Die Immobilienpreise in Deutschland sind seit Juli dabei zu fallen. Dies zeigen Daten wie der Europace Hauspreisindex oder des Anbieters Interhyp. Auch gestrige Aussagen des Sparkassenverbandes aus Bayern zeigen fast eine Halbierung des Neugeschäfts bei Immobilienkrediten. Das zeigt klar, dass es eine Art Käuferstreik gibt. Sehr schnell gestiegene Bauzinsen verteuern die monatlichen Raten – dazu kommen noch 20 % Inflation bei Lebensmitteln und hohe Baukosten. Das Gesamtpaket lässt Verbraucher derzeit wohl davor zurückschrecken jetzt Immobilien zu kaufen oder neu zu bauen. Heute veröffentlichte Daten zeigen nun auch speziell für Ostdeutschland, wie stark die Immobilienpreise bereits fallen. Aber es gibt noch kein einheitliches Bild. Es gibt auch Regionen mit steigenden Preisen. Und wichtig: Die fallenden Preise sind teilweise auch auf den Demografiewandel zurückzuführen.
Immobilienpreise in 12 von 50 Kreisen fallen
Wie das Portal Immowelt meldet, ist auch in einigen ostdeutschen Regionen der Immobilienboom bereits vorbei. In 12 von 50 untersuchten Kreisen sinken demnach die Kaufpreise von Eigentumswohnungen innerhalb eines Jahres. Zu diesem Ergebnis kommt eine Analyse der Angebotspreise von Bestandswohnungen (75 Quadratmeter, 3 Zimmer, 1. Stock, Baujahr 1990er-Jahre) in 50 Stadt- und Landkreisen Ostdeutschlands im Oktober 2022 im Vergleich zum Vorjahr. Die Immobilienpreise fallen spürbar! Durch die gestiegenen Bauzinsen müssen Käufer je nach Kaufsumme mit Mehrkosten von mehreren hundert Euro im Monat rechnen. Die Nachfrage nach Immobilien geht folglich in vielen Regionen zurück, das Angebot an Kaufimmobilien steigt zeitgleich. Zum Vergleich: Anfang des Jahres bekamen Käufer für ein 10-jähriges Darlehen noch einen Zins von rund einem Prozent. Aktuell liegen die Zinsen laut Immowelt bereits deutlich über der 4-Prozent-Marke – aufgrund der anhaltenden Anhebungen des Leitzinses sei die Tendenz weiter steigend.
Blick auf die Details bei fallenden Preisen
Die Verschlechterung der Finanzierungskondition und die verringerte Nachfrage haben dazu geführt, dass die Immobilienpreise in vielen Städten in Ostdeutschland gesunken sind. Jena verzeichnet laut Immowelt mit -12 Prozent den stärksten Rückgang aller Stadtkreise. Das kann am hohen Preisniveau in der thüringischen Studentenstadt liegen. Je höher der Kaufpreis ist, desto stärker wirken sich die gestiegenen Zinsen aus. Vor einem Jahr lag der Quadratmeterpreis bei 4.090 Euro – der dritthöchste Wert der kompletten Analyse. Inzwischen werden Wohnungen noch für 3.604 Euro angeboten. Am teuersten ist der Wohnungskauf laut Immowelt in Potsdam. Doch auch in der brandenburgischen Landeshauptstadt sind die Preise gesunken: um 4 Prozent auf aktuell 5.297 Euro. Kleinere Preiskorrekturen, aber auch günstigere Preise, lassen sich in Leipzig (2.598 Euro) und Halle (2.595 Euro) beobachten. In den benachbarten Städten sinken die Preise um je 2 Prozent.
