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Immobilien

Zu großer Abstand zwischen Kauf- und Verkaufspreisen Immobilienmarkt: Deftiger Käuferstreik trifft Europas Vermieter

Am Immobilienmarkt gibt es derzeit einen deftigen Käuferstreik. Anbieter und Nachfrager sind zu weit auseinander. Das führt zu Problemen.

Klassisches Einfamilienhaus als Standardobjekt am Immobilienmarkt in Deutschland

Nun sieht man langsam immer stärker die Auswirkungen einer EZB-Politik, die den Immobilienmarkt gut zehn Jahre lang mit Null- und Negativzinsen verzerrt hat. Jahrelang flossen immense Summen in Aktien und Immobilien, die Preise explodierten. Jetzt fallen die Immobilienpreise, die Wohnungsmieten steigen aber weiter.  Und durch die verspätete und damit überstürzte Zinswende sind die Bauzinsen explodiert, alleine in Deutschland von 1 % zu Jahresanfang auf aktuell 3,61 % laut Interhyp. Auf der einen Seite hat man derzeit Eigentümer von Immobilien, die bereit wären und vielleicht sogar gezwungen sind zu verkaufen, und auf der anderen Seite sieht man immer weniger willige Käufer von Immobilien.

Die Nachfrager verlangen bei den schnell gestiegenen Zinsen verständlicherweise viel niedrigere Kaufpreise. Die Anbieter beharren offenbar weiterhin auf zu hohen Verkaufspreisen. Durch dieses Gap am Immobilienmarkt können große Player Bestände an Wohnungen nicht verkaufen – was sie derzeit aber eigentlich tun müssten um ihre Bücher zu sanieren. Jetzt gibt es zu diesem Phänomen aktuelle Daten.

Käuferstreik am Immobilienmarkt wird zum Problem für große Immobilienunternehmen

Es gibt einen regelrechten Käuferstreik am Immobilienmarkt. Europas größte börsennotierte Vermieter planen eine Reihe größerer Immobilienverkäufe, um angesichts steigender Zinsen ihre Schulden abzubauen. Ihr Timing könnte aber kaum schlechter sein, so Bloomberg in seinem aktuellen Bericht zum Immobilienmarkt. Konzerne wie Vonovia SE, Land Securities Group Plc und Unibail-Rodamco-Westfield haben angekündigt, dass sie große Teile ihrer Portfolios verkaufen wollen, um ihre Bilanzen aufzubessern. Galoppierende Inflation und rapide steigende Zinsen schrecken Interessenten jedoch ab.

Insgesamt sind nach Berechnungen von Bloomberg mindestens 23 Milliarden Euro an Vermögenswerten im Besitz der größten Vermieter Europas zum Verkauf vorgesehen. Der tatsächliche Betrag ist wahrscheinlich weitaus höher. Im Gegensatz zu den Boomjahren sind Käufer am Immobilienmarkt derzeit zurückhaltend sich zu engagieren, wenn die Immobilienpreise an der Schwelle zu einer zweistelligen Korrektur stehen könnten, und die Volatilität Finanzierungen teuer und schwer erhältlich werden lässt. Das führt zu einer Pattsituation.

“Der Investmentmarkt erlebt einen kompletten Transaktionsstopp”, sagte Thierry Beaudemoulin, Vorstandsvorsitzender der Adler Group SA, am Dienstag. Das Unternehmen hatte eine Umschuldung angekündigt, nachdem eine Reihe von geplanten Verkäufen nicht zustande gekommen war. Die Käufer “haben Angst ein fallendes Messer zu fangen”.

Vermieter haben mit höheren Finanzierungskosten zu kämpfen, die sich allmählich auf Vermögenswerte auswirken, nachdem die Zentralbanken begonnen haben, die Zinsen aggressiv anzuheben. Dies hat die Aktienkurse stark belastet, da sich die Anleger über ihre relative Verschuldung sorgen, die mit sinkenden Vermögenswerten zunimmt.

Probleme bei Adler

Adler ist noch stärker unter Druck geraten als die meisten Konkurrenten. Vorwürfe von Leerverkäufern führten im vergangenen Jahr zu einem Einbruch der Aktien des Unternehmens und schränkten seine Möglichkeiten zur Refinanzierung ein. Das hat das Unternehmen zu einem Notverkäufer am Immobilienmarkt gemacht, der so schnell wie möglich Geschäfte abschließen will. Das Unternehmen streitet Betrugsvorwürfe ab, hat aber Schwierigkeiten, einen Wirtschaftsprüfer zu finden, nachdem KPMG im Mai aufhörte.

Dem Vermieter gelang es, Anfang des Jahres zwei große Portfolios zu verkaufen, bevor die Zinserhöhungen spürbar wurden. Seitdem hat er zwei weitere Portfolios sowie die meisten seiner Entwicklungsprojekte und eine Beteiligung an Brack Capital Properties NV zum Verkauf vorgesehen, konnte aber noch keine Käufer finden. Ein teurer Umstrukturierungsplan, dem einige Gläubiger zugestimmt haben, würde dem Unternehmen eine zweijährige Atempause verschaffen, um die Vermögenswerte in geordneter Weise zu veräußern.

Auch große Immobilieneigentümer spüren das Problem

Doch auch die größten Vermieter Europas haben mit Gegenwind am Immobilienmarkt zu kämpfen. Vonovia stellte im August Pläne zum Verkauf von Vermögenswerten im Wert von mindestens 13 Milliarden Euro vor, um einen Schuldenstand zu senken, der die Anleger beunruhigte. Die Anfang des Monats veröffentlichte Ergebnismeldung des Unternehmens für das dritte Quartal enthielt nur wenige Details zu den Fortschritten. “Bislang gibt es kaum Anzeichen dafür, dass größere Veräußerungen bevorstehen, nicht zuletzt, weil das Vonovia-Management an veralteten Buchwerten festhält”, schrieb das Immobilienanalyseunternehmen Green Street Anfang des Monats in einer Mitteilung an seine Kunden.

