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Immobilien: Schlüssiges Indiz für eine Manie bei den Preisanstiegen!

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Eine Manie ist laut Wikipedia eine affektive Störung, bei der sich „Antrieb, Stimmung und Aktivität“ weit über dem Normalniveau befinden. Darf man beim Thema Immobilien von einer Manie sprechen? Auf jeden Fall ist es ein Mega-Boom, eine Hausse, und auch eine Blase. Dass es eine Preisblase ist, dafür kann man jetzt ein schlüssiges Indiz liefern. Und ja, wir möchten hier von einer richtigen Manie sprechen! Erst einmal, als erster Baustein unserer Spurensuche: Die Preise für Immobilien steigen, und steigen, und steigen immer weiter an! Seit Monaten zeigen die Immobilienpreise im Jahresvergleich Wachstumsraten von knapp unter 10%, und jetzt ganz frisch für den Monat Dezember sogar über 10%, wie der Europace Hauspreisindex basierend auf tatsächlichen Transaktionen in der Branche erst letzte Woche gezeigt hat. Auch die Baupreise ziehen weiter kräftig an.

Preise für Immobilien klettern immer weiter, Mieten stagnieren

Aber sind diese sehr stark steigenden Immobilienpreise vielleicht gerechtfertigt? Denn wenn die Wohnungsmieten parallel dazu auch immer weiter ansteigen, können die Erwerber der Immobilien ja auch bei ihren extrem hohen Kaufpreisen gute Renditen aus den Mieteinnahmen erzielen, wenn sie die Objekte nicht für den Eigengebrauch nutzen. Bei der Spurensuche nach der Manie bei den Preisen für Immobilien hilft ganz aktuell der F+B-WOHN-INDEX DEUTSCHLAND für das 4. Quartal 2019.

Die oberste Linie im folgenden Chart zeigt die Entwicklung bei den Preisen für Eigentumswohnungen seit dem Jahr 2004. Die zweite Linie in rot zeigt die durchschnittliche Entwicklung des Wohnindex. Auch er steigt deutlich an, ungebremst. Und jetzt kommen wir zum Problem, woran man erkennen kann, dass die Käufer von Immobilien offenbar in eine Manie verfallen sind, und immer höhere Preise akzeptieren – Hauptsache rein in Immobilie, egal was es kostet? Lautet so die Parole? Denn die graue Linie im Chart zeigt die Entwicklung der Wohnungsmieten bei Neuvermietungen. Diese Linie läuft seit mehr als einem Jahr seitwärts. Sie stagnieren und sind teilweise sogar rückläufig!

Problem für Investoren

Also: Während die Mieten für neue Wohnungen und Häuser nicht mehr steigen und sogar leicht fallen, gehen die Kaufpreise für Immobilien immer weiter nach oben. Wer also als Investor bei einer Neuerstellung eines Wohngebäudes zum Beispiel eine einzelne Eigentumswohnung kauft um diese dann zu vermieten, wird sich mit dem Problem konfrontiert sehen, dass er keine seinem Kaufpreis entsprechende hohe Miete erzielen kann. Also hat er teuer gekauft, und die Rendite für sein Investment fällt mickrig aus. Die Preisentwicklung für die Käufer hat sich also von den Preisen für die Wohnungsmieten entkoppelt, wodurch die Rendite für die Investoren immer kleiner wird.

Das zeigt eine ungesunde Entwicklung. Wer nun also kauft und seine Objekte nicht für den Eigenbedarf nutzt, wird immer kleinere Renditen erzielen! Kommt der Punkt, wo die Preise für Immobilien daher ruckartig einbrechen werden, weil es einen Käuferstreik gibt aufgrund zu hoher Preise? Oder ist der durch die EZB befeuerte Drang hin zu Immobilien und Aktien einfach zu groß, und diese Hausse (oder auch Manie?) geht noch einige Zeit weiter? Hier einige Detailaussagen von F+B zu den Neuvertragsmieten:

