Die Krise am Markt für Immobilien in China erreicht eine neue Dimension: wegen schleppender Nachfrage auf dem chinesischen Immobilienmarkt bieten Verkäufer in einigen Städten Chinas nun Appartments mit „Null-“ bzw. „Negativer Anzahlung“ an, um Käufer anzulocken. Zu diesen Städten gehören Shenzhen, Foshan und Huizhou in Chinas südlicher Provinz Guangdong, Changchun im Nordosten des Landes und Chongqing im Südwesten.
Im Vergleich zur früheren Praxis der Null-Anzahlung in China, die eher ein Marketing-Gag war, gehen diesmal einige Bauträger das Risiko ein, die Anfangszahlung für Immobilien künstlich zu senken. Dabei bieten die Verkäufer nicht Wohnungen an, für die keine Anzahlung benötigt wird, sondern werben mit einer „negativen Anzahlung“. „Negative Anzahlung“ bedeutet jedoch nicht, dass die Käufer einen Zuschuss bekommen, sondern dass bei den örtlichen Behörden ein höherer Preis hinterlegt wird, als den der Kunde tatsächlich zahlt.
In China wird von den lokalen Behörden festgelegt, in welcher Bandbreite eine Wohnung verkauft werden darf. Das soll die Käufer sowohl vor der Übervorteilung als auch die Entwickler vor einem Preis schützen, der die Kosten nicht deckt. Viele Käufer nutzen daher gefälschte Daten, um eine Hypothek zu beantragen: er nimmt also mehr Geld auf, als er tatsächlich benötigt, und verwendet die Differenz, um die tatsächliche Anzahlung zu reduzieren.
Kreditaufnahme für Immobilien in China mit gefälschten Unterlagen
Normalerweise beträgt die Anzahlung bei Krediten 30% der Kaufsumme. Durch die Fälschung der Daten hinterlegt der Käufer jedoch wesentlich weniger. Die Differenz zwischen dem eigentlichen Kaufpreis und dem durch die gefälschten Dokumente aufgenommenen Kredit steht dem Käufer erst einmal für andere Ausgaben zur Verfügung. Daher liegt der Verdacht nahe, dass die lokalen Behörden bei dieser Praxis beide Augen zudrücken. Denn die Ankurbelung des Konsums hat in China derzeit oberste Priorität. Bisher hat lediglich die Stadt Huizhou reagiert und Ende Mai dieses Vorgehen verboten.
Aber auch die Kommunen in China haben ein elementares Interesse daran, dass Immobilien verkauft werden. Denn die Haupteinnahmequelle der Gemeinden und Städte sind Landverkäufe. Immer mehr Städte haben Schwierigkeiten, ihre Zahlungs-Verpflichtungen nachzukommen.
Die erhöhte Kreditaufnahme hat logischerweise zur Folge, dass die monatlichen Ratenzahlungen höher sind, als sie eigentlich sein müssten – das könnte sich für die Käufer als Bumerang erweisen. Neben den höheren monatlichen Belastungen kommen noch höhere Verwaltungs- und Servicegebühren bei den Banken sowie höhere Grunderwerbssteuern hinzu. Alles in allem eher ein schlechter Deal für die Käufer.
Banken suchen verzweifelt Kreditnehmer für Immobilien
Die Praxis spiegelt auch die Tatsache wider, dass Chinas Banken Schwierigkeiten haben, Kreditnehmer zu finden, insbesondere für Immobilien-Kredite. Dies zwingt einige Bankangestellte dazu, Hypothekenanträge für bare Münze zu nehmen und die notwendigen Verfahren zur Überprüfung ihres Wahrheitsgehalts zu ignorieren.
Insgesamt zeigt sich hier noch einmal deutlich, in welcher schwierigen Lage sich die Immobilien-Branche zur Zeit befindet. Es wird auch deutlich, dass das Problem auf der Nachfrageseite liegt, zumal die Bevölkerung in China in den nächsten Jahren deutlich schrumpfen wird. Bisher zielen die Bemühungen der Zentralregierung eher darauf ab, die Angebotsseite zu stützen – und laufen daher weitgehend ins Leere..
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Was ist eigentlich mit „Evergrande“ das ist der SUPERBETRUG überhaupt. Und der geht schon jahrelang, und ist erfolgreich aus ALLEN MEDIEN gelöscht worden.
Wer erinnert sich noch ? Vor ca. eineinhalb Jahren war Evergrane eigentlich „Default“, das heißt Kredit ausgefallen, Bankkrott.
Aber das das nicht sein darf, hat man schnell die Spielregeln geändert und gesagt, ja, halt, wir geben Evergrande noch viel Zeit, mindestens ein Jahr, der DEFAULT wird „angehalten“ weil WIR das sagen !
