Blaupause für Europa? Immobilienkrise in Schweden: SBB zieht Investoren an

Die Immobilienkrise in Schweden könnte auf ganz Europa abstrahlen, so haben wir es auch jüngst berichtet. Und die mögliche Lösung des Problems des schwedischen Immobilienkonzerns SBB könnte auch auf Europa abstrahlen. Weltweit sitzen viele Investoren auf riesigen Cash-Bergen, und suchen nach guten Einstiegsmöglichkeiten. Wer clever war, hortete eine Zeit lang Cash, und schaute entspannt zu, wie die Bewertungen von Immobilien in den letzten zwölf Monaten abschmierten. Und jetzt ist womöglich die Zeit gekommen um auf den tieferen Bewertungsniveaus einzusteigen? Und bei wackligen Unternehmen, die in Not sind, kann man dazu noch so richtig billig einsteigen?

Immobilienkrise in Schweden – Investoren retten SBB?

Der schwedische Vermieter SBB hat laut Bloomberg aktuell das Interesse von Investoren, darunter Brookfield Asset Management, auf sich gezogen. Der Immobilienmagnat, der im Zentrum der schwedischen Immobilienkrise steht, kämpft um die Rettung seines 13 Milliarden Dollar schweren Imperiums. Die kanadische Investmentgruppe Brookfield gehört zu den Investoren, die sich in einem frühen Stadium der Gespräche mit Samhallsbyggnadsbolaget i Norden AB (SBB) befinden, um das Portfolio des Immobilienunternehmens zu bewerten – so sagten es die Personen, die nicht genannt werden wollten, da die Gespräche nicht öffentlich sind.

Die Anzeichen für das Interesse kamen, nachdem Ilija Batljan, der Gründer und Vorstandsvorsitzende der SBB, diese Woche in die Londoner City gereist war und mit einer Reihe von Investoren über den Verkauf einzelner Vermögenswerte sowie des gesamten Unternehmens gesprochen hatte, so eine weitere Person, die mit dem Vorgang vertraut ist. Die Aktie von SBB steigt deswegen heute um 37 %.

Analysten halten einen vollständigen Verkauf von SBB für unwahrscheinlich, und es wird erwartet, dass sich das Interesse der Käufer auf Vermögenswerte wie die Altenpflegeheime und Wohneinheiten von SBB konzentriert. Die schwindenden Aussichten des Unternehmens haben auch politische Bedenken geweckt, da das Unternehmen Eigentümer vieler öffentlich genutzter Gebäude ist. Ein Vertreter des in Stockholm ansässigen Unternehmens lehnte es ab, den Vorgang zu kommentieren, als er von Bloomberg News kontaktiert wurde. Auch Brookfield lehnte eine Stellungnahme ab.

SBB CEO in Bedrängnis

Der Vermieter muss dringend Barmittel finden, nachdem die Aktie auf den niedrigsten Stand seit ihrem Debüt im Jahr 2017 gefallen ist. Die Optionen im Zuge der Immobilienkrise werden knapper. Der umstrittene CEO Ilija Batljan hatte bereits einige Hybridanleihekupons ausgesetzt, eine Dividende und eine Notrechtsemission gestrichen und sogar die Dienste von JPMorgan und SEB in Anspruch genommen, um etwas Unterstützung zu erhalten.

„Ein Verkauf des gesamten Unternehmens ist ziemlich unwahrscheinlich“, sagte Michael Johansson, ein Immobilienanalyst bei Arctic Securities, in einem Interview. „Ich glaube nicht, dass man besonders daran interessiert ist, für alle unbesicherten Anleihen und hybriden Anleihen verantwortlich zu sein, insbesondere wenn man bedenkt, wie sie auf dem Sekundärmarkt gehandelt werden.“

Mit einem Schuldenberg von 8 Milliarden Dollar und steigenden Zinskosten ist es dem Unternehmen bisher nicht gelungen, das Vertrauen der Anleger zu gewinnen. In den nächsten drei Jahren muss die SBB fällig werdende Anleihen im Wert von 1,6 Milliarden Dollar zurückzahlen und ist damit ein Testfall für europäische Immobilienunternehmen, die in der Ära des leichten Geldes hohe Kredite aufgenommen haben.

