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Hongkong: Die Preise für Wohnimmobilien brechen ein

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Die Skyline von Hongkong

Die Immobilienpreise in Hongkong könnten auf einen mehrjährigen Abwärtstrend zusteuern. Gleich mehrere Faktoren belasten den Markt.

Die Krise in Hongkong und Sonderfaktoren drücken auf die Preise

An einem der bislang teuersten Immobilienmärkte der Welt gibt es ein neues Phänomen: rückläufige Preise. Besonders neu gebaute Wohnimmobilien sind bereits davon betroffen. In den letzten zwölf Monaten betrug der Preisrückgang bei dem Verkauf neuer Wohnungen durchschnittlich 27 Prozent. Dieser massive Wertverfall hat mehrere Gründe. Vor allem die seit sechs Monaten andauernden Proteste in der Stadt haben Investoren verunsichert und den Kapitalzustrom in die Finanzmetropole nahezu zum Erliegen gebracht.

In den letzten 24 Monaten wurden zudem die Kapitalverkehrskontrollen in China verschärft, was vor allem Festlandchinesen von Investitionen in den Immobilienmarkt Hongkongs abhält. Peking möchte verhindern, dass zu viel Geld aus China abfließt und der Außenwert des Yuan dadurch zu stark unter Druck gerät.

Aber auch steuerliche Gründe und eine zuvor künstliche Verknappung spülen vermehrt Wohnfläche auf den Markt. Viele Bauträger verkauften ihre Objekte, um einer neuen Steuer auf unbebauten Wohnraum zu entgehen. Insgesamt wurden allein aus diesem Grund im Jahr 2019 über 20.000 Immobilien verkauft, gespeist aus dem Bestand, der sich in den letzten 15 Jahren aufgebaut hatte.
Nach drei Jahren permanent steigender durchschnittlicher Preise für Wohnraum in Hongkong kommt der Trend damit an einen Wendepunkt. Noch im Jahr 2018 wurden Rekordpreise erzielt. Wie teuer der Markt mittlerweile ist, verdeutlicht das Beispiel eines Bürohaus-Parkplatzes mit der Größe von 12,5 Quadratmetern, der umgerechnet zu einem Preis von 900.000 Euro verkauft wurde.

Strafsteuer auf ungenutzten Wohnraum

Neben den politischen Forderungen geht es bei den Protesten vieler junger Menschen auch um den zunehmenden Mangel an bezahlbarem Wohnraum in Hongkong. Das Wohlstandsgefälle ist enorm: Nahezu 20 Prozent der Einwohner Hongkongs lebt unterhalb der Armutsgrenze. Ganze Familien hausen in sogenannten Nanowohnungen mit unter 20 Quadratmetern Wohnfläche. Hongkonger, die sich nicht einmal diese Kleinstwohnungen leisten können, leben in „Sargzimmern“. Schätzungsweise 200.000 Menschen, davon 40.000 Kinder, leben in Wohnungen von 1,4 bis 9,3 Quadratmetern.

Ähnlich der Situation in Berlin floss in den letzten Jahren sehr viel spekulatives Geld in die Stadt, auch aus dem Ausland, das die Immobilienpreise nach oben trieb und gleichzeitig dringend benötigte Wohnfläche dem Markt entzog. Im Gegensatz zu Berlin fordern die Demonstranten in Hongkong allerdings keine Enteignungen, sondern Maßnahmen gegen die Hortung von ungenutztem Wohnraum zu rein spekulativen Zwecken.

Die Regierung Hongkongs versucht, diese Spekulation mit einer Steuer auf Leerstand einzudämmen. Sofern eine neu errichtete Wohnungen sechs Monate nach ihrer Fertigstellung immer noch ungenutzt ist, kann eine Sondersteuer auf bis zu fünf Prozent des Immobilienwertes erhoben werden.

Als direkte Folge dieser drohenden Srafbesteuerung ist die Anzahl der zum Verkauf stehenden Objekte sprunghaft angestiegen.
Seit Jahresbeginn wurde in Hongkong so viel Wohnraum verkauft, wie seit dem Jahr 2004 nicht mehr. In den ersten elf Monaten dieses Jahres wurden rund 20.000 neu gebaute Immobilien im Gegenwert von 214 Milliarden Hongkong-Dollar (24 Milliarden Euro) verkauft.

Der dynamische Rückgang der Immobilienpreise bedeutet für Immobilienentwickler somit zwar geringere Erträge aber auch deutlich höhere Umsätze.

Trend zur Verkleinerung

Der Trend in der 7,5 Millionen Einwohner Metropole geht weiter in Richtung kleinere Wohneinheiten, um den Bedarf einer wachsenden Bevölkerung schneller zu decken. Die Tatsache, dass die Preise in den meisten Teilen der Stadt rückläufig sind, hat also auch damit zu tun, dass Wohnraumentwickler vermehrt kleinere Wohnungen anbieten, die automatisch den Durchschnittspreis der angebotenen Wohneinheiten mindern.

