Obwohl es mehrere konkrete Anzeichen für ein Ende des Booms bei Immobilien gibt (zum Beispiel seit Monaten rückläufige Genehmigungen neuer Wohnungen), steigen die Immobilienpreise immer weiter an. Immer weiter, weiter, weiter. Das zeigen verschiedene jüngst veröffentlichte Daten wie zum Beispiel der aktuelle Europace Hauspreisindex, wo die Preise für Immobilien im Jahresvergleich um fast 10% zulegen. Oder man schaue nur auf die Baupreise für Wohngebäude, die ebenfalls kräftig am Steigen sind.
Tanz auf dem Vulkan
Wie wir es vor schon mehrmals in den letzten Wochen formulierten – es ist ein Tanz auf dem brodelnden Vulkan. Wer extrem teuer Immobilien erwirbt, vielleicht noch mit einem verführerischen Kredit zu kaum noch vorhandenen Zinsen – der schaut nach einem möglichen Platzen der Immobilienblase in die Röhre. Es soll ja des öfteren (Untertreibung) hier und da vorkommen, dass durch Arbeitslosigkeit und/oder Scheidung Häuser und Wohnungen zwangsweise verkauft werden müssen. Und in einem fallenden Markt wird man dann sein Häuschen nur mit katastrophalen Verlusten los, und bleibt auf einem riesigen Schuldenberg sitzen. So ein Szenario könnte auf gut verdienende Arbeitnehmer in der Autoindustrie zutreffen, die gerade in diesen Wochen ihre Kündigung präsentiert bekommen. Aber gut, kommen wir zur Tagesaktualität.
Plötzlicher Preisrutsch bei Immobilien möglich
Die sogenannten Wirtschaftsweisen (Sachverständigenrat) haben heute ihr Jahresgutachten an die Bundesregierung überreicht (wir berichteten vorhin). Darin enthalten sind auch Kommentare zum Bereich Immobilien. Hier wird davon gesprochen, dass es zu einem plötzlichen Preisrutsch kommen könnte. Denn wie von uns beschrieben, erwähnen auch die Wirtschaftsweisen die schon extrem stark gestiegenen Preise für Immobilien. Zitat zur Warnung aus den Seiten 219 und 220 des Gutachtens:
Erhebliche Risiken zeigen sich in den erhöhten Bewertungen vieler Vermögenswerte (EZB, 2019a). Es besteht die Gefahr abrupter Preisveränderungen, welche die Finanzstabilität gefährden könnten. Der Preisanstieg im Immobiliensektor wird von der Aufsicht mit besonderer Sorge beobachtet. In vielen Mitgliedstaaten gibt es Hinweise auf eine Überbewertung von Wohnimmobilien. Aufgrund signifikanter systemischer Risiken in der mittleren Frist hat der Europäische Systemrisikorat (European Systemic Risk Board, ESRB) im September an fünf Mitgliedstaaten Warnungen und an sechs Mitgliedstaaten Empfehlungen im Hinblick auf Risiken im Wohnimmobiliensektor ausgesprochen (ESRB, 2019b). Bereits im Jahr 2016 hatte der ESRB Warnungen an acht Mitgliedstaaten gerichtet, von denen nur zwei inzwischen ausreichende Maßnahmen ergriffen haben.
Deutschland findet sich erstmalig unter den verwarnten Staaten. Als Gründe werden überhöhte Hauspreise, insbesondere in Städten, ein erhöhtes Wachstum der Hauspreise und die Befürchtung sich lockernder Kreditstandards genannt, wobei auf signifikante Datenlücken verwiesen wird. Die ergriffenen Maßnahmen, nämlich die Aktivierung des antizyklischen Kapitalpuffers, werden nur als teilweise angemessen und ausreichend bewertet. Als mögliche Maßnahmen werden die Aktivierung weiterer eigenkapitalbasierter makroprudenzieller Instrumente ebenso genannt wie die Aktivierung kreditbezogener Instrumente (und zwar der Loan-to-Value Ratio, LTV-Ratio) und die Schaffung einer Rechtsgrundlage für einkommensbasierte kreditnehmerbezogene Instrumente, die vom Sachverständigenrat seit Längerem gefordert wird. Außerdem sollen Datenlücken im Hinblick auf die Kreditstandards von Neukrediten geschlossen werden.
Kommentare lesen und schreiben, hier klicken
Mich würde mal interessieren, warum die Mär einer Immobilienblase immer wieder erzählt wird. Nun ein paar Fakten, warum bei uns keine Immobilienblase besteht:
Es fehlen einfach die Anzeichen, wie in anderen Ländern wie, spekulative Käufe, ausgeprägte Neubauaktivitäten am Bedarf vorbei, laxe Kreditvergabestandards, Steuervorteile und eine rapide steigende Verschuldung. Versuchen Sie mal als Normalbürger bei uns ohne Eigenkapital von 20-30% eine Finanzierung zu bekommen. Also bei uns sind die Immobilien sehr solide finanziert.Sie bekommen vielleicht als sehr solventer Kunde eine 100% Finanzierung. Aber die können Preisrückgänge, sollten die kommen, locker wegstecken. In anderen Ländern mit Immobilienblasen war das fundamental anders. Dagegen wird in Deutschland immer noch zu wenig gebaut und ob die DDR Massnahmen in Berlin zu mehr Wohnraum führt, sei mal dahin gestellt. Zudem wird das Eigenheim bei uns kaum gefördert.
Ja, am Markt bestehen in Ballungszentren Überbewertungen. Aber das gilt nicht für das ganze Land. Preisrückgänge, etwa durch eine Konjunkturkrise, sind möglich, eine umfassende Korrektur ist aber weniger wahrscheinlich und ein Einbrechen ist aus den oben genannten Gründen überhaupt nicht zu erwarten. Ein spürbar sinkendes Preisniveau dürfte vor allem von wesentlich höheren Zinsen verursacht werden. Höhere Zinsen wird es aber lange nicht geben. „Dann ließen sich die hohen Bewertungen nicht mehr aufrechterhalten“, resümiert DZ Bank-Experte Lange.