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Immobilien: Bauboom soll enden, Blase mit riesigem Problem immer offensichtlicher

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Boom bei Preisen für Immobilien, aber die Bautätigkeit könnte nachlassen

Der Boom bei Immobilien geht auch jetzt noch immer weiter, und weiter, und weiter. Die Preise steigen, und die Blase wird immer größer. Obwohl viele Beobachter immer noch davon sprechen, dass eine Blase entstehen könnte, so darf man doch ernsthaft davon sprechen, dass sie längst da ist. Denn die Schere zwischen Mietpreisen und Kaufpreisen für Immobilien klafft seit fünf Jahren immer weiter auseinander, wie eine aktuelle Grafik bei SPON zeigt (siehe hier). Die jüngsten auf realen Transaktionen bei Immobilien erhobenen Daten zeigen, dass die Steigerungsraten bei den Preisen im Jahresvergleich bei über 10% liegen! Auch eine Grafik von F+B vom 20. Januar zeigt eindeutig, dass die Preise viel schneller steigen als die Mieten (hier einzusehen).

Immobilien mit Blase

Wo ist das Problem? Der Mieter dürfte sich zumindest ein klein wenig freuen, dass die Vermieter die Mietpreise nicht anhand der Kaufpreise festlegen, die sie zahlen mussten. Der Grund für den verlangsamten Anstieg der Mieten? Es wird gebaut wie wild, vor allem in Großstädten. Dazu kommt noch, dass dank der hohen Mieten viele Suchende eher aufs Umland ausweichen. Beide Faktoren (Prinzip „Angebot und Nachfrage“) verursachen, dass die Vermieter es schwieriger haben hohe Mietpreise durchzusetzen. Das Problem liegt bei den Immobilieneigentümern, die als Investoren auftreten, und just in diesen Tagen, Wochen oder Monaten zu extrem hohen Preisen Immobilien erworben haben. Der Mietertrag, den sie benötigen um die Kreditraten abzutragen und oben drauf noch ein paar Prozente an Gewinn zu erzielen, reicht nicht aus. Oder man macht effektiv sogar Verlust? Da helfen auch Zinsen fast an der Null-Linie kaum weiter, wenn die Mieten seit Jahren nur relativ gering ansteigen, aber die Kaufpreise viel, viel stärker.

Das nennt man dann eine Blase! Und wie die Charts von F+B und von SPON zeigen, haben wir schon seit mehreren Jahren eine Blase, die immer größer wird. Was durch F+B schon gesagt wurde, wird jetzt durch aktuelle Aussagen eines Verbands der Immobilienwirtschaft (ZIA) bestätigt. Die Preise für Eigentumswohnungen seien in Deutschland letztes Jahr um 9,7 Prozent gestiegen, was relativ nah dran ist an den knapp über 10%, die Europace anhand von realen Transaktionen ausweist. Laut ZIA seien die Neuvertragsmieten für 60 bis 80 Quadratmeter große Wohnungen aller Baujahre mit guter Ausstattung 2019 im Vergleich zum Vorjahr nur um 3,5 Prozent gestiegen.

Was könnte passieren, wenn diese Lage so weiter geht beziehungsweise anhält? Die Blase könnte platzen, da bei weiter steigenden Preisen niemand mehr da ist, der als neuer Käufer für bestehende Immobilien in Erscheinung treten möchte. Denn die zu erzielende Rendite wird immer kleiner, und nach Abzug von Kreditkosten könnten sogar immer größere Verluste entstehen.

Bauboom soll langsam zu Ende gehen

Wie das ifo-Institut aktuell meldet, soll der Bauboom in Europa sich wohl dem Ende neigen. ifo ist deutsches Gründungsmitglied von „Euroconstruct“, dem Forscher aus 15 west- und 4 osteuropäischen Ländern angehören. Zusammen kommt man zu der Meinung, dass nicht nur in Deutschland der Boom am Bau nach und nach einschläft. Die Steigerungsraten schmelzen ab. Es werden interessante Details zum Beispiel auch aus den Niederlanden genannt, wo die Baubranche aufgrund von Regulierungen Probleme hat. Hier die Aussagen von ifo im Wortlaut:

In den Jahren 2020 bis 2022 wird der Bau in Europa nur um jeweils rund 1 Prozent wachsen. „Dies bedeutet eine spürbare Abschwächung. Denn im Zeitraum 2016 bis 2019 lag der durchschnittliche Anstieg der Bauleistung in den 19 Ländern der Euroconstruct-Gruppe noch bei fast 3 Prozent pro Jahr“, sagt der ifo-Experte Ludwig Dorffmeister.

