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Die Bundesregierung ist sich sicher: Es gibt derzeit gar keine Immobilienblase

Jeder weiß es, jeder sieht es, nur einer nicht. Die deutsche Bundesregierung. Die ist sich anscheinend sicher: Derzeit gibt es gar keine Immobilienblase in Deutschland…

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FMW-Redaktion

Durch die EZB-Politik schwemmt Geld in Billionenhöhe in die Aktienmärkte, und vor allem in die Immobilienmärkte in Europa, und das vor allem in Deutschland, dem „Hort der Sicherheit“ auf diesen Planeten. Jeder weiß es, jeder sieht es, nur einer nicht. Die deutsche Bundesregierung. Die ist sich anscheinend sicher: Derzeit gibt es gar keine Immobilienblase in Deutschland. Woraus schließen wir das? Nun, aktuell versucht man in Berlin vorsorglich (!) ein Maßnahmenpaket zu schnüren, mit dem man einer Immobilienblase vorbeugen kann.

immobilienblase
Beispielbild eines Fertighauses. Foto: Andreas Koll/Wikipedia (CC BY 2.5)

Die Preise für Eigentumswohnungen, Bauland und vor allem die Wohnungsmieten steigen, und steigen, und steigen. Wer es gerne statistisch mag: Laut Statistischem Bundesamt und Eurostat sind die Preise für Mieten der Preistreiber Nummer 1 in Europa! Die FAZ schreibt heute Zitat „die Finanzaufsicht soll vorsorglich neue Instrumente erhalten, um im Fall einer drohenden Blase am Immobilienmarkt einschreiten zu können.“ Das Bundesfinanzministerium hat laut FAZ jetzt einen Gesetzesentwurf an andere Ministerien verschickt, der also bei einer „drohenden“ Immobilienblase die Kreditvergabe von Gesetzes wegen erschweren soll. Das bedeutet im Umkehrschluss: Derzeit gibt es so eine Blase noch gar nicht!

Gemäß 2015 vom „Ausschuss für Finanzstabilität“ gemachten Empfehlungen soll, wenn denn die Blase anfängt zu entstehen (Lacher), die Kreditvergabe eingeschränkt werden, wodurch die Preise nicht mehr so stark steigen sollen – denn bei weniger Nachfrage nach Bauland und Eigentumswohnungen sinken die Preise (Angebot und Nachfrage). Man hört laut FAZ aus dem Finanzministerium, dass zur Zeit keine Immobilienblase in Sicht sei – aber es sei richtig jetzt schon eine Vorsorge für diesen Fall zu schaffen. Wir meinen: Liebe Damen und Herren vom Finanzministerium, einfach mal nach Preisen für Eigentumswohnungen erkundigen, und danach nochmal mit 120 anderen Wohnungssuchenden Schlange stehen im Treppenhaus bei der Besichtigung für eine runtergekommene Mietwohnung. Und dann vielleicht mal neu darüber nachdenken, welchen Immobilienstatus wir aktuell in Deutschland haben.

Gut, genug gelacht/geweint. Wie sehen die geplanten Notfallmaßnahmen für den „Fall der Fälle“ (nochmal Lacher) denn aus? In laufende Kredite mit Anschlussfinanzierungen, sozialen Wohnungsbau und andere Sonderfälle soll nicht eingegriffen werden. Laut Gesetzentwurf sollen aber bei Neukrediten Zeiträume festgelegt werden, bis wann ein bestimmter Anteil eines Kredits zurückgezahlt sein muss. Alleine das würde die Kreditvergabe wohl schon deutlich bremsen. Auch soll eine Grenze festgelegt werden können, wie hoch der Anteil der Fremdfinanzierung sein darf, also wie viel beim Immobilienkauf maximal von der Bank als Kredit kommen darf. Je höher der Eigenanteil des Immobilienkäufers, desto länger muss er erstmal selbst ansparen – auch das würde wohl die Blase dämpfen.

