Riskanter Immobilienmarkt Dubai: Leere Grundstücke zeigen Risiken des Immobilienbooms

Man sah es in den Monaten nach dem russischen Einmarsch in die Ukraine. Der Westen hat Russland massiv sanktioniert (hier ein Gesamtüberblick der EU-Sanktionen). Russische Oligarchen, russisches Geld, Yachten etc waren in Europa nicht mehr erwünscht. Und so flohen viele Russen nach Dubai, weil sich die Vereinigten Arabischen Emirate aus dem Konflikt ganz heraushalten. Hier weiß man, dass man mit seinem Geld willkommen ist. Und die Russen haben in den letzten Monaten den Immobilienmarkt in Dubai massiv befeuert mit ihrer Nachfrage. Die Preise für Luxusimmobilien legten deshalb fulminante Zuwächse hin.

Aber auch in Dubai ist wohl nicht alles Gold, was glänzt. Dabei lohnt es sich einen Blick auf Immobilienprojekte auf der zweiten „Palme“ zu werfen, einer der weltberühmten aufgeschütteten Landmassen vor der Küste von Dubai. Bloomberg liefert hierzu einen interessanten Hintergrundbericht: Seit 14 Jahren wartet Muhammad Azam auf den Baubeginn einer Luxusvilla mit fünf Schlafzimmern, die er auf der größten – aber am wenigsten erschlossenen der berühmten palmenförmigen künstlichen Inseln Dubais gekauft hat.

Probleme bei Immobilienprojekten in Dubai

Eine unerwartete E-Mail von Nakheel PJSC im September bestätigte, dass es nie dazu kommen würde. Dubais Immobilienaufsichtsbehörde hatte offenbar schon Monate zuvor beschlossen, das Projekt auf Palm Jebel Ali zu stornieren, und der von der Regierung unterstützte Bauträger teilte ihm mit, dass man ihm weniger als ein Viertel dessen erstatten würde, was Azam kurz vor Baubeginn auf dem Sekundärmarkt für die Villa bezahlt hatte.

Der zypriotische Geschäftsmann Azam, 44, war nicht allein. Er ist einer von hunderten von Investoren, die Häuser auf Palm Jebel Ali gekauft haben, die nie gebaut wurden. Während viele Eigentümer ihren Kauf schon vor Jahren gegen eine alternative Immobilie von Nakheel eintauschten, wird nun Hunderten von ihnen eine Rückerstattung des Betrags angeboten, den der Bauträger von den Erstinvestoren kassiert hat, bis er 2009 die Arbeit an dem Projekt einstellte, wie aus Interviews mit sieben Investoren und von Bloomberg eingesehenen Dokumenten hervorgeht.

Die Investoren erklärten gegenüber Bloomberg, dass sie zu den etwas mehr als 400 Eigentümern von mehr als 700 Immobilien in den Projekten The Palm Jebel Ali Fronds und The Palm Jebel Ali Water Homes gehören, denen Nakheel insgesamt 850 Millionen Dirham (231,4 Millionen Dollar) angeboten hat. Die Eigentümer fordern eine Entschädigung für die Verzögerung von mehr als einem Jahrzehnt und den seitherigen Anstieg der Immobilienpreise. Abgebrochene Immobilienprojekte haben oft unangenehme Folgen, aber dieser Fall von „Vorsicht vor dem Käufer“ spielt sich inmitten eines der größten Immobilienbooms der Welt ab. Er wirft auch Fragen zum rechtlichen Rahmen für Immobilien in Dubai auf, obwohl es Ausländern seit 2002 erlaubt ist in dem Emirat Häuser zu kaufen.

Nakheel – unter dem Vorsitz von Mohammed Ibrahim Al Shaibani, dem geschäftsführenden Direktor des Staatsfonds des Emirats, der Investment Corporation of Dubai – sagt, dass man das zurückgibt, was man von den ursprünglichen Investoren des Projekts erhalten hat, und dass man nichts dafür kann, dass die Leute in den letzten zwei Jahrzehnten bei Wiederverkäufen zu höheren Preisen gekauft haben. Der Bauträger sagt auch, dass er seit Jahren freiwillige Rückerstattungen anbietet und Eigentümern eine Bonusgutschrift für ein neues Nakheel-Haus anbietet. Einigen Eigentümern wurde außerdem mitgeteilt, dass Anfang nächsten Jahres eine überarbeitete Version des Projekts wieder in Betrieb genommen werden soll.

„Das ist so unfair“, sagte der zweifache Vater Azam, der eine Immobilienverwaltungsfirma besitzt. „Ich hätte die Stornierung akzeptiert, wenn Nakheel 2009 in Konkurs gegangen wäre und das Projekt damals gestrichen worden wäre. Aber es jetzt zu tun, wo sich der Markt in Dubai erholt hat und die Villen am Wasser zu einem hohen Preis verkauft werden, ist einfach absurd.“

Achtes Weltwunder

Das Projekt, das etwa so groß ist wie der Londoner Flughafen Heathrow, liegt etwa 50 Kilometer vom Stadtzentrum Dubais entfernt und hat 17 Palmenblätter. In einer Verkaufsbroschüre nannte der Entwickler das Projekt das achte Weltwunder. Es sollte Yachthäfen, einen Themenpark, Villen am Strand und tausend Häuser auf Stelzen beherbergen, die ein Gedicht des Herrschers von Dubai, Scheich Mohammed bin Rashid Al Maktoum, wiedergeben sollten, wie damals berichtet wurde.

Nakheel verkaufte die Villen auf Palm Jebel Ali ursprünglich für 1,8 Millionen bis 5,6 Millionen Dirham. In den darauf folgenden Boomjahren wurden sie mehrfach weiterverkauft, ohne dass auch nur ein einziger Ziegelstein gesetzt wurde. Die Preise hatten sich mehr als verdoppelt, als einige der heutigen Eigentümer – darunter Azam – fünf Jahre später investierten.

Der in Dubai geborene Azam sagt, er habe eine 10-Millionen-Dirham-Hypothek aufgenommen, um die 14,8 Millionen Dirham teure, 13.000 Quadratmeter große sogenannte Signature Villa zu bezahlen. Laut einer Kopie eines Bankschreibens zahlte er die Hypothek 2016 vollständig an die Noor Bank zurück. Ihm wurde mitgeteilt, dass die Immobilienaufsichtsbehörde von Dubai die beiden Projekte gestrichen hatte, weil Nakheel nicht in der Lage war, sie fertigzustellen, und dass ein Justizausschuss im Mai den Bauträger angewiesen hatte, eine Rückerstattung an die Eigentümer auszuzahlen.

Nun sagt er, Nakheel biete an ihm 2,8 Millionen Dirham oder eine Gutschrift über 4,2 Millionen für den Rückkauf einer Wohnung zu zahlen, sobald das Projekt wieder aufgenommen wird. Der Wert der Gutschrift liegt 50 % über dem Betrag, den Nakheel von den Käufern eingezogen hat, aber der Bauträger hat das Angebot nur mündlich und nicht schriftlich gemacht, so Azam.

„Nakheel wird aufgefordert, die Beträge zurückzuzahlen, die es vor fast 20 Jahren eingenommen hat, aber mit dem Neustart des Projekts werden sie viel mehr verdienen“, sagte Azam. „Wir haben nur Anspruch auf den Betrag, den Nakheel ursprünglich von den Erstkäufern kassiert hat, nicht von den Zweitkäufern. Es gibt keine Zinsen, keine entgangenen Chancen und keine Einbußen bei den Mieteinnahmen.“

Zusätzlich zu den regelmäßigen Ratenzahlungen der Eigentümer kassierte Nakheel jedes Mal Geld, wenn die Villa (oder das Grundstück) auf dem Sekundärmarkt den Besitzer wechselte. Azam sagt, dass ihm beim Kauf seiner Villa 119.590 Dirhams als Ablösesumme von Nakheel in Rechnung gestellt wurden, die nicht zurückerstattet wird.

Eine vergleichbare Villa wie die, die Azam gekauft hat, wird jetzt für mindestens 30 Millionen Dirham auf Palm Jumeirah verkauft – der ersten und kleinsten der drei palmenförmigen Inseln, die Nakheel in Dubai entwickelt, wie Property Finder berichtet. Palm Jebel Ali ist fast doppelt so groß wie die bereits fertig gestellte Palm Jumeirah, wo die Nachfrage und die Preise insbesondere für Häuser am Wasser stark gestiegen sind.

Dubais Immobilienmarkt profitiert von einem Zustrom von Neuankömmlingen, darunter Banker, die vor den strengen Covid-Beschränkungen in Asien fliehen, Krypto-Investoren und wohlhabende Russen, die nach dem Einmarsch in der Ukraine vor den Sanktionen gegen ihr Land fliehen. Die Preise für erstklassige Immobilien stiegen in den letzten 12 Monaten bis Oktober um 89 % und waren damit der größte Gewinner im globalen Index von Knight Frank, der sich auf die begehrtesten und teuersten Immobilien einer Stadt konzentriert.

