Sind Immobilien-Aktien inzwischen ein Kauf? Schauen wir zunächst auf den Chart. In den letzten zwölf Monaten verlor Vonovia 50,4 %, LEG Immobilien 45,8 %, TAG Immobilien 71 %, und die Adler Group war mit -86,8 % dabei. Auch im Chart sehen wir aus gelbe Linie den ansteigenden Leitzins der EZB. Von 0 % im letzten Sommer ging es bis jetzt rauf auf 2,50 %. Und wie ein EZB-Direktor erst gestern sagte, könnten im Februar und März zwei weitere große Zinsanhebungen anstehen. Die Bauzinsen für private Käufer stiegen bereits seit Anfang letzten Jahres schnell an von 1 % auf 3,85 % bis heute. Diese Zahl veranschaulicht das Problem, vor dem auch gewerbliche Projektentwickler stehen – sie haben zwar abweichende Konditionen, aber auch bei ihnen ist das Zinsniveau drastisch gestiegen.
Alte Schulden, die umgeschuldet werden müssen, verursachen nun deutlich steigende Zinskosten. Neue Projekte sind unrentabel bei den hohen Finanzierungskosten, und Immobilienbestände müssen womöglich in den Büchern im Wert herabgesetzt werden. All dies setzte im letzten Jahr den Immobilien-Aktien bereits immens zu. Der Markt preiste diese Gemengelage ein in Form der deutlich gefallenen Aktienkurse. Auch kann man auf einen gestrigen Artikel im Handelsblatt verweisen, der klar zeigt: Um Schulden abzubauen, wollen Wohnungskonzerne zwar viele Wohnungen an Investoren verkaufen. Aber die geforderten Preisabschläge sind den Verkäufern wohl zu groß. Man kommt derzeit noch nicht zueinander.
Ist die Lage derzeit also noch zu unklar? Kann es sein, dass man als Aktienanleger bei Immobilien-Aktien derzeit (besser noch nicht) in das fallende Messer greift, weil der Abschwung am Immobilienmarkt noch voll in Gang ist? Gut möglich. Anders wäre es auch nicht zu erklären, warum man als Anleger bei wichtigen Kennzahlen wie KGV und Dividenenrendite noch nicht bei bestimmten Aktien zugegriffen hat. Denn eigentlich reguliert sich der Markt stets selbst. Gibt es günstige Aktien, greift man zu. Die Kurse steigen, wodurch sich KGV und Dividendenrendite wieder verschlechtern. Schauen wir aktuell auf diese vier im Chart gezeigten Unternehmen. Sind Vonovia und LEG gute Renditeobjekte beim jetzigen Kauf? Dem Markt erscheint die Lage wohl noch viel zu unsicher, angesichts der in der ganzen Branche möglicherweise noch anstehenden Korrekturen, was weiter Abwärtsdruck auf die Aktienkurse ausüben könnte.
Vonovia
Erwartetes KGV nächstes Jahr 9,98 / Dividendenrendite 6,88 %
Adler Group
Erwartetes KGV nächstes Jahr – / Dividendenrendite –
TAG Immobilien
Erwartetes KGV nächstes Jahr 8,25 / Dividendenrendite –
LEG Immobilien
Erwartetes KGV nächstes Jahr 12,99 / Dividendenrendite 6,17 %
FMW/Mit Daten aus Bloomberg-Terminal/Chart: TradingView
Kommentare lesen und schreiben, hier klicken
Bei den Aktien ist das KGV derzeit unwichtig, denn das war in der Vergangenheit vor allem durch die Bewertungszuschreibungen getrieben. Man muss schon in jede einzelne Bilanz schauen und sich die Frage stellen, ob aus den normalen Einnahmen die Schulden bedient werden können und wie die Fälligkeitsstruktur der Verbindlichkeiten ist. Dann wird man feststellen, dass man bei einigen Werten die Immobilien derzeit fast geschenkt bekommt, genauer gesagt zu einem Drittel ihres Marktpreises. Das ist deutlich besser, als selbst Immobilien zur Kapitalanlage zu kaufen, denn die Verwaltung der Objekte bekommt man noch gratis dazu. Aber aufpassen: Die einzelnen Werte unterscheiden sich in ihren Risiken sehr deutlich. Hier muss man unbedingt seine Hausaufgaben machen.