Immobilien: Anmerkungen über einen berauschten Markt vor dem Absturz

Von Markus Fugmann

Gestern hat Mario Draghi faktisch versprochen, dass die EZB im März entweder die Einlagezinsen weiter senkt und/oder ihr Anleihekaufprogramm weiter ausweitet. Heute sind dann die Euribor-Sätze (also die Zinssätze, zu denen sich Banken untereinander Geld leihen) auf ein neues Allzeittief gefallen – Geld wird also offenkundig immer billiger. Und weil dem so ist, steigen etwa heute die Aktien deutscher Immobilienfirmen wie Deutsche Wohnen und Vonovia um 6%, selbst die von Goldman Sachs heute auf „sell“ abgestufte LEG Immobilien steigen um 3%. Warum? Weil man davon ausgeht, dass die Refinanzierung der Branche noch günstiger wird – und Immobilienkäufer noch günstiger an Kredite zur Finanzierung ihres Immobilienkaufs bekommen.

Und vermutlich wird es erst einmal so kommen: Kredite werden noch günstiger, der Ruf, „Kauft jetzt“ wird immer lauter. Ist doch so schön günstig, der Kredit. Leitstern für die Zinsen ist die Rendite der 10-jährigen Bundesanleihe, die im Bund-Future gehandelt wird. Steigt der Bund-Future, fällt die Rendite, sprich die Zinsen für Kredite, die Banken anbieten, um es jetzt einmal etwas vereinfacht zu formulieren. Und der Bund-Future steigt und steigt, was die Kredite immer günstiger macht:

BundContinuos

Also alles wunderbar? Kurzfristig ja. Das gilt besonders für Großstädte wie Hamburg, der Stadt, in der ich als bayerischer Exilant lebe. Insbesondere die Elbvororte, wo ich wohne, haben einen massiven Anstieg der Preise in den letzten Jahren erlebt – schon weil die Lebensqualität durch die Nähe zur Elbe bei gleichzeitig naher Natur sehr hoch ist. Vor zwei Jahren hat sich ein Wissenschaftler aus Barcelona in unmittelbärer Nähe zu mir ein Reihenhäuschen gekauft – wir sind inzwischen gut befreundet. Er hat dafür 350.000 Euro bezahlt. Allerdings ohne Fußboden, er mußte also inklusive Makler, Notar und Innenausbau noch einmal ca. 50.000 Euro drauflegen. Jetzt hat er ein Angebot aus Dänemark bekommen, wo er eine für ihn sehr attraktive Professur übernehmen wird. Er wird also sein Haus verkaufen – am letzten Wochenende kam der Makler, sah sich das Haus an und sagte: „Wir gehen mit 450.000 Euro in den Markt und lassen uns maximal bis 415.000 runterhandeln. Aber wahrscheinlich ist das nicht nötig, die Leute reißen einem die Häuser aus der Hand“.

Das ist eine gute Nachricht für ihn gewesen, keine Frage. Von 350.000 auf 450.000 Euro in zwei Jahren – das ist das, was man als sportlichen Preisanstieg bezeichnen könnte. Tendenz nach oben scheinbar unbegrenzt. Und jetzt noch die Flüchtlinge, die alle in die Großstadt wollen und damit den scheinbar ebenso ununterbrechbaren starken Trend zur Großstadt weiter intensivieren. Gestern saßen wir zusammen, und ich habe ihm geraten, sein Haus möglichst zeitnah an einen Käufer zu bringen.

Warum? Aus mehreren Gründen. Der erste ist, dass Hamburg schwere Probleme bekommen wird. Finanzielle Probleme. Da ist zunächst einmal der für die Stadt eminent wichtige Hafen, für den ich dunkelschwarz sehe. Dafür gibt es mehrere Gründe: über Hamburg lief ein Großteil des Containertransports von und nach China, sowie nach Rußland/Mittelosteuropa. China ist in einem starken Abschwung, der Handel mit Rußland durch die westlichen Sanktionen eingebrochen. Wer an der Elbe sitzt, bemerkt seit längerem, dass die Zahl der Containerschiffe stark abnimmt – und die Schiffe, die man sieht, haben deutlich weniger Container an Bord. Seit Frühjahr 2015 hat sich daher die Aktie des Hamburger Hafens fast halbiert – und das, obwohl das Management des Unternehmens einen guten Job macht:

