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Immobilien in Deutschland: Boom total! Oder doch nicht? Ansichtssache?

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Immobilien Beispielhaus Deutschland

Der Boom bei Immobilien sollte eigentlich ein Ende haben. So sehen es zumindest die „Experten“ (dazu finden Sie hier unseren Artikel vom 23. September). Aber die Preise für Immobilien, die scheinen immer weiter zu haussieren. Laut dem aktuellsten Europace Hauspreisindex stiegen die Hauspreise in Deutschland im August um 9,56% gegenüber August 2018. Und laut den aktuellsten Aussagen der deutschen Statistiker sind die deutschen Baupreise für Wohngebäude im August um 4,1% gestiegen im Jahresvergleich.

Preise für deutsche Immobilien im europäischen Vergleich

Vermutlich (sicher ist das noch nicht) könnte der Immobilienmarkt just in diesen Wochen seinen Peak (Hochpunkt) erreichen. Wir merken das in den Zahlen aber noch nicht, weil wir die Daten für Oktober erst in den Monaten November und Dezember erhalten, oder auf Quartalsbasis erst im Januar. Das ist halt das Problem mit der Statistik. Richtig exakt weiß man es erst später. Aber kommen wir nun zu den Fakten auf Vergleichsbasis mit anderen europäischen Ländern. Laut den offiziellen Statistikern von Eurostat und ihren aktuellsten Daten sind die Hauspreise in der EU im letzten Quartal im Jahresvergleich um 4,2% gestiegen. Das ist natürlich ein Durchschnittswert.

In Deutschland lag die Steigerung bei 5,2%, also über dem Schnitt. Aber schaut man sich die Daten genauer an, gibt es doch drastische Abweichungen. Im übelst hart getroffenen Italien (Regierungschaos, Industriekrise, Bankenkrise) scheint der Markt für Immobilien schon voll im Eimer zu sein. Während wir hierzulande wie gesagt 5,2% zulegen, sind die Hauspreise in Italien um 0,2% rückläufig. Im 1. Quartal war es im Jahresvergleich bereits ein Minus von 0,9% in Italien. Gleichzeitig gibt es bei Immobilien offenbar in folgenden Ländern einen noch viel stärkeren Boom als in Deutschland. Kroatien, Ungarn und Portugal legen am stärksten zu um 10,4%, 14% und 10,1%. Auffällig ist, dass auch andere osteuropäische Länder massiv boomen wie zum Beispiel Polen und Tschechien mit +8,2% und +8,7%. In insgesamt 16 EU-Ländern steigen die Hauspreise derzeit schneller als in Deutschland.

Was lernen wir daraus?

Ein Mega-Boom bei Immobilien in Deutschland, das ist also wohl Ansichtssache. Einige Länder wie Spanien, Irland etc haben eh ganz andere Erfahrungswerte in Sachen Boom und Krise! Für den „normalen“ Verbraucher, der dank quasi Nullzinsen jetzt richtig schön günstig ein Häuschen kaufen möchte, für den sollte diese Warnung gelten: Bitte denken Sie dran… Sie haben zwar traumhaft günstige Finanzierungskonditionen, sie sparen also sehr viel bei den Zinsen. Aber gleichzeitig explodieren Ihre Kosten für das Baugrundstück sowie die Gewerke, die ihr Haus bauen. Ob sich die Niedrigzinsen für Sie also insgesamt rechnen, ist sehr schwer zu sagen. Am Ende kann der Boom bei Preisen für Immobilien wohl sogar dazu führen, dass viele Häuslebauer effektiv drauf zahlen, während sie sich über die niedrigen Zinsen freuen.

Immobilien - Hauspreise in Europa

5 Kommentare

5 Comments

  1. Avatar

    Übelkeit

    14. Oktober 2019 14:51 at 14:51

    Hohe Zinsen und niedrige Preise oder niedrige Zinsen und Hohe Preise. Da dürfte unterm Strich das gleiche rauskommen.

    Mal abgesehen von Spekulanten und den Mondpreisen in München dürfte das für den Normalo keine Rolle spielen. Wer vor ein paar Jahren dachte das wird nicht mehr lange so weiter dürfte immer noch in die Röhre gucken.

