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Immobilien: Schlüssiges Indiz für eine Manie bei den Preisanstiegen!

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Eine Manie ist laut Wikipedia eine affektive Störung, bei der sich “Antrieb, Stimmung und Aktivität” weit über dem Normalniveau befinden. Darf man beim Thema Immobilien von einer Manie sprechen? Auf jeden Fall ist es ein Mega-Boom, eine Hausse, und auch eine Blase. Dass es eine Preisblase ist, dafür kann man jetzt ein schlüssiges Indiz liefern. Und ja, wir möchten hier von einer richtigen Manie sprechen! Erst einmal, als erster Baustein unserer Spurensuche: Die Preise für Immobilien steigen, und steigen, und steigen immer weiter an! Seit Monaten zeigen die Immobilienpreise im Jahresvergleich Wachstumsraten von knapp unter 10%, und jetzt ganz frisch für den Monat Dezember sogar über 10%, wie der Europace Hauspreisindex basierend auf tatsächlichen Transaktionen in der Branche erst letzte Woche gezeigt hat. Auch die Baupreise ziehen weiter kräftig an.

Preise für Immobilien klettern immer weiter, Mieten stagnieren

Aber sind diese sehr stark steigenden Immobilienpreise vielleicht gerechtfertigt? Denn wenn die Wohnungsmieten parallel dazu auch immer weiter ansteigen, können die Erwerber der Immobilien ja auch bei ihren extrem hohen Kaufpreisen gute Renditen aus den Mieteinnahmen erzielen, wenn sie die Objekte nicht für den Eigengebrauch nutzen. Bei der Spurensuche nach der Manie bei den Preisen für Immobilien hilft ganz aktuell der F+B-WOHN-INDEX DEUTSCHLAND für das 4. Quartal 2019.

Die oberste Linie im folgenden Chart zeigt die Entwicklung bei den Preisen für Eigentumswohnungen seit dem Jahr 2004. Die zweite Linie in rot zeigt die durchschnittliche Entwicklung des Wohnindex. Auch er steigt deutlich an, ungebremst. Und jetzt kommen wir zum Problem, woran man erkennen kann, dass die Käufer von Immobilien offenbar in eine Manie verfallen sind, und immer höhere Preise akzeptieren – Hauptsache rein in Immobilie, egal was es kostet? Lautet so die Parole? Denn die graue Linie im Chart zeigt die Entwicklung der Wohnungsmieten bei Neuvermietungen. Diese Linie läuft seit mehr als einem Jahr seitwärts. Sie stagnieren und sind teilweise sogar rückläufig!

Problem für Investoren

Also: Während die Mieten für neue Wohnungen und Häuser nicht mehr steigen und sogar leicht fallen, gehen die Kaufpreise für Immobilien immer weiter nach oben. Wer also als Investor bei einer Neuerstellung eines Wohngebäudes zum Beispiel eine einzelne Eigentumswohnung kauft um diese dann zu vermieten, wird sich mit dem Problem konfrontiert sehen, dass er keine seinem Kaufpreis entsprechende hohe Miete erzielen kann. Also hat er teuer gekauft, und die Rendite für sein Investment fällt mickrig aus. Die Preisentwicklung für die Käufer hat sich also von den Preisen für die Wohnungsmieten entkoppelt, wodurch die Rendite für die Investoren immer kleiner wird.

Das zeigt eine ungesunde Entwicklung. Wer nun also kauft und seine Objekte nicht für den Eigenbedarf nutzt, wird immer kleinere Renditen erzielen! Kommt der Punkt, wo die Preise für Immobilien daher ruckartig einbrechen werden, weil es einen Käuferstreik gibt aufgrund zu hoher Preise? Oder ist der durch die EZB befeuerte Drang hin zu Immobilien und Aktien einfach zu groß, und diese Hausse (oder auch Manie?) geht noch einige Zeit weiter? Hier einige Detailaussagen von F+B zu den Neuvertragsmieten:

