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Immobilien: Nach der Coronakrise wird es einen Gewinner geben!

Claudio Kummerfeld

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am

Mieter von gewerblichen Immobilien sind wohl die Gewinner nach der Krise

Alle Bereiche des Lebens und der Wirtschaft sind derzeit von der Coronakrise betroffen, so auch die Immobilien. So hört man die letzten Tage, dass zahlreiche gewerbliche Großmieter wie Adidas, Deichmann und Co einfach Mietzahlungen für ihre Ladengeschäfte aussetzen. Aber wie wird die Lage bei Immobilien nach der Coronakrise aussehen? Wird alles weitergehen wie bisher? Ich möchte hier ein Szenario besprechen, dass nicht mit hundertprozentiger Garantie so eintreten muss. Aber die im folgenden Text beschriebene Auswirkung der Coronakrise auf die Branche scheint mir logisch.

Die Lage am Markt für Immobilien wird sich nach der Krise ändern

Bislang war es so: Die Eigentümer von Immobilien waren die Gewinner. Egal ob gewerblich oder privat, wer besitzt und vermietet, konnte jahrelang immer höhere Mieten kassieren. Und die jahrelange Flutung der Märkte mit Notenbankgeld und die abgeschafften Zinsen trieben Assets wie Aktien und Immobilien immer weiter nach oben. Die Käufer von Wohnungen und Projektentwickler von Gewerbeimmobilien mussten immer höhere Grundstückspreise und Erstellungskosten zahlen – und waren somit gezwungen die Mietpreise immer weiter hochzuschrauben, wenn sie denn noch eine nennenswerte Rendite auf ihren Kapitaleinsatz erzielen wollten. Aber jetzt wird sich einiges ändern. Womöglich nicht für private Mieter.

Aber die Mieter von Gewerbeimmobilien im Bereich Einzelhandel und in der Gastronomie, die werden nach der Coronakrise die großen Gewinner sein. Natürlich meine ich diejenigen Mieter, die diese aktuelle Durststrecke finanziell überleben werden, und auch danach ihre Cafes, Restaurants und Bekleidungsgeschäfte weiter betreiben. Bisher war es so: Der Immobilien-Eigentümer konnte bei Auslauf des Mietvertrags für den nachfolgenden Zeitraum stets kräftige Mietpreissteigerungen verlangen. Aber was passiert jetzt? Selbst nach gigantischen Rettungspaketen und KfW-Kreditprogrammen werden zahlreiche Gastronomen und Bekleidungsgeschäfte nicht überleben. By the way… viele kleine Unternehmer werden diese Kredite wohl gar nicht erhalten (mehr dazu hier). Entweder gehen zahlreiche Unternehmer in den nächsten Monaten pleite, oder dank der KfW-Kredite werden sie vielleicht erst in einem Jahr überschuldet aufgeben und ihren Laden dicht machen.

Angebot und Nachfrage

Dadurch, dass zahlreiche dieser Mieter aus dem Markt ausscheiden, verschiebt sich das Machtgefüge zwischen Mietern und Vermietern bei Immobilien im gewerblichen Bereich. Es wird viel Leerstand geben. Die Entwicklung hatte ja schon vor der Coronakrise in Innenstädten und Einkaufszentren eingesetzt. Zu viel Fläche, zu hohe Ladenmieten und immer mehr Online-Konkurrenz machen den Mietern schon seit Jahren zunehmend das Leben schwer. Nach und nach gaben einige auf und machten ihre Läden dicht. Dieser Trend wird nun durch die Coronakrise massiv beschleunigt werden. Der Leerstand wird deutlich zunehmen. Und die Eigentümer der Flächen werden auf einmal den bestehenden Mietern entgegenkommen. Ja, diese Prognose wage ich, auch wenn ich selbst kein Experte für Immobilien bin. Es geht um das Grundprinzip von Angebot und Nachfrage.

Mieter werden nach Auslauf der Verträge womöglich günstigere Anschlussverträge aushandeln können, weil die Vermieter sehen, wie links und rechts schon Flächen leer stehen. Da hat man Angst seinen noch vorhandenen Bestandsmieter zu verlieren, denn der hat nun die freie Auswahl. Und ganz schnell werden wohl auch die Neuvermietungspreise für Flächen im gewerblichen Bereich purzeln. Wer also die Coronakrise finanziell überlebt, und/oder wer nach der Krise ganz neu mit einer Geschäftsidee im Einzelhandel oder in der Gastronomie startet, der wird womöglich spürbar geringere Mietkosten erwarten dürfen, oder aushandeln können! Vielleicht noch nicht Ende April oder im Mai. Aber wohl in sechs Monaten, wenn nach und nach andere Gewerbemieter pleite gehen und ihre Läden dicht machen. Die letzten Tage haben Restaurantketten wie Maredo und Vapiano bereits Insolvenz angemeldet. Ob und wie viele dieser Läden fortbestehen werden nach einer möglichen Restrukturierung? Unklar, aber die Pleitewelle wird wohl kommen. Was man jetzt in Einzelfällen sieht, ist erst der Anfang.