    • Avatar

      Michael

      14. Oktober 2019 18:17 at 18:17

      @Übelkeit, ich denke nicht, dass die tieferen Zinsen den Anstieg der Baukosten auch nur im Ansatz egalisieren können. Ich habe das Ganze mal auf einem Finanzierungsrechner durchgespielt. Ausgangsbasis ist das Jahr 2005, in dem wir unser Haus gebaut haben. Vergleichsbasis ist 2019, hier wurde in unserem Baugebiet das letzte Grundstück verkauft und bebaut. Obwohl unser Grundstück 20% größer ist, das Haus ebenfalls 20%, dazu in wesentlich besserer und teurerer ökologischer Bauweise, habe ich nur die aktuellen Daten ohne diese Unterschiede verwendet. So, als wären die Größen und die Bauweise identisch. Das Eigenkapital beträgt jeweils 100.000 EUR, Dauer bis zur vollständigen Tilgung und somit Zinsbindung 15 Jahre.

      Fall 1:
      Kreditbedarf: 250.000,-
      Zinssatz: 4,5%
      Zinsen: 94.000,-
      Gesamtbelastung: 344.000,-
      Monatliche Rate: 1.917,-

      Fall 2:
      Kreditbedarf: 400.000,-
      Zinssatz: 1,0%
      Zinsen: 31.000,-
      Gesamtbelastung: 431.000,-
      Monatliche Rate: 2.394,-

      Die Gesamtbelastung ist um etwa 25% höher, die monatlichen Belastungen somit ebenso.

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    Z0P0

    14. Oktober 2019 18:55 at 18:55

    @Michael: Jetzt müssen sie aber noch die Inflation in den Kontext setzen.

    Sie vergleichen 2005 mit 2019 also 14Jahre mit 25%Steigerung ohne Inflationsausgleich bzw. Gehaltssteigerung => das ist weniger als 2% Inflation, das finde ich gar nicht mal so ein schlechtes Angebot…meine Meinung

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KfW-Kredite als Mega-Desaster für Selbständige – Sparkassen warnen!

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Cafe-Betreiber bräuchten KfW-Kredite wohl dringend

Ja super, toll, es gibt jetzt KfW-Kredite für alle Selbständigen, die sie benötigen in dieser Coronakrise. Also kommen wir alle zusammen durch diese Krise, und danach geht es weiter? Falsch! Was wir gestern schon ausführlich thematisiert hatten, wird nun auch von einem führenden Banken-Vertreter kritisiert. Selbständige können nun KfW-Kredite beantragen. Die KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) befindet sich im Staatsbesitz. Sie gibt unbegrenzt Kredite an Unternehmen und kleine Selbständige, die mit Krediten durch die Coronakrise kommen sollen.

KfW-Kredite für die Selbständigen mit den größten Problemen unerreichbar?

Aber das Hauptproblem ist, dass für diese KfW-Kredite nur zu 90 Prozent eine Ausfallhaftung durch die KfW (also den Staat) getragen wird. Die restlichen 10 Prozent des Kreditausfallrisikos trägt die Hausbank des Selbständigen, denn über die Hausbank müssen die KfW-Kredite beantragt werden. Und was hatten wir unlängst kritisiert? Die Hausbank prüft bei diesen Krediten wie vorher auch die Bonität des Antragstellers. Hat zum Beispiel ein kleiner Cafe-Betreiber zwar ein funktionierendes Geschäftsmodell, hat aber keine Sicherheiten vorzuweisen, und es droht nach der Krise durch die KfW-Kredite eine Überschuldung… dann wird die Hausbank den Kreditantrag ablehnen, weil sie selbst das 10 Prozent-Risiko nicht tragen kann.

So drohen gerade die kleinen Selbständigen wie Betreiber von Cafes, Restaurants, Bars uvm pleite zu gehen, obwohl es unbegrenzt KfW-Kredite zur Rettung von Selbständigen gibt. Warum versteht die Politik dieses 10 Prozent-Problem nicht, so hatten wir gestern schon flehentlich gefragt. Sie muss die Staatshaftung auf 100 Prozent erhöhen, sonst erhalten gerade diejenigen jetzt keine KfW-Kredite, die sie am Dringendsten benötigen!

Und genau das kritisiert auch der Chef des bundesweiten Sparkassenverbands DSGV Helmut Schleweis! Im Interview mit dem Handelsblatt sagt er, dass viele Unternehmen, die jetzt am Dringendsten Hilfe benötigten würden, auf die Hilfen nicht zugreifen könnten. Es würden nämlich nur Unternehmen ein Darlehen erhalten, bei denen davon auszugehen sei, dass sie die Kredite innerhalb von fünf Jahren auch zurückzahlen könnten. Bei vielen Unternehmen aus Branchen, die unter der Coronakrise besonders stark leiden, sei dies aktuell nicht der Fall. Betroffen seien vor allem Unternehmen, die sehr stark von laufenden Umsätzen lebten und geringe Rücklagen hätten. Sie bekämen häufig keine Förderkredite, obwohl sie über ein funktionierendes Geschäftsmodell verfügen, wenn die Wirtschaft nach der Coronakrise wieder anläuft, so Schleweis.

