Von Markus Fugmann
Heute wurde ich von der Headline in meinem heimischen Provinzblättchen mit Weltniveau, also dem „Hamburger Abendblatt“, aufgeschreckt. Dort titelt man: „Immobilienpreise in Hamburg steigen bis 2030 um 50 Prozent“. Und so heißt es dort mit fröhlichstem Optimismus:
„Wer in Hamburg den Traum von den eigenen vier Wänden verwirklichen will, der sollte jetzt nicht mehr allzu lange warten“, sagt Jens Blohm, Direktor Immobilien bei der Postbank Immobilien GmbH in Hamburg. „Denn wachsende Bevölkerung und steigende Wirtschaftskraft werden die Immobilienpreise bis 2030 voraussichtlich noch einmal um bis zu 50 Prozent steigen lassen.“
Also schnell kaufen jetzt – hat doch der „Direktor Immobilien bei der Postbank“ gesagt, nicht wahr? Bevor wir einmal ein paar Faken gegen diese Aussage stellen, nur kurz die Anmerkung: hat die Postbank ein bißchen Druck von der strauchelnden Konzernmutter Deutsche Bank bekommen? Gar nicht so unwahrscheinlich – denn es sind inbesondere die Sparkassen und Volksbanken, die derzeit deutlich weniger Kredite für Immobilienkäufer vergeben – wegen der Wohnimmobilienkreditrichtlinie, die vom deutschen Gesetzgeber ziemlich rigide umgesetzt wurde (siehe hierzu unsere Artikel „Wohnimmobilienkreditrichtlinie: Die ersten Auswirkungen bei Immobilienkrediten“ und den ersten deutschsprachigen Artikel, der zu dem Thema erschienen ist und auf kommendes Ungemach hingewiesen hatte „Tschüß deutsche Immobilienblase! Wohnimmobilienkreditrichtlinie: weniger Kredite, fallende Preise!“.
Jens Blohm, der Postbank-Direktor, spricht zur Rechtfertigung seines Arguments die „wachsende Bevölkerung“ Hamburgs an. Nun zeigt aber eine Studie des DIW auf Basis von Destatis, dass aus den Großstädten mehr Deutsche weg- als hinzuziehen, wie „Capital“ resümiert:
„Nach Berechnungen des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW) in Berlin haben bereits im Jahr 2014 mehr Deutsche die sieben größten Städte des Landes verlassen, als neu hinzugezogen sind. Vorläufige Zahlen für Berlin, München und Köln bestätigen den Trend auch für das vergangene Jahr.
Damit endet eine Urbanisierungswelle, die seit Ende der 90er Jahre vor allem junge Arbeitnehmer in die Metropolen gespült und dort etliche Jahre die Immobilienmärkte zusätzlich angetrieben hat.“
Ups! Nominal wachsen die Großstädte noch, vor allem wegen den Flüchtlingen – aber die wohnen eher nicht in den Wohnlagen, die für die Preisentwicklung entscheidend sind. Der Trend geht also schon raus aus der Großstadt – und das bereits seit dem Jahr 2014! Und der Trend dürfte sich verstärken: die Automatisierung „killt“ in den nächsten Jahren vor allem Bürojobs, und die finden sich nun einmal überwiegend in Großstädten. Auch einfache Jobs werden nicht mehr: so braucht zum Beispiel in einigen Gegenden Hamburgs die Müllabfuhr nur noch einen Fahrer in einigen Gegenden, weil ein Roboter-Greifarm die Tonnen entleert..
Und jetzt zeigen sich auch noch verstärkt die Auswirkungen der Wohnimmobilienkreditrichtlinie. Dazu vorgestern „rp-online.de“:
„Wer über 60 Jahre ist und einen Kredit zum Kauf oder altersgerechten Umbau eines Hauses möchte, hat schlechte Karten. Gleiches gilt für junge Paare. Sie trifft die neue Wohnimmobilienkredit-Richtlinie der Europäischen Union, genauer: die Art, wie Deutschland sie umgesetzt hat. „Menschen, die über 60 sind, erhalten aufgrund der Neuregelung von Banken keinen Kredit mehr“, erklärt der Immobilienverband IVD. Ebenso würden junge Paare mit Kinderwunsch benachteiligt – Banken würden fürchten, dass ein Partner bald nicht mehr arbeiten und der andere den Kredit allein nicht bedienen könne. Auch Ausländer seien betroffen.“
Was in Deutschland die Immobilienpreise in den letzen Jahren nach oben gebracht hat, war ein Nachfrageüberhang: es gab mehr Interessenten für „Betongold“ als Verkäufer. Nun aber geht der Nachfrageüberhang immer stärker zurück, weil die Banken seit Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie in der Haftung sind, wenn ein Käufer seine Immobilie nicht „wahrscheinlich“ zurück zahlen kann zu Lebzeiten. Die Folge: sie vergeben weniger Kredite – die Sparkassen sprechen von einem Rückgang von 20% – nach unseren Informationen aus diesen Kreisen ist der Rückgang faktisch noch stärker als nach außen hin dargestellt.