Aroundtown SA ist ebenfalls bestrebt seine Verschuldung, die etwa 40% seines Buchwerts beträgt, zu reduzieren. Der europaweit tätige Vermieter hat seit der Coronavirus-Pandemie verstärkt Verkäufe getätigt, da seine Hotel- und Einzelhandelsimmobilien von Lockdowns betroffen waren. Laut einer Erklärung vom Dienstag hat das Unternehmen in diesem Jahr bereits Immobilien im Wert von 1,1 Milliarden Euro verkauft, zusätzlich zu den Deals über 2,3 Milliarden Euro, die im Jahr 2021 unterzeichnet wurden. Obwohl das Unternehmen über ausreichend Liquidität verfügt, um bis 2025 zurechtzukommen, hat das Interesse an Leerverkäufen zugenommen und liegt nun bei fast 12% des Aktien-Streubesitzes. Der Vermieter lehnte eine vorzeitige Rückzahlungsoption für nachrangige Anleihen ab und kündigte an zu prüfen, ob er die Kuponzahlungen aufschieben solle. Dies löste am Dienstag einen größeren Einbruch bei Immobilien-Hybridanleihen aus.

Der österreichische Vermieter S Immo AG hat sich darauf verlegt Immobilien in kleineren Deals an vermögende Privatpersonen zu verkaufen, weil institutionelle Käufer “mehr oder weniger nicht mehr auf dem Markt sind”, sagte Vorstandsmitglied Herwig Teufelsdorfer diese Woche auf einer Telefonkonferenz. Private-Equity-Firmen wie Blackstone haben Rekordsummen für Investitionen am Immobilienmarkt aufgebracht und warten größtenteils an der Seitenlinie. Dies lässt Deals erwarten, wenn potenzielle Verkäufer beginnen, Preisnachlässe zu akzeptieren. Bislang halten sie durch. Der Druck aber nimmt zu. “Sie glauben gar nicht, wie viele unanständige Angebote Sie bekommen, wenn der Markt den Eindruck hat, dass Sie in Schwierigkeiten sind”, sagte Adler-Verwaltungsratschef Stefan Kirsten am Dienstag.

FMW/Bloomberg



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9 Kommentare

  1. nächstes Jahr fallen die Zinsen wieder, spätestens aber 2024–Wer also gerade jetzt eine Immobilie kauft, kann diese mit Abschlag billiger einkaufen als erst 2024, da wette ich drauf!

    1. Das glaube ich nicht, dass die Zinsen so schnell wieder fallen. Sie sind gekommen um zu bleiben.

    2. Hehe, wir haben aktuell bei uns im Umland Berlin einen Abschlag von 15%. Plus die Inflation von 10% sind das 25% Nominalverlust bei Immobilien. Ich vermute, dass wir bei ca. 40% erst ein Ende sehen werden. Aus beiden Werten.

  2. Die Inflation ist gekommen um zu bleiben, nicht die Zinsen. Die werden von der Verschuldung und den Arbeitslosen wieder vertrieben.

    1. Nichts bleibt wie es ist….

  3. Der Leitzins der EZB liegt erst bei 2 Prozent, die Inflation aber bei 10 Prozent. Es ist also noch Luft nach oben, auch weil die FED die US-Leitzinsen vermutlich auf 5 Prozent erhöhen wird.

    Die EZB wird folgen müssen, weil Investoren sonst aus dem Euro-Raum in US-Anleihen flüchten, was auch den Außenwert des Euros verfallen ließe. Das würde widerum die Inflation zusätzlich befeuern, da Rohstoffe und Energie in USD abgerechnet werden.

    Die Mieten sind längst ausgereizt und die große Mehrheit der Deutschen wird ärmer. Die Mieten werden also hinter der Inflation zurückbleiben müssen, denn der Staat wird die Profite der Vermieter nicht durch Mietzuschüsse finanzieren können oder wollen. Irgendwann hat hat sich ausgewummst!

    Deuschland steht vor sehr schwierigen Zeiten und wer kann schon sagen, was Immobilien in 10 Jahren Wert sein werden. Es wird sicher noch sehr viele „unanständige“ Kaufangebote geben…

    1. Ich kenne kein Gebäude und kein Grundstück und auch keinen Baustoff der in Deutschland in den letzten 25 Jahren, in normaler Lage, billiger geworden ist. Seit den 60ziger Jahren haben sich die Preise verzehnfacht und auch in sehr guten Lagen verzwanzigfacht, ohne nennenswerten Aufwand und ohne viel Arbeit. Und die Mieten sind ebenfalls gestiegen. Erforderlich ist jedoch viel Kapital. Wer nur 20% finanziert, bekomnt nie ein Problem. Und wer auf sehr kurzfristige Gewinne setzt, ist bei einer Immobilie wohl beim falschen Invest.

  4. Die Party ist vorbei und Europa, besonders Deutschland steht vor einem Umbau. Und das was ich sehe reicht mir um mein Kapital ausserhalb Europas zu sichern. Das was hier läuft ist ein Irrenhaus. Viel Spaß bei soviel Gutgläubigkeit.

  5. Pingback: Käuferstreik aufgrund der angestiegenen Zinsen? – Stephanie Friedlein Immobilien

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