Ein anderer Blick auf den Immobilienmarkt: Überangebot und Mangel gleichzeitig

FMW-Redaktion

Wir hatten heute gerade erst über den deutlichen Rückgang beim Neubau von Wohnungen in Deutschland berichtet. Es ist aber derzeit offenes Geheimnis: Die Jüngeren strömen in die Ballumgsräume. Außerdem strömen Flüchtlinge, die zunächst bundesweit verteilt wurden, nach ihrem Auszug auf Flüchtlingsunterkünften ebenfalls in die Ballungsräume, da sie hier oft Communities aus ihren Heimatländern vorfinden. Außerdem ist Bauland in Städten knapp, während auf dem Land natürlich jede Menge Platz ist.

Das sorgt natürlich für ein deutliches Mißverhältnis zwischen der Wohnungsnachfrage auf dem Land und in der Stadt. Das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) hat analysiert, wie sehr derzeit in den Ballungsräumen ein Unterangebot an Wohnraum herrscht, und wie groß gleichzeitig das Überangebot auf dem Land ist. Die folgende Grafik zeigt dies ziemlich gut. Alle Ballungsräume haben deutliches Unternangebot, die ländlichen Regionen haben zu viel gebaut und daher Überangebot. In Ostdeutschland (hell grau) gibt es in vielen Regionen gar keinen Baubedarf.

Das IW auszugsweise zur „Diagnose“ des Marktes, wie wir es mal nennen wollen:

Deschermeier et. al. (2017) haben mithilfe des IW-Baubedarfsmodells berechnet, dass im Zeitraum 2011 und 2015 allein in den sieben größten Städten in Deutschland nur 32 Prozent der benötigten Wohnungen auch gebaut worden sind. Insgesamt sind allein in diesen Städten 60.000 Wohnungen zu wenig gebaut worden. Besonders gravierend ist der Mangel an kleinen Wohnungen, von den benötigten Zweiraumwohnungen wurde nur ein Fünftel gebaut. Dieser Mangel wird sich 2016 weiter vergrößert haben, denn die entsprechenden Fertigstellungen sind deutschlandweit nur moderat gestiegen. Der enorme Wohnungsmangel in den Großstädten macht eine scharfe Preiskorrektur unwahrscheinlich. Selbst wenn sich die Rahmenbedingungen ändern, die Zinsen wieder leicht steigen und die Wanderung in die Städte nachlässt, bleibt Wohnraum knapp.

Bei Betrachtung der Lage in den einzelnen Kreisen, erhält man ein anderes Bild. In vielen ländlichen Kreisen ist deutlich mehr gebaut worden als nötig gewesen wäre. Im Landkreis Emsland sind etwa zwischen 2011 und 2015 mehr als 1.060 Wohnungen mehr entstanden, als auf Basis der demografischen Entwicklung und der Leerstände zu erwarten gewesen wäre. Zu rund 80 Prozent handelt es sich dabei um große Wohnungen beziehungsweise Einfamilienhäuser. Ähnlich sieht es im Landkreis Steinfurt (plus 705 Wohnungen) oder im Landkreis Vorpommern-Greifswald (plus 660 Wohnungen) aus. Insgesamt sind in den ländlichen Kreisen 20 Prozent mehr Wohnungen gebaut worden als benötigt werden.

Und die Lösung des Problems könnte laut IW so aussehen:

Keine Ausweisung neuer Bauflächen. Das Flächensparen ist verstärkt in das Bewusstsein der politischen Akteure gerückt. Jedoch ist es immer noch schwer durchsetzbar, weil es starke Interessen gibt und die Kommunen im Wettbewerb untereinander stehen. Allerdings muss allen Beteiligten bewusst sein, dass der Abbau von Leerstand deutlich schwerer ist als die Begrenzung des Neubaus.

Neubau nur bei Abbau von Leerstand: Wer neu bauen möchte, muss im Gegenzug Leerstand abbauen. Solche Maßnahmen sind etwa in den Niederlanden bereits im Büromarkt erprobt worden, sie bieten sich jedoch auch im Wohnungsmarkt an, um Leerstand zu vermeiden und um den Bestand attraktiver zu machen.

Aufwertung der Bestände: Das Ziel von Kommunen mit rückläufiger Bevölkerung muss darin bestehen, die Innenentwicklung zu befördern. Hierzu müssen die Zentren durch unterschiedliche Maßnahmen attraktiver gestaltet werden.Hier sind auch Bund und Land gefordert, die Kommunen zu unterstützen.