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Immobilien mit Preisboom ohne Ende – Steigerungsrate lässt nach?

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Hausneubau Beispielfoto - Preise für Immobilien klettern weiter nach oben

Der Preisanstieg bei Immobilien geht immer weiter, und weiter, und weiter. Vor zwei Wochen berichteten wir über den aktuellsten Europace-Hauspreisindex für September, der auf realen Transaktionen beruht. Demnach steigen die Preise für Immobilien im Jahresvergleich um gut 10%. Auch im Juli und August waren es knapp unter 10%. Heute nun hat der Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) seinen aktuellsten Immobilienpreisindex veröffentlicht. Auch hier geht es laut Verband um eine Datenbasis, die auf realen Transaktionen mit Immobilien basieren. Der Index stieg im dritten Quartal 2019 gegenüber dem Vorjahr um 5,9 Prozent. Mit aktuell 159,7 Punkten (Basisjahr 2010=100) erreichte der Index laut vdp ein neues Allzeithoch. Wer hat Recht? Wachsen die Preise um 5,9% im letzten Quartal, oder um beinahe 10%, wie es Europace behauptet? Wie auch immer. Der vdp merkt heute an, dass die Wachstumsdynamik bei den Preisen nachgelassen habe. Zitat:

Der Preisanstieg für Wohnimmobilien belief sich im dritten Quartal bundesweit auf 5,8 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal. Damit erreicht die Steigerungsrate das niedrigste Niveau seit zweieinhalb Jahren. Zum aktuellen Wachstum trug vor allem der Preisanstieg für selbst genutztes Wohneigentum bei (+6,0 Prozent), während sich die Preise für Mehrfamilienhäuser mit 5,6 Prozent in etwas geringerem Ausmaß erhöhten. Die Neuvertragsmieten nahmen um 4,4 Prozent zu.

Auch interessant: Laut vdp lässt der Aufwärtstrieb bei Preisen für Immobilien in Großstädten nach. In Hamburg, Berlin, Frankfurt, Köln, Düsseldorf, München und Stuttgart haben die Preise demnach im Vergleich zum Vorjahresquartal um lediglich 3,6 Prozent zugelegt, wobei sich Mehrfamilienhäuser (+3,7 Prozent) etwas stärker verteuerten hätten als selbst genutztes Wohneigentum (+3,4 Prozent). Die abgeschwächte Preisdynamik stehe in unmittelbarem Zusammenhang mit Maßnahmen wie dem Mietendeckel und der Mietpreisbremse, die insbesondere in den Metropolen ihre Wirkung entfalten, die aber in keiner Weise zur Lösung des Problems Wohnungsnot beitragen, so der vdp. Viele Menschen würden aufgrund des bereits erreichten Preisniveaus in den Metropolen zunehmend ins Umland abwandern.

Was bedeutet das? Dass sich der Markt letztlich selbst reguliert, auch wenn es jahrelang gedauert hat? Jede Menge neue Wohnungen entstehen in den großen Städten. Die Preise für Immobilien insgesamt steigen trotzdem immer weiter, bis es irgendwann nicht mehr geht. Denn viele Nachfrager haben von den neu gebauten Wohnungen etwas abbekommen, oder ziehen ins Umland. Und irgendwann fehlt den Vermietern und Verkäufern in den Städten die Nachfrager. Dann kann man die Preise nicht weiter anheben, sondern muss sie irgendwann sogar senken, um die Nachfrager aus dem Umland wieder anzulocken. Ist dies ein Szenario, welches uns bevorsteht? Na ja… noch scheint das Ende des Preisbooms für Immobilien ja nicht wirklich erreicht zu sein. Selbst wenn man die vdp-Daten den Europace-Daten vorzieht, so liegen die Steigerungsraten in den Großstädten ja immer noch über 3%. Der vdp sieht eine Stagnation auf dem hohen Niveau. Zitat:

„Die aktuelle Entwicklung ist schon bemerkenswert: Da befindet sich Deutschland im Konjunkturabschwung, der Brexit zieht sich unverständlich lange hin, und die geopolitischen Unsicherheiten nehmen immer mehr zu. Doch Auswirkungen auf den deutschen Immobilienmarkt gibt es scheinbar keine, da die Zinspolitik der EZB die Effekte überkompensiert. So verharrt der aktuelle Immobilienzyklus auf seinem Hochplateau“.

