China und sein Ponzi-Schema bei Immobilien China: Die wahre Immobilienkrise – die Special Purpose Vehicle

Mit Special Purpose Vehicle (SPV) kaschieren Kommunen in China die Krise am Immobilienmarkt und sorgen gleichzeitig für neue Probleme in der Zukunft.

China: Ein Jahr Krise am Immobilienmarkt

Seit mittlerweile einem Jahr frisst sich die Krise am Immobilienmarkt in China langsam durch die chinesischen Systeme. Zunächst war es ein Problem auf dem (ausländischen) Anleihenmarkt: Im Sommer 2021 warnten die Behörden von Guangdong, dass Evergrande ein Liquiditätsproblem habe. Wenig später konnte Evergrande verschiedene Rückzahlungsziele für Anleihen erst in Hongkong (in US-Dollar), dann auch in China (in Yuan) nicht bedienen.

Immobiliemarkt: Fallende Hauspreise reduzieren den Binnenkonsum in China

Dieses Jahr zeigte sich, dass die Krise am Immobilienmarkt in der Realwirtschaft angekommen war. Im 2. Quartal 2022 gingen die Ausgaben von Privathaushalten um 2,4% nach Berechnungen des Conference Board zurück. Ebenso bleibt der Consumer Confidence Index beständig unter dem Niveau von 2021.

Die Immobilienkrise greift auf den Bankensektor über

Der Hypothekenstreik erreichte im Juli 2022 den Bankensektor. Eigentümer stellten die Zahlungen für bereits gekaufte, aber noch nicht fertiggestellte Wohnungen ein. In China ist es üblich, Wohnungseinheiten zu verkaufen, bevor das Haus überhaupt gebaut wird. Das Volumen der ausstehenden Hypotheken beträgt aber immer noch weit unter 10% oder 2,1 Milliarden Yuan (ca. 300 Millionen Euro).

Viel stärker aber das ist das daraus folgende politische Signal. Die lokalen Behörden drängen die Entwickler nun, die Wohnungen fertig zu stellen oder die Kommunen übernehme die Projekte in Eigenregie. Zudem müssen säumige Schuldner nicht befürchten, dass ihr Credit Score belastet wird.

Zwei Probleme für die Kommunen: Investieren und Einnahmen generieren

Die Zentralregierung hat auf die schleppende wirtschaftliche Entwicklung reagiert und mehrere Stimulus-Pakete beschlossen. Unter anderem wurden die lokalen Behörden angewiesen, im Immobilien- und Infrastruktursektor zu investieren. Allerdings leiden die Kommunen schon jetzt unter den Folgen der Krise am Immobilienmarkt.

Die Haupteinnahmequelle für Kommunen sind Landverkäufe. Im ersten Halbjahr 2022 betrugen die Einnahmen durch Landverkäufe in China nur 55% im Vergleich zu 2021, wie Nikkei Asia berichtete. Gleichzeitig verursacht die „Zero-Covid“-Politik der chinesischen Regierung erhebliche Kosten. Die genauen Höhe jedoch ist weiterhin unbekannt. „Sixth Tone“ berechnete die täglichen Kosten allein für die Tests auf 231,6 Millionen Yuan. (33,1 Millionen Euro) pro Tag für Shanghai.

Stimmen diese Zahlen, dann kostet das Testen die Stadt rund 12 Milliarden Euro im Jahr. Im Juli wurde bekannt, dass die acht größten Covid-Testanbieter ausstehende Zahlungen von 14,1 Milliarden Yuan (2,02 Milliarden Euro) erhalten haben. Diese Zahlen beziehen sich nur auf die Tests. Nicht inbegriffen sind die Kosten für die Quarantäne-Unterkünfte, medizinische Versorgung, Nahrungsmitteln, etc.

Die Lösung: Special Purpose Vehicle

Viele chinesische Kommunen haben nun einen Weg gefunden, sowohl im Immobilienmarkt zu investieren als auch neue Einnahmen zu generieren, indem sie Special Purpose Vehicle (SPV) gründen. SPV sind in China ein normales Investitionsinstrument. Sie werden zu einem bestimmten Zweck und meist auf eine bestimmte Zeit gegründet. Die Kommune stattet das SPV mit Finanzmitteln aus. Mit diesen erwirbt das SPV dann Land von der Kommune. Das SPV beauftragt dann einen Entwickler auf dem erworbenen Land Häuser zu errichten. Die Wohnungen werden an Privatinvestoren verkauft. Das SPV wird dann aufgelöst und das Vermögen zurück an die Kommunen überwiesen.

Für die Kommunen liegt die Attraktivität darin, dass sie einmal den Vorgaben der Zentralregierung entsprechen und zugleich investieren können. Die Investition in das SPV fließt direkt zurück an die Kommunen, die mit dem Landverkauf zumindest buchhalterisch Einnahmen generiert haben. Das Problem liegt aber am Ende der Wortschöpfungskette.

Schulden in die Zukunft transferiert

Denn die Schulden, die die Kommunen jetzt machen, werden über die SPV nur in die Zukunft transferiert und wahrscheinlich werden diese steigen. Denn, wie erwähnt, wird am Ende der Lebenszeit des SPVs das Vermögen zurück an die Kommune übertragen. Allerdings fallen die Preise für Wohnungen. Es ist auch zu sehen, dass sich die Preise für Immobilien in Zukunft wieder erholen werden. Es stehen nach Angaben vom Beike Research Institute (BRI) etwa 50 Millionen Wohnungen leer. Das sind 12% des aktuellen Hausbestandes.

Die Bevölkerung Chinas nimmt ab. Tendenziell werden also weniger Wohnungen in Zukunft gebraucht. Die Investitionen in die SPVs sind also nicht nachhaltig. Sie verschieben die Schulden nur in die Zukunft, ohne dass wirklich Werte generiert werden. Sie bringen aber keine Entwicklung, die China in Zukunft Vorteile bringt.