Im Gegensatz dazu stagnierten die Neuvertragsmieten im Vergleich der Quartale Q4/2019 zu Q3/2019 erneut bei 0,0 %. Damit setzt sich der von F+B seit dem ersten Quartal 2019 berichtete Trend von leicht sinkenden, maximal aber stagnierenden Angebotsmieten weiter fort! Im Jahresvergleich mit dem 4. Quartal 2018 gehen die Angebotsmieten nun sogar leicht um -0,3 % zurück, mit sichtbarer Tendenz nach unten. Auch die Betrachtung der Top 50-Standorte in Deutschland mit dem höchsten Mietenniveau legt eine ähnliche Interpretation für eine sich verfestigende Marktberuhigung nahe. So sind im Vergleich zum Vorquartal in 23 der 50 teuersten Städte Deutschlands die Mieten gesunken (im Vergleich der Quartale Q3/2019 zu Q2/2019 betraf dies erst 15 Städte). Im Vergleich zum Vorjahresquartal 2018 gab es reale Mietpreisrückgänge in elf der teuersten 50 Städte. „Das kann man als Effekt verringerter Ertragserwartungen der Eigentümer bei der Neuvermietung, aber sicher auch als Ankündigungseffekt der geplanten Verschärfung der Mietpreisbremse interpretieren“, kommentierte der Immobilienexperte.

Charts für Preisentwicklungen bei Immobilien

Hier noch ein sehr interessanter Kommentar aus der aktuellen F+B-Veröffentlichung:

Der F+B-Chef meint hier einen „Herdeneffekt“ zu erkennen, der aus der wirtschaftshistorischen Erfahrung heraus für die Nachzügler häufig nicht gut ausgeht. „Betrachtet man die letzten 25 Jahre, sind in der Immobilienwirtschaft immer wieder verzögerte Reaktionen deutscher Investoren auf internationale Kapitalmarkttrends zu beobachten gewesen“, so der Wohnungsexperte. Zu Beginn und in der Hochphase des Verkaufs öffentlicher und Werkswohnungsbestände zwischen 1998 und 2005 waren fast ausschließlich anglo-amerikanische Fonds engagiert, die dann später enorme Gewinne realisieren konnten. Deutsche Anleger und Wohnungs-Fonds stießen erst relativ spät und dann auf einem schon hohen Preisniveau dazu. „Besonders prozyklisch agiert hier die öffentliche Hand, die ihre Bestände aus heutiger Sicht zu Spottpreisen verkaufte, um diese nun mit enormen Aufschlägen z. T. wieder zurückzukaufen – teilweise auf einem Preisniveau, auf dem private Kaufinteressenten längst ausgestiegen sind“, kommentierte der Marktforscher.

2 Kommentare

2 Comments

  1. Pingback: Aktuelles vom 21. Januar 2020 | das-bewegt-die-welt.de

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    S Gasteyger

    23. Januar 2020 00:03 at 00:03

    Wenn man die Phasen einer Spekulationsblase oder -manie auf den deutschen Immobilienmarkt anwendet, kommt man zum Schluss, dass trotz der stark steigenden Immobilienpreise und sinkenden Renditen noch keine richtige Blase besteht. Denn es wird vorwiegend gebaut, um die Nachfrage zu sättigen, und nicht um aus reinen Spekulationsgründen sofort wieder weiterzuverkaufen. Hier mein Beitrag zu dem Thema:

    https://hauskauf-blog.de/immobilienblase-in-deutschland-mythos-oder-realitaet/

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Corona-Krise und das dauerhaft veränderte Konsumverhalten

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Erst war es aus der Not geboren: Viele Menschen, die eigentlich viel lieber in Geschäften eingekauft hatten und nicht im Online-Handel, mussten sich durch den Lockdown in der Corona-Krise zwangsläufig umorientieren. Werden diese alle wieder ins alte Konsumverhalten zurückkehren? Neueste Studien zeigen: Davon ist nicht auszugehen.