„Bestimmte Gruppen werden ganz offensichtlich Schwierigkeiten beim Kreditzugang bekommen“, sagt auch der Chefvolskwirt von HSBC, Stefan Schilbe, der mit Kollegen eine Studie verfaßt hat, die ein Ende des Preisbooms bei deutschen Immobilien prognostiziert. Das resümiert „Das Investment“:
„Chefökonom Schilbe geht davon aus, dass sich die neuen Konditionen auch demnächst in den Immobilienpreisen niederschlagen werden. Die Vergangenheit hätte gezeigt, dass die Preise immer mit einem Jahr Verzögerung auf den Rückgang der Neukredite reagieren. Das könnte zu einer empfindlichen Kettenreaktion führen.“
Gestern hatte es übrigens ein Treffen zwischen Vertretern des deutschen Justiz- und Verbraucherschutzministeriums, Bankenverbänden und Verbaucherschützern gegeben wegen der Wohnimmobilienkreditrichtlinie und deren Umsetzung in Deutschland. Das Treffen verlief ergebnislos, doch scheint sich der Eindruck zu bestätigen, dass Privatbanken die neue Richtlinie offenkundig deutlich laxer umsetzen als die traditionell vorsichtigeren Sparkassen und Genossenschaftsbanken.
Und jetzt kommen wir wieder zurück zu Jens Blohm, dem Direktor Immobilien bei der Postbank. Blohm dürfte sich dieser Tatsache sehr wohl bewußt sein – und hat daher sicher nichts dagegen, wenn diejenigen, die bei Sparkassen und Genossenschaftsbanken keinen Kredit bekommen, einmal auch bei der Postbank anfragen. Und da hat man dann auch gleich eine schöne Studie für die Interessenten, die nun besser schnell zuschlagen sollten, weil sonst die Preise weiter ja nach oben gehen. 50%, oh Gott oh Gott, schnell kaufen jetzt! Die Postbank, die von der Deutschen Bank bekanntlich verkauft werden soll, scheint sich mehr für die Bilanz von heute zu interessieren als für die Haftung von morgen – die hätten nach einer Übernahme dann sowieso die anderen..
Wer das totale Risiko liebt und ein Faible für Klumpenrisiken hat, bitte schön: der möge jetzt unbedingt kaufen in Großtädten mit Mondpreisen, die bis 2030 – ganz ganz sicher – noch einmal um 50% steigen werden. Hat doch der Direktor von der (Post-)Bank gesagt, oder? Und Banken lügen nicht. Niemals..
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Hmm, naja. Also Interessant wäre es zu wissen wie der Vergleich ( Euro pro qm Wohnfläche und Ertrag/qm ) in den Ländern wie Frankreich und England oder auch Österreich ist. Ich bin mir sicher das wir im Vergleich hier billiger sind.
Ausserdem bei den Zinssätzen von 1,5% plus einer Tilgung von 3 – 4 % ist es sinnvoll zu kaufen. Wenn man bedenkt das vor noch nicht so langer Zeit die Baufi Zinsen bei 5 – 6 % waren, wohl gemerkt nur die Zinsen. Da ist noch keine Tilgung drinne. Und zu der Zeit wurde alles finanziert und bei den wunderbaren Zinsen heute werden den Erwerbern ein Riegel vorgeschoben.