Ja, so möchten wir dazu anmerken: Die Banken sind macht- und hilflos. Sie können kein 10 Prozent-Kreditrisiko tragen bei extrem hohen Ausfall-Wahrscheinlichkeiten. Die Banken und Sparkassen sind durch das jahrelange Nullzinsumfeld eh strukturell geschwächt, und stehen nun wohl vor einer Pleitewelle der Kundschaft durch die Coronakrise. Da sollen sie jetzt quasi allen Selbständigen noch KfW-Kredite geben, und dafür auch noch Ausfallrisiken übernehmen? Dass hier zahlreiche Antragsteller abgelehnt werden, ist nur folgerichtig. Die Politik muss die Haftung auf 100 Prozent erhöhen, wenn sie der breiten Masse der kleinen Selbständigen über die KfW-Kredite helfen will!

DIHK-Statement

Was uns erst jetzt auffällt: Schon vor einer Woche hatte auch der Deutsche Industrie- und Handelskammertag genau auf diese Problematik der KfW-Kredite hingewiesen. Besser als der DIHK kann man das Gesamtproblem in wenigen Sätzen nicht ausdrücken. Daher hier im Wortlaut:

Eine große Baustelle muss laut Schweitzer noch bearbeitet werden: „Bei den Corona-Hilfskrediten sehen die Programme weiterhin eine Haftung der Kreditinstitute und Hausbanken vor Ort von 10 bis 20 Prozent vor.“ Angesichts der völligen Unsicherheit über den weiteren Verlauf der Krise könne aber kein gewerbliches Unternehmen verlässliche Planungen vorlegen – dann aber dürften die Banken keinen Kredit geben. „Aus dieser Falle kommen wir nur durch eine temporäre 100-Prozent-Haftung des Staates heraus.“ Andernfalls, befürchtet der DIHK-Präsident, würden am Ende zwar glücklicherweise Solo-Selbständige und Kleinstunternehmen über Zuschüsse Hilfen erhalten und wenige große Unternehmen könnten durch eine staatliche Beteiligung gerettet werden. „Zentrale Bereiche der deutschen Wirtschaft – vom normalen kleinen und mittleren Betrieb bis hin zum großen Familienunternehmen würde aber eine Pleitewelle drohen.“

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Warum die Kreditblasen bereits platzen, ohne dass wir es merken

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Die Skyline von New York - die Kreditblasen platzen bereits

Oft werde ich gefragt, was denn an einer Rezession so schlimm sei. Wen störe es schon großartig, wenn die Wirtschaft mal um 2%, 5% oder auch 8% schrumpfe? Die Antwort ist stets die gleiche: Es stört, weil jede einzelne Geldeinheit auf der Erde als Kredit geboren wurde, die Kredite weiter bedient werden müssen und die Kreditsummen dank Zinsen weiter wachsen. Eine schrumpfende Wirtschaft kann wachsende Kredite jedoch nicht bedienen, so dass zwangsläufig auch bei nur 2% Schrumpfung bereits massenhaft Schuldner pleite gehen. Dieses Mal könnten die diversen platzenden Kreditblasen die Finanzkrise 2008 als laues Lüftchen erscheinen lassen.

Weltweit wuchsen die Kredite schneller als die Wirtschaft

Über Kredite, Kreditblasen und den Fakt, dass in vielen Volkswirtschaften die Kreditsummen viel stärker wuchsen als die Wirtschaft insgesamt, schrieb ich oft in den vergangenen Wochen. So blähten die USA ihre bei 100% der Wirtschaftsleistung liegende Staatsverschuldung um 4,6% auf, um 2,3% Wirtschaftswachstum zu erhalten. Insgesamt stieg die Kreditsumme im vergangenen Jahr in den USA sogar um 15,8% bei nur 2,3% Wachstum. Auch die Vereinigten Arabischen Emirate bauten auf Kredit. Konsumenten nahmen seit 2008 achtmal mehr Kredit auf, gaben aber 2019 immer noch ein Drittel weniger für Konsum aus als 2008.

Chinas Banken saßen schon vor dem Coronavirus auf atemberaubenden 1.400 Milliarden US-Dollar Krediten, die als non-performing galten. Das sind Kredite, bei denen der Schuldner entweder gar nichts mehr bezahlt oder bei denen zumindest einzelne Kreditbedingungen wie z.B. die gestellten Sicherheiten nicht mehr eingehalten werden. Im vergangenen Jahr erhielt praktisch jedes Unternehmen Kredit, das danach fragte. Gleichzeitig reduzierte die Regierung die vorgeschriebenen Risikopuffer, den die Banken für jeden Kredit vorhalten müssen. 28 Billionen US-Dollar laufen in China inzwischen als Kredit.

