Die Deutschen machen immer mehr neue Schulden für den Kauf von Immobilien, also Häuser und Eigentumswohnungen. Im Jahr 2018 waren es insgesamt (inklusive Selbstständige) 1,2 Billionen Euro neue Schulden, wie laut aktuellen Berichten die Bundesregierung den Grünen auf Anfrage mitgeteilt hat. Ohne Selbständige waren es im letzten Jahr 995 Milliarden Euro neue Schulden für den Kauf von Immobilien. Das Volumen dieser Kredite stieg in zehn Jahren um gut 1/4.
Diese Schuldensause ist gut nachvollziehbar. Immobilien als Geldanlage fürs Alter werden immer wichtiger beziehungsweise interessanter. Durch die abgeschafften Zinsen für Spareinlagen drängen auch private Anleger in Aktien und Immobilien als Geldanlage. Und der Hauptgrund, so darf man es mit klarem Verstand vermuten: Der Deutsche ist baufreudiger denn je, weil die Banken dank der EZB den Kreditzins für Baufinanzierungen fast auf Null gesenkt haben. Die Zinsersparnisse für die Häuslebauer sind enorm. Wenn nicht jetzt bauen, wann dann? So werden es sich viele Menschen denken, und das zu recht. Denn die Zinsersparnis auf 20 oder 30 Jahre Laufzeit ist gigantisch. Geworben wird aktuell schon mit Finanzierungskosten von 0,37%.
Kein free lunch beim Immobilien-Boom
Aber wie alles im Leben gibt es auch beim Hausbau keinen „fee lunch“, also kein problemfreies Glück. Selbst wenn der Zins auf 0 sinkt. Die hohe Schuldenbelastung der Häuslebauer bleibt nun mal, und das für Jahrzehnte. Und sie haben in der Regel ihre Grundstücke oder Immobilien zu verdammt hohen Preisen erworben. Und bei Neubauten kommt hinzu, dass die Baukosten dank immer höherer Handwerkerrechnungen auch steigen. Denn die Handwerker sind voll ausgelastet, und verlangen immer höhere Stundensätze – der freie Markt eben! Also hat der Häuslebauer dank Immobilien-Hausse derzeit immens hohe Kaufkosten, auch bei quasi kaum noch vorhandener Zinslast.
Gestern veröffentlichte Daten zeigen bereits einen deutlichen Rückgang beim Bauboom in Deutschland. Auch die Rezession in der Industrie ist inzwischen mehr als sichtbar. Seit Monaten sind die Auftragseingänge sowie auch die tatsächliche Industrieproduktion schon deutlich rückläufig. Zahlreiche große Konzerne bauen gut bezahlte Arbeitsplätze ab. Für den einzelnen Bürger kann das bedeuten: Findet man nach seiner Entlassung nicht rasch einen neuen gut bezahlten Job, hat man dank Hausbau einen riesigen Schuldenberg an der Backe, und kann aber die monatliche Rate nicht mehr schultern. Zwangsversteigerung, Überschuldung etc könnten für viele Betroffene die Folgen sein.
Sicherlich wird die Lage nicht so dramatisch werden wie bei der großen Finanzkrise 2008 in den USA. Denn Immobiliendarlehen bei den Amerikanern werden so locker gesehen wie eine Dispo-Erhöhung auf dem Girokonto in Deutschland. Hierzulande kommen sehr viel weniger Menschen an einen Immobilien-Kredit als in den USA, von daher werden auch die Ausfallraten in einer deftigen Wirtschaftskrise in Deutschland wohl kaum so hoch ausfallen wie damals bei den Amerikanern. Aber es kann zu Verwerfungen kommen. Wie gesagt. Die Schuldenlast steigt deutlich an, denn die niedrigen Zinsen sind verführerisch. Und die Wirtschaftskrise ist gerade voll im Start begriffen, wodurch gut bezahlte Jobs verloren gehen werden, hinter denen sicherlich oft auch Häuslebauer mit frisch aufgenommenen Darlehen stehen.
Beispielfoto für Hausbau. Foto: pixabay / ID 2211438
Kommentare lesen und schreiben, hier klicken
„Das Volumen dieser Kredite stieg in zehn Jahren um gut 1/4.“
Also 25% in 10 Jahren = 2,25% p.a. als Schuldensause zu bezeichnen, entbehrt nicht einer gewissen Komik. Tatsächlich ist die Schuldenquote der Privathaushalte angesichts dieses mickrigen Anstiegs in den vergangenen Jahren deutlich gefallen: https://tradingeconomics.com/germany/households-debt-to-income (und liegt zudem ähnlich hoch/niedrig wie in den USA).
Auf diesen „Trick“ fallen so viele rein „Die Zinsersparnisse für die Häuslebauer sind enorm. „. Aber daran sieht man, dass die meisten nicht rechnen können.
