Mit aktuell 4,25 % bei zehn Jahren Sollzinsbindung (laut Interhyp) überschreiten die Bauzinsen in Deutschland sogar ihren Hochpunkt aus dem Jahr 2023. Im Chart sehen wir die Entwicklung der letzten 15 Jahre. Nicht nur, dass neue Häuslebauer, die kurz davor stehen einen Kreditvertrag zu unterschreiben, mit immer höheren Zinsen konfrontiert werden. Immobilienkäufer, die in der Glanzphase für Käufer abschlossen, stehen jetzt vor einem massiven Problem.
Bauzinsen und Anleiherenditen im Tandem kräftig nach oben
Man erkennt im folgenden Chart sehr gut die Parallele zu den obigen Bauzinsen. Der Verlauf der Rendite der zehnjährigen deutschen Bundesanleihe ist praktisch identisch. Denn Banken refinanzieren ihre Immobilienkredite über die Ausgabe von Pfandbriefen. Und die wiederum orientieren sich an der „sichersten Geldanlage“ in Deutschland, den Bundesanleihen. Und wenn dort die Rendite dramatisch ansteigt, vollziehen das die Bauzinsen mit einigen Tagen Verzögerung nach.
Lagen die Bauzinsen Anfang 2022 noch exakt bei 1,00 %, sind es jetzt wie gesagt 4,25 %. Die Rendite der Bundesanleihen lag Anfang 2022 noch bei -0,29 %, heute bei 3,55 %. In Kurzfrom zu den Gründen: Eine immens stark ansteigende Neuverschuldung des Bundes übt Aufwärtsdruck auf die Renditen aus. Dazu kommen noch die Inflation durch den Iran-Krieg und die große Konkurrenz am Anleihemarkt durch die KI-Konzerne, die weltweit für hundete Milliarden Dollar Anleihen ausgeben. An diesem Mix leiden letztlich die Häuslebauer in Deutschland!
Neue Zinsfestsetzung für Altkredite – das unsichtbare Mega-Problem
Ein unsichtbares Problem, eine Katastrophe rollt nun wohl nach und nach durch immer mehr deutsche Haushalte. Nach der Finanzkrise 2008 gab es gut ein Jahrzehnt lang sozusagen die beste aller Welten für Häuslebauer. Zentralbanken senkten die Zinsen ins Negative. Immobilienkäufer erlebten traumhaft günstige Zinsen. Von 2015 bis 2022 erlebte man Bauzinsen unterhalb von 2 %, von 2019 bis 2022 sogar unter 1 % – wenn man als Kreditnehmer denn eine gute Bonität aufwies.
Nun gibt es das „Problem“, dass beispielsweise 20 bis 35 Jahre laufende Immobilienfinanzierungen nicht eine so lange Zinsbindung haben. In der Regel läuft diese nach 10 oder 15 Jahren aus. Dann macht die Bank ein neues Zinsangebot anhand aktueller Bauzinsen. Die kann der Kunde dann annehmen, oder mit dem Restkredit zu einer anderen Bank wechseln – wo er aber auch kaum bessere Konditionen vorfinden dürfte. Denn letztlich richten sich alle Kreditgeber bei ihren Zinsangeboten nach den Refinanzierungskosten am Markt.
Hat ein Häuslebauer (nur ein einfaches Rechenbeispiel) vor Jahren zu sagenhaften 1 % Bauzinsen sein Haus finanziert, und steht demnächst vor einer neuen Zinsfestsetzung durch die Bank, kann das dramatische Auswirkungen haben. Denn neu zahlt er 4,25 % Zinsen. In der folgenden Grafik wurde einfach nur mit 1 % und 4 % Zins gerechnet, um es einfacher zu gestalten. Monatlich (nur für die Zinsen) 333,33 Euro zu bezahlen oder 1.333 Euro, das ist eine gigantischer Unterschied, der bei vielen Hausbesitzern die Haushaltskasse sprengen könnte. Dann dürfte es heißen: Bei der explodierenden Zinsbelastung muss die Tilgung zeitlich massiv ausgedehnt werden, so dass man sein Haus viel länger abzahlt, dafür aber monatlich weniger Belastung bei der Tilgung hat. Aber das muss die Bank erstmal mitmachen.
Jahrelange Verzerrung am Zinsmarkt weicht der Realität
Das ist das „Verführerische“ an Niedrigzinsphasen. Viele Hauskäufer denken sich, mit ihrem Einkommen könnten sie sich Monatsraten locker leisten, weil die Zinslbelastung so niedrig ist. Dabei hatten Zentralbanken zur Stimulierung der Wirtschaft jahrelang die Zinsen viel zu niedrig gehalten, eine Marktverzerrung! Von dieser Verzerrung profitieren die Hauskäufer jahrelang in Form niedriger Bauzinsen. Jetzt aber kommt die „Abrechnung“. Eine Normalisierung des Zinsniveaus lässt die monatlichen Belastungen vieler Hauskäufer explodieren. Entscheidend dürfte sein, ob diese Hochzinsphase von nun an jahrelang anhalten wird. Je länger sie dauert, desto mehr Immobilienkäufer, die vor 10 oder 15 Jahren abschlossen, geraten dann in die Neufestsetzung ihrer Bauzinsen.
