Der Immobilienmarkt in Deutschland ist derzeit kräftig im Wandel. Bundesweit sieht man seit Juli ganz klar fallende Immobilienpreise (hier jüngste Daten von Interhyp, und hier von Europace). Aber offenbar scheint in Bayern bei den Preisen noch die Sonne? Dazu gleich noch mehr. Das Neugeschäft bei der Vergabe von Krediten für Immobilien stürzt regelrecht ab – kein Wunder bei den Zinssätzen. Die Bauzinsen lagen zu Jahresanfang noch bei 1 Prozent, jetzt bei 3,79 Prozent laut Interhyp. Wo Neubauprojekte unerschwinglich werden, bei gleichzeitig hoher Inflation und extrem verteuerten Baukosten, bleibt die Nachfrage aus. Dies zeigt sich auch massiv in Bayern.
Neukreditgeschäft für Immobilien in Bayern in einem Jahr fast halbiert
Das Kreditgeschäft der 61 bayerischen Sparkassen driftet auseinander. Während die Neufinanzierung von Wohnimmobilien regelrecht abgestürzt ist, zeigen sich Darlehen an Unternehmen stabiler. Unterm Strich rechnet Verbandspräsident Ulrich Reuter für seine Institute mit einem leichten Anstieg des operativen Gewinns in diesem Jahr. “Der Markt für private Immobilienfinanzierungen hat sich heftig verändert”, sagte Reuter im Interview mit Bloomberg. “Das Volumen der Neufinanzierungen ist aktuell fast die Hälfte gegenüber dem Vorjahresmonat eingebrochen. Wo keine Käufer sind, werden auch keine Finanzierungen gebraucht.“
Hatten die bayerischen Sparkassen im Oktober 2021 noch 1,07 Milliarden Euro an privaten Wohnimmobilienkrediten zugesagt, so waren es im Oktober dieses Jahres nur noch 563 Millionen Euro. Der Hauptgrund für den Rückgang dürften laut Reuter die massiv verschlechterten Finanzierungsbedingungen sein. Die Kosten für Hypothekenkredite waren zuletzt infolge von Zinserhöhungen sprunghaft nach oben geschnellt. Reuter sprach von einer Vervierfachung gegenüber dem Jahresanfang. Bei Neubauten kämen auch noch höhere Baukosten hinzu.
Der Rückgang der privaten Wohnimmobilienfinanzierungen in Bayern deckt sich mit Angaben aus Baden-Württemberg. Der dortige Sparkassenpräsident Peter Schneider hatte im Oktober gesagt, das Neugeschäft sei binnen weniger Monate um etwas mehr als die Hälfte eingebrochen. Sorgen um fehlende Erlöse im für die meisten Sparkassen wichtigen privaten Immobiliengeschäft macht Reuter sich derweil nicht. “Der Bestand wächst sogar noch, weil bereits zuvor zugesagte Finanzierungen erst jetzt abgerufen werden. Und das zwar geringere Neugeschäft ist jetzt eben auch mit höheren Margen verbunden”, sagte er.
Immobilienpreise größtenteils stabil
Noch keinen breiten Einbruch hat Reuter bei den Immobilienpreisen in seiner Region beobachtet. “Es gibt jetzt aber vielleicht nicht mehr 10 Interessten für eine Immobilie, sondern nur noch vier. Ein Verkauf dauert mitunter länger als früher”, sagte der bayerische Verbandspräsident. Von einem Absturz weit entfernt ist auch das Kreditneugeschäft mit Unternehmen. In diesem Segment sei die Nachfrage weiter vorhanden, erklärte Reuter. Das liege zum einen an Anpassungen bei den Lieferketten und der Energienutzung, zeige aber zugleich auch, dass die Unternehmen “ein Stück weit optimistisch in die Zukunft blicken”.
Das Neugeschäft mit Unternehmen werde seitens der Sparkassen nicht zurückgefahren, aber Kreditanträge würden auf Grund des aktuellen Umfelds und der zu erwartenden Rezession sorgfältig geprüft, sagte Reuter. Anzeichen für Kreditausfälle gebe es momentan noch nicht, wobei sich die Sparkassen sehr wohl auf künftige Ausfälle einstellen würden. Betroffenheit sieht Reuter vor allem bei energieintensiven Unternehmen.
Wertberichtigungen bei Eigenanlagen
“Die Risikovorsorge der bayerischen Sparkassen wird in diesem Jahr sicherlich höher ausfallen als im vergangenen Jahr. Denn staatliche Maßnahmen können nicht alle Probleme lösen”, so Reuter. Das Betriebsergebnis vor Bewertungen sieht er leicht über dem Vorjahreswert. Ein ganz anderes Bild ergibt sich bei dem Ergebnis nach Bewertungen. Die Wertberichtigungen auf Eigenanlagen, etwa Anleihen, dürften sich laut Reuter auf einen “hohen dreistelligen Millionen-Euro-Betrag” in diesem Jahr belaufen. Er betonte aber, dass es sich hier nur um vorübergehende Wertkorrekturen handele, die jetzt zwar belasten, aber in den nächsten Jahren wieder ausgeglichen werden würden.
Mit der Lage bei der BayernLB zeigte sich Reuter zufrieden. Die Sparkassen halten rund 25% der Anteile. Eine Fusion auf Landesbanken-Ebene sehe er zwar auf absehbare Zeit nicht. Aber er begrüße, dass die Landesbanken versuchen würden, ihre Kräfte teilweise zu bündeln. Zuletzt hatten BayernLB, Helaba, LBBW und NordLB einzelne Geschäftsbereiche zusammengeführt, etwa im Währungsmanagement und im Verwahrstellengeschäft. “Weitere Bereiche sind sicherlich denkbar”, sagte er. Mit Blick auf die BayernLB-Tochter DKB, zu der es immer wieder Verkaufsgerüchte gibt, zeigte sich Reuter entspannt. Die Sparkassen wollen seinen Worten zufolge “keinen Verkaufsdruck auslösen. Da gibt es momentan keinen Handlungsbedarf”, sagte er.
FMW/Bloomberg
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