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Hongkong: Die Preise für Wohnimmobilien brechen ein

Hannes Zipfel

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Die Skyline von Hongkong

Die Immobilienpreise in Hongkong könnten auf einen mehrjährigen Abwärtstrend zusteuern. Gleich mehrere Faktoren belasten den Markt.

Die Krise in Hongkong und Sonderfaktoren drücken auf die Preise

An einem der bislang teuersten Immobilienmärkte der Welt gibt es ein neues Phänomen: rückläufige Preise. Besonders neu gebaute Wohnimmobilien sind bereits davon betroffen. In den letzten zwölf Monaten betrug der Preisrückgang bei dem Verkauf neuer Wohnungen durchschnittlich 27 Prozent. Dieser massive Wertverfall hat mehrere Gründe. Vor allem die seit sechs Monaten andauernden Proteste in der Stadt haben Investoren verunsichert und den Kapitalzustrom in die Finanzmetropole nahezu zum Erliegen gebracht.

In den letzten 24 Monaten wurden zudem die Kapitalverkehrskontrollen in China verschärft, was vor allem Festlandchinesen von Investitionen in den Immobilienmarkt Hongkongs abhält. Peking möchte verhindern, dass zu viel Geld aus China abfließt und der Außenwert des Yuan dadurch zu stark unter Druck gerät.

Aber auch steuerliche Gründe und eine zuvor künstliche Verknappung spülen vermehrt Wohnfläche auf den Markt. Viele Bauträger verkauften ihre Objekte, um einer neuen Steuer auf unbebauten Wohnraum zu entgehen. Insgesamt wurden allein aus diesem Grund im Jahr 2019 über 20.000 Immobilien verkauft, gespeist aus dem Bestand, der sich in den letzten 15 Jahren aufgebaut hatte.
Nach drei Jahren permanent steigender durchschnittlicher Preise für Wohnraum in Hongkong kommt der Trend damit an einen Wendepunkt. Noch im Jahr 2018 wurden Rekordpreise erzielt. Wie teuer der Markt mittlerweile ist, verdeutlicht das Beispiel eines Bürohaus-Parkplatzes mit der Größe von 12,5 Quadratmetern, der umgerechnet zu einem Preis von 900.000 Euro verkauft wurde.

Strafsteuer auf ungenutzten Wohnraum

Neben den politischen Forderungen geht es bei den Protesten vieler junger Menschen auch um den zunehmenden Mangel an bezahlbarem Wohnraum in Hongkong. Das Wohlstandsgefälle ist enorm: Nahezu 20 Prozent der Einwohner Hongkongs lebt unterhalb der Armutsgrenze. Ganze Familien hausen in sogenannten Nanowohnungen mit unter 20 Quadratmetern Wohnfläche. Hongkonger, die sich nicht einmal diese Kleinstwohnungen leisten können, leben in „Sargzimmern“. Schätzungsweise 200.000 Menschen, davon 40.000 Kinder, leben in Wohnungen von 1,4 bis 9,3 Quadratmetern.

Ähnlich der Situation in Berlin floss in den letzten Jahren sehr viel spekulatives Geld in die Stadt, auch aus dem Ausland, das die Immobilienpreise nach oben trieb und gleichzeitig dringend benötigte Wohnfläche dem Markt entzog. Im Gegensatz zu Berlin fordern die Demonstranten in Hongkong allerdings keine Enteignungen, sondern Maßnahmen gegen die Hortung von ungenutztem Wohnraum zu rein spekulativen Zwecken.

Die Regierung Hongkongs versucht, diese Spekulation mit einer Steuer auf Leerstand einzudämmen. Sofern eine neu errichtete Wohnungen sechs Monate nach ihrer Fertigstellung immer noch ungenutzt ist, kann eine Sondersteuer auf bis zu fünf Prozent des Immobilienwertes erhoben werden.

