Immer mehr Hypotheken in China geraten in Schieflage, während Banken gegensteuern. Die Risiken wachsen weiter – doch ein offener Einbruch am Immobilien-Markt bleibt vorerst aus.
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Immobilien-Krise in China: Notleidende Hypotheken steigen stark
Die Immobilienkrise in China verschärft sich weiter, während notleidende Hypotheken deutlich zunehmen und den Druck auf das Finanzsystem erhöhen. Der anhaltende Abschwung am Immobilien-Markt zwingt Banken zunehmend zu unkonventionellen Maßnahmen. Sinkende Preise drücken immer mehr Hypotheken ins negative Eigenkapital und erhöhen die Belastung für Haushalte und Institute. Statt eine breite Welle von Zahlungsausfällen zuzulassen, greifen viele Banken frühzeitig ein. Kreditnehmer erhalten mehr Zeit für Rückzahlungen. In zahlreichen Fällen suchen Banken aktiv den Kontakt zu Haushalten, noch bevor Probleme sichtbar werden, und versuchen, individuelle Lösungen auszuhandeln.
Millionen Hypotheken mit negativem Eigenkapital
Schätzungen gehen davon aus, dass die Hypotheken von derzeit rund 700.000 Wohnungen in Verzug sind. Innerhalb kurzer Zeit dürfte sich diese Zahl deutlich erhöhen und bereits im kommenden Jahr in Richtung 1,8 Millionen Einheiten bewegen. Die UBS schätzt, das sie bis nächstes Jahr auf etwa 3,3 Millionen steigen. Das beträfe dann rund die Hälfte aller Neukäufe von Immobilien. Parallel dazu stehen potenzielle Kreditverluste im Raum, die sich auf über 200 Milliarden Yuan (ca. 25 Milliarden Euro) summieren.
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In großen Städten haben Wohnimmobilien seit dem Höhepunkt des Marktes häufig mehr als ein Drittel an Wert verloren, in den kleineren Städten und strukturschwächeren Regionen fallen die Rückgänge deutlich stärker aus und reichen in einzelnen Fällen bis zu 70 oder sogar 80 Prozent. Für viele Haushalte bedeutet das, dass ihre Schulden den aktuellen Marktwert der Wohnung übersteigen.
Trotz dieser Entwicklung weisen die ausgewiesenen Quoten notleidender Hypotheken bei großen Banken weiterhin um die Marke von nur ein Prozent. Ein erheblicher Teil der Risiken bleibt jedoch außerhalb der Statistik, da viele Kredite nicht als ausgefallen gelten, sondern gestundet oder angepasst werden. Zahlungsaufschübe, verlängerte Laufzeiten und reduzierte Tilgungsanteile sorgen dafür, dass Belastungen bestehen bleiben, ohne unmittelbar in den Bilanzen sichtbar zu werden.
Da die Kreditnehmer weiterhin für ihre Verbindlichkeiten haften, selbst wenn es zu einer Zwangsvollstreckung kommt, erhöht den Druck auf die Schuldner noch zusätzlich. Ein vollständiger Rückzug aus der Hypothek ist nicht vorgesehen. Diese Struktur dämpft zwar strategisch die Zahlungsausfälle, erhöht jedoch den Druck auf die Haushalte erheblich, insbesondere wenn wie jetzt die Einkommen oft sinken oder Arbeitslosigkeit droht.
Staat verhindert offenen Zusammenbruch
Wie immer in China steht die Stabilität des Systems an erster Stelle bei den Überlegungen, wie dieses Problem gelöst werden kann. Denn wenn es zu massenhaften Zahlungsausfällen kommen würde, würde dies drei Effekte nach sich ziehen. Zum einen würde die auf den Markt offerierten Immobilien stark anwachsen, was zu einem weiteren Preisverfall führt und damit indirekt zu einer weiteren Konsumzurückhaltung führend, zum anderen würden viele Wohnungsbesitzer aus ihren Wohnungen vertrieben, was ein Versorgungsproblem nach sich ziehen würde, und drittens würde es potentiell zur Störung des sozialen Friedens führen, was die Machthaber um jeden Preis verhindern wollen.
Auch die Justiz spielt hier eine maßgebliche Rolle, in dem sie in vielen Regionen vorsichtiger mit Zwangsvollstreckungsverfahren umgehen. Sie begrenzen die Verfahren, die sie überhaupt annehmen, und verlangsamen den Prozess zur Annahme neuer Anträge zusätzlich. Allerdings verlagert dieses Vorgehen den Druck nur nach hinten.
Selbst dort, wo Immobilien zwangsverwertet werden, bleibt der Markt angespannt, denn die Nachfrage ist außerhalb der Ballungszentren schwach, sodass ein großer Teil der Objekte keinen Käufer findet. In einigen Regionen liegt die Erfolgsquote bei Auktionen deutlich unter einem Viertel der angebotenen Einheiten. Notleidende Immobilien machen damit einen wachsenden Anteil des Gesamtangebots aus. Bereits in den vergangenen Jahren ist der Anteil entsprechender Transaktionen auf über 15 Prozent gestiegen, während er zuvor bei etwa 5 Prozent lag.
China: Immobilien werden zur dauerhaften Belastung
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Das Urban Land Institute (ULI) und die PwC beschreiben in ihren Berichten ein System, in dem finanzielle Belastungen zunehmend verdeckt verarbeitet werden, indem die notleidenden Kredite über indirekte Kanäle abgewickelt werden. Auf diese Weise lassen sich abrupte Korrekturen vermeiden, zugleich verzögert sich jedoch die notwendige Bereinigung.
Diese Eingriffe verschaffen Zeit, verändern jedoch wenig an den strukturellen Ungleichgewichten. Ein hohes Angebot trifft weiterhin auf eine zurückhaltende Nachfrage, während die Erwartungen an künftige Preisentwicklungen deutlich gedämpft bleiben. Ohne eine spürbare Erholung der Einkommen bleibt die Belastung bestehen und verfestigt sich zunehmend in den Bilanzen der Haushalte.
Für viele Eigentümer hat sich die Wahrnehmung bereits grundlegend verschoben. Wohneigentum galt lange als verlässlicher Baustein des Vermögensaufbaus. In der aktuellen Lage entwickelt es sich für einen wachsenden Teil der Haushalte zu einer finanziellen Last. Die Risiken, die sich daraus ergeben, reichen inzwischen weit über einzelne Haushalte hinaus und betreffen in zunehmendem Maß auch Banken und das Finanzsystem insgesamt.
