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Immobilien: Nach der Coronakrise wird es einen Gewinner geben!

Claudio Kummerfeld

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Mieter von gewerblichen Immobilien sind wohl die Gewinner nach der Krise

Alle Bereiche des Lebens und der Wirtschaft sind derzeit von der Coronakrise betroffen, so auch die Immobilien. So hört man die letzten Tage, dass zahlreiche gewerbliche Großmieter wie Adidas, Deichmann und Co einfach Mietzahlungen für ihre Ladengeschäfte aussetzen. Aber wie wird die Lage bei Immobilien nach der Coronakrise aussehen? Wird alles weitergehen wie bisher? Ich möchte hier ein Szenario besprechen, dass nicht mit hundertprozentiger Garantie so eintreten muss. Aber die im folgenden Text beschriebene Auswirkung der Coronakrise auf die Branche scheint mir logisch.

Die Lage am Markt für Immobilien wird sich nach der Krise ändern

Bislang war es so: Die Eigentümer von Immobilien waren die Gewinner. Egal ob gewerblich oder privat, wer besitzt und vermietet, konnte jahrelang immer höhere Mieten kassieren. Und die jahrelange Flutung der Märkte mit Notenbankgeld und die abgeschafften Zinsen trieben Assets wie Aktien und Immobilien immer weiter nach oben. Die Käufer von Wohnungen und Projektentwickler von Gewerbeimmobilien mussten immer höhere Grundstückspreise und Erstellungskosten zahlen – und waren somit gezwungen die Mietpreise immer weiter hochzuschrauben, wenn sie denn noch eine nennenswerte Rendite auf ihren Kapitaleinsatz erzielen wollten. Aber jetzt wird sich einiges ändern. Womöglich nicht für private Mieter.

Aber die Mieter von Gewerbeimmobilien im Bereich Einzelhandel und in der Gastronomie, die werden nach der Coronakrise die großen Gewinner sein. Natürlich meine ich diejenigen Mieter, die diese aktuelle Durststrecke finanziell überleben werden, und auch danach ihre Cafes, Restaurants und Bekleidungsgeschäfte weiter betreiben. Bisher war es so: Der Immobilien-Eigentümer konnte bei Auslauf des Mietvertrags für den nachfolgenden Zeitraum stets kräftige Mietpreissteigerungen verlangen. Aber was passiert jetzt? Selbst nach gigantischen Rettungspaketen und KfW-Kreditprogrammen werden zahlreiche Gastronomen und Bekleidungsgeschäfte nicht überleben. By the way… viele kleine Unternehmer werden diese Kredite wohl gar nicht erhalten (mehr dazu hier). Entweder gehen zahlreiche Unternehmer in den nächsten Monaten pleite, oder dank der KfW-Kredite werden sie vielleicht erst in einem Jahr überschuldet aufgeben und ihren Laden dicht machen.

Angebot und Nachfrage

Dadurch, dass zahlreiche dieser Mieter aus dem Markt ausscheiden, verschiebt sich das Machtgefüge zwischen Mietern und Vermietern bei Immobilien im gewerblichen Bereich. Es wird viel Leerstand geben. Die Entwicklung hatte ja schon vor der Coronakrise in Innenstädten und Einkaufszentren eingesetzt. Zu viel Fläche, zu hohe Ladenmieten und immer mehr Online-Konkurrenz machen den Mietern schon seit Jahren zunehmend das Leben schwer. Nach und nach gaben einige auf und machten ihre Läden dicht. Dieser Trend wird nun durch die Coronakrise massiv beschleunigt werden. Der Leerstand wird deutlich zunehmen. Und die Eigentümer der Flächen werden auf einmal den bestehenden Mietern entgegenkommen. Ja, diese Prognose wage ich, auch wenn ich selbst kein Experte für Immobilien bin. Es geht um das Grundprinzip von Angebot und Nachfrage.

