Immobilienblase USA: Mit den Algorithmen in den Crash!

Die seltsamen Ereignisse um die US-Firma Zillow haben kürzlich aufhorchen lassen – sind das erste Anzeichen für das Platzen der Immobilienblase 2.0 in den USA? Zillow, eigentlich eine Vermittlungs-Plattform für Immobilien, hatte mitgeteilt, 25% seiner Belegschaft zu entlassen, ausserdem habe man einen massiven Verlust eingefahren. Angesichts des Booms am US-Immobilienmarkt durchaus erstaunlich, zumal Zillow doch eigentlich nur Vermittler ist. Genauer gesagt: sein sollte!

Das Unternehmen hatte aber nämlich auch selbst Immobilien gekauft in den letzten Monaten – nämlich dort, wo die Preise zuletzt besonders stark gestiegen waren und man daher davon ausging, dass weitere Preisanstiege wahrscheinlich seien. Hotspots wie Phoenix etwa. Das Besondere aber war: Zillow hatte eine KI, also einen Algorithmus, die Käufe ausführen lassen: das sogenannte „iBuying“ – in den USA eine inzwischen weitverbreitete Praxis. All das nur zu dem Zweck, die gekauften Immobilien möglichst bald mit möglichst viel Gewinn wieder zu verkaufen, das soganntene „flipping„.

Immobilienblase in den USA – das Versagen der Algorithmen 2.0

Aber wie das Schicksal gelegentlich so spielt: es geht schief, was schief gehen kann. Vor allem dann schief gehen kann, wenn der Markt bereits überhitzt ist und sich eine Art Immobilienblase 2.0 aufgebaut hat in den USA.

Ähnlich wie kurz vor der Finanzkrise sind die Amerikaner in letzter Zeit nämlich eifrig dabei, ihre eigene Immobilie zu beleihen – und zwar so stark wie seit Platzen der Immobilienblase 1.0 nicht mehr. Man nutzt also das eigene Haus gewissermaßen als Kreditkarte. Häufig stecken die Inhaber das Geld dann in Renovierungen – aber das zweitwichtigste Motiv für die Beleihung der eigenen Immobilie ist: das Kaufen von Aktien oder Optionen, um an den doch ewig steigenden Aktienmärkten zu partizipieren!

Klumpenrisiken

Und das macht die Sache per se gefährlich! Was, wenn entweder der Aktienmarkt oder Immobilienmarkt unter Druck kommen sollte? Oder beide zusammen? Wenn also genau das passiert, was mit Platzen der Immobilienblase 1.0 in den USA schon einmal passiert ist – mit der Folge der Finanzkrise, die dann wiederum in der Pleite von Lehman Brothers kulminierte?

Damals hatten schlaue, aber natürlich von Menschen programmierte Algorithmen die Wahrscheinlichkeit für einen gleichzeitigen Absturz der Märkte mit ca. 1 zu 3,5 Milliarden bewertet. Also etwa so augeschlossen, wie dreimal hintereinander im Lotto einen „Sechser“ zu gewinnen. Unmöglich, undenkbar, passiert nicht.

Aber eines hatten die Algos nicht bedacht: dass alles mit allem zusammenhängt. Und wenn alles mit allem zusammen hängt, dann wird aus vermeintlich kleineren Risiken ein Klumpenrisiko gigantischen Ausmaßes! Damals, während der Immobilienblase 1.0 galt: geteilte Risiken sind geringere Risiken – also wurden die Kredite verbrieft und so auf viele Schultern verteilt. Die Algos fanden das gut, weil vermeintlich Risiko-minimierend.

Nachdem Lehman Brothers dann aber über den Jordan gegangen war, wußte die eine Bank nicht mehr, was die andere Bank für Risiken in den Büchern hatte – weswegen sich die Banken auch im Internbanken-Handel kein Geld mehr liehen. Die Folge war de facto ein Kollaps des Zahlungsverkehrs zwischen den Banken. Also ein Crash, der durch massive Interventionen durch Notenbanken und Regierung kurzfristig repariert werden konnte.

Bis dann die Coronakrise kam – mit dem selben Rezept: schütte so viel Geld in die Märkte, dass alles wieder gut ist. Udn erzeige damit die nächste dicke Blase!

Die Blase 2.0

Die logische Folge: die Vermögenspreise schossen durch die Decke – also Aktien und Immobilien. Und das machte die Amerikaner auf dem Papier natürlich reicher und fühlte sich gut an – extrem wichtig für den Konsum in der Konsum-Wirtschaft der USA. Eigentlich, das weiß die Fed genau, müssten die Zinsen längst angehoben worden sein – aber das will man nicht, weil dann der Konsum, die Aktienmärkte und die Immobilienpreise sinken würden. Wenn Geld wieder etwas kostet, ist Schluß mit lustig, wie die Vergangenheit lehrt. Also immer weiter, immer höher, immer absurder. Es geht gut, solange es gut geht.

Aber wenn es nicht mehr gut geht? Dann macht es bums – und dann wird auch die Immobilienblase 2.0 platzen! Genau das prognostiziert nun eine Immobilien-Expertin, die damals in der Immobilienblase 1.0 korrekt das Hoch am US-Immobilienmarkt ausgerufen hatte: Ivy Zelman. Ihre These: die Käufe von Algorithmen häten eine Nachfrage suggeriert nach Immobilien, die eigentlich gar nicht vorhanden sei. Also sagt Zelman:

“All this price war and bidding, how much is it being inflated by iBuyers basically bidding against the teacher, the fireman, the policeman?”

Diese Algos also sorgen auch maßgeblich dafür, dass die Preise imemr weiter steigen und steigen – und menschliche Interessenten sich all das nicht mehr leisten können! Daher sagt Zelman in einem Interview mit „TheRealDeal“:

“The perception that housing is drastically undersupplied and that a strong demographic picture lies ahead is creating a false sense of security (..). “No, we don’t have a deficit (..) We have a pipeline of activity that actually would put us in an overbuilt situation relative to normalized demand.”

Ups. Steven von Metre zeigt noch ein paar andere Facetten der Immobilienbasle in folgendem Video: