Alle Bereiche des Lebens und der Wirtschaft sind derzeit von der Coronakrise betroffen, so auch die Immobilien. So hört man die letzten Tage, dass zahlreiche gewerbliche Großmieter wie Adidas, Deichmann und Co einfach Mietzahlungen für ihre Ladengeschäfte aussetzen. Aber wie wird die Lage bei Immobilien nach der Coronakrise aussehen? Wird alles weitergehen wie bisher? Ich möchte hier ein Szenario besprechen, dass nicht mit hundertprozentiger Garantie so eintreten muss. Aber die im folgenden Text beschriebene Auswirkung der Coronakrise auf die Branche scheint mir logisch.

Die Lage am Markt für Immobilien wird sich nach der Krise ändern

Bislang war es so: Die Eigentümer von Immobilien waren die Gewinner. Egal ob gewerblich oder privat, wer besitzt und vermietet, konnte jahrelang immer höhere Mieten kassieren. Und die jahrelange Flutung der Märkte mit Notenbankgeld und die abgeschafften Zinsen trieben Assets wie Aktien und Immobilien immer weiter nach oben. Die Käufer von Wohnungen und Projektentwickler von Gewerbeimmobilien mussten immer höhere Grundstückspreise und Erstellungskosten zahlen – und waren somit gezwungen die Mietpreise immer weiter hochzuschrauben, wenn sie denn noch eine nennenswerte Rendite auf ihren Kapitaleinsatz erzielen wollten. Aber jetzt wird sich einiges ändern. Womöglich nicht für private Mieter.

Aber die Mieter von Gewerbeimmobilien im Bereich Einzelhandel und in der Gastronomie, die werden nach der Coronakrise die großen Gewinner sein. Natürlich meine ich diejenigen Mieter, die diese aktuelle Durststrecke finanziell überleben werden, und auch danach ihre Cafes, Restaurants und Bekleidungsgeschäfte weiter betreiben. Bisher war es so: Der Immobilien-Eigentümer konnte bei Auslauf des Mietvertrags für den nachfolgenden Zeitraum stets kräftige Mietpreissteigerungen verlangen. Aber was passiert jetzt? Selbst nach gigantischen Rettungspaketen und KfW-Kreditprogrammen werden zahlreiche Gastronomen und Bekleidungsgeschäfte nicht überleben. By the way… viele kleine Unternehmer werden diese Kredite wohl gar nicht erhalten (mehr dazu hier). Entweder gehen zahlreiche Unternehmer in den nächsten Monaten pleite, oder dank der KfW-Kredite werden sie vielleicht erst in einem Jahr überschuldet aufgeben und ihren Laden dicht machen.

Angebot und Nachfrage

Dadurch, dass zahlreiche dieser Mieter aus dem Markt ausscheiden, verschiebt sich das Machtgefüge zwischen Mietern und Vermietern bei Immobilien im gewerblichen Bereich. Es wird viel Leerstand geben. Die Entwicklung hatte ja schon vor der Coronakrise in Innenstädten und Einkaufszentren eingesetzt. Zu viel Fläche, zu hohe Ladenmieten und immer mehr Online-Konkurrenz machen den Mietern schon seit Jahren zunehmend das Leben schwer. Nach und nach gaben einige auf und machten ihre Läden dicht. Dieser Trend wird nun durch die Coronakrise massiv beschleunigt werden. Der Leerstand wird deutlich zunehmen. Und die Eigentümer der Flächen werden auf einmal den bestehenden Mietern entgegenkommen. Ja, diese Prognose wage ich, auch wenn ich selbst kein Experte für Immobilien bin. Es geht um das Grundprinzip von Angebot und Nachfrage.

Mieter werden nach Auslauf der Verträge womöglich günstigere Anschlussverträge aushandeln können, weil die Vermieter sehen, wie links und rechts schon Flächen leer stehen. Da hat man Angst seinen noch vorhandenen Bestandsmieter zu verlieren, denn der hat nun die freie Auswahl. Und ganz schnell werden wohl auch die Neuvermietungspreise für Flächen im gewerblichen Bereich purzeln. Wer also die Coronakrise finanziell überlebt, und/oder wer nach der Krise ganz neu mit einer Geschäftsidee im Einzelhandel oder in der Gastronomie startet, der wird womöglich spürbar geringere Mietkosten erwarten dürfen, oder aushandeln können! Vielleicht noch nicht Ende April oder im Mai. Aber wohl in sechs Monaten, wenn nach und nach andere Gewerbemieter pleite gehen und ihre Läden dicht machen. Die letzten Tage haben Restaurantketten wie Maredo und Vapiano bereits Insolvenz angemeldet. Ob und wie viele dieser Läden fortbestehen werden nach einer möglichen Restrukturierung? Unklar, aber die Pleitewelle wird wohl kommen. Was man jetzt in Einzelfällen sieht, ist erst der Anfang.