2 Kommentare

2 Comments

  1. Avatar

    Janina

    19. April 2020 17:42 at 17:42

    Sehe es ähnlich: Gewerbeimmobilien werden es definitiv schwerer haben. Aber auch bei Wohnimmobilien dürfte es eine Preiskorrektur nach unten geben, wenn Immobilienbesitzer aufgrund Kurzarbeit oder Arbeitslosigkeit Kredite nicht mehr bezahlen können. Dies ist natürlich auch stark abhängig von unterstützenden Maßnahmen der Bundesregierung. Es sind spannende Zeiten und ich bin gespannt wie es sich weiterentwickeln wird.

  2. Avatar

    Landhaus

    22. April 2020 02:39 at 02:39

    Und was wird dann aus dem Euro und den „vereinigten Staaten von Europa“?

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Gastronomie-Krise: Harte Fakten, weniger Insolvenzen, großes Problem

Claudio Kummerfeld

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am

Umgedrehtes Glas

Es ist kein Geheimnis. Die Gastronomie ist zusammen mit anderen Branchen wie Reisebüros, Airlines, Solo-Selbständigen uvm von der Coronakrise brutal getroffen worden, frontal und mit voller Wucht. Für den Zeitraum März bis August hat das Statistische Bundesamt heute harte Fakten für die Gastronomie geliefert. Der Umsatz der Branche lag im Vergleich zu März bis August 2019 um 40,5 Prozent tiefer. Man überlege sich das Mal. 40 Prozent weniger Umsatz in so einem großen Vergleichszeitraum. Das kann doch eigentlich kein Unternehmer überleben.

Hinzu kommt, was inzwischen auch kein Geheimnis mehr ist, dass die Insolvenzen in Deutschland in den letzten Monaten deutlich geringer ausfielen als im Vorjahr. Dies lag einerseits an Finanzhilfen des Staates und am Kurzarbeitergeld. Aber vor allem lag es an der großen staatlich genehmigten Insolvenzverschleppung. Bis vor Kurzem war die Insolvenzantragspflicht nämlich seit März ausgesetzt. Nun aber dürften ab Oktober und ab Januar die Insolvenzzahlen vermutlich deutlich ansteigen. Zitat von den Statistikern:

Von März bis Juli 2020 meldeten in dieser Branche 753 Unternehmen Insolvenz an – das waren 126 weniger als im Vorjahreszeitraum und 135 weniger als von März bis Juli 2018. Ein Grund dafür ist, dass die Insolvenzantragspflicht für Unternehmen zum 1. März 2020 ausgesetzt wurde, was über alle Wirtschaftszweige hinweg zu einem Rückgang der Insolvenzen führte. Im Juli 2020 beantragten bundesweit 146 Gastronomie-Unternehmen Insolvenz, das waren 16,1 % weniger als im Juli 2019. Dieser Rückgang entspricht der Gesamtentwicklung: Insgesamt wurden im Juli 2020 in Deutschland 16,7 % weniger Insolvenzen angemeldet als im Vorjahresmonat.

Grafik zeigt Umsätze in der Gastronomie in der Coronakrise

Unsere Meinung dazu: Die Charts zeigen eine spürbare Erholung in der Gastronomie. Der größte Teil des Tals ist für einige Bereiche der Branche demnach durchschritten. Selbst wenn man annehmen würde, dass von nun an die Umsätze in der Gastronomie wieder laufen wie früher, ist für die breite Öffentlichkeit unsichtbar ein Riesenproblem für die Branche entstanden. Oft wurden Bankkredite und Ladenmieten gestundet. Sie müssen nun zusätzlich zu den wieder aufgenommenen monatlichen Zahlungen nachgezahlt werden. Und im Zuge der Krise haben viele Unternehmer Kredite in aufgenommen. Das bedeutet: Selbst wenn die Umsätze wieder laufen sollten, wäre die monatliche Kostenbelastung für viele Betriebe deutlich höher als vor der Krise, und für viele Unternehmer ist das wohl dauerhaft nicht tragbar. Eine auf mehrere Quartale ausgedehnte Pleitewelle könnte folgen, und das nicht nur in der Gastronomie.