Hamburger Hafen

Dazu kommt, dass die gloablisierte Internetökonomie die Joblandschaft massiv verändern wird. So können etwa durch 3D-Drucker oder andere Automatisierungsmechanismen immer mehr Güter maschinell hergestellt werden, die noch vor kurzer Zeit von Menschen in Billiglohnländern hergestellt wurden – um dann über Containertransport im Hafen Hamburg zu landen. Das ist weniger geworden – und wird noch deutlich weniger werden.
Für die Stadt Hamburg insgesamt kommt dann noch dazu, dass in den 80er-Jahren massiv Beamte eingestellt wurden, die nun in näherer Zukunft in Rente gehen werden und die Stadt durch ihre Pensionsansprüche schwer belasten werden. Dazu noch die milliardenschweren Bürgschaften für die faktisch explodierte HSH Nordbank, die absehbar eingelöst werden müssen etc.

Aber es geht mehr als um Hamburg. Es geht darum, dass der Trend zur Großstadt bald abreißen wird – was derzeit ja fast niemand glauben will. Aber durch die technologische Revolution, die derzeit das große Thema auch in Davos ist, werden Millionen Jobs vor allem in Büros wegfallen. Und wo sind die meisten Büros, wo arbeiten die meisten Menschen in der Großstadt? Richtig, im Büro. Bislang zogen die Großstädte die Menschen magisch an, weil hier eben die Jobs waren. Aber die Jobs werden weniger, gerade in den bisher personalintensiven Bereichen (Büro!). Und wenn es in der Großstadt weniger Jobs geben wird, werden weniger Menschen in die Großstadt wollen. So einfach ist das. Und damit weniger Nachfrage nach Immobilien – und wo weniger Nachfrage ist, fallen die Preise.

Dagegen sind Immobilien auf dem Land, die derzeit keiner haben will, extrem günstig. Voraussetzung: einigermaßen schnelles Internet, mit dem immer mehr Menschen ihr Geld verdienen werden. Denn die gloablisierte Internetökonomie wird immer mehr Jobs schaffen, die von zu Hause gemacht werden können – es braucht dann die großen, für Unternehmen teuren Büros, die es derzeit in den Großstädten gibt, nicht mehr. Zumindest nicht mehr in dem Umfang wie derzeit. Dazu kommt noch: die globalisierte Internetökonomie ist hochgradig deflationär – sprich Sachwerte wie Immobilien fallen, wie in jeder Deflation, im Preis. Was wir bei den Rohstoffen gesehen haben, ist nur der Anfang, das erste sichtbare Zeichen dieser massiven Deflationswelle. Menschen werden zunehmend durch Maschinen ersetzt, das übt Druck auf die Löhne aus. Global. Und damit auch in Deutschland.

Dazu kommt dann noch die Alterung der Gesellschaft sowie die absehbare Schrumpfung der Bewohnerzahl in Deutschland, die zu weniger Nachfrage nach Immobilien führen wird. Daran ändern auch die Flüchtlinge nichts. Denn diese werden, da muß man sich keine Illusionen machen, bestenfalls von leeren Baumärkten (wie in Hamburg) oder Wohncontainern irgendwann in Sozialwohnungen einquartiert werden. Für den „normalen“ Immobilienmarkt in Deutschland sind sie, so traurig das ist, keine wirkliche Konkurrenz, die die Nachfrage steigern könnte.

Eines jedenfalls scheint mir sicher: wer jetzt oder in nächster Zeit etwa in Hamburg, aber auch in München, Köln etc. eine Immobilie kauft, dürfte das möglicherweise später einmal bereuen. Zumal bei den derzeitigen Preise in den Großstädten. Wer schlau ist, geht short in deutschen Immobilien..


Kommentare

Immobilien: Anmerkungen über einen berauschten Markt vor dem Absturz — 21 Kommentare

    • Spekulation treibt Preise in die Höhe. Gefährlich wird es genau dann, wenn man auf den eigenen Hintern oder den eines anderen spekuliert, denn der Immobilienmarkt ist genaus das. Was kann man noch tun, wenn man kein Dach mehr über dem eigenen Kopf hat?

