Immobilienblase: Baupreise explodieren – Augen auf beim Immobilienkauf

Haben wir in Deutschland in den Großstädten eine Immobilienblase? Manches deutet darauf hin. Die Bundesbank jedenfalls sieht „markante Preisübertreibungen“ in einigen deutschen Städten – man taxiert die Überbewertung auf 30%.

Einer der zentrale Treiber der Preise für Immobilien ist zweifellos die Geldpolitik der EZB (und anderer Notenbanken), die die Asset-Preise in die Höhe schießen lassen. Die Coronakrise hat darüber hinaus noch das Bedürfnis nach dem Eigenheim gesteigert, zumal viele nun im Homeoffice arbeiten und daher das Eigenheim mental immer wichtiger wird.

Und die Banken spielen mit: die aufgenommenen Kredit-Summen der Käufer steigen immer weiter, häufig werden Kredite an Kaufwillige ohne nennenswertes Eigenkapital vergeben. Die „Welt“ titelte daher: „Schuldenfalle Eigenheim – der Lebenstraum wird immer riskanter“.

Immobilienblase: die Baukosten steigen immer weiter

Wer bauen will, hat ein Problem: die Baukosten steigen immer weiter. So meldete Destatis heute:

„Die Preise für den Neubau konventionell gefertigter Wohngebäude in Deutschland sind nach Angaben des Statistischen Bundesamtes (Destatis) im August 2021 um 12,6 % gegenüber August 2020 gestiegen. Dies ist der höchste Anstieg der Baupreise gegenüber einem Vorjahr seit November 1970 (+13,1 % gegenüber November 1969). Auf den Anstieg der Baupreise wirkten sich neben dem Basiseffekt durch die befristete Mehrwertsteuersenkung im 2. Halbjahr 2020 zusätzlich die stark gestiegenen Materialpreise aus. Ohne die Mehrwertsteuersenkung hätte der Preisanstieg rein rechnerisch immer noch 9,7 % betragen.“

Lieferketten-Probleme und Materialmangel verteuern das Bauen noch weiter – eine Trendumkehr ist nicht absehbar. Die Anforderungen an Nachhaltigkeit beim Hausbau sowie der Handwerkermangel hat sich inzwischen zu einem „perfekten Sturm“ entwickelt: die Preise steigen und steigen.

Immobilienblase und Mieten – wann es ungemütlich wird

Aber eines ist fatal – die Preise für Immobilien steigen deutlich schneller als die Mieten:

„Zwischen dem ersten Quartal 2020 und dem zweiten Quartal 2021 haben dem Institut zufolge die Angebotspreise für Eigentumswohnungen sogar um durchschnittlich 17 Prozent zugelegt, die für Einfamilienhäuser um 15,6 Prozent. Bei den Mieten sei der Effekt kleiner und zudem regional unterschiedlich: Während die Pandemie das Wachstum bei Neuvertragsmieten in Groß- und Mittelstädten leicht gedämpft habe, seien die Angebotsmieten für Neuverträge in ländlicheren Regionen durch Corona zusätzlich nach oben gegangen.“

Zwischen 2015 und Mitte 2021 stiegen die Nettokaltmieten lediglich um +8,5%. Demgegenüber sind die Kaufpreise für Wohnimmobilien alleine zwischen 2.Quartal 2020 und 2.Quartal 2021 um +10,9% gestiegen! Die starke und weiter steigende Differenz zwischen Mietpreisen und Kaufpreisen aber deuten klar auf eine Immobilienblase! Der Kauf einer Immobilie in einer Großstadt ist daher ein „Hochrisiko-Investment„, wie der Mathematiker und Portfolioverwalter Andreas Beck formuliert.

Ein Blick auf China

Keine Frage: die Immobilienblase in China, die derzeit zu platzen droht, ist ungleich größer als in Deutschland (siehe hierzu: „Immobilienblase in China: So funktioniert das System (noch..)„). Sollte die Immobilienblase in China platzen, hätte das massive Auswirkungen auf die globale Wirtschaft – und auf die Immobilienpreise in der westlichen Welt (hier ein Erfahrungsbericht über Geisterstädte in China)! Nicht umsonst sind auch die westlicchen Finanzmärkte nervös, sichtbar an den Ereignissen um Evergrande.

Die Lage in Deutschland

Andreas Beck sieht vor allem ein demografisches Problem: ab dem Jahr 2025 wird die Bevölkerung in Deutschland sukzessiv abnehmen, die derzeitig spürbare Kaufpanik, eine vermeintliche Flucht in die Sicherheit von Betongold – könnte sich dann schnell als Schuldenfalle entpuppen, aus der es kein Entrinnen mehr gibt. Sehen Sie dazu die Ausführungen von Andreas Beck: