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Immobilien: Bauboom soll enden, Blase mit riesigem Problem immer offensichtlicher

Claudio Kummerfeld

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am

Boom bei Preisen für Immobilien, aber die Bautätigkeit könnte nachlassen

Der Boom bei Immobilien geht auch jetzt noch immer weiter, und weiter, und weiter. Die Preise steigen, und die Blase wird immer größer. Obwohl viele Beobachter immer noch davon sprechen, dass eine Blase entstehen könnte, so darf man doch ernsthaft davon sprechen, dass sie längst da ist. Denn die Schere zwischen Mietpreisen und Kaufpreisen für Immobilien klafft seit fünf Jahren immer weiter auseinander, wie eine aktuelle Grafik bei SPON zeigt (siehe hier). Die jüngsten auf realen Transaktionen bei Immobilien erhobenen Daten zeigen, dass die Steigerungsraten bei den Preisen im Jahresvergleich bei über 10% liegen! Auch eine Grafik von F+B vom 20. Januar zeigt eindeutig, dass die Preise viel schneller steigen als die Mieten (hier einzusehen).

Immobilien mit Blase

Wo ist das Problem? Der Mieter dürfte sich zumindest ein klein wenig freuen, dass die Vermieter die Mietpreise nicht anhand der Kaufpreise festlegen, die sie zahlen mussten. Der Grund für den verlangsamten Anstieg der Mieten? Es wird gebaut wie wild, vor allem in Großstädten. Dazu kommt noch, dass dank der hohen Mieten viele Suchende eher aufs Umland ausweichen. Beide Faktoren (Prinzip „Angebot und Nachfrage“) verursachen, dass die Vermieter es schwieriger haben hohe Mietpreise durchzusetzen. Das Problem liegt bei den Immobilieneigentümern, die als Investoren auftreten, und just in diesen Tagen, Wochen oder Monaten zu extrem hohen Preisen Immobilien erworben haben. Der Mietertrag, den sie benötigen um die Kreditraten abzutragen und oben drauf noch ein paar Prozente an Gewinn zu erzielen, reicht nicht aus. Oder man macht effektiv sogar Verlust? Da helfen auch Zinsen fast an der Null-Linie kaum weiter, wenn die Mieten seit Jahren nur relativ gering ansteigen, aber die Kaufpreise viel, viel stärker.

Das nennt man dann eine Blase! Und wie die Charts von F+B und von SPON zeigen, haben wir schon seit mehreren Jahren eine Blase, die immer größer wird. Was durch F+B schon gesagt wurde, wird jetzt durch aktuelle Aussagen eines Verbands der Immobilienwirtschaft (ZIA) bestätigt. Die Preise für Eigentumswohnungen seien in Deutschland letztes Jahr um 9,7 Prozent gestiegen, was relativ nah dran ist an den knapp über 10%, die Europace anhand von realen Transaktionen ausweist. Laut ZIA seien die Neuvertragsmieten für 60 bis 80 Quadratmeter große Wohnungen aller Baujahre mit guter Ausstattung 2019 im Vergleich zum Vorjahr nur um 3,5 Prozent gestiegen.

Was könnte passieren, wenn diese Lage so weiter geht beziehungsweise anhält? Die Blase könnte platzen, da bei weiter steigenden Preisen niemand mehr da ist, der als neuer Käufer für bestehende Immobilien in Erscheinung treten möchte. Denn die zu erzielende Rendite wird immer kleiner, und nach Abzug von Kreditkosten könnten sogar immer größere Verluste entstehen.

Bauboom soll langsam zu Ende gehen

Wie das ifo-Institut aktuell meldet, soll der Bauboom in Europa sich wohl dem Ende neigen. ifo ist deutsches Gründungsmitglied von „Euroconstruct“, dem Forscher aus 15 west- und 4 osteuropäischen Ländern angehören. Zusammen kommt man zu der Meinung, dass nicht nur in Deutschland der Boom am Bau nach und nach einschläft. Die Steigerungsraten schmelzen ab. Es werden interessante Details zum Beispiel auch aus den Niederlanden genannt, wo die Baubranche aufgrund von Regulierungen Probleme hat. Hier die Aussagen von ifo im Wortlaut:

In den Jahren 2020 bis 2022 wird der Bau in Europa nur um jeweils rund 1 Prozent wachsen. „Dies bedeutet eine spürbare Abschwächung. Denn im Zeitraum 2016 bis 2019 lag der durchschnittliche Anstieg der Bauleistung in den 19 Ländern der Euroconstruct-Gruppe noch bei fast 3 Prozent pro Jahr“, sagt der ifo-Experte Ludwig Dorffmeister.