      Manche Spekulationen sollte man sich ernsthaft überlegen, da die negativen Folgen dermaßen weitläufig sind, daß diese effektiv unkontrollierbar wieder auf einen oder das eigene Umfeld zurück strahlen. Es kommt den eigenen Quasi-Tod auf Raten gleich, da man selbst – ebenfalls mehrere andere parallel dazu – das eigene Leben nur durch die Suche nach mehr Rendite zerstört: irgendeiner muss immer zahlen, aber die Endbilanz im monetären System ist Null – wer zahlt also den Renditeaufschlag/-gewinn? Es ist man letztendlich wieder selbst und alle anderen, die das gleiche Spiel spielen. Es ist sinnlos.

  1. Ihr Artikel gibt mir Gelegenheit zu einer Anmerkung am Rande, weil mich der Sachverhalt selbst erstaunt:

    Der Bundfuture notiert ungefähr auf Allzeithoch.
    Die Rendite einer 10-jährigen Bundanleihe liegt gleichzeitig bei rund 0, 4 8 % .

    Am 12.04.2015 lag diese Rendite im Tief bei 0,05% und am Tagesende bei 0, 0 8 %.
    (Damals lag der Bundfuture bei rund 160)
    Der jetzt maßgebende Bundfuture-Kontrakt müsste zeitnah um noch rund 4 volle Punkte steigen – also auf ca.165 – damit wir das Rekordtief bei den Renditen des letzten erneut erreichen. Es wirkt wie Zauberei, muss aber wohl mit der Berechnung der wechselnden Future-Kontrakte zu tun haben, die mal einen „Discount“ aufweisen und manchmal einen „Aufpreis“.

    Maßstab für Häuslebauer ist jedenfalls eher die „reale“ Rendite als der wechselnde Bundfuture-Kontrakt.

  2. Das stimmt mich jetzt nachdenklich, stehe ich doch kurz davor eine ETW im Zentrum von Düsseldorf zu kaufen zur Eigennutzung. Die Vision dass der run auf die Städte ändet und stattdessen die Menschen alle aufs Land wollen will ich in letzter Konsequenz (noch) nicht wahr haben. Ich schaue ihr Videos täglich und nehme das als gerne als Framework für mein Trading. Was diese These betrifft hoffe ich, dass Sie sich irren. BG

  3. Das stimmt mich jetzt nachdenklich, stehe ich doch kurz davor eine ETW im Zentrum von Düsseldorf zu kaufen zur Eigennutzung. Die Vision dass der run auf die Städte ändet und stattdessen die Menschen alle aufs Land wollen will ich in letzter Konsequenz (noch) nicht wahr haben. Ich schaue ihr Videos täglich und nehme diese als Framework für mein Trading. Was diese These betrifft hoffe ich, dass Sie sich irren. An was für einen Zeithorizont denken Sie? 10,20,50 Jahre? BG

    • @Sebastian,

      ich habe in dem Artikel versucht aufzuzeigen, dass der Trend zur Großstadt und damit einhergehende Preissteigerungen bei Immobilien in einer sehr späten Phase sind und bald kippen wird. Wann das sein wird? Vielleicht ein Jahr, vielleicht drei, maximal fünf Jahre. Die Dynamik der aktuellen Veränderungen der Arbeitswelt durch Maschinisierung ist immens und wird sich noch weiter beschleunigen. Grundsätzlich ist es doch so, dass die meisten Menschen eine Immobilie zur Eigennutzung kaufen und daher Jahre, wenn nicht Jahrzehnte als Zeithorizont haben. Und daher dürfte eben für diese Menschen diese von mir beschriebene Entwicklung so oder so zum Problem werden, wenn der Preis der von ihnen teuer gekauften Immobilie fallen wird. Wer Millionen hat und eine Immobilie gewissermaßen aus der Portokasse zahlen kann, kann das entspannt sehen. Wer allerdings einen erheblichen Teil auf Kredit finanziert hat, wird Probleme bekommen. Denn wenn der Preis der Immobilie gefallen ist, wird die finanzierende Bank neue Sicherheiten verlangen, da ihr Kredit durch die Immobilie gewissermaßen nicht mehr gedeckt ist. Genau das ist in den USA passiert während des Crash der Blase am amerikanischen Immobilienmarkt. Auch wenn die Rechtssituation in Deutschland anders ist – in den USA konnten die Käufer einfach die Schlüssel der Banken schicken, das Haus fiel an die Bank, aber die Immobilienkäufer waren schuldenfrei, und das geht so in Deutschland nicht. Im worst case ist dann also die Immobilie weg und die Schulden bleiben.
      Meine Kernaussage lautet daher: wer jetzt oder bald eine Immobilie in deutschen Großstädten kauft zu den derzeitigen Preisen, geht faktisch ein Klumpenrisiko ein – und das im Glauben, in Sicherheit investiert zu haben (Betongold!). Mithin ist also der Kauf einer Immobilie (wenn man sie nicht entspannt aus dem Eigenkapital finanzieren kann) eine extrem risikoreiche Investition..

