"Ausmaß von Verzweiflung und Verwerfungen unvorstellbar groß" Immobilienmarkt: Europa bereitet sich auf scharfe Trendwende vor

Der europäische Immobilienmarkt hat letztes Jahr eine dramatische Wende erlebt, und nun in 2023 könnte die Krise erst richtig sichtbar werden. Die Zinsen für die Finanzierung von Immobilien stiegen in den letzten zwölf Monaten europaweit sehr schnell an, bereits bevor die EZB ihre kräftige Zinswende startete. Große Anpassungen und Verwerfungen könnten erst in diesem Jahr anstehen. Hier dazu eine ausführliche Analyse.

Europäischer Immobilienmarkt bereitet sich auf eine scharfe und abrupte Trendwende vor

Die Turbulenzen bei Trophäenobjekten in London und Frankfurt geben einen Einblick auf den Schaden, der Investoren am europäischen Immobilienmarkt droht, wenn er sich auf die schärfste Kehrtwende seiner Geschichte einstellen muss. Bloomberg schreibt in seiner Analyse: Von einem schwierigen Refinanzierungsprozess für ein Bürogebäude in der Londoner City bis hin zum angespannten Verkauf des Commerzbank-Hochhauses in Deutschlands Finanzmetropole – Investoren suchen händeringend nach Möglichkeiten, um Finanzierungslücken zu schließen, während die Kreditmärkte aufgrund der rapide steigenden Zinssätze ins Stocken geraten.

Banken bald mit Ergebnissen von Neubewertungen bei Immobilien

Der Realitätscheck am Immobilienmarkt wird in den kommenden Wochen beginnen, wenn die Banken in ganz Europa die Ergebnisse der Jahresendbewertungen erhalten. Starke Rückgänge der Bewertungen drohen zu Verletzungen der Kreditvereinbarungen zu führen, was Notfinanzierungsmaßnahmen auslöst, die von Zwangsverkäufen bis zur Zuführung von frischem Geld reichen.

„Europa wird die große Rückabwicklung von 10 Jahren leichten Geldes erleben“, sagte Skardon Baker, ein Partner bei der Private-Equity-Firma Apollo Global Management. „Das Ausmaß der Verzweiflung und der Verwerfungen ist unvorstellbar groß (weltweit sind bereits 175 Milliarden Euro an Immobilienkrediten notleidend).

Nach Angaben der Europäischen Bankenaufsichtsbehörde, einer Umfrage der Bayes Business School und von Bloomberg zusammengestellten Daten sind Darlehen, Anleihen und andere Schulden in Höhe von insgesamt etwa 1,9 Billionen Euro – fast so viel wie die italienische Wirtschaft – durch gewerbliche Immobilien gesichert oder an Vermieter in Europa und in Großbritannien vergeben.

Etwa 20 % davon, d. h. rund 390 Milliarden Euro, werden in diesem Jahr fällig, und die sich abzeichnende Krise ist der erste wirkliche Test für die Vorschriften, die nach der globalen Finanzkrise zur Eindämmung der Risiken bei Immobilienkrediten erlassen wurden. Diese Vorschriften könnten dazu führen, dass die Korrektur steiler und abrupter ausfällt.

„Ich denke, dass die Neubewertung schneller erfolgen wird als in der Vergangenheit“, sagte John O’Driscoll, Leiter des Immobiliengeschäfts der Investment-Management-Einheit des französischen Versicherers Axa SA. „Die Leute fangen an, sich zu exponieren, während die Flut abnimmt“.

Europas Banken werden durch die neuen Vorschriften dazu angehalten, aggressiver gegen faule Kredite am Immobilienmarkt vorzugehen. Außerdem sind sie in einer besseren Verfassung als während der letzten Immobilienkrise vor mehr als einem Jahrzehnt, so dass sie weniger geneigt sein könnten, Probleme zu vertuschen. Die Last liegt also bei den Kreditnehmern.

Nach der Finanzkrise 2008 zögerten die meisten Banken, faule Kredite einzufordern, da dies zu enormen Verlusten geführt hätte – eine Praxis, die als „extend and pretend“ bezeichnet wird. Nach den neuen Vorschriften für notleidende Kredite müssen die Banken Rückstellungen für erwartete und nicht für aufgelaufene Verluste bilden. Das bedeutet, dass sie weniger Anreize haben, abzuwarten und zu hoffen, dass sich die Vermögenswerte erholen.

Bewältigungsstrategien

Einige kürzlich getätigte Transaktionen zeigen, wie Immobilienunternehmen auf das Ende der Ära des leichten Geldes reagieren, aber Zwangsverkäufe sind derzeit eher die Ausnahme als die Regel.

1 Portsoken-Street

Den Eigentümern eines Bürogebäudes am Rande des Londoner Versicherungsviertels ist es nicht gelungen, eine Refinanzierung zu sichern, bevor die Schulden in Höhe von etwa 140 Millionen Pfund im Juli fällig wurden, so dass sie eine Klausel über wesentliche Unsicherheiten in den im August vorgelegten Jahresabschluss aufnehmen mussten. Während das modernisierte und teilweise vermietete Gebäude im Februar 2022 mit rund 220 Millionen Pfund bewertet wurde, ist der Wert seitdem stark gesunken. Derzeit laufen sowohl Refinanzierungs- als auch Leasinggespräche für die verbleibende Fläche, die eine Lösung bieten könnten. Werden keine Fortschritte erzielt, könnte das Ergebnis ein Zwangsverkauf sein.