„An dem Wachstum hatte der Neubau von Wohnungen bislang einen erheblichen Anteil“, ergänzt Dorffmeister. „Dieser Baubereich dürfte 2020 allerdings nur noch stagnieren und 2021 sogar schrumpfen. Mittelfristig werden die Tiefbaumaßnahmen das Tempo vorgeben. Aber auch hier hat der Schwung inzwischen deutlich nachgelassen.“

Die Rahmenbedingungen für die Baubranche bleiben Dorffmeister zufolge dagegen günstig. Die Finanzierungskonditionen seien attraktiv, die Finanzlage der staatlichen Auftraggeber sei gut, der Bedarf an Investitionen in Wohnungen und Infrastruktur hoch. „Das wirtschaftliche Umfeld ist weiterhin positiv, trübte sich aber in den vergangenen Monaten leicht ein. Aber die starke Verteuerung von Baugrundstücken und die hohe Auslastung des Baugewerbes behindern in zunehmendem Maße die weitere Entwicklung“, sagt Dorffmeister.

Hinzu kommen länderspezifische Hemmnisse. In den Niederlanden etwa wurden aufgrund eines weitreichenden Gerichtsurteils zum Stickstoffausstoß des Landes 2019 in weiten Teilen einige Monate lang keine Baugenehmigungen mehr erteilt. Danach trat ein neues, sehr aufwendiges Übergangsverfahren in Kraft, das weitere massive Verzögerungen von Bauvorhaben zur Folge hatte.

Die Dynamik des Baus gerät auch dort ins Stocken, wo sich überhitzte Märkte normalisieren. Andernorts sei der Aufschwung gar nicht in der Fläche angekommen, sondern habe sich auf wenige Gebiete konzentriert: „In Spanien, Portugal und Italien erholen sich die Märkte nur langsam. Der spanische Wohnungsneubau beispielsweise dürfte immer langsamer wachsen und 2022 schließlich um zwei Prozent schrumpfen“, ergänzt Dorffmeister.

Ein Kommentar

Ein Kommentar

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    Zimmermann

    11. Februar 2020 19:21 at 19:21

    Auch wenn die Mär hier ständig wiederholt wird, dass wir hier in Deutschland eine Immobilienblasse hätten, wird es nicht Richtiger. Es sprechen einige Fakten einfach dagegen, die ich hier schon des öfteren wiederholt habe.

    Wenn hier der Wohnungsbau in Spanien, Portugal und Italien und sonstigem europäischen Ländern mit dem deutschen Markt verglichen wird, ist das nur lächerlich und zeugt nicht von sehr hohem Wissensstand.

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Donald Trump: Wird er die Corona-Krise politisch überleben?

Gerade weil in den USA vor allem mit dem Geldbeutel gewählt wird, ist die Wiederwahl von Donald Trump alles andere als sicher

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Noch stehen die Amerikaner so stark hinter ihrem Präsidenten Donald Trump wie nie zuvor während seiner Amtszeit. Doch wie lange hält diese Unterstützung an? Kann der 73-Jährige seine Stärken zum Wohle des amerikanischen Volkes einsetzen – oder steht er sich und den USA bei der Überwindung der Corona-Krise selbst im Weg?

Donald Trump kann bisher von der Corona-Krise profitieren

Mitten in der Corona-Krise erreicht der bisher eher unbeliebte US-Präsident die besten Zustimmungswerte seiner Amtszeit. Mit einem Wert von durchschnittlich 47,3 Prozent, resultierend aus den Ergebnissen von 15 verschiedenen Umfragen (RCP Poll Average), zeigen sich nun fast die Hälfte der Befragten mit der Amtsführung ihres Staatsoberhaupts zufrieden.