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Warum die US-Notenbank die Zinsen bald wieder senken muss

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Zentrale der US-Notenbank Fed

Ein Blick auf den US-Anleihemarkt offenbart ein bekanntes Muster: Die erneut drohende Invertierung der US-Zinsstrukturkurve zwingt die US-Notenbank zum Handeln.

Die US-Notenbank ist in der Zinskurven-Falle gefangen

Erst vor drei Tagen wies ich auf die sich wieder deutlich verflachende Zinsstrukturkurve in den USA hin und schlussfolgerte, dass „Die US-Notenbank Fed keine andere Wahl hat, als die Leitzinsen weiter zu senken“. Zu diesem Zeitpunkt betrug der ohnehin schon geringe Abstand zwischen den kurz- und langlaufenden Renditen noch 20 Basispunkte (0,2 Prozent). Die Renditedifferenz war somit nicht mehr weit entfernt von der erneuten Invertierung der Zinsstrukturkurve.

Bekanntlich ist eine solche Struktur am Rentenmarkt Gift für die Margen des Kreditgeschäftes der Banken und damit auch für die gesamtwirtschaftlich bedeutende Kreditvergabebereitschaft der Institute. Eigentlich wollte die US-Notenbank Fed mit ihrem im Oktober letzten Jahres gestarteten „Non-QE“-Programm genau diese Konstellation bei den Zinsen vermeiden, indem sie kurzlaufende US-Staatsanleihen kaufte, um die Zinsen einseitig am kurzen Ende der Zinsstrukturkurve nach unten zu drücken und die Zinsstrukturkurve so zu versteilern.

Doch im Laufe der aktuell laufenden Aktienmarktkorrektur und der der damit einhergehenden Flucht in den „Sicheren Hafen“ US-Staatsanleihen ist der Zinsunterschied zwischen den dreimonatigen und zehnjährigen US-Staatsanleihen auf kaum noch wahrnehmbare 0,07 Prozent (7 Basispunkte) zusammengeschrumpft. Damit ist die erneute Invertierung der US-Zinsstrukturkurve nur noch einen Wimpernschlag entfernt.

Zinsen kurzfristig vs langfristig in den USA

Betrachtet man die effektive US-Fed-Funds-Rate, also den Leitzins der USA, so liegt dieser gemäß der Fed of New York aktuell bei 1,55 Prozent. Die Zinsen für langlaufende US-Staatsanleihen (zehnjährige Treasury Notes) halten sich somit bereits mitten im Zins-Band der aktuellen US-Leitzins-Range von 1,5 bis 1,75 Prozent auf. Dieses kolossale Scheitern der US-Geldpolitik bezogen auf ihre Strategie der Versteilerung der US-Zinsstrukturkurve zeigt die Machtlosigkeit der US-Notenbank gegenüber den anderen Zentralbanken der Welt, die in Sachen Zinsen längst den Takt vorgeben. Die jüngsten Aussagen und Maßnahmen der Peoples Bank of China, der Schweizerischen Nationalbank, der Bank of Japan sowie zuletzt am vergangenen Mittwoch der EZB deuten ganz klar in Richtung anhaltend niedriger Zinsen und fortgesetzter Flutung der Märkte mit Liquidität.

Da sich diese Liquidität auf der weltweiten Suche nach Rendite verstärkt ihren Weg in die US-Staatsanleihemärkte mit noch relativ hohen Zinskupons bahnt, werden die Zinsen am US-Kapitalmarkt, wie überall auf der Welt, auch dort auf null sinken – auch bei langlaufenden Staatsanleihen. Zumal es immer schwerer fällt, überhaupt noch Zinsen im positiven Bereich bei Anleihen bester Bonität zu ergattern. Mit einer Rendite von 1,61 Prozent ragen die US-Zinsen noch sehr stark aus dem internationalen Zinsgefüge heraus – noch.

Ergo ist die Fed gezwungen, auch auf Druck ihrer privaten Anteilseigner aus dem Club der Großbanken, den Leitzins nach unten anzupassen, um die für die Kreditmargen schädliche Zinskurven-Invertierung zu vermeiden.

Auswirkungen auf andere Märkte

Eigentlich wollte die US-Notenbank, gemessen an den jüngsten Aussagen des Präsidenten der Federal Reserve Bank of Dallas, Robert Steven Kaplan, die Blase am US-Aktienmarkt nicht noch weiter inflationieren. Daher war eigentlich zu erwarten, dass anlässlich des nächsten FOMC-Meetings der US-Notenbank am kommenden Mittwoch mahnende Worte zur irrationalen Übertreibung an den Aktienmärkten kommen und die Verbalakrobatik der Geldpolitiker darauf abzielen würde, etwas Luft aus dem Hochdruckkessel an der Wall Street abzulassen.