Corona-Krise: Umfragen nicht im Sinne des stationären Handels

Bisher schob man es zum großen Teil auf die Maskenpflicht: Die gebremste Shoppinglust mit einem Utensil, welches nicht nur Kommunikation und Atmung beim lustbetonten Einkaufsbummel behindert, sondern auch so etwas wie eine psychologische Falle darstellt: Hier lauert eine Gefahr für mich, aufpassen, nicht leichtsinnig werden! Wenngleich es noch keine großen wissenschaftlichen Nachweise gibt, dass es in Geschäften zu größeren Infektionen mit Covid-19 gekommen ist, bleibt die Maskenpflicht noch eine Zeit bestehen. Spannend wird es im Hochsommer, wenn das Personal in Räumen ohne Klimatisierung den Schutz über acht Stunden am Tag tragen muss.

Auch wenn immer mehr Lockerungen im Gespräch sind, erschrecken Umfragen in Deutschland, wie auch in Europa, den stationären Einzelhandel. Viele Kunden haben sich an den Online-Handel gewöhnt und werden wohl auch nach der Corona-Krise nicht mehr so häufig zum Shoppen gehen.

Die bisherigen Verkaufsumsätze liegen unter den Erwartungen des Handels, man hofft auf die Rückkehr zu alten Gewohnheiten. Der Konsum als Ganzes wird dabei wieder auf alte Höhen klettern, sollte es nicht zu weiteren Einschränkungen wegen Corona kommen. Aber die aktuelle Umfrage der Unternehmensberatung Alvarez & Marsal dürfte der Branche nicht gefallen:

23 Prozent der Deutschen wollen weniger in Geschäften einkaufen, mehr über online shoppen, aber insgesamt weniger ausgeben.
Auch in anderen europäischen Ländern (Frankreich, Italien, Spanien, Großbritannien, Schweiz) brachte die Studie ähnliche Ergebnisse. Im Ausland fürchtet man die Folgen der Corona-Krise stärker – Verlust des Arbeitsplatzes, Vermögenseinbußen –  so dass viele Kunden nur das Nötigste eingekauft haben. 41 Prozent der Befragten wollen auch in naher Zukunft erst einmal abwarten – auf eine Besserung der wirtschaftlichen Lage.
Die Furcht vor einer zweiten Welle ist überall zu verspüren. Kein Wunder, in der täglichen Berichterstattung ist es ständiges Thema. Verfügbarkeitsheuristik, nennt es die Psychologie, wenn Ereignisse so oft wiederholt werden, dass es im Gedächtnis fest verankert wird.

Zunahme des Online-Handels

Der Lockdown hat in vielen Bereichen die Digitalisierung angeschoben – nicht nur bei Microsoft, wo der CEO Nadella behauptet hat, die Corona-Krise hätte die Entwicklung von zwei Jahren komprimiert auf wenige Monate -, auch beim Handel. Auch eine weitere Umfrage bestätigt diese Annahme: Bei einer Befragung von 2500 Konsumenten durch den Bundesverband E-Commerce und Versandhandel Deutschland, erzählten über 50 Prozent der Menschen, dass sie künftig mehr online kaufen würden, die Coronazeit habe sie überzeugt.

Beispielsweise habe die Online-Plattform der Otto-Gruppe in kurzer Zeit eine Million Kunden hinzugewonnen. Wie wollen die Geschäfte auf diese Entwicklung reagieren? Verkleinerung der Verkaufsflächen, Rationalisierungen, neue Ideen beim Verkauf der Produkte?

Fazit

Sehr oft ist derzeit die Rede davon, was die Corona-Krise für Langfristfolgen in der Gesellschaft zeitigen wird. Home Schooling, Home Office, Video-Besprechungen, Änderungen im Reiseverhalten oder auch beim Shopping. Letzteres dürfte sehr wahrscheinlich werden, zu sehr hat die Corona-Krise selbst Technikmuffel von der Bequemlichkeit der Methode überzeugt.

Wie lange wartet man schon auf einen radikalen Rationalisierungsschnitt im Einzelhandel durch automatisierte Zahlungssysteme an den Kassen? Und jetzt auch noch der Umbruch durch den Versandhandel. Was aber geschieht mit der Einzelhandelsbranche, den zahlreichen Geschäften und ihren vielen Beschäftigten?

