Die massive Zinswende der EZB hat Immobilienkredite in ganz Europa massiv verteuert. Das wirkt sich natürlich auch aus auf das Volumen der vergebenen Kredite. Nicht nur, dass die Immobilienpreise immer noch viel zu hoch sind nach einer mehr als zehn Jahre laufenen Preisrally. Nicht nur, dass die Baukosten im letzten Jahr explodiert sind. Auch sind die monatlichen Zinsbelastungen für Privatverbraucher so stark gestiegen, dass sich viele Menschen die monatliche Belastung nicht mehr leisten können. Folglich ist es gut nachvollziehbar, dass die Pfandbriefbanken aktuell melden, dass ihr Geschäft im Jahresvergleich um 48 % eingebrochen ist.
Immobilienkredite im Jahresvergleich -48 % – Verband mit Erläuterung
Der Verband der deutschen Pfandbriefbanken (vdp) meldet heute nämlich, dass sich das Immobilienfinanzierungsneugeschäft der im Verband deutscher Pfandbriefbanken zusammengeschlossenen Institute im ersten Quartal 2023 auf 25,6 Milliarden Euro belief, gegenüber dem vierten Quartal 2022 mit 24,8 Milliarden Euro. Daraus ergibt sich zwar auf kurze Sicht ein leichter Anstieg der Immobilienkredite um 3,2 %, die Nachfrage nach Immobilienfinanzierungen bewegt sich laut vdp jedoch grundsätzlich weiter auf einem im längerfristigen Vergleich niedrigen Niveau.
Der vdp formuliert es so: „Der Immobilienmarkt büßte aufgrund veränderter Rahmenbedingungen – wie beispielsweise dem Krieg in der Ukraine oder dem Inflations- und Zinsanstieg – bereits im Verlauf des vergangenen Jahres jegliche Dynamik ein, was sich folglich auch im Finanzierungsgeschäft niederschlug“. Im Jahresvergleich vom ersten Quartal 2022 auf das erste Quartal 2023 sank das Volumen der Immobilienkredite von 49 Milliarden Euro auf 25,6 Milliarden Euro, ein Minus von 47,8 %. Der vdp merkt an, dass die Zahl im Vorjahr auch aufgrund von Vorzieheffekten in Erwartung steigender Zinsen ein Rekordhoch erreicht hatte.
Aktuelle Lage und Ausblick
Die Nachfrage nach Immobilienfinanzierungen wird nach wie vor von der generellen Zurückhaltung der Marktteilnehmer im Immobilienmarkt bestimmt. Die noch nicht abgeschlossene Adjustierung von Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern führt zu wenigen Transaktionen und damit auch zu einem geringen Neugeschäft für Immobilienkredite, so der vdp. Der Erwerb von Wohneigentum und das Investment institutioneller Anleger in Wohn- oder Gewerbeimmobilien würden sich angesichts der seit vergangenem Jahr geltenden Rahmenbedingungen schwieriger gestalten. Die Preissteigerungen der vergangenen Dekade auf dem deutschen Immobilienmarkt würden in Verbindung mit den stark gestiegenen Finanzierungskosten dazu führen, dass die Erschwinglichkeit von Wohneigentum deutlich zurückgegangen ist. Des Weiteren seien die Renditeanforderungen an Immobilieninvestitionen gestiegen, da andere Assetklassen wie Anleihen an relativer Attraktivität gewonnen haben. „So lange die gegenwärtige Phase der Unsicherheit über die weitere Preis- und Zinsentwicklung noch nicht abgeschlossen ist, dürfte auch die Nachfrage nach Finanzierungen verhalten bleiben“, so der vdp.
Grafiken zu Bauzinsen und Leitzins
Folgende sehen wir im Verlauf der letzten fünf Jahre die deutschen Bauzinsen für eine zehnjährige Sollzinsbindung. Im Januar 2022 noch bei genau 1 %, zogen die Marktzinsen bereits im Vorfeld der EZB-Zinserhöhungen an. Bis jetzt sind die Bauzinsen bis auf 3,76 % gestiegen. Damit werden die monatlichen Raten für Immobilienkredite massiv verteuert, weshalb sich private Bauherren reihenweise zurückhalten, und erstmal Mieter bleiben, statt sich in das unbezahlbare Abenteuer einer Hausfinanzierung zu stürzen. Wie gesagt: Nicht nur die hohen Bauzinsen sind ein Problem – die Kombination aus Zinsen, Baukosten, Inflation etc macht den Traum von einen Eigenheim für immer mehr Menschen zu einer Illusion.
In der folgenden Grafik sehen wir den EZB-Leitzins im Verlauf der letzten fünf Jahre. Nachdem er jahrelang exakt an der Null-Linie klebte, hob die EZB die Zinsen schnell und kräftig an, bis jetzt auf 3,75 %.
Daten und erste Grafik: vdp / Zweite Grafik: Interhyp / Dritte Grafik: TradingView
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Anscheind sind viele davon ausgegangen die Zinsen bleiben so auf niedrigstem Niveau. Also ewiger Aufschwung. Es geht immer nur nach oben. Wer was anderes sagt ist Pessimist. Dem Optimisten gehört die Welt. Realität ist nicht gefragt – die holt einen dann nur ein.