Es geht dabei nicht um die Nanowohnungen von weniger als 20 m², die wegen des sehr stark eingeschränkten Wohnkomforts einen schlechten Ruf genießen, sondern um Durchschnittswohnungen.

Um dem Wohnungsmangel zu begegnen, versuchen die Gesetzgeber in Hongkong mit einem Bündel aus Maßnahmen, Spekulanten abzuschrecken und Erstkäufern den Marktzugang zu erleichtern. Dazu gehören auch staatlich subventionierte Darlehen für den Erwerb von Erstimmobilien.

Fazit und Ausblick

Für das nächste Jahr erwarten Analysten einen Rückgang um weitere 10 bis 15 Prozent bei den Preisen für neue Wohnimmobilien. Nach wie vor besteht zwar theoretisch ein Nachfrageüberhang an Wohnraum in der wachsenden Metropole. Das Problem ist primär aber die Leistbarkeit. Die Binnennachfrage könnte den Markt also stabilisieren, wenn die Preise weiter zurückkommen und sich mehr junge Hongkonger Wohnraum in ihrer Heimat leisten könnten. Der Wegzug aufs chinesische Festland kommt für die meisten Menschen in der Sonderverwaltungszone aus politischen Gründen nicht in Frage.

Auf absehbare Zeit dürften die Proteste und der sehr autoritäre Umgang Pekings mit den Demonstranten ein Belastungsfaktor für den Markt darstellen. Das Mehrangebot aus bislang zurückgehaltenen Spekulationsobjekten dürfte hingegen ein temporärer Sondereffekt sein, der sukzessive an Bedeutung verliert. Die schwache wirtschaftliche Entwicklung in Hongkong und die politische Instabilität bleiben aber als Belastungsfaktoren in zunehmendem Maße erhalten.

2 Kommentare

2 Comments

  1. Avatar

    Übelkeit

    6. Dezember 2019 12:55 at 12:55

    „Steuer auf Leerstand“ das ist eine sehr sinnvolle Steuer. Diese ganze Spekulation führt dazu, dass die leute aus den Städten gedrängt werden. London hier auch ganz vorne dabei. Genauo unbebaute und ungenutzte Grundstücke nur zur Spekulation.

    Pakrplatz für 900.000€. Wow, dass das noch Jemand bezahlt.

    • Avatar

      Torsten

      7. Dezember 2019 06:21 at 06:21

      Hallo Berlin, habt ihr mitgelesen? So gehts!

      Hier in Deutschland kann man entgangene Mieteinnahmen wegen leerstehenden Wohnungen sogar noch von der Steuer absetzen.

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Exporte der deutschen Industrie mit mauen Aussichten

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Viele deutsche Exporte laufen über den Hamburger Hafen

Kurzzeitig sah es in den letzten Monaten so aus, als würde die deutsche Konjunktur gerade eben so an der Rezession vorbei schrammen. Die Industrie ist längst in einer heftigen Rezession, aber Bau und Dienstleistungen haben das aufgefangen, sodass die gesamte Wirtschaftsleistung derzeit glatt bei 0,0% liegt. Auch die Exporte schienen sich ganz vorsichtig zu erholen. Aber gerade erst letzte Woche meldet das Institut ZEW schwache Exporterwartungen. Und heute folgt das ifo-Institut mit seinem Index für die Exporterwartungen. Der Chart zeigt die Entwicklung der Erwartungen seit 2014. Der Index ist für den Monat Februar von +0,8 auf -0,7 Indexpunkte gefallen, was man am Endes des Chart sehen kann. Die ifo Exporterwartungen basieren auf 2.300 monatlichen Meldungen von Unternehmen des Verarbeitenden Gewerbes. Sie können angeben, ob sie für die nächsten drei Monate die Exporte erwarten mit „zunehmen“, „gleich bleiben“ oder „abnehmen“. Aus allen Antworten wird dann dieser Index errechnet. Hier noch einige Detailaussagen von ifo im Wortlaut:

Die Entwicklungen rund um das Corona-Virus lassen kurzfristig kaum auf Besserung hoffen. Die Autobranche befürchtet einen verstärkten Rückgang ihrer Exporte in den kommenden Monaten. Auch in der Chemischen Industrie ist die Skepsis zurück, nach einem zuletzt leicht optimistischen Ausblick. Im Maschinenbau gehen die Unternehmen ebenfalls tendenziell von einem leicht rückläufigen Auslandsgeschäft aus. Lichtblicke in diesem Monat waren die Hersteller von Nahrungs- und Genussmitteln sowie die Getränkehersteller. Sie erwarten deutliche Zuwächse bei ihren Exporten in den kommenden Monaten.

