Der Immobilien-Markt in China steht an einem Wendepunkt: Während Metropolen erste Stabilisierung zeigen, bleiben viele Regionen in der Krise. Kommt die Erholung – oder ein verlorenes Jahrzehnt?
China: Immobilien – Krise oder Wende?
Der chinesische Immobilien-Markt schwankt zwischen Krise und Erholung. Die UBS Group prognostiziert eine Stabilisierung der Immobilienpreise in China bereits Anfang 2026 – früher als zuvor erwartet. In den Top-Städten des Landes zeigen sich erste Anzeichen einer Belebung, was Hoffnungen auf ein Ende der langanhaltenden Krise weckt. Doch trotz dieser optimistischen Einschätzung bleibt die Lage vielerorts angespannt, und die strukturellen Probleme des Marktes sind längst nicht gelöst.
Immobilien: Hauspreise in China fallen den 21. Monat in Folge
Die aktuellen Zahlen zeigen trotz der positiven Einschätzung eine anhaltende Abwärtsbewegung im Immobilien-Markt. Im Februar 2025 fielen nach Angaben der chinesischen Statistikbehörde NBS die durchschnittlichen Hauspreise in 70 chinesischen Städten um 0,3 % im Vergleich zum Vormonat und um 1,7 % im Jahresvergleich. Besonders betroffen sind kleinere Städte der dritten und vierten Kategorie, in denen die Preise noch stärker nachgeben. In den Top-Städten wie Peking und Shanghai sind die Rückgänge moderater, doch auch hier fehlt es an neuer Nachfrage.
Dabei sind die Preise für neu entstandene Immobilien und Bestandsimmobilien unterschiedlich betroffen. Die Preise für Neubauten fielen im Februar um 0,3 % gegenüber dem Vormonat und um 1,4 % im Jahresvergleich. Besonders schwach entwickelte sich der Markt in kleineren Städten, während Peking und Shanghai geringere Rückgänge verzeichneten. Bestands-Immobilien verloren im gleichen Zeitraum 0,5 % im Monatsvergleich und 2,2 % im Jahresvergleich. Während der Markt für Neubauten weiterhin unter schwachen Verkaufszahlen leidet, bleibt der Sekundärmarkt in manchen Regionen stabiler, da einige Investoren auf eine langfristige Wertsteigerung setzen. Dennoch bleibt die allgemeine Unsicherheit hoch.
Die Preisrückgänge sind teils auf die strikten Regulierungen der Regierung zurückzuführen, teils auf das schwindende Vertrauen der Bevölkerung in den Markt. Immer mehr Haushalte meiden den Immobilien-Kauf aus Angst vor weiteren Wertverlusten oder finanziellen Schwierigkeiten der Bauträger. Dies verstärkt die Abwärtsspirale, in der sinkende Preise die Unsicherheit weiter anheizen.
Immobilien: Wohlhabende Provinzen zeigen erste Anzeichen von Stabilität
Analysten von UBS und anderen Finanzinstituten berichten, dass sich die Lage in wohlhabenderen Provinzen auf einem niedrigen Niveau stabilisiert. Laut John Lam von UBS profitieren insbesondere sechs bis sieben östliche Provinzen mit starkem Wirtschaftswachstum. Hier sind nicht nur die Schulden tragfähiger, sondern auch die Bevölkerungsstruktur vorteilhafter: Junge, gut verdienende Arbeitnehmer ziehen in diese Regionen und stärken so den Immobilien-Markt.
Michael Pettis, Professor an der Peking-Universität, hebt hervor, dass es irreführend ist, von „dem chinesischen Immobilienmarkt“ zu sprechen. Vielmehr existieren zwei Märkte: Einer in den wirtschaftsstarken Provinzen, in denen sich die Lage stabilisiert, und einer in den strukturschwachen Regionen, die weiterhin unter sinkenden Preisen und einer abwandernden Bevölkerung leiden. Dieser Unterschied prägt die zukünftige Entwicklung der Branche.
Pettis betont, dass sich diese regionalen Unterschiede durch sich selbst verstärkende Zyklen weiter vertiefen. Während wirtschaftsstarke Provinzen durch höhere Löhne, gesunde Haushaltsbudgets und anhaltenden Bevölkerungszuwachs eine Stabilisierung erleben, bleiben die strukturschwachen Regionen in einer Abwärtsspirale gefangen. Hier verschärfen die hohen Schulden, die Abwanderung junger Menschen und die schrumpfenden Einnahmen der lokalen Regierungen die Probleme weiter.