„An dem Wachstum hatte der Neubau von Wohnungen bislang einen erheblichen Anteil“, ergänzt Dorffmeister. „Dieser Baubereich dürfte 2020 allerdings nur noch stagnieren und 2021 sogar schrumpfen. Mittelfristig werden die Tiefbaumaßnahmen das Tempo vorgeben. Aber auch hier hat der Schwung inzwischen deutlich nachgelassen.“

Die Rahmenbedingungen für die Baubranche bleiben Dorffmeister zufolge dagegen günstig. Die Finanzierungskonditionen seien attraktiv, die Finanzlage der staatlichen Auftraggeber sei gut, der Bedarf an Investitionen in Wohnungen und Infrastruktur hoch. „Das wirtschaftliche Umfeld ist weiterhin positiv, trübte sich aber in den vergangenen Monaten leicht ein. Aber die starke Verteuerung von Baugrundstücken und die hohe Auslastung des Baugewerbes behindern in zunehmendem Maße die weitere Entwicklung“, sagt Dorffmeister.

Hinzu kommen länderspezifische Hemmnisse. In den Niederlanden etwa wurden aufgrund eines weitreichenden Gerichtsurteils zum Stickstoffausstoß des Landes 2019 in weiten Teilen einige Monate lang keine Baugenehmigungen mehr erteilt. Danach trat ein neues, sehr aufwendiges Übergangsverfahren in Kraft, das weitere massive Verzögerungen von Bauvorhaben zur Folge hatte.

Die Dynamik des Baus gerät auch dort ins Stocken, wo sich überhitzte Märkte normalisieren. Andernorts sei der Aufschwung gar nicht in der Fläche angekommen, sondern habe sich auf wenige Gebiete konzentriert: „In Spanien, Portugal und Italien erholen sich die Märkte nur langsam. Der spanische Wohnungsneubau beispielsweise dürfte immer langsamer wachsen und 2022 schließlich um zwei Prozent schrumpfen“, ergänzt Dorffmeister.

Ein Kommentar

Ein Kommentar

  1. Avatar

    Zimmermann

    11. Februar 2020 19:21 at 19:21

    Auch wenn die Mär hier ständig wiederholt wird, dass wir hier in Deutschland eine Immobilienblasse hätten, wird es nicht Richtiger. Es sprechen einige Fakten einfach dagegen, die ich hier schon des öfteren wiederholt habe.

    Wenn hier der Wohnungsbau in Spanien, Portugal und Italien und sonstigem europäischen Ländern mit dem deutschen Markt verglichen wird, ist das nur lächerlich und zeugt nicht von sehr hohem Wissensstand.

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US-Wahl: Was passieren muß, damit Trump gewinnt!

Markus Fugmann

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am

Die US-Wahl rückt immer näher, laut Umfragen liegt Donald Trump derzeit recht deutlich hinter Joe Biden. Eines scheint klar: wenn Trump die US-Wahl gewinnen will, muß er zwingend den Bundeststaat Florida gewinnen – gewönne Biden in Florida, wäre ein Wechsel im US-Präsidentenamt praktisch sicher. Die Zwischenstände aus Florida werden also extrem wichtig – es gibt sogar einen kleinen Wahlbezirk in diesem Bundeststaat, der schon früh die Richtung anzeigen dürfte.

US-Wahl – das sind die Szenarien

Die US-Seite https://fivethirtyeight.com/ zählt zu den führenden Prognose-Quellen in den USA. Sie bietet ein interaktives Tool an, mit dem man Szenarien durchspielen kann: gewinnt etwa Biden den swing state Pennsylvania, dann hat das einen positiven Einfluß auch auf seine Sieges-Chancen auch in Nachbar-Bundestsaaten. Sehen Sie hier, was passieren muß, damit Trump gewinnen kann:

 

Und so ist die Lage in den USA unmittelbar vor der US-Wahl – es ist ein gespaltenes, zerrissenes Land, wie folgende ARTE-Dokumentation zeigt:

 

Was muß passieren, damit Trump die US-Wahl gewinnt?

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Aktien

Banken: Es hagelt sensationell gute Quartalsergebnisse!

Claudio Kummerfeld

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Hochhäuser von Banken im Londoner Viertel Canary Wharf

Was ist das los? Gerade in der schlimmsten Rezession seit Jahrzehnten sollten sich die Banken doch in einer dramatischen Schieflage befinden? Denn Kreditausfälle müssten aus Quartalsgewinnen eigentlich Verluste machen und damit folglich das Eigenkapital der Banken angreifen? Dieses Szenario steht womöglich bevor, wenn die anstehende Pleitewelle Löcher in die Bücher der Banken reißt.

Aber noch ist es nicht soweit. Derzeit hagelt es sensationell gute Quartalszahlen von Banken weltweit. Vor allem fällt auf, dass gerade die Banken tolle Zahlen melden, die stark im Kapitalmarktgeschäft tätig sind, und eher weniger im Privat- und Firmenkundengeschäft mit Krediten, wo Probleme mit Kreditausfällen drohen, und wo die Banken sich derzeit mehr denn je mühen neue Kundeneinlagen abzuweisen – weil sie selbst sonst Strafzinsen zum Beispiel bei der EZB entrichten müssten.

Banken mit starkem Kapitalmarktgeschäft im Vorteil

Wie gesagt. Wer stark im Kapitalmarktsegment engagiert ist, der feiert die Krise. Zum Beispiel lässt sich derzeit viel Geld machen mit den globalen Schuldenorgien. Wo die Banken zum Beispiel in Europa in den Erstauktionen der staatlichen Schuldenagenturen Staatsanleihen aufkaufen, können sie mutmaßlich schön und entspannt Gewinn machen mit dem Weiterverkauf der Anleihen an die EZB am Sekundärmarkt. Auch in vielen anderen Bereichen des Kapitalmarkts war die letzten Quartale viel los. Man beachte in diesem Zusammenhang die sensationell guten Quartalszahlen von Goldman Sachs vom 14. Oktober. Der Quartalsgewinn konnte gegenüber dem Vorjahresquartal verdoppelt werden (hier die Details). Bei den anderen großen US-Banken gab es keine Katastrophen-Meldungen. Und dann am Dienstag dieser Woche meldete die Schweizer Großbank UBS ebenfalls eine Gewinn-Verdoppelung (hier die Details).

Barclays

Heute nun hat die britische Großbank Barclays ihre Quartalszahlen veröffentlicht. Der Gewinn liegt mit 611 Millionen Pfund gut drei Mal so hoch wie erwartet, und auch dramatisch besser als im Vorjahr. Da war es noch ein Verlust von 292 Millionen Pfund – auch wenn man hier berücksichtigen muss, dass der Verlust aufgrund von Schadenersatzzahlungen an geschädigte Kreditnehmer zustande kam. Dennoch ist heute ein Gewinn, der drei Mal so hoch reinkommt wie erwartet, beachtlich. Außerdem hat Barclays wie viele andere Banken auch im dritten Quartal die Risikovorsorge für mögliche Kreditausfälle deutlich reduziert, nämlich auf 608 Millionen Pfund nach 3,7 Milliarden Pfund in den ersten sechs Monaten des Jahres.

Nordea

Bei der größten skandinavischen Bank Nordea könnte man glatt meinen, dass die Krise zeitlich auf den Kopf gestellt wurde. Auch hier gab es heute Quartalszahlen. Der operative Gewinn steigt binnen Jahresfrist von 875 Millionen auf 1,09 Milliarden Euro. Die Gründe für die guten Zahlen: Einerseits mehr Kreditvergabe-Volumen in der Krise – andererseits nicht mehr vorhandene Belastungen durch Schrottkredite (331 Millionen Euro Belastung im Vorjahresquartal). Dennoch erwartet Nordea für das Gesamtjahr Kreditausfälle von gut einer Milliarde Euro. Es klingt wie ein Witz, dass jetzt Belastungen durch Kreditausfälle weggefallen sind. Aber aktuell wirkt es noch schlüssig. Es werden weltweit auch mit Staatshilfen viele neue Kredite vergeben, wo die Kreditnehmer natürlich erstmal wieder liquide sind und auch die monatlichen Raten einige Zeit lang zahlen können.

Noch sieht es gut aus

Wenn die große Pleitewelle bei Unternehmen denn kommen sollte, dürfte sich die Lage für die Banken verdunkeln. Banken wie Goldman Sachs mit fast null klassischem Privatkundengeschäft könnten auch in einer Pleitewelle gut da stehen, weil man ja keine Kreditausfälle verkraften müsste. Und die deutschen Banken? Die Commerzbank meldet ihre Quartalszahlen am 5. November, die Deutsche Bank am 28. Oktober. Es ist möglich, dass sie schon vorab als Ad Hoc-Meldung ihre Finanzdaten berichten, wenn sie zu stark von den Erwartungen abweichen. Es könnte sein, dass auch die beiden deutschen Großbanken jetzt halbwegs akzeptable Zahlen melden, und dass die bitteren Verluste der Kreditausfälle erst noch anstehen, wenn die Pleitewelle wie von vielen Experten erwartet demnächst einsetzt. Aber es kann vielleicht noch einige Zeit dauern, bis eine Pleitewelle wirklich auf die Quartalszahlen der Banken durchschlägt. Denn bis die Bank wirklich einen Kredit als Verlust abschreibt, muss erstmal der Schuldner den Bach runtergehen, dann gibt es Verhandlungen über Umschuldungen usw. Also, kurzfristig könnten auch Deutsche Bank und Commerzbank noch akzeptable Quartalszahlen melden.