Kaufen sich eine Immobilie auf Kredit und fast ohne Zinsen, vergessen aber dabei, dass die Zinsersparnis durch die enormen Anschaffungskosten mehr als aufgefressen werden. Beispiel: Immobilie X kostete 2014 200.000,- € bei Zinssatz von 4 %. Immobilie X kostet heute 2019 300.000,- € bei Zinssatz 2%.
Das nenne ich mal eine super Geschäft. Aber typisch Deutsch, locke ihn mit 100 € und zocke hintenrum 1000 € ab.
Die Ausfallraten in Deutschalnd sind marginal. Ohne eine Eigenanteil von 25-30% bekommen Sie in der Regel bei uns gar keine Finanzierung. Nur bei sehr solventen Kunden, kann schon mal eine 100% Finanzierung sein. Das sind Ausnahmen und ohne Risiko für Ausfall.
Aus diesem Grund kann ich die Mär einer Immobilienblase in unserem Land wirklich nicht mehr hören. Die gab es auch noch nie.
Das ist der erhebliche Unterschied als in den USA. Da wird auch finanziert, auch wenn die Kreditkarte hoffnungslos überzogen ist.
Viel hässlicher wird es dann wenn eine Deflationäre Spirale Einsetzt welche den Wert der Liegenschaften senkt die Verschuldung aber hoch bleibt, meistens haben Verträge Nachschussklauseln für den Fall das die Finanzierung den Wert übersteigt, das können viele nicht womit viele in der Zwangsversteigerung landen, was die Preise noch mehr unter Druck beingt und noch mehr Immobilienpreise in den Abgrund zieht….daher ist Deflation auch so ein riesen Problem Hauptsächlich für den Schuldner….wenn eine solche käme wie zB Markus Krall denkt dann haben wir dann eine Sause
Wenn die einzelne Bank ihr eigenes Überleben als Hauptziel setzt, könnte sich die Zwangsversteigerungsquote kurzfristig rasch erhöhen. Es wird jedoch erkannt werden, dass sie mit ihrer Handlung ihre eigene Bankbilanz verschlechtern. Sie müssten den Wert aller ihrer Immobilien korrigieren.
Des Weiteren kann die Kapazität im Abwicklungsbereich nur langsam aufgestockt werden, Gutachter, Gerichte, Notare, …, dies wird den Prozess bremsen. Sobald man nicht zu den 20% risikoreichsten Finanzierenden gehört, wird man den Buchverlust gut überstehen.
Einzig bei einem Verkauf seiner Immobilie und Umschichtung in andere Vermögensklassen könnte zum Realisieren der Buchverluste führen.
Eine Restbeleihung von 60 % ist relativ sicher, da viele zu 80 % beleihen. Während Aktien in Millisekunden neu bewertet werden, dauert dies bei Immobilien Jahre, der Kauf/Verkauf Monate bis Jahre. Die Preise müssen einzeln errechnet werden, da die Objekte nicht standardisiert sind.
Auch eine räumliche Vergeichbarkeit ist nicht gegeben.
Das Risiko des Verlustes besteht in durch Versicherungspolicen nicht abdeckbaren Ereignissen, wie (Bürger)Krieg, große Naturkatastrophen oder staatliche Eingriffe, wie die Mietpreisbremse.
@Chris, ich denke, dass Sie aus persönlicher Enttäuschung als Betroffener die Mietpreisbremse bzw. in Ihrem Fall von Bestandsmietern eigentlich den Mietendeckel und damit die seit fast 20 Jahren geltende Kappungsgrenze etwas überbewerten. Das zeigt auch schon die Tatsache, dass Sie diese in einem Atemzug mit (Bürger)Krieg und großen Naturkatastrophen nennen. Im Falle der Mietpreisbremse, also einer Neuvermietung, könnten Sie zudem ja bis zu 10% über das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete laut Mietspiegel gehen.
Eine Entspannung der Immoblase, weniger Neubautätigkeit und damit einhergehende Preissenkungen bei Baukosten und Handwerksarbeiten, verbunden mit einer eher weiteren Verschärfung der Knappheit an Mietwohnungen, würde Ihnen als Vermieter nur Vorteile bringen. Schönheitsreparaturen und Instandhaltungsarbeiten würden schneller und kostengünstiger durchgeführt werden, die Mietpreise können auf dem horrenden derzeitigen Niveau verbleiben.
Das derzeitige Problem liegt in hohem Maße auch an dem gestiegenen Pro-Kopf-Wohnraumbedarf in qm und dem stark gestiegenen Bedarf an Eigenheimen und Eigentumswohnungen. Eine typische Großbaustelle bei uns sieht etwa folgendermaßen aus: Abgetragener Mutterboden mit hunderten Metern an Bauzaun rundherum. Auf dem Bauzaun prangen riesige Banner mit etwa folgendem Inhalt: Hier entstehen 250 neue 4-, 3- und 2-Zimmer Eigentumswohnungen von 160 bis 65 qm Wohnfläche. Verkauft: 249 Wohnungen. Frei: 1 Wohnung.