One Poultry

Die koreanischen Eigentümer des Gebäudes in der Nähe der Bank of England gewährten einen Gesellschafterkredit, nachdem ein Wertverlust des Gebäudes zu einem Ausfall eines Kredits der Bank of Ireland geführt hatte, wie das Unternehmen mitteilte. Diese Strategie setzt natürlich voraus, dass die Eigentümer über Barmittel verfügen, was bei vielen stark verschuldeten europäischen Vermietern nicht der Fall ist. React News berichtete bereits über die verpasste Refinanzierungsfrist.

Vauxhall Bau

In London hat die Guangzhou R&F Properties Co. eine Alternative zu Bankkrediten gefunden. Der chinesische Bauträger wandte sich an ein Konsortium, zu dem auch Apollo Global Management Inc. und die Carlyle Group gehören, um vorrangige und Mezzanine-Kredite in Höhe von 772 Millionen Pfund zu sichern, damit die Arbeiten an einem Wohn- und Hotelkomplex in Vauxhall wieder aufgenommen werden können.

Commerzbank-Hochhaus

In Frankfurt hat sich ein anderer koreanischer Investor dafür entschieden, das von der Commerzbank AG genutzte Hochhaus zu verkaufen, anstatt eine Refinanzierung zu versuchen. Das ist ein seltener Schritt auf dem derzeitigen Markt. Laut Chris Staveley, Leiter der internationalen Kapitalmärkte in Europa bei JLL, wurden im letzten Jahr in Europa geplante Büroverkäufe im Wert von etwa 20 Milliarden Euro gestoppt, da die Verkäufer auf die sinkenden Werte achteten.

Lageänderung am Immobilienmarkt steht bevor

Bislang sind die Bewertungen noch nicht so weit gesunken, dass vorrangige Verbindlichkeiten – also die Darlehen, die in der Regel von Banken gehalten werden – unter Wasser stehen, aber das könnte sich bald ändern. Die von CBRE Group Inc. bewerteten britischen Gewerbeimmobilien sind im vergangenen Jahr um 13 % gesunken. Der Rückgang beschleunigte sich in der zweiten Jahreshälfte, wobei der Makler allein im Dezember einen Rückgang von 3 % verzeichnete. Die Analysten von Goldman Sachs Group Inc. haben prognostiziert, dass der Gesamtrückgang 20 % übersteigen könnte.

Die Banken könnten dann handeln, bevor die Preise weiter fallen, und Kreditverluste riskieren, was verschuldete Vermieter zu schwierigen Alternativen zwingt. Für diejenigen, deren Schulden fällig werden, werden die Probleme noch düsterer. Banken reduzieren den Anteil des Immobilienwerts, den sie bereit sind, zu verleihen. Das bedeutet, dass eine niedrigere Bewertung wie ein doppelter Schlag wirken und die Finanzierungslücke vergrößern könnte.

„Der Appetit der Banken ist geringer und wird es auch bleiben, bis es Anzeichen dafür gibt, dass der Markt die Talsohle erreicht hat“, so Vincent Nobel, Leiter des Bereichs Asset Based Lending bei Federated Hermes Inc. Die neuen Vorschriften zwingen die Banken, sich mit faulen Krediten am Immobilienmarkt zu befassen, „und ein Weg, Probleme zu lösen, ist, sie zum Problem von jemand anderem zu machen“.

Schweden war bisher das Epizentrum der Krise, und die Immobilienpreise werden voraussichtlich um 20 % gegenüber dem Höchststand fallen. Die börsennotierten Immobilienunternehmen des Landes haben in den letzten 12 Monaten 30 % ihres Wertes verloren, und die schwedische Zentralbank und die Finanzaufsichtsbehörde haben wiederholt vor den Risiken gewarnt, die sich aus den Schulden für Gewerbeimmobilien ergeben.

Sinkende Immobilienpreise könnten einen „Dominoeffekt“ auslösen, da die Forderung nach mehr Sicherheiten Notverkäufe erzwingen könnte, so Anders Kvist, ein leitender Berater des Direktors der FSA. Während es in Italien und Spanien, die nach der globalen Finanzkrise am stärksten betroffen waren, einige Bereiche der Stabilität gibt, bricht Großbritannien ein – und es gibt Anzeichen dafür, dass Deutschland als nächstes dran sein könnte.

Positiver Faktor

Positiv zu vermerken ist, dass es mehr Möglichkeiten für engagierte Immobilieninvestoren gibt. Einrichtungen wie geschlossene Kreditfonds haben in den letzten zehn Jahren stetig zugenommen. Laut der Bayes-Studie hatten Versicherer und andere alternative Kreditgeber in der ersten Hälfte des vergangenen Jahres einen höheren Anteil an neuen britischen Immobilienkrediten als die großen Banken des Landes.

In den nächsten 18 Monaten werden Investoren eine Rekordsumme in so genannte opportunistische Fonds investieren, die risikoreichere Immobilienwetten eingehen, sagte Howard Lutnick, Chief Executive Officer von Cantor Fitzgerald, letzte Woche auf dem Weltwirtschaftsforum in Davos. Dieser Trend werde dazu beitragen, den Aufschwung am gewerblichen Immobilienmarkt zu beschleunigen, sagte er.

Diese neuen Instrumente könnten die Turbulenzen kurzlebiger machen als in der Vergangenheit, als die Banken jahrelang an faulen Krediten festhielten. Louis Landeman, Kreditanalyst bei der Danske Bank in Stockholm, geht davon aus, dass die Umstellung relativ geordnet vonstatten gehen wird, da die Kreditnehmer genügend Möglichkeiten haben, Gegenmaßnahmen zu ergreifen. „Jeder, der einen kreativen Weg findet, um diese Lücke zu schließen, wird viel Spaß haben“, sagte Mat Oakley, Leiter des Commercial Research bei Savills.

FMW/Bloomberg

Kommentare lesen und schreiben, hier klicken