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Immobilienkredite: Rechenbeispiel zeigt den Grund für den Boom

Günstige Immobilienkredite heizen Bauboom an

Die letzten Monate haben wir mehrmals über den gigantischen Boom bei Immobilien in den USA berichtet, was natürlich auch für die Immobilienkredite einen Boom bedeutet. Die Branchenverbände der Hypothekenfinanzierer in den USA sagen es ganz eindeutig, dass das niedrige Zinsniveau die Käufer in Massen antreibt, neue Häuser zu kaufen. Und in Deutschland? Da sieht das Bild kaum anders aus. Offenbar sind die Jahr für Jahr deutlich steigenden Preise (hier die aktuellsten Daten) für Immobilien kein echtes Problem.

Monatliche Belastung für Immobilienkredite halbiert

Denn die dramatisch gesunkenen Zinsen wirken sich für die Käufer von Häusern und Wohnungen auch hierzulande dramatisch positiv aus. Dazu gibt es ganz aktuelle Informationen des Finanzierungsexperten „Dr. Klein“. In der Datenanalyse zum Immobilienmarkt für September betitelt Dr. Klein seine Veröffentlichung mit den Worten „Von wegen Krise: Baudarlehen erreichen neue Rekordhöhe“. In einigen Gegenden scheine die Pandemie den Markt beflügelt zu haben – das Bedürfnis nach Sicherheit und Planbarkeit sei verbreiteter denn je.

Entsprechend seien die Deutschen bereit, immer mehr Geld für ihr Eigenheim aufzunehmen. Die durchschnittliche Darlehenssumme beträgt im September rund 292.000 Euro – ein neuer Höchstwert, so Dr. Klein (im September 2019 waren es noch 259.000 Euro). Hochinteressant finden wir die folgende Beispielrechnung anhand einer bestimmten Darlehenssumme und Tilgung, und dazu ein Vergleich mit den selben Parametern vor zehn Jahren. Zitat:

Möglich werden diese hohen Baufinanzierungssummen unter anderem durch die niedrigen Zinsen. Die Standardrate stagniert auf dem Allzeittief von 379 Euro für ein Darlehen über 150.000 Euro mit zwei Prozent Tilgung, 80 Prozent Beleihungsauslauf und zehn Jahren Zinsbindung. Zum Vergleich: Vor zehn Jahren hat diese Musterrechnung eine Rate von knapp 700 Euro im Monat ergeben.

Vor zehn Jahren 700 Euro Belastung pro Monat für den Häuslebauer, und jetzt nur noch 379 Euro. Wer will da nicht zugreifen, und sich ein kleines Häuschen oder eine kleine Eigentumswohnung zulegen für gerade mal 379 Euro pro Monat? Der Run auf Immobilienkredite ist bei dieser Beispielrechnung mehr als verständlich. Selbst bei etwas teureren Häusern oder Wohnungen ist die monatliche Rate immer noch sehr gering. Während also auf der einen Seite Millionen Arbeitnehmer und Selbständige dank Corona vor den Trümmern ihrer Existenz stehen, bringen die aktuellen Kapitalmarkt-Lockerungen für Menschen mit weiterhin geregeltem Einkommen traumhafte Konditionen für den Aufbau von Wohneigentum, was diese Bevölkerungskreise auch verständlicherweise ausnutzen.



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13 Kommentare

  1. Pingback: Aktuelles vom 08.10.2020 | das-bewegt-die-welt.de

  2. Wo in Deutschland bekommt man Bitteschön für 150.000 Euro ein Haus???

    1. Eben

      Das fehlt hier ganz klar in der Rechnung.

      Wenn ich im Vergleich zu vor zehn Jahren doppelt soviel Kredit aufnehmen muss weil die Preise so stark gestiegen sind, bin ich auch wieder bei 700.

      Nicht zu vergessen die längere Gesamtlaufzeit, die durch niedrigere Zinsen bei ähnlicher anfänglicher Tilgung entsteht. Dadurch wird der Kredit auch wieder teurer. Das vergessen nämlich viele beim Abschluss.

  3. @Paola, war doch nur ein Rechenbeispiel, es könnte ja auch eine Wohnung sein oder ein Haus für den doppelten Preis. In diesem Fall müssten sie einfach die Beträge verdoppeln und si könnten dann die entsprechenden Kosten mit der Miete eines gleichwertigen Objektes vergleichen.
    Wenn das nicht möglich ist, sollten sie eher Mieterin bleiben und sich ein Leben lang über die Vermieter beschweren.

  4. @Paola, wenn sie dieses einfache Beispiel nicht verstehen, sollten Sie die Sängerkarriere wieder aufnehmen
    und weiter ansparen.

    1. @Musikfan, das ist noch lange kein Grund, gleich sarkastisch und persönlich zu werden. Das Rechenbeispiel ist zudem tatsächlich etwas reißerisch gewählt und erwähnt viele andere, wesentlich entscheidendere Faktoren nicht im Ansatz. Und es klingt tatsächlich auf den ersten Blick gerade so, als könnte man sich für 379 EUR p.m. ein kleines Häuschen kaufen oder entsprechend für 738 EUR p.m. ein fast schon richtiges Haus für die o.g. durchschnittliche Darlehenssumme von 292.000 EUR.

      Ohne einen Eigenkapitalanteil von 25% werden Sie wohl ohnehin keinen Kredit erhalten. Somit hätte das Objekt einen Wert von 380.000 EUR. Also wohl immer noch kein richtiges Haus oder aber in einer sehr, sehr ländlichen Gegend liegend. In Bayern liegt die durchschnittliche Darlehenssumme übrigens bei 375.000 EUR und der EK-Anteil bei 30%, was einem Immobilienwert von etwa 536.000 EUR entspricht. Klingt schon eher realistisch (für eine Doppelhaushälfte mit 350 qm Grundstück). Diese hohe EK-Summe ist der Grund, dass sich immer weniger jüngere Leute für eine Eigenheim interessieren, obwohl sie viel mehr Zeit für die Tilgung zur Verfügung hätten.

      Aber egal, rechnen wir mit den viel zu niedrigen Zahlen aus dem Beispiel weiter: Um ein Eigenkapital von etwa 100.000 EUR anzusparen, benötigt es bei einen Nettomedianeinkommen von knapp 1.900 EUR wohl mindestens 15 Jahre, was auch gut zum Durchschnittsalter der Ersterwerber von über 40 Jahren passt (in Städten über 100.000 Einwohner sind es über 45 Jahre).

      Bei den monatlichen Raten im genannten Beispiel ist nach den 10 Jahren Zinsbindung eine Tilgung von gerade mal 20% erfolgt, die Darlehensdauer bei gleichbleibend niedrigem Zinssatz beträgt über 40 Jahre. Da wäre der Ersterwerber dann 80 bis 85 Jahre alt. Um es bis zum Rentenalter zu schaffen, müsste er schon mehr als 1.000 EUR p.m. hinlegen (bei einem Netto-Medianeinkommen von 1.900 EUR).

      Nicht auszudenken, wenn nach den 10 Jahren Zinsbindung bei den zwei Anschlussfinanzierungen die Zinsen wieder gestiegen sind! Angenommen, nur um jeweils 0,75%. Dann wären monatlich bereits etwa 1.200 EUR nötig, um zum Renteneintrittsalter schuldenfrei zu sein. Die Rate entspricht natürlich dem Äquivalent der Kaltmiete, da Nebenkosten nicht enthalten sind. Reparaturen und Erhaltungsaufwand sollten in den knapp 30 Jahren besser auch nicht anfallen.

      Aus den genannten Gründen werden Ersterwerber immer älter und stagniert die Wohneigentumsquote in DE seit 10 Jahren und liegt an vorletzter Stelle in Europa, nur in der Schweiz sieht es noch übler aus. Man kann also nicht im Ansatz von einem Run auf Immobilienkredite sprechen! Dass die Baudarlehen neue Rekordhöhen erreichen, liegt an den utopisch steigenden Preisen und den höheren Kreditsummen, die benötigt werden. Es werden jedoch nicht mehr, sondern nur höhere, Kredite in Anspruch genommen.

      https://de.statista.com/statistik/daten/studie/155734/umfrage/wohneigentumsquoten-in-europa/
      https://bankenverband.de/blog/eigentumsquote-deutschland-stagniert/

      Der Artikel und vor allem das Rechenbeispiel sind also in der dargestellten Form mehr als irreführend, was Sie und Ihr kongenialer Partner offensichtlich nicht erkannt haben. Stellt sich die Frage, wer genau das Beispiel nicht verstanden hat…