      Viele Grüsse!

  4. Lieber Herr Fugmann!

    Ich habe Ihren Beitrag und die Rückmeldungen mit großem Interesse gelesen, Sie haben damit wieder einmal den Nagel des Zeitgeistes mit Feingefühl für die Materie mehr als getroffen….

    Ich wohne in einer strukturschwächeren Region in Österreich an der ungarischen Grenze…..und da geht der Immo-Pimp derzeit voll ab.

    Kurze Beispiele aus Ende 2015:

    In meiner (Klein-) Stadt wurde 2012 ein abbruchreifes „Hotel“ in Stadtrandlage mit Grundstücksgröße ca. 850 m2 zu wirklich damals marktüblichen EUR 120.000,- an den Höchstbietenden versteigert….2015 hat es der Käufer für EUR 320.000,- weiterverkauft, im selben Zustand, + 3 Jahre weiterer Verfall.

    In einem nahen Dorf an der Grenze zu Ungarn (komplett strukturschwache Region) wurden 2015 zwei unbebaute Grundstücke/Bauplätze mit jew. ca. 1500m2 mit einem Meterpreis von EUR 130,- als „Anlageobjekte“ gekauft….vorher lag der Höchstpreis (!) in diesem Dorf lange Zeit bei EUR 100,- als Referenzwert.

    Kittsee im Nordburgenland (nahe Nickelsdorf), Nachbarort von Bratislava in der Slowakei:
    Bis zur Ostöffnung vor mehr als 25 Jahren war Kittsee das Ende der westlichen Welt…..heute kostet der m2 Bauland zwischen EUR 200-350.
    Da ist Omas alter Marillenbaum-Acker plötzlich besonders sexy…..

    Mein Fazit: Bei den klassischen Anlageformen wie Zinshäusern und Einkaufs- und Technologiezentren, Wohnungen und Einfamilienhäusern ist (dann irgendwann in den nächsten Jahren wirklich) der Deckel nach oben drauf.

    Bei Acker und Wald geht’s dafür erst los…..obwohl die Preise auch schon angezogen haben.

    Raus aus der Stadt, zur globalisierten Sinnsuche aufs Land……und tausende ehemalige und arbeitslose Banker und Verwaltungsangestellte in ihren mittleren Jahren treten an, die marktüblichen Preise für Wald und Acker in bisher ungeahnte Höhen zu katapultieren…..um das wahre und echte Leben zu entdecken.

    Liebe Grüße aus dem tiefverschneiten Nordburgenland!

    • „Da ist Omas alter Marillenbaum-Acker plötzlich besonders sexy…..“

      Sexy ist es immer nur für einen selbst, denn ansonsten verliert man Substanz – diese kommt nicht zurück. Man sollte sich nicht durch zu hohe Geldwerte blenden lassen, denn Wertschätzung ist das komplette Gegenteil dessen.

  5. Lieber Herr Fugmann,
    ich gehe, wie mit den meisten Ihrer Einschätzungen, auch diesmal konform und bin schon länger in Immobilien „short“ (verkaufe geerbtes Bauland).
    Jetzt aber die Frage: Wenn überall Deflation herrscht (Aktien, Immobilien, Rohstoffe, Löhne, etc.), wo gehen dann Draghis ständig neu erschaffenen Milliarden irgendwann hin? Das Geld wieder einzusammeln ist doch auch nicht mehr möglich, oder?
    Herzliche Grüße aus dem Rheinland.