Bitte klicken Sie hier um Teil 2 des Artikels zu lesen
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Warum die Zinsen in Lagarde-Land im Keller bleiben

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Die Zinsen in der Eurozone werden noch lange, lange im Keller bleiben. Gut, das ist zum Beispiel wegen der vielen Zombie-Unternehmen fast schon ein Muss. Denn bei Anhebung der Zinsen würden ihre derzeit fast gar nicht vorhandenen Kapitalkosten explodieren, und sie würden reihenweise pleite gehen. Aber welche wirklich guten und auch nachvollziehbaren Begründungen kann und wird es im Verlauf des Jahres 2020 vermutlich geben, warum die EZB unter Christine Lagarde die Zinsen nicht anheben wird?

Die große Pause im Jahr 2020

Letzte Woche hatte Christine Lagarde es im Rahmen der PK direkt nach der Zinsentscheidung der EZB verkündet. Bis Ende des Jahres wird man sich innerhalb der EZB Zeit nehmen für eine große „Strategie-Überprüfung“. Alles kommt auf den Prüfstand, und bis dahin ist vermutlich überhaupt keine Änderung der EZB-Politik in irgendeiner Weise zu erwarten. Zumindest wohl kaum in Sachen Zinsanhebung! Ein verdammt cleveres und simples Argument von Madame Lagarde, möchte man da sagen. Man kann nichts sagen oder ändern, denn man prüft nun erstmal elf Monate lang! Thorsten Polleit von Degussa schrieb letzte Woche nach dem EZB-Entscheid über diese „Strategie-Überprüfung der EZB“, dass sie wohl den Drang hin zu noch weiter sinken oder zumindest langfristig so tief bleibenden Zinsen verstärke. Zitat auszugsweise:

Dies vor allem deshalb, weil Lagarde bei der Überprüfung der geldpolitischen Strategie auch die Stimmen von Sonderinteressengruppen (z. B. auch EU-Parlament, Banken) einholen will. Und was Politiker und Banken wünschen, wenn sie die Geldpolitik mitbestimmen dürfen, liegt auf der Hand: niedrige Zinsen, mehr Kredit und Geld, höhere Inflation.

Ölpreis bricht ein – keine Chance für höhere Zinsen

Das weitaus bessere Argument für nicht steigende Zinsen in den nächsten Monaten wird die Inflation sein. Auch wenn die EZB es notwendigerweise immer wieder behauptet. Sie ist mit ihrer Politik (Geld drucken und Zinsen abschaffen) nicht der größte Beeinflusser der Verbraucherpreise. Nein, der Ölpreis bringt die Inflation rauf und runter, wie man in den letzten Monaten in den deutschen Daten wie auch den Daten für die Eurozone stets gut sehen konnte. Steigender Ölpreis, Inflation rauf. Und jetzt der stark fallende Ölpreis im Januar – wir vermuten, dass die Inflationsdaten, die in Kürze veröffentlicht werden, für Januar wieder eine „plötzliche“ neue Schwäche zeigen werden.

Lesen Sie hier den gesamten Text der EZB zur „Überprüfung ihrer geldpolitischen Strategie“.

Christine Lagarde letzte Woche in Frankfurt - Zinsen bleiben im Keller
Christine Lagarde letzten Donnerstag in Frankfurt. Foto: EZB Attribution-NonCommercial-NoDerivs 2.0 Generic (CC BY-NC-ND 2.0)

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Irrt Markus Krall? Warum die Zinsüberschüsse stiegen und nicht fielen

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Banktürme in Frankfurt - Markus Krall sieht die Entwicklung extrem kritisch

Viele unserer Leser kennen Markus Krall aus Artikeln, Vorträgen, Büchern etc. (hier eine hochinteressante Talkrunde mit Krall, Otte, Häring).  Der Bankenexperte, der jahrelang Berechnungsmodelle für Banken zum Thema Kredite erstellt hat, kennt die Materie bestens. Weil er für 2020/2021 einen Crash prognostiziert, gilt er für viele Beobachter als „einer der Crash-Propheten“, womit er damit schon fast automatisch in die Ecke der Verschwörungstheoretiker zu stellen ist. Ob der Crash so kommen wird wie von ihm vorhergesagt? Das wissen wir auch nicht. Denn man muss schon sagen, dass es sehr viele Variablen gibt, die den Crash verhindern oder auch verzögern können.