Im Gegensatz dazu stagnierten die Neuvertragsmieten im Vergleich der Quartale Q4/2019 zu Q3/2019 erneut bei 0,0 %. Damit setzt sich der von F+B seit dem ersten Quartal 2019 berichtete Trend von leicht sinkenden, maximal aber stagnierenden Angebotsmieten weiter fort! Im Jahresvergleich mit dem 4. Quartal 2018 gehen die Angebotsmieten nun sogar leicht um -0,3 % zurück, mit sichtbarer Tendenz nach unten. Auch die Betrachtung der Top 50-Standorte in Deutschland mit dem höchsten Mietenniveau legt eine ähnliche Interpretation für eine sich verfestigende Marktberuhigung nahe. So sind im Vergleich zum Vorquartal in 23 der 50 teuersten Städte Deutschlands die Mieten gesunken (im Vergleich der Quartale Q3/2019 zu Q2/2019 betraf dies erst 15 Städte). Im Vergleich zum Vorjahresquartal 2018 gab es reale Mietpreisrückgänge in elf der teuersten 50 Städte. „Das kann man als Effekt verringerter Ertragserwartungen der Eigentümer bei der Neuvermietung, aber sicher auch als Ankündigungseffekt der geplanten Verschärfung der Mietpreisbremse interpretieren“, kommentierte der Immobilienexperte.

Charts für Preisentwicklungen bei Immobilien

Hier noch ein sehr interessanter Kommentar aus der aktuellen F+B-Veröffentlichung:

Der F+B-Chef meint hier einen „Herdeneffekt“ zu erkennen, der aus der wirtschaftshistorischen Erfahrung heraus für die Nachzügler häufig nicht gut ausgeht. „Betrachtet man die letzten 25 Jahre, sind in der Immobilienwirtschaft immer wieder verzögerte Reaktionen deutscher Investoren auf internationale Kapitalmarkttrends zu beobachten gewesen“, so der Wohnungsexperte. Zu Beginn und in der Hochphase des Verkaufs öffentlicher und Werkswohnungsbestände zwischen 1998 und 2005 waren fast ausschließlich anglo-amerikanische Fonds engagiert, die dann später enorme Gewinne realisieren konnten. Deutsche Anleger und Wohnungs-Fonds stießen erst relativ spät und dann auf einem schon hohen Preisniveau dazu. „Besonders prozyklisch agiert hier die öffentliche Hand, die ihre Bestände aus heutiger Sicht zu Spottpreisen verkaufte, um diese nun mit enormen Aufschlägen z. T. wieder zurückzukaufen – teilweise auf einem Preisniveau, auf dem private Kaufinteressenten längst ausgestiegen sind“, kommentierte der Marktforscher.

2 Kommentare

2 Comments

  1. Pingback: Aktuelles vom 21. Januar 2020 | das-bewegt-die-welt.de

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    S Gasteyger

    23. Januar 2020 00:03 at 00:03

    Wenn man die Phasen einer Spekulationsblase oder -manie auf den deutschen Immobilienmarkt anwendet, kommt man zum Schluss, dass trotz der stark steigenden Immobilienpreise und sinkenden Renditen noch keine richtige Blase besteht. Denn es wird vorwiegend gebaut, um die Nachfrage zu sättigen, und nicht um aus reinen Spekulationsgründen sofort wieder weiterzuverkaufen. Hier mein Beitrag zu dem Thema:

    https://hauskauf-blog.de/immobilienblase-in-deutschland-mythos-oder-realitaet/

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Coronavirus: Wie lange kann es an der Luft überleben?

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Symbolbild für Coronavirus

Am 4.2.2020 schrieb ich das Hamburger Bernhard-Nocht-Institut für Tropenmedizin an. Ich bat das Institut meine Fragen bezüglich des Coronavirus zu beantworten. Man antwortete mir, und verwies mich auf das Bundesinstitut für Risikobewertung (BFR), da diese alle Antworten geben können! Am 26.02.2020 besuchte ich die Seite des Bundesinstituts. Auf dieser Seite sollte ich alle meine Fragen beantwortet bekommen. Vorsichtshalber rief ich, bevor ich mir die Fragen und Antworten durchlas, am 26.02.2020 beim BFR an. Man bestätigte mir, dass die Antworten absolut aktuell sind und sie erst am 24.02.2020 aktualisiert wurden. Gleich am Anfang stand dort die Antwort meiner Frage! Sind auch andere Übertragungswege möglich?