Ein weiteres wichtiges Element sind die politischen Maßnahmen der chinesischen Regierung. Die Lockerung der Kreditvergabebedingungen und die Senkung der Hypothekenzinsen sollen den Markt beleben. Doch damit verschärft sich ein anderes Problem: Die Ertragslage der Banken verschlechtert sich, wodurch sich deren finanzielle Stabilität weiter zuspitzt. Bereits jetzt zeigen sich bei chinesischen Banken steigende Risiken im Bereich der Konsumentenkredite, insbesondere bei Hypotheken.
Trotz einer leichten Belebung im Sekundärmarkt bleibt die langfristige Kreditvergabe rückläufig. Dies deutet darauf hin, dass viele Haushalte weiterhin Schulden abbauen, anstatt neue Immobilienkäufe zu tätigen. Schwaches Vertrauen in die zukünftige Preisentwicklung und Unsicherheiten über die eigene wirtschaftliche Situation halten viele potenzielle Käufer zurück.
China: Zwischen Aufschwung und verlorener Dekade
Die positive Einschätzung der UBS und Michael Pettis steht im Gegensatz zu der weit diskutierten Idee, China stehe ein „verlorenes Jahrzehnt“ bevor – analog zu Japans Wirtschaftsstagnation in den 1990er-Jahren. Die Parallelen sind offensichtlich: eine überalternde Bevölkerung, eine hohe Verschuldung auf lokaler Ebene und eine nachlassende wirtschaftliche Entwicklung.
Besonders kritisch sind die strukturellen Probleme des Marktes. Viele Provinzen sind stark von den Einnahmen aus dem Immobiliensektor abhängig. Wenn die Preise weiter sinken und Investitionen ausbleiben, geraten lokale Regierungen in ernsthafte finanzielle Schwierigkeiten. Dies schränkt die fiskalischen Handlungsspielräume weiter ein und belastet langfristig die gesamte Wirtschaft.
Zudem bestehen Unsicherheiten hinsichtlich des globalen Umfelds. Die geopolitischen Spannungen mit den USA und Europa, die anhaltenden Nachwirkungen der Pandemie sowie die wachsende Konkurrenz durch andere asiatische Wirtschaftsnationen setzen China unter Druck. Die Immobilienkrise könnte sich als Katalysator für tiefgreifendere wirtschaftliche Umwälzungen erweisen.
China: Stadt gegen Land – Immobilienmarkt driftet auseinander
Die Annahme, dass sich die Metropolen am ehesten von der Immobilienkrise erholen, ist weder besonders neu noch originell. Sie profitieren weiterhin davon, dass sie – wenn auch langsamer als vor der Pandemie – mehr Menschen anziehen. Zudem fördert die chinesische Regierung aktiv die Urbanisierung und Metropolisierung des Landes.
Die demografische Entwicklung verstärkt diesen Trend: Während im östlichen Teil Chinas etwa 80 Prozent der Bevölkerung leben, entfallen auf die westliche Hälfte nur etwa 20 Prozent. Angesichts einer insgesamt schrumpfenden Bevölkerung wird es zunehmend schwieriger, die Infrastruktur in den weniger besiedelten Regionen aufrechtzuerhalten. Dies führt zu einer weiteren Abwanderung, wodurch sich die wirtschaftlichen Probleme in diesen Gebieten verschärfen.
Die negative Bevölkerungsentwicklung und die fortschreitende Metropolisierung sorgen dafür, dass der Westen in China sich weiter entvölkert. Dies reduziert die Nachfrage nach Wohnraum und übt langfristigen Druck auf die Immobilienpreise in kleineren Städten aus. Während sich die Metropolen langsam stabilisieren, bleibt der Rest des Landes mit erheblichen wirtschaftlichen Problemen konfrontiert.
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Wenn ich das so lese kommt mir der Gedanke, wenn alle in die Städte ziehen, wer bewirtschaftet dann den Acker? Ich kenne China, Bauern sind nicht gerade hoch angesehen.