Weiter geht es mit der Möglichkeit, dass gesetzlich vorgeschrieben wird, wie viel des verfügbaren Einkommens der Kreditnehmer maximal für die monatliche Kreditrate ausgeben darf – genauso soll es eine monatliche Mindesttilgung geben. Auch soll das Einkommen des Schuldners in Relation zu seinen gesamten Schulden gesetzt werden, also auch die er außerhalb des Immobiliendarlehens hat. Addiert man die hier genannten Maßnahmen zusammen, landet man wo? Richtig, in einer „Immobilien-Planwirtschaft“. Das geht in die Hose. Der Staat kann ja noch nicht mal Banken selbst betreiben (HSH, WestLB uvm). Wie will er dann bis ins kleinste Detail selbst vorschreiben, welcher Kunde gut genug für einen Immobilie ist, und welcher nicht. Es würde gemäß dieser Vorgaben zu einem richtigen „Raster“ kommen. Mit diversen Faktoren wird der Kunde mehrfach durchgecheckt. Nach und nach fallen dann immer mehr Kunden durch das Raster.

Eine Preisblase könnte man mit diesen Maßnahmen womöglich teilweise abwürgen, aber man würde auch sehr viele eigentlich gut verdienende Menschen davon abhalten zum Beispiel das lange geplante Eigenheim zu kaufen, wo man doch eigentlich solvent genug dafür wäre. Es ist wie es ist: Die für diese Blase verantwortliche Notenbank muss endlich die Zinsen anheben – damit bekämpft man solche Blasen, und nicht mit einer völligen Planwirtschaft bei der Kreditvergabe! Aber all das ist ja reine Zukunftsmusik. Denn laut Finanzministerium läge es an der zukünftigen Marktentwicklung, ob diese genannten Maßnahmen irgendwann mal zur Anwendung kommen. Denn wie wir jetzt alle gelernt haben, gibt es die Immobilienblase in Deutschland noch gar nicht! Es ist ja bisher nur ein Planspiel für den „Fall der Fälle“. (lach)

7 Kommentare

7 Comments

  1. Avatar

    Trigo

    25. Oktober 2016 14:23 at 14:23

    Das hört sich nach Spanien 2006 realoaded an. Alle sagten es gibt kein Immobilienblase und der Rest ist Geschichte!

  2. Avatar

    Christoph

    25. Oktober 2016 14:54 at 14:54

    Einfach mal Gewinne aus Immobilien Investments besteuern (wie sich das gehören sollte) und schon sind einige Spekulanten weniger am Markt.

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    leser

    25. Oktober 2016 16:37 at 16:37

    Seit wann ist es Aufgabe des Staates, die Kreditwürdigkeit eines Kreditnehmers zu beurteilen?
    Wir haben keinen Kapitalismus, auch keine (soziale) Marktwirtschaft, sondern – wie zutreffend beschrieben – Planwirtschaft in Reinkultur. Das fängt bei der EZB an und hört bei dem „Ausschuss für Finanzstabilität“ noch lange nicht auf. Nur an die Ursache der mangelnden „Finanzstabilität“ traut sich keiner ran. Schafft das Falschgeld ab und deren Verwalter, die Zentralbanken. Und dann braucht es auch kein Finanzmarktstabilisierungsgesetz mehr.
    Nur am Rande: Was würde eine ausländische Bank unter CETA oder TTIP wohl machen, wenn ihr ein Kaffeekränzchen wie dieser lächerliche Ausschuss in die Geschäftspolitik grätscht?