Preisanstiege gibt es auch noch
Viele Städte verbuchen allerdings nach wie vor Anstiege. In Berlin (5.124 Euro) hat sich die Preiskurve im vergangenen Jahr zwar verlangsamt, im Jahresvergleich steht dennoch laut Immowelt ein Plus von 3 Prozent zu Buche. Ein Grund für den Anstieg ist, dass die Nachfrage in der Hauptstadt zwar zurückgegangen ist, aufgrund der hohen Attraktivität gerade für Investoren das Angebot aber nach wie vor übersteigt. Neben Berlin steigen die Immobilienpreise auch in Dresden (2.941 Euro; +4 Prozent) und Erfurt (3.212 Euro; +5 Prozent) vorerst weiter. Besonders Magdeburg (2.072 Euro; +10 Prozent) ist im Kommen und schließt allmählich zu anderen ostdeutschen Großstädten auf. Die Ansiedlung großer Firmen und die Schaffung von Arbeitsplätzen sorgen zusammen mit den bislang niedrigen Wohnungspreisen für eine hohe Nachfrage. Noch größere Anstiege lassen sich nur in den günstigsten Städten der Analyse beobachten. In Gera verteuern sich Bestandswohnungen zwar um 18 Prozent, mit Quadratmeterpreisen von 1.333 Euro ist Wohneigentum aber nach wie vor günstig und trotz erschwerter Finanzierungskonditionen für viele Menschen leistbar. Gleiches gilt auch für Chemnitz (1.618 Euro) und Eisenach (1.760 Euro), wo das Plus jeweils 14 Prozent beträgt.
Ländliche Kreise mit stark fallenden Preisen für Immobilien
Auch in den ländlichen Regionen ist die Entwicklung stark unterschiedlich. Im Erzgebirgskreis sinken die Angebotspreise um 14 Prozent – der stärkste Rückgang der Analyse. Das Minus hängt laut Immowelt vermutlich weniger mit den steigenden Zinsen zusammen, da das Preisniveau mit aktuell 1.046 Euro pro Quadratmeter sehr niedrig ist. Vielmehr liegt es an der seit Jahren konstant zurückgehenden Bevölkerungszahl, wodurch die Nachfrage sinkt. Gleiches gilt auch für die sächsischen Landkreise Bautzen (1.475 Euro; -5 Prozent) und Meißen (1.784 Euro; -4 Prozent). In den Landkreisen Oder-Spree (2.404 Euro) und Rostock (2.623 Euro) stagnieren die Einwohnerzahlen. Die Immobilienpreise scheinen in der Vergangenheit etwas überbewertet gewesen zu sein, sodass sie nun um jeweils 9 Prozent nachgegeben haben.
Landkreise mit steigenden Preisen
In vielen Landkreisen zeigt die Preiskurve hingegen weiter nach oben. Rund um Berlin ist die Nachfrage laut Immowelt nach wie vor hoch. Die Möglichkeit von Homeoffice und die im Vergleich zur Hauptstadt niedrigen Preise machen das Leben im Umland attraktiv. Im Landkreis Barnim (2.554 Euro) kostet Wohneigentum in der Folge 27 Prozent mehr – unter anderem das größte Plus aller Kreise. Potsdam-Mittelmark (3.301 Euro) verteuert sich um 19 Prozent und Teltow-Fläming (2.710 Euro) um 15 Prozent. Neben den brandenburgischen Kreisen rund um Berlin steigen auch in einigen sehr günstigen Regionen die Immobilienpreise, da sich nach wie vor viele Menschen Wohneigentum leisten können. Im Landkreis Leipzig (1.675 Euro) sind Bestandswohnungen aktuell 27 Prozent teurer als noch vor einem Jahr. Aufgrund der niedrigen Preise könnten viele Käufer aus dem deutlich teureren Leipzig ausweichen. Auch im thüringischen Ilm-Kreis (1.797 Euro; +23 Prozent) und den sachsen-anhaltinischen Kreisen Anhalt-Bitterfeld (1.334 Euro; +22 Prozent) und Salzlandkreis (1.092 Euro; +21 Prozent) erhöht sich das Preisniveau deutlich, aber auf niedrigem Level.
Der Chart zeigt den Europace-Hauspreisindex – er zeigt die Entwicklung der gesamtdeutschen Immobilienpreise im Schnitt seit 2017.
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