Es ist ein bekanntes Phänomen, dass sich die Bürger in den USA in Krisen- oder Kriegszeiten hinter ihrem Oberbefehlshaber (Commander-in-Chief) versammeln. Bewusst nutzt Donald Trump in der Corona-Krise daher gebetsmühlenartig die Phrase vom „Kampf gegen den verborgenen Feind“. Diesen Kampf werde man natürlich gewinnen.

Bis jetzt scheint seine Strategie aufzugehen. Doch es gibt erste Zweifel, ob die Interessen des Amtsinhabers mitten im Wahljahr sich mit denen der Mehrheit des amerikanischen Volkes decken.

Seine Forderung, die US-Wirtschaft schnellstmöglich wieder hochzufahren und generell zur Normalität zurückzukehren, schockiert nicht nur politische Gegner und Mediziner, sondern macht auch immer mehr Bürger wütend. Über Twitter entwickelt sich gerade in Reaktion auf diese Forderung von Donald Trump massiver Widerstand. Unter dem Hashtag #NotDying4WallStreet schreibt ein User, dass „kein einziger Mensch es verdient, für das Aktienportfolio eines anderen zu sterben“. Dies ist eine Anspielung darauf, dass der Präsident seine Wähler wiederholt dazu aufforderte, den Erfolg seiner Amtszeit am Stand des Aktienindex Dow Jones zu messen (DJI). Von Donald Trump wird der Aktienmarkt als ultimatives Wohlstandsbarometer für die USA angesehen. Sah seine Bilanz in dieser Hinsicht noch vor sechs Wochen mit einem Plus des Dow Jones von 48 Prozent seit Beginn seiner Amtszeit glänzend aus, so drehte der Aktien-Index im Zuge der Corona-Krise in der vergangenen Woche zügig ins rote Terrain auf ein Minus von 9 Prozent.

Erst die drastischen Maßnahmen der US-Notenbank (Fed) sowie die Ankündigung eines Billionen-Dollar-Hilfsprogramms, ergänzt um die Versicherung von Donald Trump, dass die Amerikaner bereits an Ostern vereint zusammen in den Kirchen sitzen werden, haben die Aktienmärkte mit knapp 10 Prozent wieder ins Plus gehievt.

Hat die US-Administration zu spät reagiert?

Doch mittlerweile übertrifft die Anzahl der Corona-Opfer in den USA sogar die Chinas. Die Vereinigten Staaten von Amerika führen bereits die Liste der Infektionen weltweit an und die Zahlen steigen mit exponentieller Dynamik weiter an. Mittlerweile hat sich das SARS-CoV-2 über die Staaten New York, Kalifornien, Washington und Connecticut hinaus auf die gesamten USA ausgebreitet. Das war absehbar, nachdem noch vor Kurzem in New Orleans ausgelassen Mardi Gras gefeiert wurde und die Studenten aus dem gesamten Land ihren Springbreak zu Hunderttausenden an den Stränden von Florida feierten.

Mit zu dieser Sorglosigkeit, die sich jetzt in explodierenden Infektionszahlen manifestiert, dürfte auch die Verharmlosung der Corona-Krise durch Donald Trump beigetragen haben. Anstatt sich auf die absehbare Pandemie vorzubereiten, hat der Regierungschef die Gefahr falsch eingeschätzt und wichtige Vorbereitungen auf eine Ankunft des Virus in Amerika unterlassen. Stattdessen setzte er, wie sein mittlerweile an Covid-19 erkrankter Amtskollege Boris Johnson, auf die sogenannte „Herdenimmunität“, bei der sich zwischen 60 bis 70 Prozent der Bevölkerung infizieren und dann Antikörper entwickeln. Dieser Versuch ist in Großbritannien bereits abgebrochen worden. Auch die Entwicklungen in Italien und Spanien zeigen, dass Zögern zu unnötig hohen Opferzahlen führt.

Insofern könnte sich die Stimmung in den USA schnell gegen Donald Trump drehen, trotz Billionen an Dollars für Bürger und Wirtschaft. Das Gesundheitssystem in den USA ist für eine Epidemie dieses Ausmaßes nicht angelegt. Das Beispiel New York zeigt die brutale Realität: Es fehlt an Ärzten, Krankenhausbetten, Test-Kids, Beatmungsgeräten und Schutzkleidung – also an fast allem, was zur Bekämpfung der Seuche medizinisch notwendig ist.

