Deutsche Immobilienmarkt-Blase: Preise steigen schneller als Mieten!

FMW-Redaktion

Der Rat der Immobilienweisen hat gesprochen – huk! Und konstatiert in seinem Frühjahresgutachten: die Preise für Wohnimmobilien steigen schneller als die Mieten. So stiegen die Preise 2015 in Westdeutschland um 7,2%, die Mieten aber durchschnittlich nur um 3,7%. Und das ist insbesondere für Käufer von größeren Mehrparteien-Mietshäusern ein Problem, weil durch die hohen Kaufpreise die Mieteinnahmen sich nicht entsprechend mitentwickeln, damit das Investment nachhaltig rentabel werden kann. Dass dennoch massenhaft solcher Objekte gekauft werden, spricht für sich!
In Ostdeutschland ist diese Entwicklung laut Rat der Immobilienweisen noch extremer: hier stiegen die Preise um 6,2%, aber die Mieten nur um magere 1,2%.

Die Immobilienweisen sehen einen Hauptgrund in der Preisentwicklung in der Geldpolitik der EZB. Diese habe die Immobilienkredite erheblich verbilligt und so die ohnehin vorhandene Nachfrage noch angeheizt. Das zeige sich dann auch vor allem am Markt für Büroimmobilien: dort flossen 2015 50% mehr Kapital in den Markt als noch im Vorjahr 2014.

Der Rat der Immobilienweisen spricht, den Markt für Wohnimmobilien betreffend, das Wort „Blase“ nicht direkt aus, deutet es aber gleichwohl an: unter normalen Umständen nämlich, dürften die Mieten in 2016 gar nicht mehr steigen, sie würden ihren Zenit erreicht haben. Das sei nur deshalb nicht der Fall, weil Massenzuwanderung durch Flüchtlinge die Preise nach oben treibe.

Letzteres mutet seltsam an: bislang nämlich treten die große Massen an Flüchtlingen, die ja erst im Laufe des Jahres 2014 nach Deutschland kamen und überwiegend noch gar nicht anerkannt sind, faktisch nicht als Konkurrenten der „normalen“ Nachfrager am Markt auf. Vielmehr werden sie in Massenunterkünften (wie etwa in Hamburg) oder dezentral (wie in fast allen ländlichen Regionen, wo die Lokalverwaltungen den vorhandenden Leerstand nutzen und für die Flüchtlinge Immobilien anmieten) untergebracht. Während die Massenunterbringung in Großstädten praktisch null Effekt auf die Mieten hat (in der Umgebung, wo sie entstehen, fallen sogar die Immobilienpreise!), sorgt in ländlichen Regionen die Anmietung leerstehender Gebäude dafür, dass das Mietniveau durch diese neue kommunale Nachfrage leicht steigt.

Aber in Großstädten? Dort werden etwa in Hamburg Flüchtlinge nicht gerade in begehrten Elbblick-Lagen untergebracht, sondern eben in Massenunterkünften in Randlagen. Ähnliches gilt für andere Großstädte. Und das bedeutet: in Großstädten steigen die Mieten, weil sie unabhängig von den Flüchtlingen steigen. Und die Preise für Wohnimmobilien steigen, weil die Nachfrage enorm ist von Menschen, die auf der Suche nach „Betongold“ sind, faktisch aber mit den hohen Preisen Klumpen-Risiken eingehen. Weil die Kredite so günstig sind, explodiert die Nachfrage – man ist bereit, völlig überteuerte Objekte zu kaufen. Das ist in etwa so, als würde man bei Media Markt einen Computer kaufen auf Kredit, für den Kredit praktisch keine Zinsen zahlen – aber der Computer selbst ist völlig überteuert!

Für Großstädte gilt: weit ist der Wendepunkt nicht mehr, bis hier Ungemach droht. Das gilt für Käufer von überteuerten Einzelimmobilien, vor allem aber für Käufer von Mehrparteien-Immobilien.
Zum Gesamtzusammenhang empfehlen wir den Artikel „Immobilien: Anmerkungen über einen berauschten Markt vor dem Absturz“ sowie dazu die Warnungen der Bundesbank hier..