Als direkte Folge dieser drohenden Srafbesteuerung ist die Anzahl der zum Verkauf stehenden Objekte sprunghaft angestiegen.
Seit Jahresbeginn wurde in Hongkong so viel Wohnraum verkauft, wie seit dem Jahr 2004 nicht mehr. In den ersten elf Monaten dieses Jahres wurden rund 20.000 neu gebaute Immobilien im Gegenwert von 214 Milliarden Hongkong-Dollar (24 Milliarden Euro) verkauft.

Der dynamische Rückgang der Immobilienpreise bedeutet für Immobilienentwickler somit zwar geringere Erträge aber auch deutlich höhere Umsätze.

Trend zur Verkleinerung

Der Trend in der 7,5 Millionen Einwohner Metropole geht weiter in Richtung kleinere Wohneinheiten, um den Bedarf einer wachsenden Bevölkerung schneller zu decken. Die Tatsache, dass die Preise in den meisten Teilen der Stadt rückläufig sind, hat also auch damit zu tun, dass Wohnraumentwickler vermehrt kleinere Wohnungen anbieten, die automatisch den Durchschnittspreis der angebotenen Wohneinheiten mindern.

Es geht dabei nicht um die Nanowohnungen von weniger als 20 m², die wegen des sehr stark eingeschränkten Wohnkomforts einen schlechten Ruf genießen, sondern um Durchschnittswohnungen.

Um dem Wohnungsmangel zu begegnen, versuchen die Gesetzgeber in Hongkong mit einem Bündel aus Maßnahmen, Spekulanten abzuschrecken und Erstkäufern den Marktzugang zu erleichtern. Dazu gehören auch staatlich subventionierte Darlehen für den Erwerb von Erstimmobilien.

Fazit und Ausblick

Für das nächste Jahr erwarten Analysten einen Rückgang um weitere 10 bis 15 Prozent bei den Preisen für neue Wohnimmobilien. Nach wie vor besteht zwar theoretisch ein Nachfrageüberhang an Wohnraum in der wachsenden Metropole. Das Problem ist primär aber die Leistbarkeit. Die Binnennachfrage könnte den Markt also stabilisieren, wenn die Preise weiter zurückkommen und sich mehr junge Hongkonger Wohnraum in ihrer Heimat leisten könnten. Der Wegzug aufs chinesische Festland kommt für die meisten Menschen in der Sonderverwaltungszone aus politischen Gründen nicht in Frage.

Auf absehbare Zeit dürften die Proteste und der sehr autoritäre Umgang Pekings mit den Demonstranten ein Belastungsfaktor für den Markt darstellen. Das Mehrangebot aus bislang zurückgehaltenen Spekulationsobjekten dürfte hingegen ein temporärer Sondereffekt sein, der sukzessive an Bedeutung verliert. Die schwache wirtschaftliche Entwicklung in Hongkong und die politische Instabilität bleiben aber als Belastungsfaktoren in zunehmendem Maße erhalten.

2 Kommentare

2 Comments

  1. Avatar

    Übelkeit

    6. Dezember 2019 12:55 at 12:55

    „Steuer auf Leerstand“ das ist eine sehr sinnvolle Steuer. Diese ganze Spekulation führt dazu, dass die leute aus den Städten gedrängt werden. London hier auch ganz vorne dabei. Genauo unbebaute und ungenutzte Grundstücke nur zur Spekulation.

    Pakrplatz für 900.000€. Wow, dass das noch Jemand bezahlt.

    • Avatar

      Torsten

      7. Dezember 2019 06:21 at 06:21

      Hallo Berlin, habt ihr mitgelesen? So gehts!

      Hier in Deutschland kann man entgangene Mieteinnahmen wegen leerstehenden Wohnungen sogar noch von der Steuer absetzen.

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US-Wahl: Was passieren muß, damit Trump gewinnt!