Darüber hinaus gibt es voraussichtlich bis Ultimo dieses Jahres keinen Impf- oder Wirkstoff, der massenhaft eingesetzt werden kann. Trump hatte auch diesbezüglich unbegründete Hoffnungen geschürt. Doch seine Fähigkeit, seine Anhänger, die Wall Street und große Teile der Bevölkerung zu beeinflussen, könnte zu ebenso großer Enttäuschung und zur größten Niederlage seiner Präsidentschaft führen.

Es scheint nur eine Frage der Zeit, bis sich das Virus verstärkt auch auf die Metropolen Boston, Chicago, Seattle und San Francisco ausbreitet. Der Süden der USA ist mit Ausnahme von Louisiana (New Orleans) noch kaum direkt betroffen. Doch auch die Disney-Parks in Florida und die Spielermetropole Las Vegas in Nevada sind derzeit verwaist. Der Staat Texas hat wiederum ganz eigene Probleme: das einbrechende Geschäft mit Öl und Gas.

Die ökonomische Krise dürfte damit der Corona-Krise auch in den USA auf dem Fuße folgen.

Kann sich die US-Wirtschaft rechtzeitig bis zum Wahltermin erholen?

Der Internationale Währungsfonds hat erst heute bekannt gegeben, dass sich die globale Wirtschaft bereits in einer Rezession befinde. Viele Sektoren, wie der Tourismus, Messen oder die Gastronomie seien regelrecht kollabiert, ebenso wie der Welthandel. Diese Entwicklung rollt mit voller Wucht nun auch auf die USA zu, wie man bereits an den historisch hohen Anträgen auf Arbeitslosenunterstützung der vergangenen Woche sehen konnte. Die Zahlen für die abgelaufene Woche dürften diese Schreckensdaten sogar noch toppen.

Ökonomen schätzen, dass die US-Wirtschaft in diesem Jahr prozentual zweistellig einbrechen wird. Allein für das zweite Quartal wird eine annualisierte Kontraktion von bis zu 50 Prozent erwartet.

In den USA gilt das Motto „Hire Fast, Fire Faster“. Die sozialen Sicherungssysteme reichen nicht aus, um alle Betroffenen finanziell aufzufangen oder wenigstens medizinisch ausreichend zu versorgen. Selbst wenn im Zuge der heute verabschiedeten Hilfspakete in Höhe von 2,2 Billionen US-Dollar Geld fließt, handelt es sich dabei hauptsächlich um Kredite. Das führt zu noch höherer Verschuldung und löst kurzfristig nicht das Problem der fehlenden Gesundheitsinfrastruktur.

Viele Business-Modelle von Food-Trucks über selbstständige Fitness-Coaches bis hin zu Uber-Fahrern stehen kurzfristig vor dem Aus. Die Erfahrung aus der Finanzkrise lehrt, dass ein Großteil dieser selbstständigen Existenzen und Kleinunternehmen nach der Krise nicht wiederkommen, ebenso wie verloren gegangene Jobs im verarbeitenden Gewerbe.

In der letzten Krise haben sich viele Selbstständige und Unternehmen dafür entschieden, ihr Geschäft mit samt den aufgelaufenen Schulden hinter sich zu lassen, ebenso wie ihre überschuldeten Immobilien. Ein solches Szenario ist auch diesmal wieder denkbar.

Dass vor dem Wahltermin wieder American-Football-Spiele, NASCAR-Rennen, Broadway-Shows oder Gottesdienste mit eng besetzten Sitzreihen stattfinden werden, ist aus der Erfahrung anderer Länder, die spät auf die Corona-Pandemie reagiert haben, eher unwahrscheinlich.

Das schmälert die Chancen einer Wiederwahl von Donald Trump enorm. Zumal bereits jetzt sein wahrscheinlicher Rivale von den Demokraten, Joe Biden, ihn gemäß den letzten Umfragen bei der Präsidentschaftswahl um durchschnittlich sieben Prozentpunkte schlagen würde. Dieser Vorsprung hat sich in den letzten drei Wochen nicht verringert.