  6. Draghi sein Geld will doch keiner mehr. Was dieser Notenbänker im letzten Jahr getan hat ist unverantwortlich. Ohne Not wurde Geld in die Märkte gepumpt. Was passiert wenn wir wirklich einen Crash bekommen? Was kann er dann noch unternehmen um den Markt zu stützen? Nichts… was dann wirklich noch helfen könnte.

  7. Wieder mal eine sehr einseitige Betrachtung der Stadt- und Immobilienlage. Wobei die Argumente selbst nicht zu kritisieren sind.

    Es fehlen halt nur die Entwicklungen, die für die Stadt sprechen, welche bei der Analyse von Herrn Fugmann nicht bzw. kaum eingepreist sind.

    So bleibt zu konstatieren, das der Oberarzt vor zwei Jahren gut getan hat nicht auf Herr Fugmann zu hören und wohl schon auf ca. 250.000€ Gewinn sitzt (Bericht vor ca. 2 Jahren).

    http://finanzmarktwelt.de/nicht-kaufen-extremrisiko-immobilienerwerb-433/

    Wer noch viel bessere Anlageberatungen und Böresentipps sucht wendet sich bitte vertrauensvoll an Herr Riße, Supertrader und Monster-Börsenguru und Kumpel von Herr Fugmann, der mit seinem Fond aktuell bei -50% steht aber fröhlich hier auf dieser Seite auf Kundenfang gehen darf.

    http://www.ariva.de/ri%C3%9Fe_inflation_opportunities_ui_b-fonds/chart?layout=neu

    • @Judas, wären Sie dann vielleicht so freundlich, dann die Argumente für die Stadt zu nennen?

      Der von ihnen angesprochene Oberarzt hat tatsächlich gekauft – aber er sitzt seltsamerweise nicht auf 250.000€ Gewinn, er ist kürzlich eingezogen (weil sich der Bau, wie fast immer, deutlich länger hingezogen hat als erwartet. Und das hat ihn eine Menge Geld gekostet, weil er natürlich seine bisherige Wohnung gekündigt hatte und dann erst einen Zwischenumzug organisieren und finanzieren musste. Ob der Kauf ein gute Idee war, wird sich dann in ein paar Jahren zeigen…

      Und wenn Sie alles ohnehin so fragwürdig finden bei FMW – warum lesen Sie es dann?

  8. Heute regen wir uns über die vermeintlich so blöden Chinesen auf, die kreditfinanziert Aktien gekauft und nun große Probleme haben.
    Ob alle meine zahlreichen Freunde, die aktuell kreditfinanzierte Häuser gekauft haben, in ein paar Jahren evtl. auch ihre Entscheidung bereuen, scheint mir jedenfalls recht wahrscheinlich.
    Erinnert sich noch einer an die staatlich geförderte Immobilienblase Anfang der ´90er im ach so goldenen Osten und deren Ende? Für einige ist das wohl schon zu lange her.

  9. @Judas Ich glaube, Herr Riße wird auf kurz oder lang mit seiner Börsenprognose sogar Recht behalten. An der Börse zählt das Momentum. Im Moment sind wir in einer sehr angespannten Situation die sich aber in den kommenden Tagen auflösen wird ob nun nach oben oder nach unten. Ein guter Trader sollte genügend Cash haben um solche Situationen überstehen zu können. Grundsätzlich hat sich an den Märkten nichts geändert. Öl wird sich wieder erholen und somit werden die Finanzmärkte die Bestätigung bekommen. Würde sogar soweit gehen und sagen, in der kommenden Woche werden die 10.300 im DAX aufgerufen.

  10. @Herr Fugmann, wie schon erwähnt sind ihre Argumente absolut in Ordnung. Sie gründen auf rationalen Erkenntnissen. Nur ist der Mensch und die Politik nicht (immer) rational und es kommen Einflüsse und Strömungen, welche wir noch nicht sehen oder sehen wollen. Geht mir genauso.

    Vielleicht ein Argument für Immobilien und warum ich glaube das es länger als 5 Jahre so weiter geht. Danach, keine Ahnung.

    2005 wohnte ich im Umland von Barcelona (Spanien). Als ich einen geschätzten Freund in seinem Appartment besuchte fiel mir auf, das von zehn Appartments lediglich zwei bewohnt waren. Bei den umliegenden Gebäuden war es genauso. Da kündigte sich der Immobilien-Crash also schon 2 Jahre vorher an (völliges Überangebot).