Weitere Details zu Umsatzrückgängen in der Gastronomie von den Statistikern im Wortlaut:

Innerhalb der Gastronomie besonders stark betroffen waren all jene Lokale, die ihr Geld mit dem Ausschank von Getränken verdienen: In dieser Sparte fiel der Umsatz von März bis August 2020 um 45,5 % geringer aus als im Vorjahreszeitraum. Dagegen konnten Restaurants, Gaststätten und Imbisslokale offenbar mit Lieferdiensten und Ab-Haus-Verkäufen einen Teil des Gästeschwunds kompensieren: Hier lagen die Umsätze von März bis August 2020 um 29,3 % unter denen des Vorjahreszeitraums (Caterer: -42,1 %).

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Wie die Entwicklungsländer versuchen die Krise zu überleben

Hannes Zipfel

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Coronakrise sorgt in Entwicklungsländern für immense Probleme

Viele Schwellenländer standen bereits vor dem Ausbruch der Pandemie vor großen finanziellen Problemen. Einige von ihnen waren bereits unmittelbar vom Staatsbankrott bedroht. Wie gehen die Entwicklungsländer mit der Zusatzbelastung durch die Corona-Krise um, trotz bereits zum Teil überbordender Schuldenstände und weniger effizienter Staatsstrukturen und Sozialsysteme? Können sie die Krise finanziell überhaupt überleben oder lösen sie eine globale Pleitewelle bei Staaten aus?

Lage der Entwicklungsländer spitzt sich zu

Momentan schauen in Zeiten der Pandemie die westlichen Ökonomen vor allem auf die Entwicklungen vor der eigenen Haustür. Doch gerade das stark vom Export abhängige Deutschland sollte auch die Entwicklungen jenseits der Hauptabsatzmärkte Europa und USA im Auge behalten. Der Wachstumsbeitrag der Entwicklungsländer für die Weltwirtschaft betrug bislang immerhin drei Viertel des globalen Gesamtwachstums. Dieser Trend soll sich laut dem Analysehaus Ashmore und dem IWF auch in Zukunft fortsetzen (Daten aus 2019). Doch dazu müssen die Schwellenländer zunächst die Pandemie ökonomisch und gesellschaftlich überleben.

Grafik zeigt globalen Wachstumsbeitrag der Entwicklungsländer

Wuchsen die Ökonomien der als Schwellenländer eingestuften Staaten in den letzten 20 Jahren durchschnittlich um 5,9 Prozent pro Jahr, so droht ihnen im Jahr 2020 die erste Rezession mit einer wirtschaftlichen Kontraktion in Höhe von durchschnittlich 3,3 Prozent. Davon geht der Internationale Währungsfonds (IWF) in seiner aktuellen Publikation „Emerging And Frontier Markets: Policy Tools In Times Of Financial Stress“ aus. Doch es könnte noch viel schlimmer kommen, wenn sich die Konjunkturlage im Zuge wirtschaftlicher Einschränkungen durch die Pandemie nochmals verschlechtert und bereits jetzt stark geschwächte Länder weitere Belastungen verkraften müssen.

Besonders Staaten wie Venezuela, Argentinien, Pakistan, die Türkei, Chile, Indien etc. haben jetzt schon massive wirtschaftliche Probleme bis hin zu Währungskrisen und der teilweisen Zahlungsunfähigkeit zu meistern. Am Anfang der Pandemie hatte eine beispiellose Kapitalflucht eingesetzt, bei der innerhalb kürzester Zeit über 100 Milliarden US-Dollar von internationalen Investoren aus Schwellenländern abgezogen wurden. Die Situation war von der Dimension her damit bereits im Frühling 2020 dramatischer als während der Weltfinanzkrise. Länder wie Argentinien, die Ukraine und Chile gerieten an den Rand des Staatsbankrotts. Und so könnte die sich mit der Pandemie weiter ausbreitende Rezession lediglich der Vorbote einer neuen Schwellenländerkrise sein.

Ein globales Problem

Die Budgets und logistischen Möglichkeiten zur Stützung der heimischen Wirtschaft, zur Gesundheitsversorgung und zur Aufrechterhaltung sozialer Mindeststandards sind im Gegensatz zu den entwickelten Volkswirtschaften in den Schwellenländern deutlich geringer ausgeprägt und damit anfälliger für Krisen. Selbst der Kollaps einzelner Entwicklungsländer ist nicht mehr auszuschließen (Failed States).