Antwort: Es gibt derzeit keine Fälle, bei denen nachgewiesen ist, dass sich Menschen auf anderem Weg, etwa über den Verzehr kontaminierter Lebensmittel oder durch importiertes Spielzeug, mit dem neuartigen Coronavirus (offizielle Bezeichnung SARS-CoV-2) infiziert haben. Auch für andere Coronaviren sind keine Berichte über Infektionen durch Lebensmittel oder den Kontakt mit trockenen Oberflächen bekannt. Übertragungen über Oberflächen, die kurz zuvor mit Viren kontaminiert wurden, sind allerdings durch Schmierinfektionen denkbar. Aufgrund der relativ geringen Stabilität von Coronaviren in der Umwelt ist dies aber nur in einem kurzen Zeitraum nach der Kontamination wahrscheinlich.

Fragen zum Coronavirus an einen Experten

Ist das wirklich so? Hierzu setzte ich mich mit dem Experten für Hygiene und Umweltmedizin Herrn Prof. Dr. Kampf von der Universität Greifswald in Verbindung.

FMW: Herr Prof. Dr. Kampf, es gibt unterschiedliche Informationen über das Risiko der Übertragungswege des Coronavirus. Ist es denkbar, dass das Coronavirus zum Beispiel an einer Türklinke oder einem Haltegriff einer S-Bahn “überlebt“ und dadurch einen Menschen ansteckt?

Prof. Dr. Kampf: Zunächst einmal braucht es dafür Menschen, die mit diesem Virus infiziert sind und die das Virus über Tröpfchen (beim Niesen oder Husten) auf diese Flächen bringen. Das Virus muss dann in einer hohen Anzahl vorhanden sein. Es kann in dieser Situation bei Raumtemperatur durchaus 4-5 Tage an Oberflächen wie Glas, Kunststoff oder Metall überleben. Im Extremfall können es sogar bis zu 9 Tage sein, wobei die Anzahl nachweisbarer Coronaviren im Lauf dieser Zeit immer weiter abnimmt.

FMW: Das bedeutet, dass die Ansteckung zum Beispiel an der Türklinke am ersten Tag am höchsten ist, und zum Beispiel am 9. Tag am geringsten?

Prof. Dr. Kampf: Grundsätzlich ja. Doch gilt es zu beachten, dass wir noch nicht wissen, wie viele Viren es tatsächlich benötigt, um den Menschen zu infizieren. Es kann also durchaus sein, dass schon am 1. Tag das Risiko eher gering ist, denn für eine Übertragung von kontaminierten Flächen braucht es in der Regel die Hände. Nur ein Teil der Viren einer kontaminierten Fläche bleibt jedoch an den Händen haften. Und wiederum nur ein Teil davon kommt bei der Berührung mit dem eigenen Gesicht auf die Schleimhäute. Deshalb: regelmäßig Hände waschen, immer in die Ellen-beuge husten oder niesen, und nach Möglichkeit auf den Handschlag verzichten.

FMW: Ist es denkbar das dieser Coronavirus „künstlich“, also mit voller Absicht erschaffen wurde?

Prof. Dr. Kampf: Ich möchte diese Frage nicht beantworten und beteilige mich auch nicht an Spekulationen, denn es hilft momentan absolut niemandem!

Prof. Dr. Kampf will wie alle seine Kollegen auch keine Panik auslösen, deshalb ist er sehr vorsichtig mit seinen Äußerungen. Eines wurde mir aber klar. Da man noch nicht weiß, wie viel Vieren es braucht um einen Menschen zu infizieren, kann sich auch noch nach fünf oder neun Tagen ein Mensch über einen kontaminierten Gegenstand infizieren, zum Beispiel an einer Türklinke oder an Haltegriffen in Zügen. Hier zwei interessante Links:

https://www.lungenaerzte-im-netz.de/news-archiv/meldung/article/wie-lang-coronaviren-auf-flaechen-ueberleben/

Im nächsten Link findet man Tabellen, wie lange das Virus überlebt:

https://www.journalofhospitalinfection.com/article/S0195-6701(20)30046-3/pdf

Was schrieb das Bundesinstitut für Risikobewertung noch gleich auf seiner Seite?: „Aufgrund der relativ geringen Stabilität von Coronaviren in der Umwelt ist dies aber nur in einem kurzen Zeitraum nach der Kontamination wahrscheinlich“. Ein kurzer Zeitraum sind 4-5 Tage mit Sicherheit nicht!