Aufgrund ihrer wirtschaftlichen Bedeutung schauen die Märkte zur Zeit vor allem auf die dramatischen Entwicklungen in den USA und Europa. Doch für die Schwellenländer, die bereits vor der Pandemie angeschlagenen waren, droht nun der ökonomische Super-GAU.

Schwellenländer leiden bereits unter dem Abzug von Kapital

Wie wir schon vor der Pandemie berichteten, bewegten sich wichtige Schwellenländer bereits vor der Pandemie in schwerem Fahrwasser. Einige Länder, wie Argentinien, Brasilien, die Türkei, Venezuela, Südafrika oder Chile haben bereits Schlagseite. Die sich jetzt bereits in Ansätzen abzeichnenden globalen Verwerfungen drohen diese Staaten ökonomisch zum Kentern zu bringen. Die Schwellenländer sind besonders abhängig von Mittelzuflüssen aus den Industriestaaten und reagieren in einer Krise wie jetzt sehr sensibel auf eine Umkehr der Kapitalströme. Doch genau das passiert bereits, wie das Institute of International Finance (IIF) berichtet: Seit Ende Januar 2020 sind 95 Mrd. USD aus Aktien und -Anleihen der Emerging-Markets von ausländischen Investoren abgezogen worden.

Damit sind in dieser relativ kurzen Zeitspanne deutlich mehr Gelder rapatriiert worden als in der Finanzkrise ab September 2008. Die Kapitalflucht der Investoren aus Nordamerika und Europa aus den Schwellenländer-Märkten ist in weltweit unruhigen Zeiten ein bekanntes Phänomen. Gerade dann stellen stark überschuldete und politisch instabile Länder ein besonderes Verlustrisiko dar, das es zu meiden gilt. Kommt es zeitgleich zu Turbulenzen an den großen Finanzmärkten in New York, Tokio und London, wird die Liquidität dringend zu Hause benötigt, um Vermögenslöcher zu stopfen oder Margin-Calls zu bedienen.

Für eine Pandemie schlecht gewappnet

Im speziellen Fall der COVID-19-Pandemie befürchten die Investoren wahrscheinlich zu Recht, dass die Gesundheits- und Sozialsysteme einiger Schwellenländer mit der Seuche überfordert sein könnten. Eine Befürchtung, die in Indien bereits Realität ist. Dort sind soziale Sicherungssysteme kaum vorhanden, das Gesundheitssysteme ist extrem fragil und die Bevölkerungsdichte sehr hoch. Die jetzt eingeleiteten Maßnahmen zum Schutz der Menschen verursachen Chaos im indischen Verkehrssystem und bringen die Menschen ohne jeden Schutz noch dichter zusammen. In Brasilien, wo das Virus mittlerweile ebenfalls angekommen ist, folgte die Regierung um Präsident Jair Bolsonaro zunächst der Strategie Londons und Washingtons und verharmloste das Virus. Jetzt rudert die Staatsführung in Brasília zurück, wahrscheinlich wie in den USA und England viel zu spät.

Die bereits getätigten und sich aktuell verstärkenden Kapitalabflüsse werden die fiskalpolitischen Möglichkeiten in den Schwellenländern stark beeinträchtigen. Zum einen wird weniger Geld für die Seuchenbekämpfung und zur Abmilderung der ökonomischen und sozialen Folgen mobilisiert werden können. Zum anderen steigen die Kosten für die Kreditaufnahme ausgerechnet jetzt deutlich an. Gleichzeitig schwinden auch die Devisenreserven, die nicht nur für die hohen Zinslasten der zum Teil hoffnungslos in US-Dollar überschuldeten Länder benötigt werden, sondern auch für den Ankauf von Schutzkleidung, Test-Kits und teuren medizinischen Geräten. Staaten wie Venezuela, Brasilien, Südafrika oder Argentinien sind zudem wichtige Rohstofflieferanten. Die Preise für natürliche Ressourcen waren in den letzten Wochen stark rückläufig, was die Ökonomien dieser Staaten zusätzlich belastet. Außerdem müssen viele Förderstätten zum Schutz der Arbeiter vorübergehend stillgelegt werden. In Südafrika für mindestens drei Wochen. Es ist daher zu befürchten, dass die Schwellenländer die Pandemie noch schwerer werden bewältigen können als die Industriestaaten.

Schwellenländer bekommen den Stress im Finanzsystem zu spüren

Seit Mitte März bekommen die Schwellenländer die Krise bereits an den Finanzmärkten zu spüren. Die Zinsaufschläge, die Entwicklungsländer aktuell gegenüber zehnjährigen US-Staatsanleihen zahlen müssen, sind seitdem stark angestiegen. Besonders hart trifft es die Ukraine. Der osteuropäische Pleitestaat muss nun statt 400 Basispunkten Zinsaufschlag über 1.200 Basispunkte mehr bezahlen. Der Risikoaufschlag türkischer Staatsanleihen hat sich von 352 Anfang März auf aktuell über 700 erhöht. Russland steht trotz des Ölpreisverfalls mit 350 Basispunkten aufgrund der niedrigen Staatsverschuldung von lediglich 12,5 Prozent des BIP noch vergleichsweise gut da. Deutlich dramatischer stellt sich die Lage für den afrikanischen Ölproduzenten Nigeria dar, der nach einer Verdreifachung der Zinsaufschläge nun ebenfalls bei über 1.200 Basispunkten Zinsaufschlag gegenüber US-Anleihen angekommen ist. Auch Südafrika ist mit in den Aufwärtssog bei den Renditen geraten und muss aktuell 1.120 Basispunkte Zinsaufschlag bezahlen. Argentinien, dass seinen Schuldendienst bereits ausgesetzt hat, ist sogar gezwungen, für seine stark ausfallgefährdeten Anleihen (S&P-Rating: CCC-) Mehrkosten in Höhe von 2.640 Basispunkten am Kapitalmarkt zu akzeptieren. Das Land ist bereits de facto bankrott.

Die Kapitalflucht und die steigenden Risikoprämien werden auch in den Währungsentwicklungen der Schwellenländer sichtbar. Seit der verstärkten Ausbreitung des SARS-CoV-2-Virus Anfang Februar über die Landesgrenzen Chinas hinaus, kam es auch an den Devisenmärkten zu heftigen Bewegungen. Der mexikanische Peso verlor seitdem 23 Prozent, der russische Rubel über 20 Prozent (was übertrieben scheint), der argentinische Peso von niedrigem Niveau aus nochmals 5 Prozent und der südafrikanische Rand 16 Prozent.

Fazit und Möglichkeiten der Stabilisierung

Die bereits sichtbaren Folgen für die Schwellenländer sind wahrscheinlich nur der Beginn schwerer ökonomischer, sozialer und politischer Verwerfungen. In den kommenden Wochen und Monaten könnten sich die Turbulenzen infolge der Rezession in den USA und Europa, der zunehmenden Anzahl von COVID-19-Fällen auch in den Schwellenländern, einer fortschreitenden Unterbrechung der Lieferketten und einer sinkenden Nachfrage nach Rohstoffen, Waren und Dienstleistungen noch vergrößern. Der für viele Entwicklungsländer als Devisenquelle enorm wichtige Tourismus ist bereits weitgehend kollabiert.

Ein Großteil der Schwellenländer hat keine ausreichenden Rückstellungen oder fiskalischen Spielräume, um die heimische Wirtschaft mit großen Konjunkturpaketen á la USA oder Deutschland zu unterstützen. Würde die Zentralbank Argentiniens vergleichbar der US-Notenbank Fed eine staatliche Schuldensause von 10 Prozent des BIP durch Gelddrucken finanzieren, würde sich der Restwert des argentinischen Peso in Luft auflösen. Der makroökonomische Handlungsspielraum der Schwellenländer ist generell im Vergleich zu fortgeschrittenen Volkswirtschaften aufgrund der begrenzten Glaubwürdigkeit ihrer Währungen stark limitiert. Selbst Staaten mit niedriger Verschuldung, wie Russland, bekommen dies bereits durch die massive Abwertung ihrer Währung zu spüren. Daher sind die Schwellenländer auf externe Hilfe mittels harter Devisen angewiesen.

Die Fed hat diesem Bedürfnis bereits Rechnung getragen und ihre Dollar-Swap-Linien geografisch stark ausgeweitet und bietet nun auch Entwicklungsländern über diesen Weg einen Zugang zu US-Dollar-Liquidität. Bereits 80 Länder haben zudem den Internationalen Währungsfonds (IWF), gemäß dessen Direktorin Kristalina Georgiewa, um finanzielle Hilfe gebeten. Der supranationalen Institution stehen zur Zeit dafür 1 Billion US-Dollar zur Verfügung. Dieser Betrag muss dringend in Anbetracht der Vielzahl der Hilfegesuche aufgestockt werden.

Auf Ebene der G20-Staaten wurde beim jüngsten virtuellen Sondergipfel ebenfalls über Hilfen für Entwicklungsländer diskutiert – allerdings sehr abstrakt. So sollen Handelsbeschränkungen abgebaut und die Entwicklungshilfe ggf. aufgestockt werden. Dem Rest der Welt sollten die Schwellenländer nicht egal sein. Wenn diese im Zuge der jetzt bevorstehenden Weltrezession noch tiefer in finanziellem Chaos versinken, würde dies für die gesamte Weltwirtschaft einen zusätzlichen Schock bedeuten. Eine schnelle wirtschaftliche Erholung exportorientierte Länder wie Deutschland nach dem Abebben der Pandemie wäre dann unwahrscheinlich.

Die Corona-Krise nimmt immer dramatischere Foolgen für die Wirtschaft an – der Einbruch ist heftiger als in der Weltwirtschaftskrise im Jahr 1929, sagt Dirk Müller. Eigentlich sollte „Mr. Dax“ bei einer Finanzmesse auftreten – aber da das aufgrund der Corona-Krise nicht möglich ist, hielt Dirk Müller seinen Vortrag von zuhause aus per Video.

Corona-Krise schlimmer als Weltwirtschaftskrise 1929

Der Crash der Aktienmärkte passierte sogar schneller als in der Weltwirtschaftskrise der Jahre 1929 (und folgende). Und das wird bedeuten, dass da viele Finanz-Player erwischt wurden – daher sind viele Pleiten im Finanzsektor wahrscheinlich, von denen wir in den nächsten Wochen und Monaten erfahren werden. Das gilt auch und vor allem für Banken – Dirk Müller erwartet daher Banken-Pleiten. Wenn aber Banken pleite gehen, werden auch die Gelder auf deren Konten in Gefahr sein, sagt Dirk Müller – denn faktisch ist ein Kontoguthaben bei einer Bank eine Art Kredit, den man der Bank gibt.

Dirk Müller über den Crash des Kreditsystems

„Unser Finanzsystem hat fertig“, so Dirk Müller – wir erleben jetzt einen reset des Systems. Das Coronavirus sei nur der Auslöser für diesen reset – und die Ausrede zugleich, warum eben dieser „reset“ nun vermeintlich nötig sei. Bisher haben die Notenbanken es nicht geschafft, die Märkte zu beruhigen, was aber eigentlich durch das „plunge protection team“ der Amerikaner möglich gewesen, aber eben nicht erfolgt sei, meint Dirk Müller.

Das eigentliche Problem könnten die Notenbanken so oder so nicht lösen, so „Mr. Dax“: den „Credit Crunch„. Alle brauchen nun Liquidität, um Kredite und Zahlungsverpflichtungen zu erfüllen. Cash ist King im deflationären Schock.

Dirk Müller über die Auswirkungen der Corona-Krise auf die Gesellschaft

Was fast noch schlimmer ist: die Menschen haben Angst um ihre Jobs und damit um ihre Zukunft. Dazu kommt noch die Angst um die Gesundheit der eigenen Familie – Müller spricht daher von einer so noch nie dagewesenen „Angstkombination“, die massive und bisher unkalkulierbare Auswirkungen auf die psychische Verfassung der Gesellschaft haben dürfte. Es könne daher zu sehr häßlichen Szenen kommen, die wir bisher nicht für möglich halten. Diese „Angstkombination“ in der Gesellschaft verstärke dann die Neigung der Menschen, Sündenböcke zu suchen – vielleicht die Flüchtlinge, die mit der einheimische Bevölkerung etwa um Arztbesuche konkurrieren?

Sehen Sie hier das Szenario von Dirk Müller über die Auswirkungen der Corona-Krise: