Die Preise für Neubauten fallen und Verkaufszahlen brechen ein: Die Krise am chinesischen Immobilien-Markt verschärft sich weiter und bremst das wirtschaftliche Wachstum des Landes aus.
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Immobilien-Markt in China verliert weiter an Wert
Die Immobilienkrise in China hat sich im Februar weiter verschärft. Laut der China Index Academy sanken die Preise für Neubauten in den 100 größten Städten um 0,04 Prozent gegenüber dem Vormonat. Damit verschwand der leichte Anstieg vom Januar von 0,18 Prozent. Es ist der stärkste monatliche Rückgang seit Ende 2022. Zudem zeigen die Daten des Nationalen Amtes für Statistik (NBS) aus 70 Städten, dass es seit dem Mai 2023keinen einzigen Monat mehr mit steigenden Preisen für neue Immobilien gab.
Auch die Verkaufszahlen der Entwickler bestätigen diese Entwicklung. Die Verkäufe der hundert größten Immobilienunternehmen liegen rund 27 Prozent unter dem Niveau des Vorjahres. Gleichzeitig gehen die Investitionen in neue Projekte deutlich zurück. Entwickler konzentrieren sich zunehmend darauf, bestehende Baustellen fertigzustellen und ihre Verschuldung zu stabilisieren.
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Der Immobiliensektor bildet seit über zwei Jahrzehnten das zentrale Vermögensfundament chinesischer Haushalte. In den meisten entwickelten Volkswirtschaften verteilen sich private Vermögen auf verschiedene Anlageformen. Aktien, Rentenfonds und Immobilien erfüllen jeweils unterschiedliche Funktionen. In China hat sich eine andere Struktur herausgebildet. Ein großer Teil der privaten Ersparnisse konzentriert sich in Wohnungen.
China: Aktienmarkt ohne Vertrauen
Der Grund liegt in den institutionellen Rahmenbedingungen. Der Aktienmarkt gilt als reines Glücksspiel. Spätestens seit dem durch die Regierung abgesagten Börsengang der Ant-Group haben die Anleger das Vertrauen in diese Anlageform vollständig verloren, zumal das „Team China“ immer wieder in die Preisbildung eingreift und damit der Kapitalmarkt seine Funktion als Informationsträger über den Zustand der chinesischen Wirtschaft verloren hat. Der Zugang zum Aktienmarkt in Hongkong via der beiden Programme „Shanghai-Hongkong Connect“ bzw. „Shenzhen-Hongkong Connect“ ist für Festlandchinesen nur eingeschränkt möglich.
Immobilien entwickelten sich unter diesen Bedingungen zur naheliegenden Anlageform. Sie schienen greifbar, relativ stabil und politisch akzeptiert. Über Jahre hinweg bestätigte die Preisentwicklung diese Erwartung. Als Alternative bleiben noch Gold und Jade.
Auf diese Weise entstand ein Kreislauf, in dem steigende Immobilienpreise sowohl Vermögensbildung als auch wirtschaftliches Wachstum stützten. Haushalte investierten ihre Ersparnisse in Wohnungen. Entwickler finanzierten neue Projekte über Vorverkäufe. Banken stellten Kredite bereit, deren Sicherheiten wiederum auf steigenden Preisen beruhten. Parallel dazu verkauften Lokalregierungen Bauland an Entwickler und finanzierten damit einen erheblichen Teil ihrer Haushalte.
Der Immobiliensektor entwickelte sich so zu einer der zentralen Säulen des chinesischen Entwicklungsmodells. Schätzungen zufolge erreichte sein Anteil an der gesamtwirtschaftlichen Aktivität zeitweise nahezu ein Drittel der Wirtschaftsleistung, wenn Bauwirtschaft, Baustoffindustrie und angrenzende Dienstleistungen einbezogen werden. Sobald dieser Sektor unter Druck gerät, entstehen daher Kettenreaktionen. Vermögensverluste der Haushalte treffen auf sinkende Einnahmen der Lokalregierungen und auf steigende Risiken im Bankensystem.
