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Immobilien: Bauboom soll enden, Blase mit riesigem Problem immer offensichtlicher

Boom bei Preisen für Immobilien, aber die Bautätigkeit könnte nachlassen

Der Boom bei Immobilien geht auch jetzt noch immer weiter, und weiter, und weiter. Die Preise steigen, und die Blase wird immer größer. Obwohl viele Beobachter immer noch davon sprechen, dass eine Blase entstehen könnte, so darf man doch ernsthaft davon sprechen, dass sie längst da ist. Denn die Schere zwischen Mietpreisen und Kaufpreisen für Immobilien klafft seit fünf Jahren immer weiter auseinander, wie eine aktuelle Grafik bei SPON zeigt (siehe hier). Die jüngsten auf realen Transaktionen bei Immobilien erhobenen Daten zeigen, dass die Steigerungsraten bei den Preisen im Jahresvergleich bei über 10% liegen! Auch eine Grafik von F+B vom 20. Januar zeigt eindeutig, dass die Preise viel schneller steigen als die Mieten (hier einzusehen).

Immobilien mit Blase

Wo ist das Problem? Der Mieter dürfte sich zumindest ein klein wenig freuen, dass die Vermieter die Mietpreise nicht anhand der Kaufpreise festlegen, die sie zahlen mussten. Der Grund für den verlangsamten Anstieg der Mieten? Es wird gebaut wie wild, vor allem in Großstädten. Dazu kommt noch, dass dank der hohen Mieten viele Suchende eher aufs Umland ausweichen. Beide Faktoren (Prinzip „Angebot und Nachfrage“) verursachen, dass die Vermieter es schwieriger haben hohe Mietpreise durchzusetzen. Das Problem liegt bei den Immobilieneigentümern, die als Investoren auftreten, und just in diesen Tagen, Wochen oder Monaten zu extrem hohen Preisen Immobilien erworben haben. Der Mietertrag, den sie benötigen um die Kreditraten abzutragen und oben drauf noch ein paar Prozente an Gewinn zu erzielen, reicht nicht aus. Oder man macht effektiv sogar Verlust? Da helfen auch Zinsen fast an der Null-Linie kaum weiter, wenn die Mieten seit Jahren nur relativ gering ansteigen, aber die Kaufpreise viel, viel stärker.

Das nennt man dann eine Blase! Und wie die Charts von F+B und von SPON zeigen, haben wir schon seit mehreren Jahren eine Blase, die immer größer wird. Was durch F+B schon gesagt wurde, wird jetzt durch aktuelle Aussagen eines Verbands der Immobilienwirtschaft (ZIA) bestätigt. Die Preise für Eigentumswohnungen seien in Deutschland letztes Jahr um 9,7 Prozent gestiegen, was relativ nah dran ist an den knapp über 10%, die Europace anhand von realen Transaktionen ausweist. Laut ZIA seien die Neuvertragsmieten für 60 bis 80 Quadratmeter große Wohnungen aller Baujahre mit guter Ausstattung 2019 im Vergleich zum Vorjahr nur um 3,5 Prozent gestiegen.

Was könnte passieren, wenn diese Lage so weiter geht beziehungsweise anhält? Die Blase könnte platzen, da bei weiter steigenden Preisen niemand mehr da ist, der als neuer Käufer für bestehende Immobilien in Erscheinung treten möchte. Denn die zu erzielende Rendite wird immer kleiner, und nach Abzug von Kreditkosten könnten sogar immer größere Verluste entstehen.

Bauboom soll langsam zu Ende gehen

Wie das ifo-Institut aktuell meldet, soll der Bauboom in Europa sich wohl dem Ende neigen. ifo ist deutsches Gründungsmitglied von „Euroconstruct“, dem Forscher aus 15 west- und 4 osteuropäischen Ländern angehören. Zusammen kommt man zu der Meinung, dass nicht nur in Deutschland der Boom am Bau nach und nach einschläft. Die Steigerungsraten schmelzen ab. Es werden interessante Details zum Beispiel auch aus den Niederlanden genannt, wo die Baubranche aufgrund von Regulierungen Probleme hat. Hier die Aussagen von ifo im Wortlaut:

In den Jahren 2020 bis 2022 wird der Bau in Europa nur um jeweils rund 1 Prozent wachsen. „Dies bedeutet eine spürbare Abschwächung. Denn im Zeitraum 2016 bis 2019 lag der durchschnittliche Anstieg der Bauleistung in den 19 Ländern der Euroconstruct-Gruppe noch bei fast 3 Prozent pro Jahr“, sagt der ifo-Experte Ludwig Dorffmeister.

„An dem Wachstum hatte der Neubau von Wohnungen bislang einen erheblichen Anteil“, ergänzt Dorffmeister. „Dieser Baubereich dürfte 2020 allerdings nur noch stagnieren und 2021 sogar schrumpfen. Mittelfristig werden die Tiefbaumaßnahmen das Tempo vorgeben. Aber auch hier hat der Schwung inzwischen deutlich nachgelassen.“

Die Rahmenbedingungen für die Baubranche bleiben Dorffmeister zufolge dagegen günstig. Die Finanzierungskonditionen seien attraktiv, die Finanzlage der staatlichen Auftraggeber sei gut, der Bedarf an Investitionen in Wohnungen und Infrastruktur hoch. „Das wirtschaftliche Umfeld ist weiterhin positiv, trübte sich aber in den vergangenen Monaten leicht ein. Aber die starke Verteuerung von Baugrundstücken und die hohe Auslastung des Baugewerbes behindern in zunehmendem Maße die weitere Entwicklung“, sagt Dorffmeister.

Hinzu kommen länderspezifische Hemmnisse. In den Niederlanden etwa wurden aufgrund eines weitreichenden Gerichtsurteils zum Stickstoffausstoß des Landes 2019 in weiten Teilen einige Monate lang keine Baugenehmigungen mehr erteilt. Danach trat ein neues, sehr aufwendiges Übergangsverfahren in Kraft, das weitere massive Verzögerungen von Bauvorhaben zur Folge hatte.

Die Dynamik des Baus gerät auch dort ins Stocken, wo sich überhitzte Märkte normalisieren. Andernorts sei der Aufschwung gar nicht in der Fläche angekommen, sondern habe sich auf wenige Gebiete konzentriert: „In Spanien, Portugal und Italien erholen sich die Märkte nur langsam. Der spanische Wohnungsneubau beispielsweise dürfte immer langsamer wachsen und 2022 schließlich um zwei Prozent schrumpfen“, ergänzt Dorffmeister.



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1 Kommentar

  1. Auch wenn die Mär hier ständig wiederholt wird, dass wir hier in Deutschland eine Immobilienblasse hätten, wird es nicht Richtiger. Es sprechen einige Fakten einfach dagegen, die ich hier schon des öfteren wiederholt habe.

    Wenn hier der Wohnungsbau in Spanien, Portugal und Italien und sonstigem europäischen Ländern mit dem deutschen Markt verglichen wird, ist das nur lächerlich und zeugt nicht von sehr hohem Wissensstand.

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