Markus Fugmann

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Die US-Wahl rückt immer näher, laut Umfragen liegt Donald Trump derzeit recht deutlich hinter Joe Biden. Eines scheint klar: wenn Trump die US-Wahl gewinnen will, muß er zwingend den Bundeststaat Florida gewinnen – gewönne Biden in Florida, wäre ein Wechsel im US-Präsidentenamt praktisch sicher. Die Zwischenstände aus Florida werden also extrem wichtig – es gibt sogar einen kleinen Wahlbezirk in diesem Bundeststaat, der schon früh die Richtung anzeigen dürfte.

US-Wahl – das sind die Szenarien

Die US-Seite https://fivethirtyeight.com/ zählt zu den führenden Prognose-Quellen in den USA. Sie bietet ein interaktives Tool an, mit dem man Szenarien durchspielen kann: gewinnt etwa Biden den swing state Pennsylvania, dann hat das einen positiven Einfluß auch auf seine Sieges-Chancen auch in Nachbar-Bundestsaaten. Sehen Sie hier, was passieren muß, damit Trump gewinnen kann:

 

Und so ist die Lage in den USA unmittelbar vor der US-Wahl – es ist ein gespaltenes, zerrissenes Land, wie folgende ARTE-Dokumentation zeigt:

 

Was muß passieren, damit Trump die US-Wahl gewinnt?

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Aktien

Banken: Es hagelt sensationell gute Quartalsergebnisse!

Claudio Kummerfeld

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Hochhäuser von Banken im Londoner Viertel Canary Wharf

Was ist das los? Gerade in der schlimmsten Rezession seit Jahrzehnten sollten sich die Banken doch in einer dramatischen Schieflage befinden? Denn Kreditausfälle müssten aus Quartalsgewinnen eigentlich Verluste machen und damit folglich das Eigenkapital der Banken angreifen? Dieses Szenario steht womöglich bevor, wenn die anstehende Pleitewelle Löcher in die Bücher der Banken reißt.

Aber noch ist es nicht soweit. Derzeit hagelt es sensationell gute Quartalszahlen von Banken weltweit. Vor allem fällt auf, dass gerade die Banken tolle Zahlen melden, die stark im Kapitalmarktgeschäft tätig sind, und eher weniger im Privat- und Firmenkundengeschäft mit Krediten, wo Probleme mit Kreditausfällen drohen, und wo die Banken sich derzeit mehr denn je mühen neue Kundeneinlagen abzuweisen – weil sie selbst sonst Strafzinsen zum Beispiel bei der EZB entrichten müssten.

Banken mit starkem Kapitalmarktgeschäft im Vorteil

Wie gesagt. Wer stark im Kapitalmarktsegment engagiert ist, der feiert die Krise. Zum Beispiel lässt sich derzeit viel Geld machen mit den globalen Schuldenorgien. Wo die Banken zum Beispiel in Europa in den Erstauktionen der staatlichen Schuldenagenturen Staatsanleihen aufkaufen, können sie mutmaßlich schön und entspannt Gewinn machen mit dem Weiterverkauf der Anleihen an die EZB am Sekundärmarkt. Auch in vielen anderen Bereichen des Kapitalmarkts war die letzten Quartale viel los. Man beachte in diesem Zusammenhang die sensationell guten Quartalszahlen von Goldman Sachs vom 14. Oktober. Der Quartalsgewinn konnte gegenüber dem Vorjahresquartal verdoppelt werden (hier die Details). Bei den anderen großen US-Banken gab es keine Katastrophen-Meldungen. Und dann am Dienstag dieser Woche meldete die Schweizer Großbank UBS ebenfalls eine Gewinn-Verdoppelung (hier die Details).