Bundesgesundheitsminister Spahn äußerte sich heute zum Coronavirus. Er machte klar, dass die beiden Fälle aus Baden-Württemberg, (ein Mann und seine Ehefrau) keine eindeutige Infektionskette vorweisen. Im gleichen Atemzug erwähnte Minister Spahn, dass aus Sicherheitsgründen das Europa League Spiel zwischen Inter Mailand und Ludogorets Rasgard (Donnerstag 21 Uhr) unter Ausschluss der Fans stattfindet. Das zeigt, wie ernst die Nachbarländer die Situation einschätzen – und wie man versucht eine Ausbreitung weitestgehend zu verhindern.

Ich vermute, gerade nach dem heutigen Telefonat mit Prof. Dr. Kampf, dass die Fakten der nicht vollständigen Infektionskette, die Bundesgesundheitsminister Spahn heute erwähnte, möglicherweise daraus resultieren, dass das Virus mehrere Tage an verschiedenen Oberflächen überleben kann! Durch ein Virus welches 4-5, oder sogar 9 Tage an Gegenständen schlummern kann, ist ein Bruch der nachvollziehbaren Infektionskette recht einleuchtend!

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Hongkong verteilt Helikoptergeld an alle Einwohner!

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Die Skyline von Hongkong - Helikoptergeld für alle Bürger

Und ja, was haben die sogenannten „Crash-Propheten“ wie Marc Friedrich und viele andere vorhergesagt? Dass Regierungen und Notenbanken immer heftigere Mittel ergreifen würden, um das „kaputte“ Finanzsystem noch länger am Laufen zu halten. Eine dieser Maßnahmen würde auch das Helikoptergeld sein. Würden normale Notenbank-Maßnahmen wie Negativzinsen oder Gelddrucken keinen Stimulus mehr bringen, würde man auch dazu übergehen Helikoptergeld an die Bürger zu verteilen (eine mehr als umstrittene Idee). Also einfach so Geld an die Bürger verschenken, ohne Gegenleistung, ohne Rückzahlungspflicht. Und da das Coronavirus aktuell vor allem China hart trifft, sieht man sich zum Beispiel in der Sonderverwaltungszone Hongkong aktuell dazu genötigt nun solch eine Maßnahme zu ergreifen.

Denn wie die „South China Morning Post“ heute berichtet, zeigt der Haushaltsplan der Regierung in Hongkong genau dies. Es soll Helikoptergeld in Höhe von ca 1.200 US-Dollar an jeden Einwohner von Hongkong ausgegeben werden, der mindestens 18 Jahre alt ist. Neben dem Coronavirus muss man gerade für Hongkong ja bedenken, dass es dort monatelange Proteste und Straßenschlachten gab, was natürlich auch negativ auf den Tourismus wirkte. Dadurch ist vor allem Hongkong nun wirtschaftlich richtig angeschlagen. Die Idee hinter dem Helikoptergeld ist denkbar einfach. Die Regierung oder die Notenbank verteilt Geld direkt an die Bürger, damit die sofort konsumieren können, was sofort die Wirtschaft beleben soll. Aber: Dies ist nun mal eine einmalige Maßnahme, eine einmalige Stimulus-Spritze. Und danach? Eine nachhaltige und strukturelle Maßnahme scheint Helikoptergeld nicht wirklich zu sein. Eher eine Verzweiflungstat? Oder will man nun regelmäßig Schulden machen und immer wieder Geld an die Bürger verschenken, und ständig wieder einen schnellen kurzen Konsum-Stimulus zu erzeugen? Sozusagen linke Tasche, rechte Tasche? Wir schenken euch jetzt Geld, und irgendwann in der Zukunft erhöhen wir drastisch die Steuern, um uns das Geld zurückzuholen?