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    Der B(l)aumann

    25. Oktober 2016 17:24 at 17:24

    Irgendwie interessant, was hier so geschrieben wird.
    Allein schon die steigenden Preise sind ein Beleg für eine Blase?
    Früher bekam man 3 , 4 , 5 % Zinsen. Heute unter 1 %
    Früher kaufte man Immobilien die 4/5 % Rendite erwirtschafteten. Heute ist man mit 1% zufrieden.
    Da die Mieten nicht gefallen sind, konnte nur der Kaufpreis steigen.
    Und immer noch bekommen Menschen angelegtes Geld aus der Lebensversicherung oder aus auslaufende Staatsanleihen oder erben einfach.
    Und sie wollen ihr Geld vor den Risiken die in unserem Euro liegen sichern.
    Also lieber ohne Rendite Betongold, als Verluste auf dem Sparbuch.
    Solange es ein Bedarf an diesen Immobilien gibt, also Menschen die die Kosten für Zinsen und Tilgung aufbringen ist es noch keine Blase, so meine Meinung.
    In Spanien wurden Häuser gebaut, für die es keinen Käufer gab. In den USA könnten die Käufer von vornherein die Kosten durch steigende Zinsen nicht tragen.
    Wer hier kauft, hat sich gegen steigende Zinsen abgesichert, sonst gibt es keine Finanzierung. Also werden fallende Preise keine verkaufslawine auslösen und somit kann keine Blase platzen.
    Ich habe vielleicht zu wenig Ahnung, aber das Finanzministerium scheint es ja wohl auch so zu sehen.

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      Markus Fugmann

      25. Oktober 2016 17:30 at 17:30

      @B(l)aumann, die Lage ist ja ganz unterschiedlich, selbst bei deutschen Großstädten: Hamburg ist saturiert, die Preise stagnieren, Berlin hat noch Potential, weil sich internat. Investoren sagen, ist doch so schön günstig hier für eine der wichtigsten europ. Hauptstädte, und München ist definitv in einer Blase, und zwar aufgrund objektiver Kriterien (Verhältnis überdurchschnittlicher Verdienst zu Quadratmeterpreis); daher hat die UBS kürzlich München als Stadt mit der 5.größten Immobilienblase der westlichen Welt eingeschätzt..

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    Sam

    30. Oktober 2016 12:16 at 12:16

    Deutschland hat eine sehr hohe Eigentumsrechtssicherheit. International sucht sich das Kapital einen sicheren Hafen der Rendite bringt. Innerhalb der EU machen einige Mitglieder ihre Hausaufgaben nicht und sind somit auch uninteressant für internationale Anlagen. Die deutsche Regierung schafft hier am Kernproblem der Immobilienblase für einfache Gemüter in klassischer Manier ein Placebo mit dem Namen Kreditrichtlinie. Sie geht das Problem überhaupt nicht an, sondern lenkt ab. Die Melkkuh sind die Bürger denen es trotz guter Gehälter immer mehr unmöglich wird, für das Alter ein Dach über dem Kopf zu haben. Sprich Eigentum! Leistung lohnt sich nicht.

    • Avatar

      Trigo

      30. Oktober 2016 18:05 at 18:05

      So ist es! Vater Staat braucht immer mehr Geld …. also mehr Steuereinnahmen! Daher ist es doch schön wenn die Immobilienpreise steigen, so kann der Staat nur gewinnen. In der nächsten Krise erhöht man dann kräftig die Grundsteuer und nun gewinnt der Staat schon wieder. Man muss nur nach Südeuropa schauen.

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Coronavirus aktuell: Hokkaido (Japan) ruft Ausnahmezustand aus; Olympiade und EZB

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Wegen neun neuer Infizierten mit dem Coronavirus ruft Hokkaido, die zweitgeößte Insel Japans mit ca.  5,7 Millionen Einwohnern, den Ausnahmezustand aus. Die Bewohner werden aufgefordert, am Wochenende nicht ihre Wohnung zu verlassen. In Hokkaido sind nun nach neuesten Zahlen 63 Menschen mit dem Coronavirus infiziert.
Damit wird die Frage immer drängender, ob die Olympischen Spiele im Sommer in Tokoy wirklich stattfinden können! Nach Angaben der BNP Parisbas würden eine Absage der Olympischen Spiele schwere wirtschaftliche Verwerfungen für Japan bedeuten.

Nach Angaben des litauischen Notenbankchefs und EZB-Mitglieds Vasiliauskas könne durch die auftretende Pandemie eine ausserordentliche Sitzung der EZB notwendig werden.