Das Coronavirus löscht die Fähigkeit aus, Kredite zu bedienen

Wie werden all diese Kredite wohl in der größten globalen Wirtschaftskrise seit 90 Jahren bedient? Meine Vorhersage: So wenig wie noch nie. Etlichen Kreditnehmern werden schon im ersten Monat die Mittel fehlen, um die nächste Kreditrate zu zahlen. Selbst in Deutschland dürfte das etliche Immobilienbesitzer treffen. Ich selbst habe die Kredite für meine Immobilien so kalkuliert, dass die laufenden Mieten die monatlichen Kreditraten bedienen. Selbst mit meinem einkalkulierten, vor der Krise immens üppig bemessenen Puffer von 20% Leerstandsquote käme ich jetzt nicht mehr hin, ist doch die sanktionslose Einstellung von Mietzahlungen inzwischen gesetzlich erlaubt. Fallen gleichzeitig andere Einnahmequellen weg, aus denen man die Kredite tilgen könnte, sieht es für viele Immobilienbesitzer schwarz aus.

In Deutschland bekommen wenigstens fast alle Menschen noch Geld, sei es vom Arbeitgeber oder vom Arbeitsamt. In anderen Ländern ist das nicht so. Die soziale Absicherung ist nur wenig ausgebaut und lässt die Menschen in der Krise schnell in die Obdachlosigkeit abrutschen.

Die Statistiken hinkten der Realität um ein halbes Jahr hinterher

Während der Finanzkrise stieg der Anteil der non-performing Loans in den USA von 0,7% auf 5,6%. Im 4. Quartal lag die Quote bei 0,85%. Da in den USA ein Kredit als non-performing gilt, wenn Zahlungen seit 90 Tagen nicht mehr fließen, sehen wir einen signifikaten Anstieg vermutlich erst irgendwann im November, wenn die Zahlen für das dritte Quartal veröffentlicht werden, in denen dann all die nicht mehr bedienten Kredite erscheinen, deren Tilgung Anfang April aussetzt.

Kreditblasen – die Notenbank musste den Markt für Immobilienkredite bereits retten

Schon heute ist die Reaktion des Kapitalmarkts auf die Krise zu sehen. Während die Zentralbank in den USA die Zinsen senkte, schossen sie in den vergangenen Wochen bei Neukrediten für Immobilien steil nach oben. Am 3. März zahlte man für eine 30-jährige Festzins-Finanzierung in den USA 3,23% Zinsen. Am 13. März waren es 4%, obwohl die Notenbank den Leitzins am 3. März um 0,5 Prozentpunkte senkte. Der Grund: Der Markt für strukturierte, forderungsbesicherte Wertpapiere (MBS), mit denen Banken ausgegebene Immobilienkredite gern am Kapitalmarkt verkaufen, trocknete binnen weniger Tage aus. Keiner wollte die Papiere mehr kaufen und die Kurse crashten genauso schnell wie Aktien.

Die Notenbank kündigte am 15. März an, 250 Milliarden US-Dollar in diese Papiere zu stecken. Die Kurse und Zinssätze normalisierten sich für zwei Tage, schossen dann am 19- März aber auf sogar 4,15% in die Höhe, obwohl die Zentralbank den Leitzins am 15. März abermals um einen Prozentpunkte senkte. Der Leitzins sank also seit dem 3. März um 1,5 Prozentpunkte, während die Kreditzinsen um 0,92 Prozentpunkte stiegen. Die Differenz zum Zinssatz für 30-jährige US-Staatsanleihen stieg um drei Viertel.

Erst die Ankündigung der US-Notenbank, diese Papiere künftig in unbegrenzter Höhe anzukaufen, beruhigte die Lage wieder. Doch trotz Zinssenkung der Notenbank müssen Immobilienkäufer heute noch immer 3,37% und damit mehr bezahlen als Anfang März. Jetzt können die Banken jeden und alles finanzieren und das Risiko elegant bei der Notenbank abladen. Der Zinssatz am Markt reflektiert jetzt nicht mehr das Risiko. Uns bleibt nur ein kurzer Zeitabschnitt von wenigen Tagen, an dem wir ablesen können, wie der Kapitalmarkt die Ausfallwahrscheinlichkeit von Krediten einschätzt: sehr hoch. Solange die Zinsen jedoch künstlich nach unten manipuliert werden, sehen wir das nicht mehr. Sehen werden wir erst irgendwann im zweiten Halbjahr die höchstwahrscheinlich katastrophalen statistischen Daten zu Kreditausfällen und Insolvenzen.