Neben Helikoptergeld will die Regierung in Hongkong aktuell auch Steuern senken und andere Stimulus-Maßnahmen ergreifen. Insgesamt soll das Paket gut 15 Milliarden US-Dollar kosten. Frage: Wer zieht nach? Auch Festland-China mit der Peoples Bank of China? Die Bank of Japan wäre auch ein heißer Kandidat, denn dort kauft man ja auch schon so ziemlich alles auf durch die Notenbank. Helikoptergeld wäre auch langsam mal angesagt?

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Warum eine Stagflation sehr gefährlich wäre

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Containerterminal - Symbol für den Welthandel - eine Stagflation droht

Durch die Coronavirus-Epidemie droht den großen Volkswirtschaften eine Kombination aus stagnierender Wirtschaftsleistung und steigenden Preisen – die Stagflation. Warum sie so gefährlich ist und warum die Notenbanken in diesem Fall kaum Handlungsspielräume hätten.

Die Weltwirtschaft kühlt sich bereits merklich ab – eine Stagflation käme zur Unzeit

Belastet durch die teilweise Rückabwicklung der Globalisierung im Zuge der diversen Handelsstreitigkeiten sowie die globale Überschuldung hat sich das Weltwirtschaftswachstum bereits merklich abgekühlt. Nach noch 3,8 Prozent globalem Wachstum im Jahr 2017 waren es im Folgejahr, trotz massiver Steuerstimuli in den USA und ultralockerer Geldpolitik weltweit, nur noch 3,6 Prozent Wachstum. Im vergangenen Jahr brach die Expansionsrate dann auf 3,0 Prozent ein, vor allem wegen des Handelskriegs zwischen den USA und China sowie den Schuldenkrisen in diversen Schwellenländern (z. B. in Argentinien, der Türkei, Brasilien, Chile, Venezuela, etc.).

Für dieses Jahr hat der Internationale Währungsfonds (IWF) seine Prognosen gemäß dem World Economic Outlook aus dem Februar bereits von 3,4 auf 3,0 Prozent abgesenkt. Doch der IWF behält sich weitere Revisionen vor und die Schätzungen diverser Bankenökonomen aus Nordamerika und Europa gehen mittlerweile nur noch von einer Wachstumsbandbreite zwischen 2,3 und 2,8 Prozent für das Gesamtjahr 2020 aus. Diese nochmalige Wachstumsabkühlung entspräche der geringsten Wirtschaftsdynamik seit der Finanzkrise. Bereits bei einer Wachstumsrate von global zwei Prozent spricht der IWF von einer „gefühlten weltweiten Rezession“.

Die größte Gefahr sieht der IWF in einer Unterbrechung der Lieferketten in Folge der Eindämmungsmaßnahmen der Coronavirus-Epidemie (sie verursacht aktuell auch Turbulenzen an den Börsen, siehe beispielsweise hier). Die betroffenen Unternehmen sind dadurch gezwungen, alternative aber auch teurere Quellen für Vorleistungsgüter und Zwischenprodukte zu nutzen, wenn es sie denn überhaupt in ausreichendem Maße gibt. Diese erzwungene Umorientierung in der Beschaffungskette führt zu steigenden Inputpreisen bei den verarbeitenden Unternehmen, die aber nicht durch eine höhere Nachfrage, sondern durch einen Angebotsschock verursacht werden.

Eine solche Situation gab es zuletzt in den 1970-er Jahren, als eine künstliche Verknappung der Angebotsmenge von Rohöl zu explodierenden Energiepreisen führte. Die wirtschaftliche Aktivität in den westlichen Ländern litt stark unter dem Ölpreisschock. Mit einer Kombination aus Zinsanhebungen und Lohnsteigerungen wurden damals die Inflationserwartungen eingedämmt und die reale Kaufkraft der Endverbraucher stabilisieret. Beides ist heute jedoch nicht möglich. Höhere Löhne zum Ausgleich gestiegener Preise würden die Margen der Unternehmen noch stärker belasten. Die Kapazitätsauslastung der US-Industrie befindet sich beispielsweise mit nur 76,8 Prozent bereits auf dem Niveau früherer Rezessionen. Zinsanhebungen zur Inflationsbekämpfung wären aufgrund des globalen Schuldenniveaus der „Sudden Death“ für den modernen Finanzkapitalismus. Eine Stagflation käme daher für die Weltwirtschaft zur Unzeit.

