Britische Immobilienfonds: kippende Dominosteine

FMW-Redaktion

Nun ist also Dominostein Nummer sieben gekippt: inzwischen haben sieben Immobilienfonds die Auszahlungen an Kunden gestoppt – weil der Wunsch nach Auszahlungen offenkundig groß ist. Dabei haben die Immobilienfonds ein grundsätzliches Problem: sie sind kurzfristig eine Assetklasse mit geringer Liquidität, vergleichbar einem Tanker, der sehr lange braucht, um umzusteuern. Denn eines ist klar: um Auszahlungen tätigen zu können, müssen die Immobilienfonds eben Immobilien aus ihrem Bestand verkaufen – und das geht eben nicht von heute auf morgen. Daher ist der Auszahlungsstopp, der von den Fonds meist als für zwei Tage gültig apostrophiert worden ist, in der Realität eine Sache von Monaten, vielleicht Jahren!

In welche Richtung die Sache laufen wird, hat der Fond der Gesellschaft Aberdeen gezeigt: der Fonds wird 17% nach unten wertberichtigt, andere Fonds werden auch diesen Weg gehen müssen. Zwar ist das Volumen in dem Aberdeen-Fond mit 580 Millionen Pfund vergleichsweise klein, aber er hat als ertes das Signal gegeben: wer Geld will, bekommt schlicht weniger. Das ist nichts anderes als ein – Haircut!

Interessant ist das, was Aberdeen seinen Kunden zu sagen hat:

“Shareholders wishing to redeem will do so at a price which is subject to the above dilution adjustment in order to reflect the current market environment and the fact that short term trading in the property market has relatively penal consequences.”

Wer also kurzfristig denkt, so die Botschaft, hat die selber Schuld und muß die negativen Kosequenzen tragen. Bums. Damit ist auch zugleich das Grundploblem solcher Fonds angesprochen: sie müssen von ihrer Struktur her langfristig denken, weil das Immobilien-Business eben ein Langfrist-Business ist. Bis eine Immobilie von einem solchen Fond gekauft werden, vergeht lange Zeit – Prüfungen, Verhandlungen etc. Und man kauft nicht eine Immobilie, um sie zwei Wochen später wieder zu verkaufen. Genau das aber müssten die Fonds nun tun, um die Auszahlungen an die Kunden zu gewährleisten – was diametral im Widerspruch zum Geschäftsmodell steht. Der Faktor Zeit also ist es, der derzeit das große Risiko ausmacht.

Der größte der sieben Immobilienfonds, die derzeit nicht auszahlen, ist übrigens der U.K. Property PAIF Fond von Henderson mit einem Volumen von 3,9 Milliarden Pfund, der kleinste der von Canada Life mit einem Volumen von 480 Millionen Pfund. Insgesamt stecken 24,5 Milliarden Pfund in dieser Assetklasse – nicht so furchtbar viel, aber eine Panik in diesem Sektor wird auch den britischen Immobilienmarkt insgesamt schwer treffen, das ist die große Gefahr. Gut 15 Milliarden dieser 24,5 Milliarden Pfund in Immobilienfonds sind derzeit eingefroren, also mehr als die Hälfte! Damit ist dieser Bereich der erste sichtbare Kolleteralschaden des Brexit – weitere dürften folgen..