Die Corona-Krise verändert das Konsumverhalten dauerhaft

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EZB-Bilanz +53 Milliarden Euro in einer Woche – Anleihekäufe waren nicht der größte Posten!

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Der EZB Tower in Frankfurt

Die Bilanz der EZB wird einmal pro Woche veröffentlicht. Jetzt liegt uns die Bilanz mit Stand 3. Juli vor. Sie klettert immer weiter, auf ein derzeitiges Allzeithoch von 6,289 Billionen Euro. Noch im Februar waren es 4,7 Billionen Euro. In der folgenden Originaltabelle der EZB zeigen wir die aktuellste Aktiva der Bilanz. Die Bilanzsumme stieg im Wochenvergleich um 52,8 Milliarden Euro. Wie üblich dieser Tage würde man denken, dass diese Steigerung herrührt durch die ständigen Anleihekäufe der Europäischen Zentralbank, die sich aufgrund der Beschlüsse in Folge der Coronakrise um insgesamt 1,35 Billionen Euro ausweiten werden. Aber nein, diese Bilanz ist anders. Die Anleihekäufe machen nur den zweitgrößten Zuwachsposten aus mit +33,48 Milliarden Euro.

Der größte Posten war ein Plus von 38,95 Milliarden Euro beim Bilanzposten Gold. Weil der Goldpreis so gut gestiegen ist, und weil gerade Quartalsende war, wurden die Goldbestände der EZB neu bewertet. Der Wertzuwachs durch den Preisanstieg bei Gold wird in der Bilanz jetzt mit 38,95 Milliarden Euro quasi nachgebucht, wodurch die Bilanz um diesen Wert ansteigt. So trägt der steigende Goldpreis zu einem kräftigen Bilanzzuwachs bei der EZB bei. Abseits dieser beiden großen Posten gibt es noch viele kleinere Änderungen, wodurch insgesamt ein Zuwachs von 52,8 Milliarden Euro im Wochenvergleich herauskommt. Die Bilanz der EZB macht jetzt 53 Prozent der Wirtschaftsleistung der Eurozone aus. Im Vergleich dazu liegt die Bank of England bei 31 Prozent, die Fed bei 33 Prozent, und die Bank of Japan bei exorbitanten 119 Prozent.

Daten zur aktuellsten EZB-Bilanz

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Dirk Müller zum Wasserstoff-Hype: Warum man jetzt nicht einsteigen sollte

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Wir hatten erst vorgestern über die Aussagen von Dirk Müller berichtet,über die Wahnsinns-Hausse der letzten Wochen in den USA, wo teilweise Minderjährige mit den Kreditkarten ihrer Eltern die Börse stürmen, und wo Millionen von Menschen mit Kleinstbeträgen wie wahnsinnig Börsenkurse pushen. Heute spricht Dirk Müller im folgenden Video über den aktuellen Hype rund um das Thema Wasserstoff. Diese Woche wurde der Hype nochmal kräftig befeuert durch die erst gestern präsentierten großen Pläne der EU, dass man bis 2050 klimaneutral werden wolle, und das mit Wasserstoff. Gigantische Milliardenprogramme sollen von Staaten und Unternehmen in Europa aufgelegt werden.

Also, ist das nun auch der große Start für den Hype rund um Wasserstoff-Aktien? Oder läuft er schon, und Anleger, die sich hier noch nicht auskennen, kommen zu spät? Genau davor warnt Dirk Müller im folgenden Video. Er beschreibt diese jetzige Euphorie und vergleicht sie mit Themen wie 3D-Druck oder Cannabis-Aktien. Jetzt sei der Markt für Anleger schon zu teuer. Man müsse nun erst einmal auf die Marktbereinigung warten, die nach der Euphorie einsetze. Er beschreibt auch Phasen der Markteuphorie, wie es sie in anderen Bereichen schon gegeben habe, die nun auch so beim Wasserstoff ablaufen würden.

Wasserstoff Tankstelle in Belgien
Eine Wasserstofftankstelle in Zaventem Belgien. Foto: Dr. Artur Braun (Arturbraun) CC BY-SA 4.0

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