ifo-Chart für die Erwartungen der Exporte

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Hochglanz-Staatsüberschuss 50 Milliarden Euro mit zwei Schönheitsfehlern

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Deutschland-Flagge vor Bundestag - 50 Milliarden Euro Staatsüberschuss

Der deutsche Staatsüberschuss für das Jahr 2019 betrug 49,8 Milliarden Euro nach 62,4 Milliarden Euro in 2018. Die Einnahmen des Staates lagen bei 1.608,6 Milliarden Euro, und die Ausgaben bei 1.558,8 Milliarden Euro. Jede Menge tolle Hochglanzzahlen kann das Statistische Bundesamt heute präsentieren. Zum achten Mal in Folge gab es einen Staatsüberschuss in Deutschland! Die Überschussquote in Relation zum Bruttoinlandsprodukt lag im letzten Jahr bei +1,4 % nach 1,9% in 2018. Davon können andere Staaten in der Eurozone nur träumen!

Die Haushalte von Bund, Ländern, Gemeinden und Sozialversicherungen profitierten damit weiterhin insbesondere von einer günstigen Beschäftigungsentwicklung, so die Statistiker. Alle staatlichen Ebenen trugen laut dem Bericht zum deutschen Staatsüberschuss bei. Der Bund hatte mit 20,1 Milliarden Euro den höchsten Überschuss. Die Länder erzielten ein Plus von 13,6 Milliarden Euro, die Sozialversicherungen schlossen das Jahr mit einem positiven Saldo von 9,9 Milliarden Euro ab, und die Kommunen erzielten einen Überschuss von 6,2 Milliarden Euro, so die Statistiker. Auch sonstige Details geben Anlass zum Jubeln. Hier im Wortlaut vom Statistischen Bundesamt:

Auf der Einnahmeseite stiegen vor allem die Sozialbeiträge überdurchschnittlich um 4,4 % auf 597,8 Milliarden Euro. Die weiterhin gute Beschäftigung trug maßgeblich zu dieser Entwicklung und den weiter steigenden Lohnsteuerzahlungen bei (+4,1 %). Die Steuereinnahmen des Staates insgesamt stiegen um 3,1 % auf 825,8 Milliarden Euro. Auf der Ausgabenseite prägten überdurchschnittliche Steigerungen bei den Bruttoinvestitionen (+8,8 %) und Vorleistungen (+6,1 %) die Entwicklung. Der deutliche Anstieg der Bruttoinvestitionen ist vor allem auf höhere staatliche Bauinvestitionen zurückzuführen.

Zwei Schönheitsfehler bei den Hochglanzzahlen zum Staatsüberschuss

Ja, im großen Bild kann man kaum zufriedener sein. Und dann müssen wir von FMW noch kommen und selbst hier noch rum nörgeln? Erstens kann man anmerken, dass laut den Statistikern in 2019 die staatlichen Ausgaben mit 4,6% stärker gestiegen sind als die Einnahmen, die um 3,6% stiegen. Das wird vor allem dann ein Problem, wenn in einer Rezession oder in einem normalen Abschwung die Einnahmen rückläufig sind, und aufgrund höherer Arbeitslosigkeit die Ausgaben noch schneller steigen als ohnehin schon. Auch komisch ist: Vor allem sinkende Sozialausgaben müssten doch die Ausgaben insgesamt runterziehen in einer so prächtigen Lage einer fast erreichten Vollbeschäftigung. Aber nein, die Gesamtausgaben steigen, und wie gesagt… sogar noch schneller als die Einnahmen. Das ist nicht gut!

Und zweitens möchten wir auch als Schönheitsfehler benennen, dass der deutsche Staatsüberschuss vor allem deswegen für Olaf Scholz und seine Beamten im Finanzministerium so einfach zu erzielen war, weil die Zinskosten für die Staatsschuld quasi entfallen. Denn die EZB hat die Zinsen abgeschafft, und Deutschland verdient sogar Geld, wenn man neue Schulden aufnimmt. Leichter war der Schuldenabbau für einen Finanzminister noch nie! So sagen die Statistiker heute, dass wegen des „weiterhin sehr niedrigen Zinsniveaus und eines gesunkenen Schuldenstandes“ die Zinsausgaben erneut zurückgegangen sind, nämlich um 13,2%.

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Goldpreis fällt um 52 Dollar in nur 24 Stunden – was ist da los?

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Gold Barren Beispielfoto

Der Goldpreis legte tagelang eine phantastische Rally hin. Die Gründe waren bekannt. Das Negativzinsumfeld scheint sich auszuweiten, was Gold attraktiver macht. Dazu eskalierte die Angst um das Coronavirus. Die Aktienkurse sackten vor allem gestern übel in den Keller, weshalb der Goldpreis von Freitag auf gestern früh kräftig ansteigen konnte. In der Spitze notierte der Goldpreis gestern früh bei 1.689 Dollar. Heute früh notiert er 52 Dollar tiefer bei 1.637 Dollar. Was ist da passiert?