Fazit und Ausblick: Es wird eng für Donald Trump

Gerade weil in den USA vor allem mit dem Geldbeutel gewählt wird (Your Wallet, Your Vote) ist die Wiederwahl von Donald Trump alles andere als sicher. Die ökonomische Krise in Amerika beginnt gerade erst und wird viele Geschäftsmodelle, Karrieren, Sparguthaben und Existenzen in Gefahr bringen. Der bereits angeschlagenen und hoch verschuldeten Mittelschicht in den USA droht nach der Finanzkrise von 2008 nun ein weiterer herber Schlag, von dem sie sich nur schwer bis zum Wahltag am 3. November wird erholen können.

Bleibt zu hoffen, dass Donald Trump deswegen nicht die ultimative politische Karte zieht, um seine Wiederwahl zu sichern: Krieg.

Die Wiederwahl von Donald Trump ist durch die Corona-Krise gefährdet

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Coronavirus: Lasst den Markt das Maskenproblem lösen!

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Im Kampf gegen das Coronavirus gibt es ein riesiges Maskenproblem

Schutzmasken stellen weltweit ein knappes Gut dar in Zeiten des Coronavirus. In zahlreichen Ländern können sich selbst Ärzte nicht mehr schützen, weil es keine Masken mehr gibt. Die Preise für verfügbare Masken schießen in die Höhe. eBay und Amazon verbieten den Verkauf. Landesweit empören sich Menschen und Politiker über die bösen Verkäufer, die aus der Krise mit angeblich überhöhten Preisen Profit schlagen wollen. Staaten beschlagnahmen daher lieber Masken, statt den Markt das Problem lösen zu lassen!

Ja, man bekommt ein ungutes Gefühl, wenn man hört, dass ehemals Centartikel inzwischen für mehrere Euro angeboten und auch verkauft werden. Und ja, es wäre natürlich schöner, wenn sich weltweit Krankenhäuser für Centbeträge mit beliebigen Mengen Schutzmasken  zum Schutz gegen das Coronavirus eindecken könnten. Doch die Wahrheit ist, dass die derzeit durch die Decke schießenden Preise für Masken letztendlich dafür sorgen werden, dass die Versorgungskrise schnellstmöglich gelöst wird. (taugt Südkorea grundsätzlich als Vorbild im Kampf gegen das Virus?)

Hohe Preise garantieren schnellstmögliche Deckung des Bedarfs

Gerade jetzt, in diesem Moment, arbeiten wahrscheinlich hunderttausende Menschen daran, schnellstmöglich eine größtmögliche Anzahl Schutzmasken herzustellen im Kampf gegen das Coronavirus. Dafür werden neue Maschinen angeschafft, bestehende Maschinenparks umgerüstet oder auch ganze Armeen von Arbeitern in Asien an die Nähmaschinen gesetzt. In manchen Fällen geschieht dies sicherlich, weil die Anbieter helfen wollen. Doch glauben Sie mir: Der Großteil tut es, weil es ein wahnsinnig profitables Geschäft ist, eine 5-Cent-Maske für einen Euro zu verkaufen. Und das ist phantastisch.

Der hohe Marktpreis der Masken führt zu einer rapiden Aufstockung der Produktionskapazitäten. Das führt zu einer schnellstmöglichen Deckung des kurzfristigen Bedarfs. Und anschließend führt es auch zu einer schnellstmöglichen Reduzierung der Preise, die aller Wahrscheinlichkeit nach weit unter das Niveau sinken werden, das vor dem Ausbruch des Coronavirus bestand. Und ja, dabei werden die Käufer in der Anfangsphase deutlichst mehr bezahlen müssen als vor einem Jahr. Doch dafür kann der Weltmarkt jetzt mit (fiktive Zahlen) 50 statt 5 Millionen Masken pro Tag versorgt werden. Und sobald der akute Bedarf, der um jeden (!) Preis so schnell wie möglich gedeckt werden muss, befriedigt wurde, werden die Käufer genauer auf den Preis achten und nicht jedes Angebot annehmen.