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Sahra Wagenknecht über die große Krise, und wie man sie lösen kann

Redaktion

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Sahra Wagenknecht hat den Ruf wirklichen wirtschaftlichem Sachverstand zu besitzen. Bei ihr kann man erkennen: Es wird nicht stumpf das sozialistische Lied abgespielt. Bei ihren Aussagen merkt man, dass sie das Gesamtbild im Blick hat und auch versteht. Natürlich kann und darf man über ihren Lösungsansatz für das große Gesamtproblem streiten. Aber auch ihren Lösungsansatz begründet sie inhaltlich nachvollziehbar.

Sahra Wagenknecht mit Bestandsaufnahme der Krise

In ihrem aktuellsten Video (am Ende dieses Artikels) wirft Sahra Wagenknecht die Frage auf, ob eine große Finanzkrise bevorsteht. Dafür arbeitet sie sich an vielen Ungleichgewichten und wirtschaftlichen Schieflagen ab, die in dieser Form in der Tat auch bestehen. So bespricht sie die gigantische Geldschwemme der Notenbanken, in der Europa verursacht durch die EZB. Diese sorge für einen riesigen Push bei den Aktienkursen. Profitieren würden vor allem die Reichen, die in großem Umfang Aktien besitzen. Der Kleinsparer, der sein Geld nur auf dem Sparkonto parkt, würde durch Nullzinsen (neuerdings immer öfters auch Negativzinsen) und Inflation laut Sahra Wagenknecht real jedes Jahr Geld verlieren.

Die Großkonzerne würden in der Coronakrise mit billigem Geld überschwemmt, so dass sie gar keine Probleme hätten durch diese Krise zu kommen (ja, dafür gibt es zahlreiche Beispiele). Gleichzeitig haben es laut Sahra Wagenknecht kleine Unternehmen und Unternehmer derzeit sehr schwer überhaupt an Geld zu kommen, um die Krise überleben zu können. Demnach seien die großen Konzerne die Krisengewinner, die kleinen Betriebe die Verlierer. Sahra Wagenknecht nennt in diesem Zusammenhang auch die Anleihekäufe der EZB, wo auch in großem Stil Unternehmensanleihen gekauft werden. Und hier geht es eben um Anleihen großer Unternehmen, und nicht um Schulden kleiner Betriebe, die eh keine Anleihen ausgeben.

Als weiteres Ungleichgewicht benennt Sahra Wagenknecht auch die Immobilienblase. Bei den niedrigen Zinsen lohne sich die große Spekulation, welche die Preise immer weiter nach oben treibe. Und letztlich beleuchtet sie die (von uns bei FMW oft angesprochene) steigende Bedrohung für das Bankensystem in Europa. Schon vor der Krise habe es laut Sahra Wagenknecht 600 Milliarden Euro Volumen an faulen Krediten bei Banken in Europa gegeben – jetzt drohe diese Summe auf 1,4 Billionen Euro zu steigen.

Problemlösung

Was sei nun die Lösung des Problems? Laut Sahra Wagenknecht seien immer neue Schulden und immer tiefere Zinsen nicht die Lösung des Problems. Die Wirtschaft könne auch nicht so kräftig ansteigen, dass Volkswirtschaft und Staat aus dem gigantischen Schuldenberg „herauswachsen“ könnten, wie sie es formuliert. Inflation sei auch keine Lösung, da hierbei die kleinen Leute mit ihren Sparguthaben enteignet würden. Die reichen Leute würden mit ihren Immobilien und Betriebsvermögen ihren Wohlstand behalten, während die kleinen Leute bei einer spürbaren Inflation den Preis bezahlen müssten.

Für Sahra Wagenknecht gibt es nur eine Lösung des Problems. Und da kommt natürlich die linke Politik wieder zum Vorschein. Man müsse die enorme angehäufte Schuldenlast restrukturieren, und zwar zu Lasten der wirklich Vermögenden. Dazu kann man anmerken: Das ist eine politische Frage, was man will. Diese Lösung kann man befürworten, oder eben auch nicht. Ansichtssache. Aber abgesehen davon: Die anderen Alternativen sind auch nicht berauschend. Man darf vermuten: So wie die aktuelle Merkel-Regierung wird wohl auch ein Nachfolger wie Herr Laschet keinen großen Wurf machen, sondern stillschweigend zusammen mit der EZB auf die Lösung setzen, die auch die Amerikaner seit Jahrzehnten praktizieren, wenn es um Problemlösungen geht. „Kick the can down the road“ – die Dose die Straße weiter runter kicken. Das Problem also in die Zukunft verschieben. Also jetzt immer neue Rettungsprogramme auflegen (letztlich finanziert durch die EZB, das neue EU-Schuldenprogramm uvm), – und diese Probleme darf irgendwer in ferner Zukunft abzahlen.

Sahra Wagenknecht
Sahra Wagenknecht. Foto: Ferran Cornellà CC BY-SA 4.0

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