Ganz ehrlich, die Wohnimmobilienkreditrichtlinie ist ein Gesetz womit man dem kleinen Mann einen Hauskauf verbieten will, sonst nichts.
nur mal so eine pauschale Rechnung.
vor 10 Jahren Kaufpreis 100.000 Euro x 5% = 5000 Euro Zinslast
Heute bei 2% Zinsen kann man damit schon 250.000 Euro finanzieren.
und ich glaube nicht das die 100.000 euro Immobilie heute 250.000 euro erzielt.
Und man könnte für die Zeit nach der Zinsbindung sich mit einem Bausparvertrag billige Zinsen absichern.
Richtig, insbesondere in München erzielt die Immobilie, auch wenn das ein Plattenbau ist, heutzutage keine 250.000, sondern 300.000. Und das ist keine Schätzung, sondern meine über einen längeren Zeitraum geführte Statistik. Vor allem die Preise für schlechte Bausubstanz sind hirnrissig. Was das merkelistansche stat. Bundesamt vorrechnet bzw. vorgaukelt interessiert mich nicht. Übrigens: mit dem Hebesatz haben die Gemeinden eine perfekt und vor allem olymisch schnell funktionierende Methode, bei Bedarf die Leute zu schröpfen, die vermeitlich ihre Schäfchen ins trockene Betongold gebracht haben.
Ich gehe mal zur Postbank und frage mal nach einer Baufinanzierung. Zinsbindung bis zum Jahr 2030.
Bei der Bewertung der Immobilie werde ich drauf bestehen das die 50% Wertsteigerung anno 2030 mit berücksichtigt werden. Somit dürfte einer Finanzierung ja nichts im Wege stehen.
Oder ?
Herr Fugmann,
haben sie – ganz grob nur – Zahlen wieviele Hunderttausend Pendler jeden Tag in den Großraum Hamburg reinfahren müssen?
Ich weiß es leider nicht, aber ich stelle mir vor, dass diese
Zahl bedeutend ist und wesentlich größer, als die Zahl der Arbeitsplätze, die durch eine evtl anstehende große Automatisierungswelle in Hamburg jemals flöten geht.
Will sagen, ich glaube, dass da noch ganz schön viel Austauschpotential existiert. Also nicht jeder wegfallende Arbeitsplatz bedeutet im Gleichschritt sofort einen Wohnungssuchenden weniger.
Und wenn auch – woher auch immer- noch viele Menschen in der Stadt untergebracht werden, die nur Wohnungen im unteren Preissegment bezahlt kriegen, es gibt den sog. Sickereffekt. Deshalb schwappt das zwangsläufig auch auf die höheren Kategorien über.
Ich will mir natürlich nicht ausmalen, was in dem von mir schon mal hinsichtlich der Finanzmärkte umrissenen Szenario passiert (Endstation Bürgerkrieg). Das gilt dann natürlich auch für den Immobilienmarkt. Das d a r f aber nicht sein und deshalb k a n n das auch nicht sein.
Herr Draghi und Konsorten werden das verhindern.
Die Immobilien -Sie deuteten es ja halb ernst gemeint, selbst schon mal an- die Immobilien wird er auch stützen. Nachdem zuvor Unternehmensanteile (Aktien bzw. Derivate) ins Portefeuille der EZB gingen, als diese befürchtete, der DAX würde nun auch noch die 4000 (oder so) nach unten durchbrechen.
Ja, dieser Jans Blohm sagt zu den (potentiellen) Kunden: „Kaufen“
Aber intern hat er eine Ansprach an die Mitarbeiter der Postbank gehalten, mit der Parole „VERKAUFEN!“.
Dies kleine Schwester von Edward Snowden hat mir die heimlich gefilmte Ansprache von Jens Blohm zugespielt
Hier ist das Video: https://www.youtube.com/watch?v=8Tzs2KIunqc .
So, ich pack lieber schon mal den Koffer für Rußland. Bis dann!
Ich habe 2006 in Berlin eine Wohnung gekauft… alle haben gelacht!
„Berlin ist arm, aber sexy“…die Mieten sind doch super Billig usw.! Keiner meiner Bekannten wollte kaufen. Als ich die Wohnung mit 130% Gewinn (Steuerfrei) verkaufte, haben wieder alle gelacht! Wirklich jeder meiner Bekannte der nur so mal ein paar Euros auftreiben konnte hat nun in Berlin gekauft.
….Die Masse liegt doch meistens falsch… sonst wären wir doch alle Millionäre!