Kreditkontraktion voraus?

Was aber kaum bestreitbar ist: Die Analyse von Markus Krall ist bestechend. Der Auslöser für die große bevorstehende Krise ist laut seiner Analyse das schrumpfende Eigenkapital der Banken in der Eurozone, und auch vor allem in Deutschland. Eigenkapital ist extrem wichtig, weil für jeden vergebenen Kredit bei den Banken ein kleiner Teil als Eigenkapital hinterlegt werden muss – als Sicherheit für den Fall, dass der Kredit ausfällt. Markus Krall hat berechnet, dass das Eigenkapital der Banken ab Ende 2020 an einen kritischen Punkt kommt, so dass ab diesem Zeitpunkt die Kreditkontraktion einsetzt.

Da die Banken dank nicht mehr vorhandener Zinsmarge und sinkender Gewinne immer weniger Eigenkapital hätten, müssten sie laut Markus Krall ab diesem Zeitpunkt anfangen ihre Kreditvergabe runterzufahren. Das würde vor allem die sehr große Zahl an Zombieunternehmen schnell in die Pleite führen, da sie auf ständig neue Kredite angewiesen seien. Auch die produktiv tätige Wirtschaft hätte nicht mehr den vollen Zugang zu Krediten, und es komme zu einem Lawineneffekt in der Volkswirtschaft (stark verkürzt zusammengefasst). Im folgenden Video erklärt Markus Krall das gesamte Szenario nochmal ausführlich.

Hat Markus Krall sich geirrt?

Aber hat Markus Krall sich etwa geirrt? Im folgenden aktuellen Video spricht er ab Minute 12 darüber, dass Zinsüberschüsse der deutschen Banken laut seiner Theorie immer weiter fallen, und fallen, und fallen. Und bis 2017 haben sie das auch getan. Wichtig dabei ist: 86 Milliarden Euro hört sich nach viel an. Aber diese Summe ist nicht der Gewinn der Bank, sondern nur der Zinsüberschuss. Zusammen mit noch ein wenig Provisionsüberschuss (Gebühren) müssen sie davon erstmal all ihre Kosten bezahlen! Schrumpft der Zinsüberschuss immer weiter, hat die Bank irgendwann ein echtes Problem!

Zurück zum Chart, der ab Minute 12 im Video gezeigt wird. Die Zinsüberschüsse der Banken fielen. Aber 2018 stiegen sie etwas an. Markus Krall wirft selbst die Frage in den Raum, ob er sich mit seiner Crash-Prognose etwas geirrt habe? Auf diese Frage geht er detailliert ein und liefert gute Erklärungen, was in den Banken geschehen sei. Es gehe um Bilanztricks, mit denen die Banken ihre Zahlen sozusagen kurzfristig aufgehübscht hätten. Man kann seine Ausführungen dazu nur empfehlen. Hier in Kurzform.

Erstens hätten die Banken stille Reserven aufgelöst und in die Gewinne verschoben. Da dank der Nullzinspolitik der EZB so wenig Kredite derzeit ausfallen, hätten die Banken ihre Risikovorsorgen gesenkt, und somit einmalig Gelder in die Gewinne buchen können. Zweitens hätten die Banken laut Markus Krall mit dem Trick der Vorfälligkeitsentschädigungen gearbeitet. Bei lang laufenden Krediten hätten sie den Schuldnern eine Umschuldung auf neue Darlehen zu geringeren Zinsen angeboten. Dazu mussten die Kunden aber erstmal sofort die zukünftigen Zinsen des Altkredits jetzt zahlen, was den Banken per sofort mehr Einnahmen beschert habe. Langfristig würden die Banken durch die neuen Kredite mit niedrigen Zinsen Geld verlieren – aber kurzfristig hätten sie optisch höhere Erträge.

Also, liegt Markus Krall weiterhin richtig mit seiner Analyse und Prognose, und haben die Banken ihre Zahlen mit diesen Tricks geschönt, um das Desaster ein wenig weiter in die Zukunft verschieben zu können? Bilden Sie sich ihre eigene Meinung. Das Video ist auf jeden Fall sehenswert!

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