    In der BRD hingegen ist jeglicher Wohnraum in der Stadt oder Umgebung bewohnt oder vermietet (kein Überangebot).

    Warum ich FMW lese? Ich liebe Sarkasmus und ab und zu sind wirklich gute Sachen dabei 🙂

    Aber ich habe gelernt, nicht auf den Sarkasmus zu hören (generell, nicht auf ihre Person gemünzt) und somit einfach erfolgreich zu traden und zu handeln.

    Mir sind bzr ab und zu ihre Meinungen zu einseitig und ich denke, dass das ihre Leser zuviel Rendite kostet.

    Schauen wir uns mal Warren Buffett an. Hätte er so negativ gedacht, würde er immer noch seine alte Karre fahren und in der gleichen Bruchbude wohnen wie vor 60 Jahren…

    … achso, das tut er ja tatsächlich 😉

    Scherz beiseite, mittel- bis langfristig baut man Vermögen auf durch eine positive Lebens-Einstellung.

  11. @Olaf, ob sie es glauben oder nicht, ich habe auch eine Zeit lang in China gelebt. Da wiederum ist es genauso wie ich es in Spanien beschrieben habe. Absolutes Überangebot an Wohnungen. Das Ding fällt uns tatsächlich mal auf die Füsse.

    @Lossless, ein sehr gut gemanagter Fond zeichnet sich dadurch aus, dass er in schlechten Zeiten einen geringen Drawdown vorzeigen kann, respektive den Index, wenn auch mit negativem Vorzeichen, schlägt. Seit 12 Monaten hat der DAX im kleinen einstelligen Prozent-Bereich verloren, der Fond von Herr Riße aber mehr als 50%.

    Das Momentum und auch die Volatilität ist dabei völlig unerheblich bei so einem Ergebnis!!

    Übrigens, ein Trader der ein funktionierendes Risk- und Moneymanagement hat (über Jahre bewährt und erprobt mit Echtgeld), muss über Cash nicht nachdenken und wird auch immer Cash haben weil es seine Strategie verbietet Harakiri zu veranstalten. Anders wie bei Herrn Riße der offensichtlich keine Strategie verfolgt.

    Naja, außer der Strategie den Menschen mit nutzlosen Seminaren und Signaldiensten das Geld aus der Tasche zu ziehen und gut davon zu leben. Dabei fusst die „Expertise“ von Herr Riße nur auf das Kennenlernen von André Kostolany und dem Buch „Die Inflation kommt“, welche ja jetzt doch nicht kommt. Der Mann hat von erfolgreichem Trading keinerlei Ahnung!!

    Anbei noch ein weiteres Depot von Herr Riße 🙂

    http://www.wikifolio.com/de/de/profil/hpmrisse

  12. @Judas, ich kenne Herrn Riße nicht persönlich und kann mir kein Urteil über seine Person erlauben. Sein Buch habe ich nicht gelesen und werde es auch nicht lesen. Ich kann nur empfehlen, nicht jede Aussage zu ERNST zu nehmen. Wer intensiv den Markt beobachtet wird sich selbst ein Bild machen können und bemerken, bitte erst denken bevor man Geld in die Hand nimmt! …Zahlen lügen nicht.

  13. Ich glaube nicht, dass die Preise in den Ballungszentren dauerhaft fallen werden, auch wenn sie kurzfristig einbrechen sollten. Im Zuge der technischen Entwicklung werden viele Jobs verloren gehen, andererseits werden solche Arbeitsplätze wichtiger und wahrs. in Zukunft besser bezahlt, die genau diese Technologien weiterentwickeln. Zumeist haben sich diese Firmen in Städten mit führenden Universitäten etc. angesiedelt. Um z.B. komplexe Software, Roboter und Kommunikationstechnologien zu verbessern, braucht es einen regen Austausch, der nicht nur von Zuhause möglich ist. Ich gehe also davon aus, dass, während die höherwertigen Immobilien in der Nähe von zukunftsträchtigen Zentren ihren Wert erhalten werden, weiter entfernt liegende Objekte und Wohnungen mit niedriger Ausbauqualität weiter fallen werden. So sind z.B. die Immobilienpreise in Silicon Valley praktisch wieder auf den Stand wie vor der Immokrise.

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