Hausverkauf – Wie wird der Wert einer Immobilie richtig berechnet?

Ein Hausverkauf ist ein komplexer Vorgang, der gut vorbereitet werden muss. Nur so erhält man einen angemessenen Preis. Ein Zauberwort ist in diesem Zusammenhang der Begriff Immobilienbewertung, wie sie der Sachverständige André Heid durchführt. Wenn der Wert einer Immobilie richtig berechnet ist, hat der Verkäufer eine Basis für einen realistischen Verkaufspreis. Wie der Wert einer Immobilie korrekt ermittelt wird, zeigt dieser Beitrag.

Unterschiedliche Akteure für die Immobilienbewertung

Wer den Wert seiner Immobilie berechnen möchte, kann zunächst einmal entscheiden, ob er einen Online-Rechner verwendet, einen Immobilienmakler beauftragt, die Bewertung seiner Bank überlässt oder aber darauf vertraut, dass ein kompetenter Sachverständiger für Immobilienbewertungen wie André Heid im Rahmen einer Verkaufsberatung eine korrekte Bewertung vornimmt.

Die Bewertung von Immobilien mit einem Online-Rechner kann immer nur einen annähernden Wert ergeben, da bei dieser Methode mit wenigen Daten und Zahlen gearbeitet wird und wichtige Faktoren unberücksichtigt bleiben.

Der Immobilienmakler wird, wenn er nicht selbst, wie André Heid ausgewiesener Sachverständiger ist, in der Regel ein Kurzgutachten erstellen, das zwar aussagekräftiger ist, als die Online-Immobilienbewertung, aber z. B. vor Gericht keine Beweiskraft besitzt.

Die Bank wird in Sachen Immobilienbewertung meist nur dann von sich aus tätig, wenn es beispielsweise um die Finanzierung eines Bauprojektes geht, an dem sie mit finanziellen Mitteln beteiligt ist. Ihr Anliegen ist es, durch die Bewertung der Immobilie den Beleihungswert festzulegen, der wesentlich für die Höhe des Darlehens verantwortlich ist.

Solche Sachverständige oder öffentlich bestellte Gutachter erstellen ein ausführliches Wertgutachten unter Berücksichtigung aller wesentlichen Faktoren wie den Zustand der Bausubstanz, die Ausstattung oder durchgeführte energetische Sanierungen. Dazu besichtigen Experten wie André Heid die Immobilie und ziehen eventuell Spezialisten wie Statiker oder Ingenieure hinzu. Ihre Immobilienbewertungen können vor Gericht oder bei Behörden verwendet werden.

Diese Verfahren für eine Immobilienbewertung gibt es

In der Immobilienbranche werden hauptsächlich drei Verfahren verwendet, um eine Immobilienbewertung durchzuführen. Sie werden bezeichnet als:

– Sachwertverfahren
– Vergleichswertverfahren
– Ertragswertverfahren

Das Sachwertverfahren ist die gängigste Form der Wertermittlung. Die Basis bilden der Gebäudesachwert (errechnet sich aus den Regelherstellungskosten zum Zeitpunkt des Baus sowie den davon abgezogenen 1,25 Prozent/Jahr) und der hinzuaddierte Bodenrichtwert (Preis/m2 des bebauten Grundstücks, vergleichbare Grundstücke der Umgebung sind dabei Orientierungspunkte). Dieses Verfahren wird für selbstgenutzte Einfamilienhäuser oder Wohnungen ohne Ertrag verwendet, die privat verkauft und dann vom neuen Eigentümer ebenfalls zunächst selbst genutzt werden. Vermietet man die Immobilie später, kann bei einem weiteren Verkauf das Ertragswertverfahren genutzt werden.

Beim Vergleichswertverfahren zieht ein Immobiliensachverständiger wie André Heid die Verkaufspreise vergleichbarer Objekte der Umgebung heran. Durch den Vergleich mehrerer Objekte kann er einen realistischen Wert für die Immobilie festlegen, der dann die Grundlage für den Verkaufspreis ist. Um eine korrekte Immobilienbewertung zu erhalten, werden beim Vergleichswertverfahren Faktoren wie die geographische Lage, die Art der Nutzung, die Bodenbeschaffenheit und der Zuschnitt des Grundstücks herangezogen, wenn sie mit denen der zu bewertenden Immobilie vergleichbar sind. Das Vergleichswertverfahren kommt meist bei Immobilien zum Einsatz, die sich in Wohngegenden mit vergleichbaren Immobilien befinden und vom Käufer selbst genutzt werden sollen.