Wird diese Entwicklung zum Massenphänomen, bekommen auch die Industrieländer ernste Probleme. Dabei geht es nicht nur um die finanzielle Kosten, die über die Anteile der Industriestaaten an der Weltbank und dem IWF in Form von Nothilfen oder Kreditstundungen gewährt werden, sondern auch um massive Migrationsbewegungen, die sich längst in Gang gesetzt haben und zu gesellschaftliche Spannungen führen können. So sind allein wegen der sich weiter zuspitzenden humanitären Katastrophe in Venezuela ca. 4,8 Millionen Menschen oder 15,6 Prozent der Gesamtbevölkerung seit 2016 aus dem Land geflohen. Diese Massenbewegung, auch bekannt als Bolivarian diaspora, wirkt sich auch auf die Aufnahmeländer belastend aus.

Dabei ist Venezuela alles andere als ein Einzelfall: Laut der UNO Flüchtlingshilfe waren noch nie so viele Menschen wie heute auf der Flucht vor Armut und bewaffneten Konflikten. Ende 2019 lag die Zahl der Menschen, die weltweit auf der Flucht waren, bei knapp 80 Millionen – mehr als ein Prozent der Weltbevölkerung. Im Vergleich zum Vorjahr waren das fast neun Millionen Menschen mehr. Seit 2010 hat sich die Zahl der Menschen auf der Flucht verdoppelt. Für das kommende Jahr wird mit einer deutlichen Intensivierung der globalen Fluchtbewegung in Folge steigender Armut gerechnet. Für die Entwicklungsländer und vor allem für ehemalige Kriegsgebiete wie Syrien bedeutet dies, dass für den Wiederaufbau und für die Erwirtschaftung von Wohlstand und Steuereinnahmen dringend benötigte Menschen dauerhaft verloren gehen.

Maßnahmen gegen den Kontrollverlust in den Entwicklungsländern

Der IWF und die Weltbank haben bereits im April Mittel mobilisiert, um die Corona-Folgen für die Entwicklungsländer abzufedern. Dadurch sind zunächst die akuten Zahlungsbilanzprobleme vieler ärmerer Länder abgemildert worden. Doch das war lange vor der zweiten Corona-Welle. Im Sommer war es durch Notkredite des IWF in Höhe von 100 Milliarden US-Dollar, die in Rekordgeschwindigkeit ausgezahlt wurden, noch gelungen, den sofortigen finanziellen Kollaps der Entwicklungsländer abzuwenden.

Zusätzlich zu den Notfallmaßnahmen des IWF hatten die G20-Staaten ein Schuldenmoratorium für die ärmsten 43 Entwicklungsländer beschlossen. Laut Weltbank sorgt diese Maßnahme in den betroffenen Staaten für eine Entlastung beim Schuldendienst von 11,5 Milliarden US-Dollar in diesem Jahr. Nun ist in Anbetracht der zweiten Corona-Welle bei den G-20-Staaten bereits eine Verlängerung des Schuldenmoratoriums bis Mitte 2021 im Gespräch. Doch auch das könnte nicht reichen, wenn die Pandemie und deren ökonomische Folgen den nach wie vor recht optimistischen Prognosen der IWF-Ökonomen folgen.

Geld spielt keine Rolle

Auch der am 27. Dezember 1945 gegründeten IWF war in seiner 75-jährigen Geschichte bisher noch nie mit einer derartigen Krise globalen Ausmaßes konfrontiert. Und so fordert die Direktorin dieser supranationalen Institution, Kristalina Georgieva, das Vermögen des Fonds von einer Billion Euro auf 2 Billionen Euro zu verdoppeln, da andernfalls im Zuge einer zweiten oder sogar dritten Corona-Welle dem Fonds die Mittel auszugehen drohen.

Doch woher kommt das Geld des Internationalen Währungsfonds (IWF)? Zum einen kann der IWF sogenannte Sonderziehungsrechte vergeben, die nichts anderes als Buchkredite der Institution an seine Mitglieder darstellen. Zum anderen kommt Geld (und Gold) über Quotenregelungen direkt von den Mitgliedsstaaten, die zu den Nettozahlern gehören, wie z B. Deutschland oder die USA. Diese Staaten müssen sich gleichwohl für die Zahlung dieser gigantischen Summen selbst zusätzlich verschulden. Da der private Kapitalmarkt diese Schuldenmassen zu für die Schuldner tragfähigen Zinsen nicht mehr schultern kann, springen die Notenbanken ein und drucken das Geld (digital).