  5. @ Michael, warum stellen sie das Beispiel von Kummerfeld so negativ dar, leben denn nicht gerade sie in einem abbezahlten Haus ? ( frühere Posts), und Spass verstehen Sie anscheinend auch nicht. Vergleichen sie doch einmal das entsprechende Finanzierungsbeispiel mit der Miete ,die für ein gleiches Objekt bezahlt werden müsste.Der Beitrag von H.Kummerfeld ist absolut einleuchtend und realistisch.In diesem Bereich , mit 40jähriger Erfahrung als Mieter und Vermieter lasse ich mir Nichts vormachen.Betongoldi Roberto würde mir sicher beipflichten

    1. @Immobilionär, Chapeau! Sie beginnen, zu verstehen. Persönliche und sarkastische Kommentare sind wahrlich kein Spaß auf einer seriösen Plattform wie FMW, aber sei es drum.

      Gerade deshalb, weil ich in einem inzwischen abbezahlten Eigenheim lebe, das ich vor 15 Jahren neu gebaut habe, erlaube ich mir, meine echten und wahren Erfahrungen zu Nebenkosten, Anschlussfinanzierungen und Wertermittlungen zu veröffentlichen. Fakten also, denen völlig abwegige Theorien, Berechnungen und Schlussfolgerungen von Träumern und Blendern im Übermaß gegenüber stehen. Nicht zuletzt von Dr. Klein Immobilien, die im Internet eine idealisierte Parallel-Finanzierungswelt zur echten Welt verbreiten, wie ich, nebenbei bemerkt, aus Erfahrung zu berichten weiß.

      Wie dem auch sei, zurück zur Realität: Ein Nachbar, der parallel zu mir gebaut hat, hat sein Eigenheim vor einigen Wochen für 600.000 EUR verkauft. Gebaut hatte er vor 15 Jahren für 350.000 EUR. Damals finanziert zu anfänglich etwa 3,85%, mit Anschlussfinanzierungen zu durchschnittlich 1%. Der neue Eigentümer kauft nun ein 15 Jahre altes Haus (!!!) für 600.000 EUR + Maklerkosten + Notarkosten + Grunderwerbssteuer. Der Zinssatz liegt am Minimum, Anschlussfinanzierungen können nicht mehr relevant günstiger (eher nur noch deutlich teuerer) werden. Tilgungsraten bleiben derweil, was sie sind, nämlich absolut.

      Ob der neue Nachbar in 15 Jahren über seine dann 30 Jahre alte Bude, die er dann noch weitere 15 Jahre abbezahlen muss, so glücklich ist, wie Beton-Roberto, kann ich nicht beurteilen. Die Meinung dieser „Koryphäe“ interessiert mich ohnehin nicht die Bohne. Er hat als Spekulant oder Glückskind die Situation in Berlin vor 30 Jahren zu nutzen gewusst. Es sei ihm von Herzen vergönnt, zur aktuellen Situation hat er seitdem nicht das Geringste beitragen können. Sie als Mieter-Vermieter in Persona wissen da sicher besser Bescheid.

  6. @Immobilionär, Chapeau! Sie beginnen, zu verstehen. Persönliche und sarkastische Kommentare sind wahrlich kein Spaß auf einer seriösen Plattform wie FMW, aber sei es drum.

    Gerade deshalb, weil ich in einem inzwischen abbezahlten Eigenheim lebe, das ich vor 15 Jahren neu gebaut habe, erlaube ich mir, meine echten und wahren Erfahrungen zu Nebenkosten, Anschlussfinanzierungen und Wertermittlungen zu veröffentlichen. Fakten also, denen völlig abwegige Theorien, Berechnungen und Schlussfolgerungen von Träumern und Blendern im Übermaß gegenüber stehen. Nicht zuletzt von Dr. Klein Immobilien, die im Internet eine idealisierte Parallel-Finanzierungswelt zur echten Welt verbreiten, wie ich, nebenbei bemerkt, aus Erfahrung zu berichten weiß.

    Wie dem auch sei, zurück zur Realität: Ein Nachbar, der parallel zu mir gebaut hat, hat sein Eigenheim vor einigen Wochen für 600.000 EUR verkauft. Gebaut hatte er vor 15 Jahren für 350.000 EUR. Damals finanziert zu anfänglich etwa 3,85%, mit Anschlussfinanzierungen zu durchschnittlich 1%. Der neue Eigentümer kauft nun ein 15 Jahre altes Haus (!!!) für 600.000 EUR + Maklerkosten + Notarkosten + Grunderwerbssteuer. Der Zinssatz liegt am Minimum, Anschlussfinanzierungen können nicht mehr relevant günstiger (eher deutlich teuerer) werden. Tilgungsraten bleiben derweil, was sie sind, nämlich absolut.