Bereits vor Baubeginn haben sich die Bauträger also das Geld von den zukünftigen Eigentümern bereits besorgt. Das Risiko der Bauträger geht gegen Null, die Ausfallrisiken durch die Eigentümer sind aufgrund der relativ „geringen“ Kosten einzelner Wohneinheiten überschaubar.
@Johannes
Ich hoffe nicht, dass die Käufer so dumm sind, Vorauszahlungen zu leisten.
Bauträger treten immer in Vorleistung. Zunächst müssen sie Grundstückskauf, Baugenehmigung, Abriss, Vermessung, Architekt, Statiker, Notar, Grundbuchamt, Versicherung, Werbung, Kundenbetreuung finanzieren. Das Grundstück wird zwar beliehen, aber zu einen geringeren Wert, dem Beleihungswert. Dann erhalten sie, je nach Objekt, eine kleine Reservierungsgebühr vom zukünftigen Käufer und der Aushub beginnt.
Die Zahlung an den Bauträger erfolgt immer nach Abschluss eines Baufortschritts, so wird es auch bei der Bank finanziert.
Warum staatliche Eingriffe so gefährlich sind? Sie wirken ohne lange Vorlaufzeiten auf den Großteil der Immobilien und zwar über das Ertragswertverfahren.
Die Wertermittlungsverordnung (WertV) regelte in Deutschland allgemeine Grundsätze für die Ermittlung von Verkehrswerten bei Immobilien. Die WertV regelte damit die Auslegung der Verkehrswertdefinition in § 194 BauGB. Die Gutachterausschüsse müssen die WertV verbindlich anwenden.
Die in der WertV geregelten Wertermittlungsverfahren nennt man auch normierte Verfahren:
Vergleichswertverfahren nach § 13 bis 14 WertV
Ertragswertverfahren nach § 15 bis 20 WertV
Sachwertverfahren nach § 21 bis 25 WertV.
Hier geht der Reinertrag aus den zukünftigen Mieten und Bewirtschaftungskosten unmittelbar und mittelbar, über den Liegenschaftszins ein, wenn der Reinertrag durch Mietpreisbremse, Mietpreisdeckel, Bestellerprinzip oder nicht mehr anrechenbare Nebenkosten, Stichwort Grundsteuer, sinkt. Die Entwicklung der Bodenpreise lasse ich in der Betrachtung außen vor.
Stärker betroffen sind Gebäude mit langer Nutzungsdauer, also Neubau und kernsanierte Gebäude, durch den höheren Vervielfältiger.
Man kann am Beispiel, siehe Link, die Miete auf 4 € absenken, wie in Berlin geplant und die Bewirtschaftungskosten um 1000 EUR anheben, Bestellerprinzip oder um 3000 EUR, erhöhte Grundsteuer nicht mehr auf den Mieter umlegbar und die neuen Ertragswerte ermitteln.
https://www.immobilienscout24.de/immobilienbewertung/ratgeber/wissen/verfahren/ertragswertverfahren.html
@Chris, vermutlich habe ich Sie völlig missverstanden. Bisher war ich der Meinung, Sie seien ein privater Vermieter eines „eigentlich zur Eigennutzung“ erstandenen Häuschens in einer gefragten Gegend am Rande Frankfurts, mit einer äußerst sozialen Einstellung gegenüber den Bestandsmietern.
https://finanzmarktwelt.de/genehmigte-wohnungen-zeigen-bauboom-laesst-gesamtkonjunktur-im-stich-136791/
Ihre Kenntnis und Darlegung von Ertragswertverfahren, Wertermittlungsverordnngen usw. erinnert dagegen eher an kommerzielle Spekulationsinteressen. Worum genau geht es Ihnen in dem Beitrag zu staatlichen Eingriffen? Ein vor mehreren Jahren erworbenes Haus an der Peripherie zu Frankfurt in Bestlage (Kat. 4 von 4) sollte doch eine Perle für jeden Anleger mit Ihrem Wissen sein.
@Johannes
Ja, wir haben das Haus vor über 20 Jahren zur Eigennutzung erworben.
Da die Eigennutzung dann problematisch war, haben wir mit einem Bauträger gebaut und ich habe den Rohbau zusammen mit meiner Familie fertiggestellt.
Da wir freiberuflich tätige Eltern waren, hatten wir uns um drei große Vermögens-/Schuldenblöcke zu kümmern.