Nichts anderes tun aktuell auch die Zentralbanken vieler Entwicklungsländer, um ihre Staaten flüssig zu halten. Da dies bei Staaten mit ohnehin schwachen Währungen gleichwohl gefährlich ist und schnell zu einem Kollaps des Außenwertes der Währung führen kann, müssen die Geldpolitiker der Schwellen- und Entwicklungsländer andere Wege zur Unterstützung der Wirtschaft und des Staates gehen.

Nahezu alle Zentralbanken senkten daher zunächst die Zinssätze. Die größten Notenbanken intervenierten an den Devisenmärkten, entweder mit eigenen Reserven oder mit Geldern des IWF bzw. US-Dollar-SWAP-Linien der US-Notenbank Fed. Etwa die Hälfte der Institute senkte die Mindestreserveanforderungen für Banken, um das Finanzsystem liquide zu halten und die Kreditbedingungen zu lockert. Rund 20 Zentralbanken der Entwicklungsländer haben zum ersten Mal überhaupt quantitative Lockerungen vorgenommen (Geldmengenausweitung), um Staats- und Privatschulden am Sekundärmarkt zu erwerben, die sonst keine Käufer mehr fanden.

Die Folgende Grafik zeigt sehr anschaulich, dass anders als in den Industrieländern mit vermeintlich starken Währungen die Notenbanken der Entwicklungsländer primär über qualitative Maßnahmen agierten. Aber nicht aus purer Vernunft, sondern weil ihnen schlicht und einfach das Privileg der momentan noch konsequenzlosen Gelddruckens in beliebiger Höhe verwehrt ist. Daher ist es nur fair, dass Staaten wie die USA oder Länder der Eurozone ihre Geldschöpfungsprivilege im Interesse der durch die Pandemie in Existenznöte geratenen Entwicklungsländer einsetzen.

Grafik zeigt Unterstützung der Notenbanken

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Bundesbank: Erholung der Industrie läuft, Dienstleistungen problematisch

Claudio Kummerfeld

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Deutschland Flagge

Die Bundesbank hat heute ihren Monatsbericht für Oktober veröffentlicht. Demnach verliert der wirtschaftliche Aufschwung deutlich an Schwung. Die Wirtschaftsleistung in Deutschland dürfte im dritten Vierteljahr 2020 stark angestiegen sein. Gemessen am vierteljährlichen Bruttoinlandsprodukt könnte die deutsche Wirtschaft damit bereits etwas mehr als die Hälfte des drastischen Einbruchs im ersten Halbjahr wieder wettgemacht haben. Trotzdem dürften noch etwa 5 Prozent im Vergleich zum Vorkrisenniveau vom letzten Vierteljahr 2019 fehlen.

Aus heutiger Perspektive dürfte sich die wirtschaftliche Erholung im laufenden Vierteljahr zwar fortsetzen, dabei jedoch eine erheblich langsamere Gangart einlegen. Die Industrie ist gemäß der Bundesbank-Aussagen nicht das Problem, sondern der Bereich Dienstleistungen, der ja von erneuten Corona-Restriktionen direkt betroffen ist. Die deutsche Exportindustrie profitiert derweil zum Beispiel durch die wieder gut laufende Konjunktur in China. Hier die Bundesbank mit ihrer Headline-Aussage zur Industrie:

Dem Monatsbericht zufolge hat die Industrie nach dem besonders starken Einbruch im Frühjahr bis Juli bemerkenswert aufgeholt. Im August habe die Erholung zwar eine Verschnaufpause eingelegt, im Mittel der Monate Juli und August sei die Industrieproduktion dennoch gegenüber dem stark gedrückten Frühjahrsquartal kräftig angestiegen (+13,5 %). Gleichwohl verfehlte sie das Vorkrisenniveau aus dem vierten Quartal 2019 immer noch um gut ein Zehntel. Die Auftragseingänge hätten jedoch weiter zugenommen und beinahe wieder das Vorkrisenniveau erreicht.

Und hier die Headline-Aussagen zum Dienstleistungssektor:

Während sich die Stimmung bei den Industrieunternehmen laut Umfrage des ifo Instituts etwas aufhellte, trübte sie sich bei den Dienstleistungsunternehmen im September zum ersten Mal seit dem Frühjahr wieder etwas ein, schreibt die Bundesbank. Insbesondere Branchen wie das Gastgewerbe dürften durch die zuletzt stark gestiegenen Infektionszahlen und die deshalb in einigen Regionen ausgeweiteten Eindämmungsmaßnahmen belastet werden. Die Fachleute gehen davon aus, dass die Wirtschaftsleistung im laufenden Vierteljahr wohl nur noch vergleichsweise wenig steigen wird.

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