Mieter werden nach Auslauf der Verträge womöglich günstigere Anschlussverträge aushandeln können, weil die Vermieter sehen, wie links und rechts schon Flächen leer stehen. Da hat man Angst seinen noch vorhandenen Bestandsmieter zu verlieren, denn der hat nun die freie Auswahl. Und ganz schnell werden wohl auch die Neuvermietungspreise für Flächen im gewerblichen Bereich purzeln. Wer also die Coronakrise finanziell überlebt, und/oder wer nach der Krise ganz neu mit einer Geschäftsidee im Einzelhandel oder in der Gastronomie startet, der wird womöglich spürbar geringere Mietkosten erwarten dürfen, oder aushandeln können! Vielleicht noch nicht Ende April oder im Mai. Aber wohl in sechs Monaten, wenn nach und nach andere Gewerbemieter pleite gehen und ihre Läden dicht machen. Die letzten Tage haben Restaurantketten wie Maredo und Vapiano bereits Insolvenz angemeldet. Ob und wie viele dieser Läden fortbestehen werden nach einer möglichen Restrukturierung? Unklar, aber die Pleitewelle wird wohl kommen. Was man jetzt in Einzelfällen sieht, ist erst der Anfang.

2 Kommentare

2 Comments

  1. Avatar

    Janina

    19. April 2020 17:42 at 17:42

    Sehe es ähnlich: Gewerbeimmobilien werden es definitiv schwerer haben. Aber auch bei Wohnimmobilien dürfte es eine Preiskorrektur nach unten geben, wenn Immobilienbesitzer aufgrund Kurzarbeit oder Arbeitslosigkeit Kredite nicht mehr bezahlen können. Dies ist natürlich auch stark abhängig von unterstützenden Maßnahmen der Bundesregierung. Es sind spannende Zeiten und ich bin gespannt wie es sich weiterentwickeln wird.

  2. Avatar

    Landhaus

    22. April 2020 02:39 at 02:39

    Und was wird dann aus dem Euro und den „vereinigten Staaten von Europa“?

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Zinskosten: So gigantisch sind die Ersparnisse für Kreditnehmer im Langzeitvergleich

Claudio Kummerfeld

Veröffentlicht

am

Dass Kreditnehmer in einem jahrelangen Umfeld immer weiter fallenden Zinsen die großen Gewinner sind, das ist kein Geheimnis. Aber es ist mal interessant zu sehen, wie viel Zinsen ein Häuslebauer vor 20 Jahren gezahlt hat, im Vergleich zu einem heutigen Abschluss, bei selber Kreditsumme und Tilgungshöhe. Die Interhyp AG hat aktuell einen Vergleich veröffentlicht, der die tatsächliche Dimension aufzeigt, wie viel Geld man heutzutage spart.

Hat man im Jahr 2000 abgeschlossen, entstanden bei einer Darlehenssumme für einen Immobilienkredit über 300.000 Euro und 2 Prozent Tilgung in 10 Jahren insgesamt 172.000 Euro an Zinskosten. Damals lagen die Zinsen bei 6,5 Prozent. Mit heute nur noch 0,8 Prozent hat man gerade mal noch 22.000 Euro Zinskosten! Das lohnt sich natürlich besonders für Häuslebauer, weil die Darlehenssummen hier so hoch sind, so möchten wir anmerken – aber die Sache hat einen Haken. Wo man als Kreditnehmer für Häuschen oder Eigentumswohnung extrem stark bei den Zinskosten spart, da zahlt man auf der anderen Seite drauf bei den in den letzten Jahren explodierten Immobilienpreisen.

Sicherlich sind die aktuellen Informationen der Interhyp AG auch eine schlecht versteckte Eigenwerbung, aber sei es drum. Die Experten sagen, auszugsweise im Wortlaut:

Auch wenn vielerorts die gestiegenen Immobilienpreise höhere Darlehenssummen erfordern, bleiben die Raten für viele Menschen leistbar. Der Zinsvorteil ermöglicht in vielen Fällen eine höhere Tilgung als früher. Die Expertin rät Eigenheimbesitzern, die Sparchancen für ihre Anschlussfinanzierung zu nutzen und sich schneller zu entschulden. Bauherren und Käufer sollten die Finanzierung wohlüberlegt angehen. Wichtig sei, bei der Finanzierung einen möglichen Zinsanstieg in Zukunft einzukalkulieren und mit langen Zinsbindungen und hohen Tilgungen vorzusorgen.

Hier auszugsweise weitere Aussagen von Interhyp. Zitat:

Im März 2020 sind die Zinsen auf ein neues Allzeittief von rund 0,7 Prozent im Mittel gefallen und auch jetzt liegen sie nur knapp darüber, berichtet Interhyp. Zum Teil sind sogar Bestzinsen von unter 0,5 Prozent möglich. Die Monatsrate für einen Musterkredit über 300.000 Euro (0,8 Prozent) beträgt im Herbst 2020 bei einer zweiprozentigen Anfangstilgung nur noch 700 Euro. Die Zinskosten über 10 Jahre liegen dafür heute nur bei 22.000 Euro – einem Bruchteil der Kosten bei Abschluss im Jahr 2000.