Jeder dieser Blöcke hatte einen höheren Haftsbetrag, als ein deutscher Durchschnittsbürger in seinen ganzen Leben an Steuern und Abgaben zahlt, quasi beim Scheitern nur eines der drei Zieles stand Pfändung bis zum Tod, das Wohlverhalten betrug damals nach Gäubigereinigung 30 Jahre.
Es wäre wohl fahrlässig sich nicht in die einzelnen Themen einzuarbeiten und sich fortwährend weiterzubilden.
Dazu ist man sogar gesetzlich verpflichtet, ich muss also das Grundwissen eines Verwalters mir erarbeiten, sonst kann ich nicht beurteilen, ob er sich gut um das Objekt kümmert und verantwortlich bleibe ich auch. Gibt es Probleme wird abends der Vermieter angerufen. Natürlich muss ich die Versicherungs- und Beleihungswerte der Objekte kennen. Der Ermittlung des Beleihungswertes änderte sich vom Sach- auf das Ertragswertverfahren. Außerdem erarbeitete ich mir ein Grundwissen im Erbbaurecht, da wir unser Grundstück nur von der Kirche pachten konnten.
Man kann Verantwortung nicht auslagern, andererseits wächst man daran und bleibt nicht infantil.
Ein wichtiges Beispiel, Sie können die Verantwortung für Ihre Gesundheit nicht auf den Arzt übertragen und benötigen ein Grundwissen, wie vermögen Sie sonst richtige Entscheidungen zu treffen?
Es gibt also Themengebiete in die ich mich einarbeiten musste, für heutige Lebensverhältnisse zahlreiche. Ich bin so aufgewachsen.
Wenn ich dauerhaft mit einem Thema zu tun habe, notwendiger Weise oder weil es mich interessiert, arbeitete ich mich ein.
Und da die Gesetze, Verordnungen und die Rechtsprechung sprunghaft geworden sind, ist meine Antwort Risikominimierung, Minimalismus und Abwarten.
Ja, ich würde die Beschlüsse der Regierungen mit Bombeneinschlägen vergleichen und sie fordern Menschenleben, weniger direkt als indirekt, Millionen von Menschenjahren für die großen Fehlentscheidungen und bisher keine Korrektur.
Steuern und Abgaben stören die Menschen nicht, wenn sie sinnvoll verwendet werden. Es fehlt die Definition Ziels und die Erreichung, sowie Optionen, die Überlegung der Auswirkungen. Beispielhaft der Satz: „Wir schaffen das.“
Normale Bürger definieren ein Ziel: Eine abgezahlte selbstgenutzte Immobilie bis zum Renteneintritt, einen neuen PkW der Klasse X in Y Jahren zum Preis Z, den Traumurlaub, die Rücklage für Reparaturen, als Arzt in einer eigenen Praxis in Deutschland zu arbeiten, die Bäckerei der Eltern weiterzuführen und seine Erreichung. Dann beginnt die zielgerichtete Umsetzung, die Überprüfung, die Anpassung des Weges, das Ziel bleibt bestehen.
Der Gemeinschaft gibt dieses Verhalten Verlässlichkeit, Beständigkeit und Fortschritt. Es nimmt die Sprunghaftigkeit heraus.
Zum Beispiel vertrauen Sie als Patient darauf im Krankenhaus gut behandelt zu werden. Es haben nicht alle Deutsch sprechenden Ärzte von einem auf den anderen Tag gekündigt, ja dies ist möglich, und arbeiten in der Schweiz, USA und Canada.
Die Sprunghaftigkeit und Unüberlegtheit unseres staatlichen Überbaus hat etwas von schwarzen Schwänen für die Betroffenen.
Natürlich gibt es auch eine kleine Gruppe von Profiteuren, ich möchte aber nicht mit dem erzeugten Leid anderer Geld verdienen.
Warum kommt Afrika wirtschaftlich nicht voran? Der Hauptgrund ist die fehlende Rechtssicherheit und die Eigentumswahrung. Wenn eine Afrikanerin sich auf Kredit eine Nähmaschine anschafft und beginnt Kleidung zu verkaufen, fühlt sich der Nächste bemächtigt Schutzgeld zu erpressen oder gleich den Laden zu plündern. Es ist eine Gesellschaft mit kurzfristiger Zielerreichung, Machtmissbrauch, hoher Gewaltaffinität, Gewalttoleranz und fehlendem Eigentumsrecht.
Ich sehe, dass Deutschland sich in diese Richtung verändert.
@Chris. Super Kommentar. Wenn Eigentumsrechte beschnitten werden, wie auch von links/grün präferiert, geht es abwärts. Gutes Beispiel Afrika. Deshalb darf es keine Minuszinsen geben, ohne heftige langfristige Folgen. Der negative Realzins hingegen ist öfters Realität, als es der Sparer annimmt.