Die Chinesen haben den Braten gerochen, viele merken, daß ihre gekauft und teuer abbezahlte Wohnung vielleicht niemals gebaut wird, oder wenn dann erst viel Jahre später. Das geht von Mund zu Mund, und immer weniger gehen dieses Risiko ein.
Chinesen können aber praktisch NUR Geld in Immobilienkäufe anlegen, was anderes geht bei denen nicht.
Wenn die das breitbandig aufhören, und das machen sie, hat das Finanzsystem ein weiteres Problem !
Hallo @GerdMueller,
ich werde versuchen, in einer kurzen Antwort auf einige Punkte einzugehen.
Tatsächlich verfolge ich den Verlauf der Immobilienkrise aufmerksam in vielen – nicht allen – Facetten, denn selbst für China-Experten ist dies ein sehr komplexes Thema. Evergrande ist nur der im Westen bekannteste Auswuchs der Krise.
Das Grundproblem haben Sie richtig angesprochen: Es werden zu wenige Wohnungen verkauft. Die Immobilienfirmen sitzen auf zu vielen Projekten und können ihre Schulden nicht bedienen. Um Cash zu generieren, wurden erst die Immobilien zu zu niedrigen Preisen verkauft. Mittlerweile müssen die Verkäufer zu dubiosen Mitteln greifen, die ich beschrieben habe. Um noch einmal die Dimension zu verdeutlichen: Vor zwei Jahren standen ca. 40 Millionen Wohnungen leer.
Da Evergrande nicht genug Cash generieren konnte, war das Unternehmen vor eineinhalb Jahren nicht in der Lage, seine Anleihen zu bedienen. Die Zwischenlösung bestand darin, dass Evergrande seine Onshore-Anleihen – also die in Yuan in Festlandchina begebenen Anleihen – bediente, während die Offshore-Anleihen – also die in US-Dollar in Hongkong ausgegebenen Anleihen – nicht bezahlt wurden. Die Anleihen – und nicht Evergrande selbst – befinden sich daher im Default. Evergrande bezifferte letzte Woche die offenen Verbindlichkeiten mit mehr als 100 Mrd. US-Dollar (Quelle: https://finanzmarktwelt.de/china-die-wirtschaft-bleibt-mau-272421/).
Ich versuche, meinen Lesern zumindest zwei Hauptkonsequenzen aus der Immobilienkrise deutlich zu machen:
Wie Sie richtig bemerken, erfolgt die Vermögensspeicherung zum überwiegenden Teil (ca. 75%) im Wohneigentum. Wenn die Preise der Immobilien nicht steigen, bedeutet dies, dass kein Zuwachs an Vermögen erzielt wird. Ganz im Gegenteil: Die Wohnungen verlieren an Wert.
Hier ein persönliches Beispiel: Als ich vor 4 Jahren in meine Wohnung einzog, war sie ca. 4,5 Millionen Yuan wert. Mittlerweile erreicht sie vielleicht noch einen Wert von 4,2 Millionen Yuan. Und dies ist eine Wohnung in den Außenbezirken von Shanghai. Mein Vermieter hat sie mit einem Kredit finanziert. Der Kredit beinhaltet eine Abschlusszahlung, die mit einer Wertsteigerung gerechnet wurde. Wenn mein Vermieter diese Wohnung nicht in ein paar Jahren mit Gewinn verkaufen kann, muss er die Abschlusszahlung aus seinem Ersparten finanzieren.
Dieses sehr einfache Prinzip erklärt, warum der Konsum in China nicht anzieht: Die Menschen müssen einfach viel mehr Geld zurücklegen, um die Kredite abzubezahlen, als geplant. Daher steht kein Geld für Konsum zur Verfügung.
Das zweite entscheidende Grundthema ist: Die Kommunen finanzieren sich praktisch ausschließlich aus Landverkäufen. Wenn kein Bedarf an neuen Wohnungen besteht, verkaufen die Kommunen auch kein Land (bzw. korrekterweise Landnutzungsrechte). Wenn sie nichts verkaufen, erzielen sie auch keine Einnahmen. Wir sehen, dass immer mehr Gemeinden und Städte nicht mehr in der Lage sind, ihren Verpflichtungen nachzukommen. Die Rhodium-Group schätzt aktuell, dass über 50% der Städte zu diesem Kreis gehören. Allerdings ist dies nur eine grobe Schätzung, weil niemand in China aufgrund der besonderen Konstruktion des Special Purpose Vehicle einen wirklichen Überblick über die Schulden hat, einschließlich der Finanzaufsicht und der Regierung. In der chinesischen Fachwelt wird in den letzten Monaten intensiv über dieses Thema diskutiert.