Barclays

Heute nun hat die britische Großbank Barclays ihre Quartalszahlen veröffentlicht. Der Gewinn liegt mit 611 Millionen Pfund gut drei Mal so hoch wie erwartet, und auch dramatisch besser als im Vorjahr. Da war es noch ein Verlust von 292 Millionen Pfund – auch wenn man hier berücksichtigen muss, dass der Verlust aufgrund von Schadenersatzzahlungen an geschädigte Kreditnehmer zustande kam. Dennoch ist heute ein Gewinn, der drei Mal so hoch reinkommt wie erwartet, beachtlich. Außerdem hat Barclays wie viele andere Banken auch im dritten Quartal die Risikovorsorge für mögliche Kreditausfälle deutlich reduziert, nämlich auf 608 Millionen Pfund nach 3,7 Milliarden Pfund in den ersten sechs Monaten des Jahres.

Nordea

Bei der größten skandinavischen Bank Nordea könnte man glatt meinen, dass die Krise zeitlich auf den Kopf gestellt wurde. Auch hier gab es heute Quartalszahlen. Der operative Gewinn steigt binnen Jahresfrist von 875 Millionen auf 1,09 Milliarden Euro. Die Gründe für die guten Zahlen: Einerseits mehr Kreditvergabe-Volumen in der Krise – andererseits nicht mehr vorhandene Belastungen durch Schrottkredite (331 Millionen Euro Belastung im Vorjahresquartal). Dennoch erwartet Nordea für das Gesamtjahr Kreditausfälle von gut einer Milliarde Euro. Es klingt wie ein Witz, dass jetzt Belastungen durch Kreditausfälle weggefallen sind. Aber aktuell wirkt es noch schlüssig. Es werden weltweit auch mit Staatshilfen viele neue Kredite vergeben, wo die Kreditnehmer natürlich erstmal wieder liquide sind und auch die monatlichen Raten einige Zeit lang zahlen können.

Noch sieht es gut aus

Wenn die große Pleitewelle bei Unternehmen denn kommen sollte, dürfte sich die Lage für die Banken verdunkeln. Banken wie Goldman Sachs mit fast null klassischem Privatkundengeschäft könnten auch in einer Pleitewelle gut da stehen, weil man ja keine Kreditausfälle verkraften müsste. Und die deutschen Banken? Die Commerzbank meldet ihre Quartalszahlen am 5. November, die Deutsche Bank am 28. Oktober. Es ist möglich, dass sie schon vorab als Ad Hoc-Meldung ihre Finanzdaten berichten, wenn sie zu stark von den Erwartungen abweichen. Es könnte sein, dass auch die beiden deutschen Großbanken jetzt halbwegs akzeptable Zahlen melden, und dass die bitteren Verluste der Kreditausfälle erst noch anstehen, wenn die Pleitewelle wie von vielen Experten erwartet demnächst einsetzt. Aber es kann vielleicht noch einige Zeit dauern, bis eine Pleitewelle wirklich auf die Quartalszahlen der Banken durchschlägt. Denn bis die Bank wirklich einen Kredit als Verlust abschreibt, muss erstmal der Schuldner den Bach runtergehen, dann gibt es Verhandlungen über Umschuldungen usw. Also, kurzfristig könnten auch Deutsche Bank und Commerzbank noch akzeptable Quartalszahlen melden.

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Sahra Wagenknecht über die große Krise, und wie man sie lösen kann

Redaktion

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Sahra Wagenknecht hat den Ruf wirklichen wirtschaftlichem Sachverstand zu besitzen. Bei ihr kann man erkennen: Es wird nicht stumpf das sozialistische Lied abgespielt. Bei ihren Aussagen merkt man, dass sie das Gesamtbild im Blick hat und auch versteht. Natürlich kann und darf man über ihren Lösungsansatz für das große Gesamtproblem streiten. Aber auch ihren Lösungsansatz begründet sie inhaltlich nachvollziehbar.

