Es ist seit mehreren Wochen immer mehr in der Diskussion am Markt: Werden Gewerbliche Immobilienpreise in den USA kippen und zu einem Krisenauslöser am gesamten Kapitalmarkt führen, da dann auch Kredite ins Wackeln kommen, und damit auch Banken? Nach Angaben von Moody’s Analytics sind die Preise für Gewerbeimmobilien in den USA im ersten Quartal zum ersten Mal seit 12 Jahren gesunken, so Bloomberg aktuell. Der Rückgang um weniger als 1 % wurde von Rückgängen bei Mehrfamilienhäusern und Bürogebäuden angeführt, wie Daten von Moody’s aus Gerichtsaufzeichnungen von Transaktionen zeigen. „Es wird noch viele weitere Preisrückgänge geben“, so sagt es Mark Zandi, Chefökonom von Moody’s Analytics.
Preise für Gewerbeimmobilien in den USA fallen – Fed schaut genauer hin
Die Gefahr besteht darin, dass dieser Rückgang der gewerblichen Immobilienpreise in den USA die Schwierigkeiten vieler Banken in einer Zeit verschärft, in der sie angesichts des steilen Anstiegs der Zinssätze im vergangenen Jahr um Einlagen kämpfen müssen. Ohne landwirtschaftliche Betriebe und Wohnimmobilien entfielen mehr als 60 % der im vierten Quartal 2022 ausstehenden gewerblichen Immobilienkredite in den USA in Höhe von 3,6 Billionen Dollar auf Banken, wobei kleinere Institute besonders gefährdet waren, wie aus dem in der vergangenen Woche veröffentlichten halbjährlichen Bericht der US-Notenbank Federal Reserve zur Finanzstabilität hervorgeht.
„Das Ausmaß einer Korrektur der Immobilienpreise könnte beträchtlich sein und daher zu Kreditverlusten bei den Banken führen“, heißt es in dem Bericht der Federal Reserve. Der stellvertretende Fed-Vorsitzende für Aufsicht Michael Barr erklärte am Dienstag vor Gesetzgebern, dass die Aufsichtsbehörden ihre Aufsicht über Finanzinstitute mit einem erheblichen Engagement in diesem Sektor verstärkt haben. „Wir schauen uns die Risiken bei Gewerbeimmobilien sehr genau an“, sagte er.
Verschiedene Expertenaussagen
Nach Angaben des Immobilienunternehmens CoStar Group waren die Preisrückgänge bisher bei höherpreisigen Gewerbeimmobilien stärker ausgeprägt. Sein wertgewichteter Preisindex ist seit acht Monaten in Folge gesunken und lag im März um 5,2 % unter dem Vorjahresniveau. In einem Markt, der immer noch mit den Nachwehen der Pandemie zu kämpfen hat, waren die Transaktionen jedoch begrenzt. Die steigende Zahl der Arbeitnehmer, die von zu Hause aus arbeiten, hat einige Einzelhändler und Restaurants in der Innenstadt aus dem Geschäft gedrängt und die Eigentümer von Bürogebäuden gezwungen, die Mieten zu senken, um die Mieter zu halten, oder ganz zu verkaufen.
Was Bloomberg Economics dazu sagt: „Regionale und kommunale Banken haben derzeit einen unverhältnismäßig großen Anteil an der Kreditvergabe für Büroimmobilien. Eine weitere Konsolidierung des Bankensektors könnte sich als die Lösung erweisen, die es dem Bankensektor insgesamt ermöglicht, Problemkredite abzuwickeln.“ – Stuart Paul (Wirtschaftswissenschaftler)
Post Brothers kaufte kürzlich ein Bürogebäude in Washington, das im Herbst 2019 für 92,5 Millionen Dollar verkauft wurde, für 67 Millionen Dollar, während Clarion Partners einen Büroturm in San Francisco für etwa die Hälfte des Preises anbietet, den man vor etwa einem Jahrzehnt bezahlt hat.
Nach Angaben der Federal Reserve hatten die US-Banken im vierten Quartal des vergangenen Jahres Kredite in Höhe von mehr als 700 Milliarden Dollar für Gewerbeimmobilien wie Bürogebäude und Einzelhandel in der Innenstadt vergeben. Davon wurden mehr als 500 Milliarden Dollar von kleineren Banken vergeben.
Die für die Kreditvergabe zuständigen Mitarbeiter der Banken haben der Federal Reserve mitgeteilt, dass sie die Kreditstandards für Gewerbeimmobilien-Kredite im ersten Quartal weiter verschärft haben. Paul Ashworth, Chefvolkswirt für Nordamerika bei Capital Economics, sieht die Gefahr, dass sich ein „Teufelskreis“ entwickelt, bei dem ein Rückzug der Banken bei der Kreditvergabe zu einem stärkeren Rückgang der gewerblichen Immobilienpreise führt, was wiederum weitere Kürzungen bei der Kreditvergabe zur Folge hat.
Ein möglicher Lichtblick: Aufgrund des starken Preisanstiegs in den vergangenen Jahren verfügen viele Kreditnehmer über ein beträchtliches Eigenkapitalpolster in den Immobilien, die sie besitzen. Das verringert die Gefahr von Zahlungsausfällen und begrenzt die potenziellen Verluste für die Kreditgeber.
Die Beleihungsquote von Hypotheken, die mit Bürogebäuden und innerstädtischen Einzelhandelsimmobilien besichert sind, lag Ende letzten Jahres bei den von größeren Banken vergebenen Krediten im Durchschnitt zwischen 50 und 60 %, wie aus den von der Federal Reserve erhobenen Daten hervorgeht.
„Zahlungsrückstände und Ausfälle werden zunehmen, aber ich glaube nicht, dass wir viele Zwangsverkäufe sehen werden“, so sagt es Mark Zandi von Moody’s Analytics. Er prognostiziert einen Preisrückgang von etwa 10 %, vorausgesetzt, die USA entgehen einer Rezession. Sollte dies nicht der Fall sein, könnten die Rückgänge der gewerblichen Immobilienpreise noch viel stärker ausfallen. „Wir befinden uns hier auf Messers Schneide“, so seine Worte.
FMW/Bloomberg
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