Mit dem, vor allem für vermietete Objekte mit Anlagecharakter geeigneten Ertragswertverfahren errechnet der Gutachter den Wert der Immobilie hinsichtlich des zu erwirtschaftenden Ertrags pro Jahr, z. B. durch Mieteinnahmen. Den Ertragswert berechnet man aus dem Jahresrohertrag bzw. Jahresreinertrag und dem Bodenwertverzinsungsbetrag (Bodenwert x Liegenschaftszins). Der so errechnete Ertragswert muss noch mit dem Ertragswertvervielfältiger multipliziert werden (ergibt den Ertragswert ohne Bodenwert), zum Schluss werden noch wertmindernde Faktoren wie Bauschäden abgezogen. Das Ergebnis ist der Ertragswert. Dieses Verfahren ist am aufwendigsten und wird in der Regel nur verwendet, wenn die Immobilie als gewinnbringende Geldanlage gedacht ist (z. B. ein Mehrfamilienhaus mit vermieteten Wohneinheiten oder eine ganze Wohnanlage).

Was ist der Verkehrswert einer Immobilie?

Ein Gutachten im Rahmen einer Immobilienbewertung ermittelt den sogenannten Verkehrswert. Unter diesem Begriff verstehen Immobilienexperten wie André Heid den Wert, den eine Immobilie im allgemeinen Grundstücksverkehr eines objektiven Marktes realistischer Weise erzielen könnte. Umgangssprachlich wird der Verkehrswert auch häufig als Marktwert bezeichnet.

Wichtiger Hinweis: Vor allem hinsichtlich der in Deutschland zu entrichtenden Steuern auf Immobilien ist der Einheitswert von Bedeutung. Dieser Wert stellt eine steuerliche Messgröße dar und spielt bezüglich des Grundbesitzes eine wichtige Rolle. Das Finanzamt errechnet ihn gemäß dem Bewertungsgesetz (§§ 19 ff Bewertungsgesetz) und verwendet ihn als Grundlage für die Bemessung unterschiedlicher Steuerarten, z.B. für die Erbschaftssteuer, die Grundsteuer und die Einkommenssteuer bei Forst- oder Landwirtschaftsbetrieben.

Diese Fehler vermeiden – Die richtigen Wege für einen erfolgreichen Hausverkauf

Wer seine Immobilie erfolgreich verkaufen möchte, der sollte vor allem die Standardfehler vermeiden, die Verkäufer leider allzu oft begehen:

1) Den Kaufpreis nicht zu hoch ansetzen (spätere Preissenkungen vermitteln oft den Eindruck, das Haus ließe sich nur schwer veräußern und führen zu immer niedrigeren Angeboten)

2) Nicht zu sehr mit Verkaufserfolgen in der Nachbarschaft vergleichen (sie sind zwar eine Orientierung, die verkauften Immobilien können sich aber aufgrund der konkreten Objektunterschiede, etwa bezüglich der Grundstücksgröße, Wohnfläche oder Ausstattung deutlich unterscheiden)

3) Keine ungenauen Informationen nutzen (z. B. die in Anzeigen genannten Preise sind keine bereits gezahlten Preise, sondern zeigen den Wunschpreis des Verkäufers und auch die genannten Details sind zumeist eine ungenaue Wiedergabe des tatsächlichen Zustands der Immobilie)

4) Verwandte und Freunde nicht als Ratgeber nutzen (sie haben meist keinerlei Fachkenntnisse in der Immobilienbewertung und setzen oft schon aus Sympathie zu hohe Preise an)

5) Nicht zu viele Aufwendungen einrechnen (z. B. Modernisierungskosten sollten nur teilweise in den Verkaufspreis mit einfließen, etwa für energetische Sanierungsmaßnahmen, nicht alle Modernisierungen gefallen auch jedem Käufer)

6) IVD-Wohnpreisspiegel berücksichtigen (er zeigt die Preisentwicklung für Miet- und Wohneigentum und wird leider von vielen Verkäufern nicht berücksichtigt)

Wer beim Hausverkauf nichts falsch machen und einen angemessenen Preis für seine Immobilie erhalten möchte, der sollte sich fachmännische Unterstützung holen. Makler oder Sachverständige für Immobilienbewertung wie André Heid können dabei helfen, den Wert einer Immobilie korrekt zu bewerten und einen realistischen Kaufpreis festzulegen. Eine solche Kaufberatung bzw. Verkaufsberatung verursacht zwar Kosten, der hohe drei- oder niedrige vierstellige Betrag für ein exaktes Immobilien-Wertgutachten wird durch den guten Verkaufspreis meistens wieder mehr als ausgeglichen.

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