Hinter beiden Themen verbergen sich eine Vielzahl von Problemen, die sich horizontal und vertikal durch die Gesellschaft und den Staat fressen. Das Finanzwesen ist das kleinste aller dieser Probleme.
Soviel zu meiner kurzen Antwort. Sie können sich sicher sein, dass ich dieses Thema weiter im Auge behalten und darüber berichten werde.
Bitte beachten Sie, dass einige der Korrekturen stilistische Anpassungen sind und dennoch die ursprüngliche Bedeutung des Textes beibehalten.
Danke für diese detaillierte Ausführung. Für mich klingt das alles nach einem guten Potenzial für den Startschuss der nächsten Weltfinanzkrise. China ist wirtschaftlich ja ohnehin das interessanteste Land der letzten 10 Jahre gewesen.
@Falk, danke für das Lob. Die Anmerkungen sind leider nicht ausführlich, sondern berühren nur die wichtigsten Punkte.
Ich sehe nicht, wie die Immobilienkrise das Potential hat, eine weltweite Finanzkrise auszuloesen. Denn der chinesische Finanzmarkt ist abgeschottet und steht – entsprechend der Doktrin – unter direkter Kontrolle der Partei bzw. der Regierung. Auch innerhalb der chinesischen Finanzexperten dreht sich die Diskussion im alles andere, aber nicht um eine Finanzkrise.
Hallo zusammen. Auch von meiner Seite besten Dank für die sehr umfassende Abhandlung der bestehenden
Immobilienkrise in China. Seit ca 2020 beobachte ich die Entwicklung so gut es geht. Habe noch eine Zahl von über 60 Millionen leerstehender Wohnungen im Kopf. Geisterstaedte, massenhaft! Diese Situation ist schon sehr
abenteuerlich. Wer soll denn diese Wohnungen kaufen und auch bewohnen? Woher kommt das Geld, um die Bauruinen fertigzustellen? Ich komme da nicht mehr mit!! Zum Glück betrifft die Problematik den Rest der Welt nicht oder nicht sonderlich.
Sind in China verantwortliche Personen vollkommen übergeschnappt/abgedreht mit dem Gedankengang der negativen Anzahlungen??? Wird dadurch das Problem gelöst, oder evtl nur noch verschlimmert? Fragen über Fragen. Liebe Grüße
Bernd Hannes
Hallo @BerndHannes,
nein, die Personen, die eine „Negative Anzahlung“ anbieten, handeln auf ihrer Ebene vollkommen rational. Ihre Aufgabe als Verkaufsmitarbeiter ist es, Wohnungen zu verkaufen. Wenn sie dies nicht tun, verdienen sie kein Geld (mindestens 2/3 ihres Einkommens sind Boni) und verlieren letztendlich ihren Job. Die Entwickler hingegen benötigen sofortiges Kapital (wie bereits erwähnt). Das Gleiche gilt für die Mitarbeiter in den Banken: Sie müssen Kredite vergeben. Derzeit übt die Regierung starken Druck aus, um Kredite an Verbraucher zu vergeben.
Nun, wir haben es mit einer typischen Blase zu tun. Bei den Tulpenzwiebeln wurde auch nicht mehr danach gefragt, wer sie kaufen wird. Es wurde einfach angenommen, dass die Spekulation mit Tulpenzwiebeln immer weitergehen würde. Alle Blasen funktionieren nach demselben Prinzip und irgendwann platzen sie. Dass die Immobilienblase platzen wird, wurde bereits vor 20 Jahren auf Regierungsebene diskutiert.
Aber nun kommen wir zum interessanten Punkt: Die Immobilienkrise trifft auf eine Bevölkerung, die in den nächsten Jahrzehnten extrem abnehmen wird. Das bedeutet, dass der Bedarf potenziell in den nächsten Jahrzehnten abnehmen wird, nicht zunehmen wird.
In China werden Wohnungen normalerweise erst verkauft und dann gebaut. Die leerstehenden Wohnungen gehören in der Regel bereits jemandem. Daher ist Leerstand nicht das Hauptproblem. Unfertige Wohnungen sind ein häufiges Problem. Im vergangenen Jahr gab es zum Beispiel einen Kreditstreik: Eigentümer, die auf ihre Wohnungen warteten, hörten einfach auf, ihre Kredite zu bedienen. Es kommt auch häufig zu Protesten vor den Bauträgern.
Wie löst die Regierung dieses Problem? Das ist ein viel diskutiertes Thema. Derzeit hält sie sich an ihr altbewährtes Drehbuch: Sie bietet günstigere Kredite an und unterstützt die angeschlagenen Bauträger. Nach meiner Beobachtung hat die Regierung bisher kein Konzept entwickelt, um eine nachhaltige Lösung bereitzustellen.
Derzeit durchdringt die Immobilienkrise alle Gesellschaftsschichten.