Übrigens: Die Krise begann gerade erst, und trotzdem sind bereits vier börsengehandelte US-Immobilienfonds ausgelöscht worden. Deren Geschäftsmodell war es, besagte forderungsbesicherte Wertpapiere zu kaufen und mit kurfristigen Krediten zu finanzieren. Angesichts des dramatischen Preisverfalls der MBS sollten die Fonds zusätzliche Sicherheiten stellen, die sie nicht hatten. Die Folge: Die als Sicherheit dienenden MBS, also das Anlagevermögen der Fonds, gehen in den Besitz der Kreditgeber über, was einem Totalverlust für die Fondsanleger bedeutet.

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Hendrik Leber und der große Optimismus für die Zeit nach der Krise

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Hendrik Leber mit viel Optimismus für die Zeit nach der Coronakrise

Horror ohne Ende. Abseits der menschlichen Tragödien rund um das Coronavirus bricht die Wirtschaft ein. Die Börsen sind schon gecrasht. Rutschen Dax und Co noch weiter ab? Überall nur schlechte Nachrichten und Schreckensszenarien. Ist es an der Stelle mal gut einem Optimisten zuzuhören? Ganz aktuell äußert sich der Börsenexperte Hendrik Leber zur Frage, wie es denn nach der Coronakrise weitergehen wird. Die Menschheit erlebe immer wieder Epidemien. Und auch mit dem aktuellen Coronavirus werde man letztlich klar kommen, spätestens wenn die Impfstoffe vorhanden seien. Danach würde alles wieder normal seinen Gang gehen – so kann man seine Worte zusammenfassen.

Hendrik Leber, wird alles wieder gut?

Und der dramatische Wirtschaftseinbruch? Auch hier sieht Hendrik Leber die Aussicht so richtig optimistisch. Es gäbe einen Rückstau beim Konsum. Dadurch entstünden später Nachholeffekte. Die Leute wollten dann zum Beispiel wieder verreisen usw. Auch würde der derzeitige starke Einbruch in der Industrie durch andere Sektoren teilweise aufgefangen. Dafür nennt er zum Beispiel das Wachstum bei Lieferdiensten etc. Die Lage sei zwar aktuell dramatisch, aber die Wirtschaft werde sich wieder erholen.

Ein wichtiges Thema seien für ihn die Banken (das haben wir vorhin erst thematisiert). Es müsse Erleichterungen bei den Kapitalanforderungen für die Banken geben, so Leber. Nur dann könne die Kreditvergabe auch laufen. Die großen Ankaufprogramme der EZB würden seiner Meinung nach nichts bringen. Wichtig sei, dass die Menschen, die jetzt Einnahmeausfälle haben, direkt Geld bekommen würden.

Jetzt Aktien kaufen?

Und was meint Hendrik Leber zur Börse? Es gebe derzeit bei einigen Unternehmen sehr günstige Bewertungen. Für den Investor gäbe es derzeit wunderbare Kaufgelegenheiten, aber dafür selektiv! Man müsse jetzt die Firmen auswählen, die wenig Schulden haben, die nämlich die letzten Jahre nicht auf Kredit Aktien zurückgekauft hätten etc (wie wahr, möchten wir anmerken). Er sagt etwas sehr Intelligentes. Gehen nun Hotelketten und Airlines pleite, würden die Hotels und Flugzeuge ja bleiben. Welche solide da stehenden Konzerne würden dann nach den Insolvenzen die Hotels und Flugzeuge aufkaufen? Diese gut aufgestellten Firmen zu finden, darum soll es also gehen bei der Auswahl der Aktien.

Und als hätte Hendrik Leber an unserem Artikel mit geschrieben, den wir gerade erst veröffentlicht haben zum Thema Banken und Kredite… er erwähnt auch anstehende Pleiten im Immobiliensektor, aufgrund nun ausbleibender Mieteinnahmen! Das folgende Video ist sehenswert. Sein Fazit ist auch interessant beim Thema Aktien. Er glaube erst mal an einen zweiten Abrutsch am Aktienmarkt, bevor es besser werden könne. Auslöser seien die USA, wo das Coronavirus noch kräftig auf die Gesamtwirtschaft drücken werde. Aktien solle man jetzt über mehrere Wochen gestreckt immer in Tranchen kaufen, da man es nicht schaffen werde punktuell den Einstieg am exakten Tief zu finden.

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