Südkorea meldet 315 neue durch das Coronavirus Infizierte, womit die Gesamtzahl nun auf 2337 steigt.

Auf der Insel Hokkaido steigen Zahlen der durch das Coronavirus infizierten Menschen

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Zinsen: Der Hilferuf an die Fed wird immer lauter

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Die Federal Reserve in Washington DC

Der US-Rentenmarkt erlebt eine extreme Inversion der Zinsstrukturkurve. Die Zinsen für US-Staatsanleihen sacken auf historische Tiefststände ab. Die Zinssenkungserwartungen schießen durch die Decke. Der Aktienmarkt gerät langsam in Panik. Kann die Fed noch bis zum regulären Sitzungsterm Mitte März stillhalten? Warum das sehr unwahrscheinlich ist.

Die Zinsen am Kapitalmarkt senden SOS, doch die Fed träumt von Normalisierung

Erstens kommt es anders und zweitens als man denkt! Diese Volksweisheit trifft im Moment im Besonderen auf die Akteure bei der US-Notenbank zu. Noch auf ihrer letzten Zinssitzung am 30. Januar, also bereits während des Ausbruchs des Coronavirus und bei sich parallel bereits abschwächender US-Konjunktur, träumten die 19 Damen und Herren Fed-Gouverneure von wahnwitzigen Maßnahmen: Gemäß dem Protokoll dieser Sitzung (Minutes = schriftliches Minutenprotokoll), wollte man die Liquiditätszufuhr für den US-Geldmarkt von 75 Mrd. US-Dollar pro Tag Ende Januar auf nur noch 25 Mrd. US-Dollar pro Tag bis Ende Februar reduzieren. Gleichzeitig plante man ab April ein sogenanntes Tapering. Damit ist die sukzessive Zurückführung des Aufkaufvolumens von kurzfristigen Staatsanleihen gemeint. Dieses liegt aktuell bei 65 Mrd. US-Dollar pro Monat.

Bis zum Sommer wollte man dieses Programm sogar vollständig einstellen. Ein absoluter Irrwitz in Anbetracht der Tatsache, dass das Misstrauen unter den Banken aktuell wieder stark zunimmt und damit auch die Spannungen am Geldmarkt. Gleichzeitig explodiert das zu finanzierende US-Staatsdefizit – unabhängig von der Coronavirus-Krise. Ergo benötigen sowohl der US-Repo-Markt, also auch die sich beschleunigende Schuldensause des US-Bundes mehr Liquidität aus der Notenpresse, nicht weniger.

Man kann als Außenstehender den Eindruck gewinnen, dass die Fed nach wie vor den Schein der Normalität wahren möchte, während sich die Welt um sie herum realwirtschaftlich im Abschwung und sich die Finanzmärkte mittlerweile im Panikmodus befinden. Dabei müssten sich die stimmberechtigten Mitglieder des Offenmarktausschuss (FOMC, Federal Open Market Committee) nur einmal die jüngsten Warnungen von IWF und Weltbank zum erwarteten globalen Wachstumseinbruch im ersten Quartal durchlesen und die Frühindikatoren für die USA genauer anschauen, z. B. die stark rückläufige Entwicklung der offenen Stellen gemäß JOLTS-Report. Dieser ist ein wichtiger Frühindikator für die Entwicklung des US-Arbeitsmarktes und damit eines wichtigen Teils des dualen Mandats der US-Notenbank (Vollbeschäftigung). Bereits seit über einem Jahr sinkt die Zahl der angebotenen Stellen auf dem US-Arbeitsmarkt mit zuletzt steigender Dynamik ab.

Aber allein ein Blick auf die Zinsstrukturkurve verrät den Geldpolitikern in Washington, dass sie mit ihrer Politik aktuell komplett daneben liegen. Die Inversion der Zinsstrukturkurve (rote Linie im Chart) hat sich mittlerweile extrem ausgeweitet und umfasst nun sogar die zehnjährigen US-Treasury Notes (langlaufende US-Staatsanleihen): Ein starkes Anzeichen für eine kommende Rezession und ein Problem für die Zinsmargen der Banken (siehe Artikel: Zins und Fristentransformation – Sein oder Nichtsein).

Strukturkurve der Zinsen in den USA

Das letzte Mal gab es ein solches Bild bei der US-Zinsstrukturkurve kurz vor der 180 Grad Wende der US-Notenbankpolitik Ende 2018.

Rekordtiefststände bei den US-Kapitalmarktrenditen

Nie zuvor waren Staatsanleihen der USA mit so niedrigen Zinsen ausgestattet wie aktuell. Neben der Flucht in Sicherheit spielt dabei auch das internationale Zinsgefüge eine Rolle. Wenn sogar Staatsanleihen Griechenlands, Portugals und Italiens weniger Zinsen abwerfen, als die Bonds der nach wie vor größten und bedeutendsten Volkswirtschaft der Welt, dann wundert es nicht, dass Spekulanten, Investoren und Arbitrageure ihr Geld Haufenweise in US-Staatsanleihen stecken, wo überhaupt noch nennenswerte Zinsen angeboten werden. Mittelfristig werden über diesen Mechanismus die Renditen für US-Staatsanleihen ohnehin Richtung null gedrückt.

Der Fed müsste ergo klar sein, dass sie ihren Kurs des Stillhaltens oder sogar einer neuerlichen „Normalisierung“ nicht realisieren kann – schon gar nicht bei den Zinsen. Vielleicht wollen die Damen und Herren Fed-Gouverneure ja auch zum Jagen getragen werden, nach dem Motto: „Wir wollten die Geldpolitik normalisieren, hatten aber keine Chance, dies zu tun. Daher sind wir auch frei von jedweder Verantwortung für die Nebenwirkungen der Nullzinspolitik“.

Zinsen für 30 Jahre US-Staatsanleihen

Stimmung der Marktteilnehmer dreht sich binnen weniger Tage um 180 Grad

Dabei erwartet der Kapitalmarkt genau das Gegenteil einer Normalisierung bei den Zinsen von der Fed. Innerhalb von nur einer Woche veränderten sich die Erwartungen massiv: Mittlerweile sind vier Zinsschritte für 2019 bei den Fed Fund Futures eingepreist. Noch vor Wochenfrist waren es nur gut zwei. Die Wahrscheinlichkeit für eine Zinssenkung bereits auf der nächsten Sitzung des FOMC am 18. März schoss innerhalb von nur einer Woche von 8,9 Prozent auf aktuell 70 Prozent nach oben. In Anbetracht der um sich greifenden Panik an den Aktienmärkten werden sogar außerordentliche Maßnahmen, wie zuletzt kurz nach dem Ausbruch der US-Repo-Markt-Krise Ende Oktober 2019, von Tag zu Tag wahrscheinlicher.

Auch der Dollar zeigt nun die Erwartung schnell sinkender US-Zinsen an

Der schmelzende Zinsvorsprung bei US-Staatsanleihen macht sich nun auch in dem bisher bärenstarken US-Dollar bemerkbar. Und das nicht nur gegenüber der europäischen Gemeinschaftswährung, sondern auch gegenüber den anderen Haupthandelspartnerwährungen (EUR, JPY, GBP, CAD, SEK, CHF). Gut sichtbar in der aktuellen Entwicklung des US-Dollar-Index:

US Dollar Index im Kursverlauf

Fazit und Ausblick

Selten kann man an den Kapitalmärkten einen derart heftigen und vor allem blitzschnellen Stimmungswandel miterleben. Binnen einer Woche haben sich die Erwartungen bezüglich einer Zinssenkung bereits Mitte März von kaum messbar in Richtung 70 Prozent der Marktteilnehme gedreht. Sämtliche Indikatoren, von den Renditen langläufiger Staatsanleihen, bis hin zum US-Dollar-Schwächeanfall, weisen auf eine kurz bevorstehende Not-Zinssenkung der Fed hin.