Immobilien als Sicherheitsnetz der Haushalte
Entscheidend ist dabei eine Funktion, die in westlichen Debatten oft übersehen wird. In China ersetzt Wohneigentum einen großen Teil der sozialen Sicherung. Eine Wohnung dient zugleich als Altersvorsorge, als Rücklage für medizinische Notfälle und als Finanzierung der Ausbildung der Kinder. Während Immobilien in den Vereinigten Staaten häufig als Kreditkarte des Konsums dienen, erfüllen sie in China eher die Rolle einer privaten Sozialversicherung.
Diese Struktur prägt auch die Finanzierung. Der Kauf beginnt meist mit einer hohen Eigenkapitalquote von rund 30 Prozent. Der restliche Betrag wird über Hypotheken finanziert, häufig mit einer größeren Abschlusszahlung am Ende der Laufzeit. In diese Kalkulation fließt der erwartete Verkaufswert der Wohnung ein.
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Solange die Preise steigen, funktioniert dieses Modell. Die Wertsteigerung übernimmt einen Teil der Finanzierung. Fallen die Preise, kippt die Rechnung. Der erwartete Verkaufserlös schrumpft, während die Rücklagen für die Abschlusszahlung steigen. Haushalte müssen mehr sparen und reduzieren entsprechend ihren Konsum. Genau dieser Mechanismus belastet inzwischen seit Jahren die chinesische Binnenwirtschaft.
Preisrückgänge während der wichtigsten Kaufsaison
Was besonders nachdenklich stimmt, ist der Zeitpunkt dieser Entwicklung. Ausgerechnet während des Frühlingsfestes geben die Immobilienpreise nach. Das chinesische Neujahrsfest gilt traditionell als Phase größerer Anschaffungen. Viele Haushalte nutzen diese Zeit für kapitalintensive Käufe wie Autos oder Wohnungen, obwohl die Regierung bereits mehrere Lockerungsrunden eingeleitet hat.
Die Schwäche des Marktes zeigt sich inzwischen auch in den Erwartungen der Analysten. Die Ratingagentur S&P Global Ratings hat ihre Prognose für den Immobilienmarkt zuletzt deutlich nach unten korrigiert. Statt eines moderaten Rückgangs erwartet sie für dieses Jahr nun einen Einbruch der Primärverkäufe um zehn bis vierzehn Prozent. Neben dem Einkaufsmanagerindex ist dies ein zweiter wichtiger Hinweis darauf, dass eine rasche Erholung der chinesischen Binnenkonjunktur derzeit kaum absehbar ist.
Regierung startet Umbau des Immobilien-Marktes
Die politische Antwort auf diese Entwicklung wird derzeit auf den „Zwei Sitzungen“ in Peking diskutiert. Geplant ist ein neues Modell des Wohnungsmarktes. Der bisherige Zyklus aus kreditgetriebenem Bauwachstum und spekulativer Nachfrage soll schrittweise beendet werden. An seine Stelle tritt ein zweigleisiges System aus kommerziellem Wohnungsbau und staatlich gefördertem Wohnraum.
Ein zentraler Bestandteil dieser Strategie ist die groß angelegte Stadterneuerung. Demnach sollen alte Wohnviertel renoviert und sogenannte urbane Dörfer in den Metropolen umgebaut werden. Gleichzeitig dürfen Lokalregierungen unverkaufte Wohnungen aufkauften und sie als bezahlbare Mietwohnungen in den staatlichen Bestand überführen. Damit soll der enorme Überhang an unverkauften Wohnungen abgebaut werden.
Der Ökonom Larry Hu warnte, dass lokale Lockerungsmaßnahmen nur kurzfristige Impulse liefern. Eine echte Trendwende am Immobilienmarkt würde deutlich stärkere Eingriffe erfordern, um die Erwartungen der Käufer grundlegend zu verändern. Ohne eine solche Neujustierung bliebe der Abwärtstrend wahrscheinlich bestehen.
Auf den „Zwei Sitzungen“ hat die politische Führung ein Wachstumsziel von 4,5 bis 5,0 Prozent ausgegeben. Das liegt deutlich unter den Zielen der Vorjahre und signalisiert real einen weiteren Wohlstandsverlust, vor allem für die konsumstarke Mittelschicht. Damit ist eine schnelle Erholung des Immobilienmarktes unwahrscheinlich, und die Konsumkrise dürfte sich entsprechend fortsetzen.