PS.: Ich habe das Geld aus der Wohnung übrigens letztes Jahr in Goldmienen investiert… haben auch alle gelacht… Goldmienen wollte letztes Jahr auch keiner mehr anfassen!
Grüss Gott aus dem verstaubten Bayern,Herr Christian.Ich kann kaum zahlentechnisch erfassen,wieviele Menschen nachträglich aktien,anleihe,immobilientechnisch,besser agiert haben als ich,der sich mit nichts anderem täglich beschäftigt.Ich neige allerdings dazu nur solche Stories von Menschen zu glauben,welche nicht Minen als Mienen bezeichnen!“
Hallo Herr Koch mit besten Grüßen nach Bayern… Dies ist natürlich Peinlich aber ich habe leider eine schwere Legasthenie! Sorry!!!
Dies macht mir Einträge in solchen Blocks nicht leichter.
Aber die Geschichte stimmt, ob mit Mienen oder ohne Minen:-)
Was Sie im verstaubten Bayern glauben oder nicht ist mir egal!
Durch meine Legasthenie, habe ich beruflich ein völlig anderes Leben geführt.
Ich war schon mit 23 Selbständig und habe 2013 meine Firma Verkauft(mit 38). Ich und Meine Familie haben nach 17 Jahren Berlin verlassen(Wohnungs verkauf). Wir wohnen jetzt auf dem Lande (kleine Kinder und so) … Legasthenie sei Dank!!!
Meine Freunde sagen immer“…an dir bleibt das Geld kleben!“
Ich denke, ich musste schon immer pfiffiger zu sein als andere.
Die Fehler die Sie finden dürfen Sie gerne Behalten.
Mit besten Grüßen
Ich habe es genauso erlebt!! Bei mir haben auch alle gelacht… aber ich habe immer gute Miene zum bösen Spiel gemacht trotzdem würde ich in keine Goldmine investieren
Und Banken lügen nicht,niemals!Ente Lippens,ein begnadeter Fussballer der 70 ger Jahre,würde sagen:Ich danke Sie Herr Fugmann.Die Banker,die Säue in schwarz(Liquidationsschiedsrichter),wie wir früher sangen,erklären:Wir verwarnen Ihnen!Herr Fugmann,sie merken,das Ganze ist sehr fussballerisch gehalten,dem Lieblingssport der Deutschen.Lange Rede,kurzer Sinn:Sport;Leben,Anstrengung,Wirtschaft,etc. macht nur Sinn wenn „la Mannschaft“davon überzeugt ist,dass die „schwarzen S.“nicht das Ergebnis schon vorher ausgemacht haben!Mehr & mehr Menschen,nicht nur Harzer,kommt es nämlich so vor.Ich selbst,bin z.Zt.entsetzt,wie jemand AFD wählen kann.Bei genauerer Analyse des „Ist“,kommen mir aber erhebliche Zweifel.Ich denke,ich bin nicht eine Einzelperson.
Guten Tag,
ich glaube keiner denkt dran dass ab 2030 die geburtenstarken Jahrgänge zu sterben anfangen und dass eine Singlegesellschaft diese Objekte der verstorbenen kaum braucht.Einfamilienhäuser oder 100qm große ETWs
mfg
Pennymonkey
Hallo Herr Fugmann, schon gesehen:
„Goldman Cuts September Rate Hike Odds To 40%, Just Days After Raising Them To 55%“
??
Ich lach mich schlapp.
Eins versteh ich an der Logik nicht:
Wenn die Banken weniger Immo-Kredite vergeben, weil die Regeln verschärft wurden, dann wird ergo weniger gebaut und das Angebot an Immos wird im besten Falle auf dem Niveau X gehalten.
Wie sollen dann die Preise sinken oder gar gleich bleiben? Insofern ist ein weiterer Anstieg der Preise ja nicht ganz unlogisch (vorausgesetzt natürlich die Nachfrage aufgrund der Demographie steigt weiterhin).
Oder steh ich grad auf der Hauptwasserleitung?!
Ja klar steigen die Immobilienpreise um mindestens 50%.
Aber die Preise für Autos, Fahrräder und Kaffeemaschinen auch.
Wenn Gold so weitersteigt (seit 1970 8,4% pro Jahr) dann sind das bis 2030 über 200 Prozent.