Aufgrund des langsam um sich greifenden Panik-Modus steigt sogar die Wahrscheinlichkeit für einen außerordentlichen Zinsschritt zwischen zwei regulären Offenmarktausschusssitzungen der Fed (FOMC). Der nächste reguläre Sitzungs-Termin wäre erst am 18. März, also in drei Wochen. Es ist schwer vorstellbar, dass bis dahin, ohne entsprechende Notenbankmaßnahmen und bei sich gleichzeitig ausweitender Coronavirus-Epidemie, ein Crash an den Aktienmärkten weltweit vermieden werden kann.

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Britische Autoproduktion bricht brutal ein – Verband bettelt bei Boris in London

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Exporte seien derzeit der „Fels“ der britischen Autoindustrie, so sagt es ganz aktuell der britische Automobilverband „SMMT“ in seiner Veröffentlichung der Produktionszahlen für Januar. Diese Aussage ist gut nachvollziehbar, wenn man sieht, dass die für den Export bestimmte britische Autoproduktion im Jahresvergleich zu Januar 2019 um 4,1 Prozent gestiegen ist. Gleichzeitig ist die Autoproduktion für den heimischen Markt brutal um 23,9 Prozent eingebrochen! Nur weil 82,7% der britischen Autoproduktion in den Export geht, liegt der gesamte Produktionsrückgang im Schnitt nur bei -2,1%. Der „Fels“ Export kaschiert also die brutale Nachfrageschwäche auf der Insel.

Da ist es verständlich, dass Der Verband zusammen mit der Veröffentlichung der Daten auch bei Boris Johnson in London regelrecht bettelt und fleht. Die Regierung müsse etwas tun. Im anstehenden Haushalt der Regierung müssten konkrete Schritte unternommen werden um den Konsummarkt in Großbritannien zu stimulieren. Zudem müsse ein Handelsvertrag mit der EU geschlossen werden – damit meint SMMT, dass UK zwar aus der EU ausgetreten ist, aber das man in der aktuellen Übergangsphase nur noch bis Dezember Zeit hat um einen brauchbaren Freihandelsvertrag zu schließen – fast unmöglich in so einer kurzen Zeit! Aber was macht die britische Regierung? Sie macht alles nur noch schlimmer. Aktuell droht sie sogar der EU mit einem Abbruch der Verhandlungen, wenn es bis Juni keine Fortschritte geben sollte. Wie lustig, so meinen wir. Denn die einzigen unentschlossenen Bremser und chaotischen Nicht-Verhandler sind die Briten!

Im folgenden Chart sieht man die Detaildaten von SMMT und im Chart die britische Autoproduktion seit 2014. Es geht deutlich bergab. Übrigens: Dank der aktuellen Drohung von Boris Johnson Richtung Brüssel fällt das britische Pfund heute gegen den US-Dollar um gut 50 Pips, und gegen den Euro um gut 65 Pips. Geht das selbe Theater wieder los wie vor dem offiziellen Austritt der Briten, wo sie selbst nicht wissen, was sie eigentlich wollen? Steht im laufenden Jahr eine große Pfund-Abwertung bevor, wenn immer deutlicher wird, dass Boris Johnson nicht den super tollen Deal erhält, den er seinen Landsleuten versprochen hat?

Britische Autoproduktion mit Detaildaten

Hier die Bitte der SMMT an die Regierung in London im Wortlaut:

Exports are the bedrock for UK car manufacturing so a rise in January exports is welcome following recent declining demand in overseas markets. These figures, however, still give great cause for concern, with another month of falling car production driven by a lack of confidence and corresponding weak demand in the UK. The upcoming Budget is an opportunity for the government to provide supportive measures to stimulate the market, but the biggest boost would be the agreement of an ambitious free trade deal with Europe. This would end the ongoing uncertainty and help the UK to recover its hard-won reputation as a great place for automotive investment.

Boris Johnson
Boris Johnson. Foto: U.K. Prime Minister – https://twitter.com/10DowningStreet/status/1220759626427310082 OGL 3

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