Um die hohe Nachfrage nach Immobilien am Strand zu befriedigen, plant Nakheel nun den Bau von 1.700 Villen und 6.000 Wohnungen auf Palm Jebel Ali, berichtete die Financial Times im September. Der Bauträger „rechnet wahrscheinlich damit, dass er mit neuen Investoren einen Neuanfang machen kann, aber das zeigt, dass das alte System trotz aller Bemühungen, ein faireres System zum Schutz der Investorenrechte zu schaffen, immer noch sehr präsent ist“, so Ryan Bohl, Analyst bei Rane Network, einem Beratungsunternehmen für Risikoanalysen. „Wer in den Emiraten oder einem anderen Golfstaat außer Kuwait Geld anlegt, muss damit rechnen, Verluste zu machen, denn die Rechte der Investoren werden immer dem Willen des Herrschers unterliegen.

Ein Vertreter der RERA verwies Anfragen nach einer Stellungnahme an das Medienbüro von Dubai. Ein Vertreter des Medienbüros von Dubai sagte: „Die richterliche Unabhängigkeit wird durch die Verfassung und die Gesetze von Dubai und den VAE garantiert.“

10-Milliarden-Dollar-Rettungsanker

Die Bauarbeiten an Palm Jebel Ali wurden gestoppt, als die globale Finanzkrise Dubai traf. Nakheel hatte zuvor zusammen mit Emaar Properties PJSC einen Bauboom erlebt, bis das Unternehmen mit der Rückzahlung von Anleihen in Höhe von rund 4 Milliarden Dollar fast in Verzug geriet. Nakheel und die damalige Muttergesellschaft Dubai World erhielten von Abu Dhabi ein Rettungspaket in Höhe von 10 Milliarden Dollar.

Damals bot der Bauträger den Hausbesitzern auf Palm Jebel Ali zwei Möglichkeiten an: Sie konnten ihre Investition gegen fertiggestellte Immobilien in anderen Nakheel-Projekten eintauschen oder auf die Fertigstellung ihres ursprünglichen Kaufs warten. Mehrere Investoren berichteten, dass das Unternehmen ihnen wiederholt versicherte, dass Palm Jebel Ali nicht storniert werden würde.

Trotz einer Markterholung zwischen 2011 und 2014 blieb das Projekt unangetastet. In einem Interview mit Gulf Business aus dem Jahr 2015 sagte der ehemalige Nakheel-Vorsitzende Ali Lootah: „Es ist sehr kostspielig, was die Infrastruktur und alles andere angeht. Aber wir haben uns dazu verpflichtet und werden das Projekt nicht aufgeben.“

Das Palm Jebel Ali Projekt „basierte auf einem Masterplan, der vor über 15 Jahren entwickelt wurde. Es bedurfte einer umfassenden Planung und Neugestaltung, um den aktuellen Standards für die Masterplanung von modernem Wohnen am Wasser zu entsprechen“, so Nakheel in einer Erklärung. „Dementsprechend wurde das Projekt nach ausführlichen Beratungen Anfang dieses Jahres offiziell gestrichen.“

Nicht weit von Palm Jumeirah entfernt haben Wohnungseigentümer eine Petition an die örtlichen Behörden gerichtet, um Gelder für ein 20 Jahre altes, auf Eis gelegtes Projekt namens Dubai Pearl zurückzuerhalten. Sie behaupten, dass sie Anspruch auf mehr als ihre ursprüngliche Investition haben, da das Land heute mehr wert ist als im Jahr 2002. Die Regierung hat erklärt, sie führe Gespräche mit dem Hauptentwickler, der staatlichen Dubai Holding, um das Projekt wieder in Gang zu bringen, hat aber keine weiteren Einzelheiten bekannt gegeben.

Hauseigentümer in Dubai sind nicht die einzigen Immobilieninvestoren, die mit Risiken konfrontiert sind, die bis hin zu verzögerten Entwicklungen und Verlusten in Millionenhöhe reichen können. In China ist ein Hypothekenboykott unter verärgerten Käufern im Gange, die auf die Fertigstellung festgefahrener Wohngebäude warten, und einige Gläubiger verklagen Bauträger vor Gericht, um die Abwicklung zu erwirken.