Goldpreis mit deutlichem Einbruch innerhalb von 24 Stunden

Nun, der erste Grund ist relativ schnell zu finden. Es ist die einfache simple Marktlogik. Gold war zu schnell so stark gestiegen. Von 1.575 Dollar am 14. Februar bis gestern auf 1.689 Dollar – ja, das war wohl zu schnell, zu viel. Da musste es eine technische Reaktion nach unten geben, wo viele Trader Gewinne mitgenommen haben. Aber gleich so ein massiver Absturz? Das Portal Zerohedge hat dazu gestern Abend eine Theorie veröffentlicht. Sie kann zwar nicht bewiesen werden, aber man kann der Annahme durchaus folgen. Um kurz nach 20 Uhr deutscher Zeit gestern Abend (siehe großer roter Abwärtsbalken mittig im folgenden Chart) ist der Goldpreis sehr schnell von 1.671 auf 1.651 Dollar gefallen.

Laut ZeroHedge wurden zu dem Zeitpunkt Gold-Futures für einen Nominalwert von 3 Milliarden Dollar verkauft – und das zu einer Zeit, wo Broker in den USA ihre Margin Calls an Kunden ausgeben. Damit ist gemeint, dass Spekulanten, die auf Kredit zum Beispiel Aktienpositionen halten, bei plötzlichen Verlusten von ihren Brokern Forderungen zu höheren Sicherheitsleistungen erhalten, weil die Broker die Positionen ansonsten zwangsweise liquidieren. Da könnte was dran sein, denn die Kursverluste bei Aktien vor allem in den USA waren gestern extrem heftig. Mussten zum Beispiel große Hedgefonds massiv Gewinne in Gold in Cash umwandeln (daher Gold-Futures glattstellen), um damit ihre gehebelten Long-Positionen in Aktien aufrecht erhalten zu können? Gut möglich, dass genau das der Auslöser des größten Abwärts-Candle-Balken im Gold-Chart war.

Goldpreis Verlauf seit gestern früh um 9 Uhr

Wie geht es weiter, und was sagen die Analysten?

Es ist durchaus vorstellbar, dass der Anstieg im Goldpreis der letzten Tage nun weitergehen kann, nachdem gestern jede Menge heiße Luft aus dem Ballon entweichen konnte? Was sagen die Analysten dazu? Zum Beispiel Naeem Aslam von Avatrade meint, dass man beim jüngsten starken Anstieg im Goldpreis keine große Stärke in der Preisaktion sehen konnte. Tatsächlich könne man auf einem täglichen Zeitrahmen sehen, dass das Kerzendiagramm eine rückläufige Kerze bildet. Was bedeuten würde, dass das Momentum überhaupt nicht vorhanden war und der gestrige Schlusskurs bei Gold sehr nahe am Eröffnungspreis lag. Der Goldpreis sei zu schnell gestiegen. Dies sei kein gutes Zeichen. Daher sehe man heute keine Aufwärtsbewegung. Er halte es für wahrscheinlich, dass der Goldpreis ein wenig zurückgehen oder sich konsolidieren werde, bevor das Aufwärtsmomentum wieder zunehme.

Laut Ipek Ozkardeskaya von Swissquote sei es schwer zu sagen, ob und in welchem Umfang sich der tatsächliche Aktienausverkauf vertiefen werde. Sobald die Anleger (nach dem gestrigen brutalen Absturz) das Licht am Ende des Tunnels in den Aktienindizes sehen, könne es daher zu einem starken Ausverkauf bis zum Niveau von 1.600 Dollar im Goldpreis und darunter kommen, da die spekulativen Positionen in Gold ein Rekordhoch erreicht hätten, welches abgewickelt werden könnte. Also, so möchten wir zum Abschluss fragen: Ist die spekulative Übertreibungsblase komplett zerstört worden mit dem starken Absturz im Goldpreis in den letzten 24 Stunden? Kann der Goldpreis nun wieder „in Ruhe“ weiter ansteigen? Es dürfte auch davon abhängen, wie die Aktienmärkte nach ihrem gestrigen Schock reagieren. Kommt heute eine technische Reaktion nach oben? Das könnte Gold schwächen, weil das Edelmetall als der „sichere“ Gegenpart zum „riskanten“ Aktienmarkt gilt (Risk Off Risk On Game). Gold könnte aber auch eine eigenständige Reaktion nach oben zeigen, weil -52 Dollar binnen 24 Stunden doch sehr viel sind.

Goldpreis in US-Dollar im Verlauf der letzten 30 Tage

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