Sahra Wagenknecht mit Bestandsaufnahme der Krise

In ihrem aktuellsten Video (am Ende dieses Artikels) wirft Sahra Wagenknecht die Frage auf, ob eine große Finanzkrise bevorsteht. Dafür arbeitet sie sich an vielen Ungleichgewichten und wirtschaftlichen Schieflagen ab, die in dieser Form in der Tat auch bestehen. So bespricht sie die gigantische Geldschwemme der Notenbanken, in der Europa verursacht durch die EZB. Diese sorge für einen riesigen Push bei den Aktienkursen. Profitieren würden vor allem die Reichen, die in großem Umfang Aktien besitzen. Der Kleinsparer, der sein Geld nur auf dem Sparkonto parkt, würde durch Nullzinsen (neuerdings immer öfters auch Negativzinsen) und Inflation laut Sahra Wagenknecht real jedes Jahr Geld verlieren.

Die Großkonzerne würden in der Coronakrise mit billigem Geld überschwemmt, so dass sie gar keine Probleme hätten durch diese Krise zu kommen (ja, dafür gibt es zahlreiche Beispiele). Gleichzeitig haben es laut Sahra Wagenknecht kleine Unternehmen und Unternehmer derzeit sehr schwer überhaupt an Geld zu kommen, um die Krise überleben zu können. Demnach seien die großen Konzerne die Krisengewinner, die kleinen Betriebe die Verlierer. Sahra Wagenknecht nennt in diesem Zusammenhang auch die Anleihekäufe der EZB, wo auch in großem Stil Unternehmensanleihen gekauft werden. Und hier geht es eben um Anleihen großer Unternehmen, und nicht um Schulden kleiner Betriebe, die eh keine Anleihen ausgeben.

Als weiteres Ungleichgewicht benennt Sahra Wagenknecht auch die Immobilienblase. Bei den niedrigen Zinsen lohne sich die große Spekulation, welche die Preise immer weiter nach oben treibe. Und letztlich beleuchtet sie die (von uns bei FMW oft angesprochene) steigende Bedrohung für das Bankensystem in Europa. Schon vor der Krise habe es laut Sahra Wagenknecht 600 Milliarden Euro Volumen an faulen Krediten bei Banken in Europa gegeben – jetzt drohe diese Summe auf 1,4 Billionen Euro zu steigen.

Problemlösung

Was sei nun die Lösung des Problems? Laut Sahra Wagenknecht seien immer neue Schulden und immer tiefere Zinsen nicht die Lösung des Problems. Die Wirtschaft könne auch nicht so kräftig ansteigen, dass Volkswirtschaft und Staat aus dem gigantischen Schuldenberg „herauswachsen“ könnten, wie sie es formuliert. Inflation sei auch keine Lösung, da hierbei die kleinen Leute mit ihren Sparguthaben enteignet würden. Die reichen Leute würden mit ihren Immobilien und Betriebsvermögen ihren Wohlstand behalten, während die kleinen Leute bei einer spürbaren Inflation den Preis bezahlen müssten.

Für Sahra Wagenknecht gibt es nur eine Lösung des Problems. Und da kommt natürlich die linke Politik wieder zum Vorschein. Man müsse die enorme angehäufte Schuldenlast restrukturieren, und zwar zu Lasten der wirklich Vermögenden. Dazu kann man anmerken: Das ist eine politische Frage, was man will. Diese Lösung kann man befürworten, oder eben auch nicht. Ansichtssache. Aber abgesehen davon: Die anderen Alternativen sind auch nicht berauschend. Man darf vermuten: So wie die aktuelle Merkel-Regierung wird wohl auch ein Nachfolger wie Herr Laschet keinen großen Wurf machen, sondern stillschweigend zusammen mit der EZB auf die Lösung setzen, die auch die Amerikaner seit Jahrzehnten praktizieren, wenn es um Problemlösungen geht. „Kick the can down the road“ – die Dose die Straße weiter runter kicken. Das Problem also in die Zukunft verschieben. Also jetzt immer neue Rettungsprogramme auflegen (letztlich finanziert durch die EZB, das neue EU-Schuldenprogramm uvm), – und diese Probleme darf irgendwer in ferner Zukunft abzahlen.

Sahra Wagenknecht
Sahra Wagenknecht. Foto: Ferran Cornellà CC BY-SA 4.0

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