„Bei uns sicher“

Wie Azam erfuhr auch der palästinensische Investor Ahmad Mahmoud Mahmoud, 55, erst durch eine E-Mail von Nakheel, in der es hieß: „Das Palm Jebel Ali-Projekt ist bei uns sicher“, und dass sein Traum vom Altersruhesitz nicht gebaut wird: „Das Projekt Palm Jebel Ali ist offiziell abgesagt; wir möchten Ihnen jedoch versichern, dass Ihre Investition in Nakheel bei uns geschützt und sicher ist.“

Der in Saudi-Arabien lebende Mahmoud, der in der Öl- und Gasindustrie arbeitet, sagt, er habe 2005 ebenfalls eine Signature Villa für 6,7 Millionen Dirham gekauft. Er sagt, er habe 2,7 Millionen Dirhams in Raten an Nakheel und 1 Million Dirhams direkt an den Verkäufer gezahlt. Nakheel, so sagt er, bietet ihm jetzt eine Rückzahlung von 2,7 Millionen oder eine Gutschrift von 4 Millionen Dirham an.

„Verträge in Dubai sind die Tinte nicht wert, mit der sie geschrieben wurden“, sagte er. „Was ist ein Vertrag wert, wenn er storniert werden kann, ohne dass man uns darüber informiert?“

Mahmoud und die britische Staatsbürgerin Aarti Chana, die 2005 ihr Haus in London verkaufte, um ein Gartenhaus auf Palm Jebel Ali zu kaufen, gehören nun zu einer Gruppe von 30 Investoren, die beim Gericht des Herrschers von Dubai, dem Büro von Scheich Mohammed, in dem der Vorsitzende von Nakheel, Al Shaibani, Generaldirektor ist, Einspruch eingelegt haben. „Der Herrscher ist unsere letzte Hoffnung“, sagte Chana, die seit etwa 30 Jahren in den VAE lebt. Ein Vertreter von Al Shaibani lehnte eine Stellungnahme ab.

Seit 2011 hat Nakheel „proaktiv die Eigentümer von Einheiten in Palm Jebel Ali kontaktiert und öffentlichkeitswirksam angeboten, die von den ursprünglichen Investoren an das Unternehmen gezahlten Investitionen in vollem Umfang zurückzuzahlen“, so der Entwickler. „Infolge dieser Initiative wurden die Investitionen vieler Eigentümer von Palm Jebel Ali-Einheiten von Nakheel vollständig zurückgezahlt“.

Der Bauträger hat außerdem „ein Vielfaches der an Nakheel gezahlten Anfangsinvestition angeboten, das als Kredit für eine Investition in kommende Projekte auf der neuen Palm Jebel Ali verwendet werden kann“, so das Unternehmen. Das Unternehmen „arbeitet mit den verbleibenden Investoren zusammen, um die finanziellen Formalitäten zu erledigen, wobei Mittel für solche Rückzahlungen zurückgelegt werden“.

Die von einer Gruppe von Einzelpersonen geltend gemachten Ansprüche „beziehen sich auf Prämien, die sie für Einheiten auf Palm Jebel Ali an die ursprünglichen Investoren und nicht an Nakheel gezahlt haben“, sagte der Entwickler. Das Unternehmen „ist weiterhin bereit, mit dieser Gruppe zusammenzuarbeiten, aber alle Abrechnungen werden auf dem vollen Betrag basieren, den Nakheel erhalten hat, und nicht auf Sekundärmarkttransaktionen, an denen das Unternehmen nicht beteiligt war.“

Seit der Krise 2009 hat sich Nakheel weitgehend erholt. Letzte Woche gab das Unternehmen bekannt, dass es ein Darlehen in Höhe von 4,6 Mrd. USD von lokalen Kreditgebern aufgenommen hat, um Schulden zu refinanzieren und eine weitere Reihe von künstlichen Inseln, die Dubai Islands, sowie andere große Projekte am Wasser zu entwickeln.

Doch während die Nachfrage nach Immobilien in Dubai jetzt stark ist und der aktuelle Aufschwung der Stadt mehr als ein Jahr zurückliegt, folgten auf frühere Boomzeiten, die eine Welle ehrgeiziger Bauprojekte auslösten, oft plötzliche Abschwünge.

„Die größere Frage ist, ob die makroökonomischen Bedingungen angesichts der steigenden Zinsen und des stärkeren Dollars so gut sind, wie Nakheel hofft“, so Bohl. „Dies könnte eine doppelte Fehleinschätzung sein. Erstens ist der Markt vielleicht nicht so stark, wie sie glauben, und zweitens, wenn sie jetzt die Investoren verheizen, könnten potenzielle Investoren zu dem Schluss kommen, dass die Renditen nicht hoch genug sind, wenn alles wieder in die Hose geht.“

FMW/Bloomberg