Aber das habe die Leute auch im Jahre 2000 nicht begriffen; sei dem ist es um 325% gestiegen.
Viel Spaß mit Immobilien
H. J. Weber
Es wird kein 2030 mehr geben in dem es so aussieht wie Heute, denn bis dahin stehen die Trümmerfrauen wieder auf den Schutthaufen um Ziegelsteine zu sortieren.
Ich wiederspreche nicht gern, aber für eine Großstadt ist eine deutliche Preissteigerung meiner Meinung nach wahrscheinlich.
1. es gibt keine unbebauten Grundstücke in guter Lage.
2. es gibt immer mehr Menschen die viel Geld haben.
Geerbt oder durch andere Umstände. Meist nicht
durch Arbeit
3. es ist schick in einer tollen Wohnung zu wohnen.
4. es leben immer mehr Menschen als Single
5. der Verbrauch an Wohnfläche pro Person ist seit 100
Jahren immer zu gestiegen.
6. der Bau neuer Immobilien wird immer teurer,
da die Baukosten immer mehr steigen.
7. sollten sie fallen werden die Bauämter
neue Auflagen machen, wodurch die Baukosten
steigen.
Fazit, in den vielen Jahrzehnten gab es nur wenige Jahre in denen Immobilien nicht teurer wurden.
Ob es geich 50% sein werden hängt von der Stabilität unserer Währung ab.
Billiger werden sie mit an größter Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit nicht.
Aber das ist nur meine Meinung als Bauunternehmer.
Alles vollkommen richtig – bis auf die letzte Aussage zur Postbank. Für die ist nämlich weit und breit kein Investor in Sicht, trotz ordentlicher Zahlen. Niemand will heute eine Bank kaufen. Und so wird die Postbank wohl ein zweites Mal an die Börse gebracht werden. Dann bleibt die Haftung bei der Postbank. Isso, und das ist den Managern auch bewußt.
@B(l)aumann
In Punkt 2 muss ich ihnen widersprechen
Es wird nicht immer mehr Menschen geben die viel Geld haben.
Schon gar nicht durch ein Erbe.
Die Generation Erben sind „wir“, diejenigen von den Vätern die in den Boom-Jahren (in den Jahren als sich die Weltbevölkerung explosionsartig ausweitete) viel viel Geld durch ihre Arbeit gemacht haben. Damals als der Mittelstand noch „reich“ war.
Kurz bis mittelfristig kann es schon sein dass die Immobilien weiter an Wert zulegen, doch auf eine Immokrise sollte man durchaus vorbereitet sein, falls man sich nur eine Immobilie kauft im Gedanken auf Wertsteigerung and more money…
Keiner kann sich anmaßen zu prognostizieren, wo die Preise von Wohnimmobilien in 14 Jahren stehen. Weder Herr Blohm noch Herr Fugmann. Mit stetigem Helikoptergeld sind wir z.B. schnell in dieser +50% Region. Also Bälle flach halten und bei bestimmten Aussagen, sei es von Banken oder bei finanzmarktwelt.de stets den eigenen Kopf einschalten und nicht alles für bare Münze nehmen.
Seltsam, Martin Armstrong sagt das genaue Gegenteil: http://inselpresse.blogspot.com/2016/09/armstrong-economics-der-immobilienmarkt.html
2009 hat man in den USA viele Immobilien zum halben Preis von 2008 bekommen.
Das meint Hr. Fugmann wohl.
Immobilien sind in einer Blase. Die Chance, dass wir nächstes Jahr günstiger kaufen können, inklusive Kreditzinsen sind meiner Ansicht nach, deutlich höher als andersrum.
Mit freundlichen Grüßen
Marcel Biesinger
Marcel, dein Kommentar kommt 5 Jahre nach dem Artikel. Jetzt 2021 ist doch eindeutig, dass die Postbank mit ihrer Einschätzung Recht hatte und der dauerbaerische Marcus Fugmann eben nicht. Nachher kann man leicht klüger sein. Von einer Blase kann man eigentlich auch nicht sprechen. Eine Blase ist doch normalerweise mit etwas gefüllt, der Immobilienmarkt aber totale Leere. Keiner verkauft und an Insolvenzen mangelt es auch. Woher soll das Angebot kommen ausser von teuren Neubauten oder Schrottimmobilien?