Zusätzlich zu den Anzeichen von Spannungen kündigte die Investmentfirma des SBB-Gründers am späten Donnerstag an, dass sie die Veröffentlichung ihres Quartalsberichts vom 31. Mai auf den 9. Juni verschieben wird. Ilija Batljan Invest AB hatte kürzlich die Zinszahlungen für seine Hybridanleihen ausgesetzt. Die hochverschuldete und komplexe Bilanz der SBB zieht weiterhin Leerverkäufer an und verwirrt Analysten. Dies ist der Grund, warum eine vollständige Übernahme des Unternehmens kaum in Frage kommt.

Verkauf von einzelnen Immobilien

Die nächstbeste Alternative ist der Verkauf von Vermögenswerten, aber ein Verkauf in der gegenwärtigen unruhigen Marktsituation könnte die Bewertungen gefährden, meint Mary Pollock, Analystin beim Research-Anbieter CreditSights. „Wenn die SBB zu Schleuderpreisen verkauft, riskiert sie, einen neuen Vergleichswert für den Rest ihres Portfolios festzulegen und im Gegenzug erheblich mehr Vermögenswerte abschreiben zu müssen“. FMW: Für die Investoren ist das natürlich eine glänzende Ausgangslage. SBB ist in der Klemme, und man kann für zu veräußernde Immobilien sehr niedrige Gebote abgeben.

Das sagt Bloomberg Intelligence:Das Geschäft der SBB hat immer noch einen Wert, wenn Berichte über ein mögliches Interesse von Brookfield und anderen, einschließlich schwedischer Regierungsbehörden, zutreffen. Wie sich dies auf die Anleihegläubiger auswirkt, hängt von der Struktur der Transaktionen ab, falls und wenn ein Geschäft abgeschlossen wird.
– Tolu Alamutu, Kreditanalyst bei BI

Mary Pollock von CreditSights zufolge ist noch nicht klar, welche Vermögenswerte verkauft werden, aber das Kaufinteresse könnte sich auf die Pflegeheime, Gesundheitsimmobilien und Teile des Wohnportfolios der SBB konzentrieren, „wie es das Unternehmen bereits beim Börsengang von Sveafastigheter angedeutet hatte.“

Das SBB-Imperium umfasst mehr als 2.000 Immobilien in Skandinavien. Vor der Finanzierungskrise in Schweden, das zu den schlimmsten Immobilienmärkten der Welt gehört, hatte das Unternehmen ein aggressives Wachstum angestrebt, indem es Sozialwohnungen und kommunale Gebäude von Behörden aufkaufte und sie zurück vermietete.

Da ein großer Teil des Portfolios aus Sozialwohnungen besteht, ist die sich verschärfende Krise der SBB ins Blickfeld der schwedischen Gesetzgeber geraten. Die Parteien der Linken und der Grünen haben sich öffentlich dafür ausgesprochen, dass der Staat beim Kauf von Immobilien des Unternehmens an erster Stelle stehen sollte, während die Regierung potenzielle Käufer für öffentliche Immobilien sondiert hat, berichtete die Wirtschaftszeitung Dagens Industri kürzlich unter Berufung auf nicht genannte Quellen.

Die Spannung im Zuge dieser Immobilienkrise in Schweden steigt an im Vorfeld einer außerordentlichen Hauptversammlung, die am 14. Juni dringende Sparmaßnahmen genehmigen soll. Sollte der CEO keinen glaubwürdigen Weg in die Zukunft aufzeigen, könnte der nächste Schritt für die SBB und ihre leidgeprüften Aktionäre noch schmerzhafter sein. „Im schlimmsten Fall können wir nicht ausschließen, dass die SBB zu einer Restrukturierung gezwungen wird“, so Mary Pollock von CreditSights.

FMW/Bloomberg