Interessant finde ich, dass die Häuserpreise sich noch auf den hohen Niveaus in Inseraten befinden.
Selbst in ehr ländlichen Regionen werden stink normale neuere Einfamilienhäuser für nicht selten 1 Millionen Euro angeboten.
Natürlich weiß man nicht, für wieviel Geld diese Häuser tatsächlich den Besitzer wechseln.
Aber es ist kaum vorstellbar, dass in diesen Regionen die Kaufkraft für derartige Preise in der breiten Masse ausreicht. Die Finanzierung von über 4 Prozent, zu der ja auch noch eine Tilgungsrate dazukommt, dürfte derartige Preise nicht in der breiten Masse zulassen.
Aber was würde wohl passieren, wenn die Häuserpreise 20, 30 oder 40 Prozent geringer wären?
Da könnten schnell Zweifel aufkommen, ob die Banken in ihren Bilanzen tatsächlich noch realistische Werte für ihre finanzierten Häuschen bilanzieren (den zugrundeliegenden Sicherheiten).
Ich will jetzt nicht schon wieder besserwisserisch wirken…. aber ich kenne noch Zeiten… da lagen die Bauzinsen bei den 7,5 Prozent….im Schnitt…
Gerade im Bauboom der Neunziger..nach der Wende…gab’s kaum niedrigere Zinsen als 7 bis 8 Prozent…selbst mit einem Bausparvertrag nicht…
Natürlich..wer nur die Draghi Ära kennt…
Ich kenne noch Zeiten, da lagen die Hauspreise bei stink normalen Einfamilienhäusern bei nicht mal 250 TSD Euro.
Den Betrag kann man auch mit 7 oder 8 Prozent finanzieren.
Wer heute ein Einfamilienhaus mit gutem Grundstück und guter Energieeffizienz kaufen möchte, muss ehr 1 Millionen bezahlen und ein entsprechend dem Kaufpreis hohen Eigenanteil besitzen.
https://www.merkur.de/wirtschaft/hauskauf-fuer-millennials-warum-junge-deutsche-doppelt-so-lange-sparen-muessen-wie-babyboomer-94334396.html
Der Zins ist immer in Relation zum Finanzierungsvertrag zu bewerten.
sehe ich ähnlich, die Bazooka hat vermutlich eine Immoblase geschaffen.
Man darf nicht vergessen, dass bei 1-2% Zinsen auch ordentlich getilgt werden konnte. Und das über 10-15 Jahre hinweg. Außerdem haben diese Immobilien i.d.R. einen starken Wertzuwachs verzeichnen können, was der Bank zusätzliche Sicherheit bringt.
Unterm Strich wird das höhere Zinsniveau für den dann abgeschmolzenen Schuldenberg für die meisten Kreditnehmer durchaus stemmbar bleiben.
über 2 % ist wohl realistischer.
bei 2% wären für ein 400.000 überteureter Schuppen schon mal 8.000 im Jahr an Zinsen fällig. wenn man 2000 pro Monat getilgt hat, mag die Rechnung noch stimmen.
Hab schon von Leuten gehört die so ne Bude gekauft haben und Geld für ne Waschmaschine sparen müssen.
war vor ca. 7 Jahren in einem Bankhotel, da stand genau der Fall, dass die Rrchnung bei Anstieg von Zinsen nicht mehr stimmt.
Wenn man vor 10 Jahren 400.000 zu 2 % finanziert hat und eine anfängliche Tilgung von 4 % hatte, kommt man auf eine monatliche Belastung von 2.000 € (davon 667 € Zinsen). Nach 10 Jahren verbleibt eine Restschuld von knapp 220.000 €.
Wenn man die nun mit 4,25 % finanzieren muss, kommt man auf eine monatliche Zinsbelastung von 790 €. Wenn man die monatliche Gesamtbelastung von 2.000 € halten möchte, kann man nun sogar mit 6,5% anfänglich tilgen.
Dazu darf man nicht vergessen, dass die 2.000 € von damals heute kaufkraftbereinigt ca. 2.650 € entsprechen. Da wären sogar sagenhafte 10 % Tilgung drin.
Also absolut weit entfernt von einer „unsichtbare Katastrophe“.
ja wenn man 2000 tilgt. das werden einige getan haben die es sich leisten konnten und wollten.
Der Kaufkraftverlust ist für Privats uninteressant, hier zähkt nur die Lohnerhöhung. Der Kaufkraftverlust verteuert das Basisleben und die Instandhaltung der Immo.
Wer zu den Zeiten der Niedrigzinsen
(wegen niedrigem Einkommen) mal gerade die Zinsen und die Abtragung stemmen konnte, hat nun natürlich ein Problem.
Aber, auch Hausbesitzer können Wohngeld bekommen.
Die Höhe hängt natürlich vom Einzelfall ab.
Spitzenwerte im Einzelfall:
In sehr teuren Städten (z. B. München oder Hamburg) und bei kinderreichen Familien mit sehr niedrigem Einkommen kann das monatliche Wohngeld im Extremfall durchaus 800 Euro, 1.000 Euro oder noch mehr betragen. Es übernimmt jedoch niemals die gesamte Wohnbelastung.
Wohngeldrechner stehen im Internet bereit.
Viele Grüße aus Andalusien
Helmut