Rat der Experten: Sparchancen für schnelle Entschuldung nutzen

Um die Zinsersparnis zu verdeutlichen, hat Interhyp in der Beispielrechnung immer mit der gleichen Anfangstilgung gerechnet. Der Rat der Finanzierungsexperten ist jedoch, heute eine höhere Tilgung zu wählen. Das sei möglich mit Raten, die nicht wesentlich über denen früherer Jahre liegen. Mirjam Mohr: „Unsere Daten zeigen, dass Kreditnehmer ihre Entschuldung im Blick behalten. Die anfängliche Tilgung bei Bauherren und Käufern ist in den vergangenen zwei Jahrzehnten von unter zwei im Mittel auf über drei Prozent gestiegen. Bei der Anschlussfinanzierung ist sie sogar von unter drei Prozent auf rund sechs Prozent gestiegen.“ Viel sparen im Vergleich zu früher könnten vor allem Eigenheimbesitzer mit Bedarf für eine Anschlussfinanzierung. Bauherren und Käufer sollten mit Blick auf hohe Kaufpreise und Darlehenssummen auf Sicherheit achten, zum Beispiel, indem sie günstige Zinsen mit langen Zinsbindungen festschreiben oder viel tilgen. „Der Blick in die Vergangenheit zeigt, dass sich das Zinsniveau über die Jahre deutlich ändern kann“, sagt Mirjam Mohr.

Grafik zeigt im Langfristvergleich sehr stark gesunkene Zinskosten

Chart zeigt langfristig extrem stark sinkende Zinsen

Grafiken und Daten: Quelle Interhyp

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Marc Friedrich mit 5 Top-Investment-Ideen für die nächste Dekade

Redaktion

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Von

Marc Friedrich

Der Bestsellerautor Marc Friedrich spricht in seinem aktuellen Video „Der größte Vermögenstransfer der Geschichte“ über viele aktuelle Kapitalmarktthemen. Vor allem geht es um die große Anfeuerung von bestimmten Assetklassen, verursacht durch die immer größeren Gelddruck-Orgien der Notenbanken.

Marc Friedrich mit 5 Investment-Ideen

Im späteren Verlauf des Videos spricht Marc Friedrich seine fünf Top-Investment-Ideen für die nächste Dekade an. Auffällig dabei ist, dass die Kategorien Aktien und Immobilien nicht dazu gehören. Eben diese Assetklassen haben die letzten Jahre massiv von der Geldschwemme der Notenbanken profitiert. Marc Friedrich präferiert Gold, Silber, Bitcoin, Minenaktien und Diamanten. Gut, es sind doch Aktien vertreten, aber nicht als Gesamtkategorie, sondern nur weil es um Firmen geht, die Rohstoffe aus dem Boden holen.

Knappe Güter bevorzugen

Marc Friedrich spricht auch ganz konkret an, warum diese Ideen nach seiner Meinung die besten Investment-Ideen der nächsten Jahre sein sollen. Sie würden andere Assetklassen in der nächsten Dekade des „Vermögenstransfers“ outperformen. Sie seien (und das ist ein wichtiger Aspekt) begrenzt durch die Natur (Edelmetalle) oder durch die Mathematik (Bitcoin). Tja, und in der Tat, andere Assets wie das Fiat-Geld auf Bankkonten kann beliebig stark vermehrt werden. Je mehr Geld, desto stärker der Verwässerungseffekt, und desto stärker womöglich in Zukunft der Vertrauensverlust der Bürger in das Finanzsystem? Und alles was in seiner Menge limitiert ist, wird immer begehrter?

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Aktuell: Pelosi schürt wieder Stimulus-Optimismus, Aktienmärkte mit Erholung

Markus Fugmann

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Soeben Nancy Pelosi auf ihrer Pressekonferenz: man habe Fortschritte gemacht bei den Gesprächen mit den US-Repubikanern, man sei fast am Ziel („progress has been made this week“; „we are just about there“).

Und die Aktienmärkte wieder mit einer Erholung, nachdem der Leitindex S&P 500 das Tief vom Montag unterschritten hat..

Aber Vorsicht: möglich ist, dass sich Pelosi nicht auf das gesamte Stimulus-Paket bezieht, sondern nur auf einen kleinen Teil davon:

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