Kombination aus Angebots- und Nachfrageschock

Dass die Preise wegen Lieferverzögerungen und dem Ausfall von Zulieferbetrieben bereits ansteigen, haben die jüngsten Daten von IHS Markit zu den Einkaufsmanager-Indizes für den Monat Februar gezeigt. So ist der für Deutschland erhobene Index für das verarbeitende Gewerbe im Wesentlichen nur deshalb angestiegen, weil sich die beiden Unterkomponenten für die Lieferzeit und die Inputpreise signifikant erhöht haben. Auch der Bundesverband der Deutschen Industrie (BDI) warnte an diesem Montag vor sich verstärkenden Lieferengpässen in den kommenden Wochen und Monaten, vor allem aus Fernost. BDI-Hauptgeschäftsführer Joachim Lang spricht sogar von „Schweren Auswirkungen auf die Konjunktur“ durch den Angebotsschock aus China.

Kommt es also nun zu steigenden Preisen, dann nicht aufgrund einer prosperierenden Wirtschaft, sondern wegen der Knappheit bestimmter Güter. Gleichzeitig leidet auch die Nachfrage unter der eingeschränkten Bewegungsfreiheit von zig Millionen Konsumenten in den von der Epidemie betroffenen Regionen. Ganz abgesehen von der eingetrübten Stimmung der Verbraucher, die in solchen Ausnahmesituationen andere Sorgen haben, als dem Konsum zu frönen. Der drastische Einbruch der Automobilabsätze in China in den letzten beiden Monaten von 20 Prozent im Januar und 92 Prozent im Februar gibt hier einen Vorgeschmack auf das, was bei einer globalen Pandemie, die nach wie vor nicht gebannt ist, zu erwarten wäre.

In der Folge von Knappheit bestimmter Güter und Lebensmittel stieg die Inflationsrate im Reich der Mitte bereits massiv an, auf 5,4 Prozent im Januar. Im Vorjahresmonat, also im Januar 2019, lag die offizielle Inflationsrate noch bei moderaten 1,7 Prozent. Die Kombination aus Angebots- und Nachfrageschock kann in Kürze zu dem gefürchteten Phänomen der Stagflation führen. Dass die chinesische Wirtschaft im Auftaktquartal 2020 überhaupt gegenüber dem von Handelsstreitigkeiten weniger belasteten und vor allem virusfreien Vorjahresquartal 2019 wachsen kann, bleibt Wunschdenken des Regimes in Peking. Auch die westlichen Industriestaaten werden im ersten Quartal 2020 im besten Fall mit einer wirtschaftlichen Stagnation aufwarten können.

Den Notenbanken wären bei einer Stagflation die Hände gebunden

Die Bekämpfung einer Stagflation stellt die Fiskal- und Geldpolitiker in der heutigen Gemengelage vor besondere Herausforderungen. In China versucht die Notenbank auf Geheiß der Regierung, die Kreditvergabe massiv zu stimulieren, indem die Kreditkosten (Zinsen) sowie die Kreditanforderungen drastisch gesenkt werden. Andernfalls würden Millionen bereits angeschlagener Betriebe aus dem Markt ausschieden – ein Horrorszenario auch für den Westen. Bestimmte Vorprodukte werden nur noch in China produziert. Insofern offenbart die Coronavirus-Pandemie die enorme Abhängigkeit des Westens von China, was aus politischen Gründen in der Konsequenz ebenfalls zu einer Rückabwicklung der Globalisierung führen wird, um die Autarkie der westlichen Länder von essenziellen Produkten, wie zum Beispiel Arzneimitteln, sicherzustellen.

Bitte klicken Sie hier um Teil 2 des Artikels zu lesen
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