    Ob der neue Nachbar in 15 Jahren über seine dann 30 Jahre alte Bude, die er dann noch weitere 15 Jahre abbezahlen muss, so glücklich ist, wie Beton-Roberto, kann ich nicht beurteilen. Die Meinung dieser „Koryphäe“ interessiert mich ohnehin nicht die Bohne. Sie als Mieter-und-Vermieter in Persona wissen da sicher besser Bescheid.

  7. @Michael ,da schreibt wirklich ein Profi. Vom wichtigsten dem Grundstückspreis natürlich kein Wort.Ich habe ein 50jähriges Haus, das mit einer einzigen Renovation vor 30Jahren immer noch sehr gut vermietbar ist und nur das Grundstück ( 850m2 ) alleine heute den doppelten Wert hat wie die ganze Liegenschaft beim Kauf vor 30 Jahren. Wenn für sie ein 15jähriges Haus eine alte Bude ( Wegwerfartikel passt zu links/ grün ) ist und sie immer das Neueste möchten, müssten sie einmal vergleichen was das zur Miete kosten würde.
    P. S Noch zuzufügen, eine Renovation, Böden Wände,Küche Bad ist zum Preis eines Mittelklasse Autos zu machen.

    1. @Immobilionär, Montag morgens gleich mal die Links-Grünen-Keule auspacken, und dabei fleißig Unwahrheiten verbreiten. Ich habe kein Wort von einen 15 Jahre alten Haus als alte Bude geschrieben!

      Was das Grundstück betrifft, mag die Wertentwicklung seit 1990 enorm gewesen sein, was bei 850 m² schwer zu Buche schlägt. Allerdings bin ich mir nicht sicher, ob diese Entwicklung, zumindest in den überteuerten Trendregionen, so ungebremst weitergeht. Der neue Nachbar musste bereits etwa 550 EUR/m² hinlegen. Allerdings sind es auch nur 423 m² (Doppelhaushälfte). Ob das Grundstück in 30 Jahren dann 900.000 EUR wert sein wird (2128 EUR/m²), wage ich doch schwer zu bezweifeln.

      Aber darum geht es ja gar nicht. Und auch nicht um Ihr Haus, von dem nie die Rede war. Es geht darum, dass die Zahlen von 379 bzw. 738 EUR p.m. für einen Hauskauf zu verniedlichend sind und in der Realität wohl das 1,5- bis 2-fache anzusetzen ist. Dass die Wohneigentumsquote seit 10 Jahren stagniert und meiner Ansicht nach deshalb kein sonderlicher Run auf Immobilienkredite zu verzeichnen ist. Die werden einfach immer höher, aber nicht wirklich mehr.

  8. @ Michael ,Sie haben Recht ,ich habe die 15 jährige Bude mit der 30 jährige verwechselt. Aber nichtsdestotrotz sehen sie die Immo-Situation m.M.zu schwarz.Eine Preissteigering von knapp 100% in 10Jahren ergibt eine jährliche Steigerung von ca. 7% . Im Vergleich zu 500% und fast 1000% zu den Ami-Indices ist das wenig und zudem erachte ich Immobilien als den realsten aller Realwerte, da Alles physisch vorhanden ist und keine Optionen und Termingeschäfte mit Hebelwirkung gemacht werden können.Zudem wird der überbaubare Boden immer weniger und darum rar.Eine 30 jährige Wohnung/ Haus ist nach einer sanften Renovation immer noch eine schöne Sache und gut vermietbar.

  9. Was noch zu bemerken wäre ,dass die Hypokredite als relativ sichere Kredite im Vergleich zu überschuldeten Ländern ,die knappe 1,2% Zins bezahlen, zu hoch sind . Sie müssten tiefer sein und somit könnte mehr zur Tilgung der Schuld beigetragen werden.Warum müssen überhaupt Hypotheken getilgt werden während bei den genannten Staaten meistens keine Tilgung vorgesehen ist, obwohl man weiss,dass auch die Schuld nie bezahlt werden kann.
    Fazit: Für die Banken sind Hypotheken ein gutes Geschäft auf Kosten der Besitzer und Mieter.Sogenannt neben den Nullzinsen für Sparer eine weitere Volksenteignung .

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