Deutsche Immobilienmarkt-Blase: Preise steigen schneller als Mieten!

FMW-Redaktion

Der Rat der Immobilienweisen hat gesprochen – huk! Und konstatiert in seinem Frühjahresgutachten: die Preise für Wohnimmobilien steigen schneller als die Mieten. So stiegen die Preise 2015 in Westdeutschland um 7,2%, die Mieten aber durchschnittlich nur um 3,7%. Und das ist insbesondere für Käufer von größeren Mehrparteien-Mietshäusern ein Problem, weil durch die hohen Kaufpreise die Mieteinnahmen sich nicht entsprechend mitentwickeln, damit das Investment nachhaltig rentabel werden kann. Dass dennoch massenhaft solcher Objekte gekauft werden, spricht für sich!
In Ostdeutschland ist diese Entwicklung laut Rat der Immobilienweisen noch extremer: hier stiegen die Preise um 6,2%, aber die Mieten nur um magere 1,2%.

Die Immobilienweisen sehen einen Hauptgrund in der Preisentwicklung in der Geldpolitik der EZB. Diese habe die Immobilienkredite erheblich verbilligt und so die ohnehin vorhandene Nachfrage noch angeheizt. Das zeige sich dann auch vor allem am Markt für Büroimmobilien: dort flossen 2015 50% mehr Kapital in den Markt als noch im Vorjahr 2014.

Der Rat der Immobilienweisen spricht, den Markt für Wohnimmobilien betreffend, das Wort „Blase“ nicht direkt aus, deutet es aber gleichwohl an: unter normalen Umständen nämlich, dürften die Mieten in 2016 gar nicht mehr steigen, sie würden ihren Zenit erreicht haben. Das sei nur deshalb nicht der Fall, weil Massenzuwanderung durch Flüchtlinge die Preise nach oben treibe.

Letzteres mutet seltsam an: bislang nämlich treten die große Massen an Flüchtlingen, die ja erst im Laufe des Jahres 2014 nach Deutschland kamen und überwiegend noch gar nicht anerkannt sind, faktisch nicht als Konkurrenten der „normalen“ Nachfrager am Markt auf. Vielmehr werden sie in Massenunterkünften (wie etwa in Hamburg) oder dezentral (wie in fast allen ländlichen Regionen, wo die Lokalverwaltungen den vorhandenden Leerstand nutzen und für die Flüchtlinge Immobilien anmieten) untergebracht. Während die Massenunterbringung in Großstädten praktisch null Effekt auf die Mieten hat (in der Umgebung, wo sie entstehen, fallen sogar die Immobilienpreise!), sorgt in ländlichen Regionen die Anmietung leerstehender Gebäude dafür, dass das Mietniveau durch diese neue kommunale Nachfrage leicht steigt.

Aber in Großstädten? Dort werden etwa in Hamburg Flüchtlinge nicht gerade in begehrten Elbblick-Lagen untergebracht, sondern eben in Massenunterkünften in Randlagen. Ähnliches gilt für andere Großstädte. Und das bedeutet: in Großstädten steigen die Mieten, weil sie unabhängig von den Flüchtlingen steigen. Und die Preise für Wohnimmobilien steigen, weil die Nachfrage enorm ist von Menschen, die auf der Suche nach „Betongold“ sind, faktisch aber mit den hohen Preisen Klumpen-Risiken eingehen. Weil die Kredite so günstig sind, explodiert die Nachfrage – man ist bereit, völlig überteuerte Objekte zu kaufen. Das ist in etwa so, als würde man bei Media Markt einen Computer kaufen auf Kredit, für den Kredit praktisch keine Zinsen zahlen – aber der Computer selbst ist völlig überteuert!

Für Großstädte gilt: weit ist der Wendepunkt nicht mehr, bis hier Ungemach droht. Das gilt für Käufer von überteuerten Einzelimmobilien, vor allem aber für Käufer von Mehrparteien-Immobilien.
Zum Gesamtzusammenhang empfehlen wir den Artikel „Immobilien: Anmerkungen über einen berauschten Markt vor dem Absturz“ sowie dazu die Warnungen der Bundesbank hier..


Kommentare

Deutsche Immobilienmarkt-Blase: Preise steigen schneller als Mieten! — 4 Kommentare

    • Angenommen, Sie müssten beruflich in eine Großstadt ziehen.

      Sie haben schon einige Male mit 30 anderen Interessenten vergeblich eine Mietwohnung besichtigt (In mittleren bis besseren Lagen). Oder sogar zusammen mit 50 anderen (im unteren Preissegment).
      Die letzten größeren Leerstände wurden über das Amt bereits an Flüchtlinge vermittelt (oder meinetwegen auch an Studenten). Also nichts zu machen. Sie müssten zunächst weiterhin in der Pension/Hotel übernachten, wo es aber wegen der Gäste von Frau Merkl auch ständig beengter zugeht. Deshalb pendeln Sie.

      Und angenommen Sie hätten was gespart, wollen es aber nicht in Aktien anlegen, weil Herr Fugmann kein Grünes Licht gibt. Und Sie fürchten, dass die Ampel bei Herrn Fugmann nicht so sehr schnell umspringt.
      Die alten DDR-Generäle (z.B. Rütting) sehen ja auch immer nur schwarz. 🙂

      Bevorzugen Sie dann täglich 100km zu pendeln, oder schlagen Sie dann nicht vielleicht doch bei einer Eigentumswohnung zu?

      Jedenfalls ergeht es vielen Menschen derzeit genau so odr ähnlich.
      Und das treibt die Preise. Bis hin zu Häusern mit Elbblick oder am Isar-Hochufer.

      • Mehrheitlich richtig Gerd.Wenn,“angenommen Sie müssten“ auf mich bezogen ist,müsste ich mich fragen,wer alles noch über mich ähnlich gut bescheid weiss?Arbeiten Sie bei NSA Deutschland oder einer Firma in diesem Metier?Ich habe bis 2010,als Monteur häufig in Pensionen&Fremdenzimmern logiert,bin auch über längere Zeit bis zu 140km einfach gependelt&hatte auch über 25Jahre einen Wohnwagen für diese Zwecke.Von daher bin ich also geeignet,der Muslimisierung des deutschen Wohnungsmarkts durch Fatima Merkel zu entgehen!Da meine Tätigkeiten der letzten 35Jahre jedoch nicht im Niedriglohnbereich stattgefunden haben,verfüge ich über ein 3Familienhaus(Tochter/Sohn/meine Wenigkeit nebst bester&einziger Ehefrau von allen!)Bei einer Eigentumswohnung,sollte ich denn eine solche benötigen,würde ich je nach Preis/Leistungsverhältnis zuschlagen.Das heisst,momentan niemals!Ich denke,dass dies in spätestens 1Jahr anders aussieht,Zwangsversteigerung&so!

  1. Hallo, Wolfgang Koch, der war gut: „Arbeiten Sie bei NSA Deutschland oder einer Firma in diesem Metier?“

    Nein, natürlich nicht. Und wenn, müsste ich das doch – wie im Moment geschehend- leugnen.
    Schöne Grüße

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