Große Produktionskapazitäten garantieren schnellstmöglich sinkende Preise

Und da derzeit die meisten Hersteller mit enormen Gewinnmargen operieren, werden sie sehr schnell Rabatte anbieten und sich gegenseitig unterbieten, wenn nicht mehr jede Tagesproduktion mühelos absetzbar ist. Auf einem freien Markt wird sich der Preis für eine Maske daher sehr schnell den Grenzkosten annähern – also den Kosten, die durch die Produktion einer zusätzlichen Maske entstehen. Am Ende haben zwar alle für die ersten dringend benötigten Masken mehr bezahlt als früher. Dafür wurde dieser erste dringende Bedarf aber auch schneller befriedigt als früher und kurze Zeit danach waren deutlich mehr Masken zu üblichen oder sogar niedrigeren Preisen verfügbar.

Sollte der Staat nun aber dazu übergehen, Bestände zu beschlagnahmen oder Preisobergrenzen einzuführen, dann wird dieser Marktmechanismus außer Kraft gesetzt. Welcher Zwischenhändler kauft auf eigene Gefahr Masken in Asien auf Vorkasse, wenn er Gefahr läuft, dass die Ware anschließend beschlagnahmt wird? Ebenso dumm ist die Idee von eBay und Amazon, in Zeiten des Coronavirus Angebote für Masken samt der dazugehörigen Accounts zu löschen. Jetzt sitzen tausende Anbieter auf Masken, die sie aber nicht mehr auf den beiden größten Marktplätzen Europas verkaufen können, nur weil die Preise gegen eBays und Amazons „Moralvorstellungen“ verstoßen. So finden Anbieter und Verkäufer nicht mehr zusammen und den Schaden haben beide Parteien. Diejenigen, die Masken benötigen, kriegen keine und diejenigen, die Masken haben, können sie nicht verkaufen.

Ohnehin scheint das Problem der Versorgung mit Schutzkleidung weniger ein Angebotsproblem zu sein, als vielmehr ein Bürokratieproblem in Deutschland. Wer auch im Angesicht der Notlage auf umfangreiche Zertifizierungen und für die asiatischen Anbieter untypische Lieferbedingungen wie Versand auf Rechnung besteht, der kriegt eben keine Ware. Zum Zuge kommt dann eben der Zwischenhändler, der das Risiko der Vorkasse trägt und sich dieses getragene Risiko mit einer üppigen Gewinnmarge bezahlen lässt.

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Achtung vor der zweiten Abwärtswelle am Aktienmarkt!

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Manuel Koch bespricht im folgenden Video die wirtschaftlichen Aussichten in Folge des Coronavirus. Die Regierungen stützen die Volkswirtschaften mit jeder Menge neue Schulden. Was bedeutet das für die Märkte? Im Interview bezieht der Profi Andre´ Stagge klar Position. Die aktuelle Erholung an den Aktienmärkten sei keine Bodenbildung. Die Kurse seien deutlich schneller gefallen als in den vorigen großen Börsenabstürzen. Daher sei es jetzt völlig normal, dass die Kurse erstmal etwas nach oben laufen. Im Sommer gehe da noch was auf der Abwärtsseite. Wer die nächsten Monate in Aktien investiere, werde keine Gewinne erzielen. Den April solle man eher nutzen um Aktienbestände abzubauen. Ab Ende des Jahres könne man überlegen günstiger in den Aktienmarkt einzusteigen.

Der Rentenmarkt wird von Andre´ Stagge sehr kritisch betrachtet. Man müsse die Haftungsfrage stellen bei den gigantischen Aufkäufen der Schulden durch die EZB. Die Anleihemärkte würden signalisieren, dass noch eine zweite Abwärtswelle bei Aktien anstehe! Liquidität sei ein entscheidender Punkt, weswegen die Notenbanken derzeit so aktiv seien. Maredo, Vapiano etc seien aktuell schon pleite. Man stehe am Anfang einer großen Pleitewelle. Und man könne nicht alle Zombieunternehmen retten. In den guten Jahren sei das große Schuldenproblem bei Unternehmen bereits entstanden. Auch im Video gibt es zwei konkrete Handelsempfehlungen der trading-house Börsenakademie. Die Aktie von Alphabet (Google) könne man jetzt zu aktuellen Kursen kaufen. Auch bei den Aktien von Volkswagen könne man aktuell einsteigen.

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