GREIX-Index Immobilienpreise im großen Bild weiter rückläufig

Immobilienpreise im Aufwind, oder doch nicht? Eher ein Absturz? Wer hat nun recht? Es hängt vom Betrachtungszeitraum ab. Monatlich besprechen wir den Europace Hauspreisindex: Hier gab es nach 13 Monaten ununterbrochenem Anstieg im Februar erstmals eine Seitwärtsbewegung im Schnitt aller Marktsegmente bei Wohnimmobilien. Europa veröffentlicht monatlich Daten, andere Anbieter aber nur quartalsweise, oder sie vergleichen auch Jahresdaten. Heute sehen wir einen anderen Index, der weiter sinkende Immobilienpreise meldet. Der German Real Estate Index (GREIX), ein Gemeinschaftsprojekt der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte, ECONtribute und dem IfW Kiel, errechnet seine Daten laut eigener Aussage auf Basis notariell beglaubigter Verkaufspreise.

Immobilienpreise im Vergleich zu 2023 weiter rückläufig

Der Greix-Index hat heute Daten für das Gesamtjahr 2024 mit dem Gesamtjahr 2023 verglichen. Und nimmt man diesen Vergleich, so sind die Verkaufspreise für Eigentumswohnungen, Einfamilien- und Mehrfamilienhäuser im Vergleich zum Vorjahr abermals zurückgegangen. Verantwortlich dafür sei laut Greix der anhaltende Verfall der Immobilienpreise im ersten Quartal gewesen. Im Anschluss habe dann zwar eine Gegenbewegung eingesetzt, die aber nicht stark genug für eine positive Jahresbilanz gewesen sei.

Ein Vergleich der tatsächlich erzielten Verkaufspreise auf dem deutschen Immobilienmarkt zeigt laut Greix, dass im Jahr 2024 Eigentumswohnungen 1,5 Prozent günstiger gehandelt wurden als im Jahr 2023. Einfamilienhäuser notieren um 1,6 Prozent und Mehrfamilienhäuser um 3,0 Prozent unter dem jeweiligen Vorjahreswert. Inflationsbereinigt – also gemessen in aktueller Kaufkraft – ist die Wertminderung etwas größer und liegt circa zwei Prozentpunkte höher.

„Die absoluten Tiefststände seit dem Einbruch hat der deutsche Immobilienmarkt vorerst hinter sich gelassen und auch die Dynamik bei den Transaktionszahlen hat wieder zugenommen“, sagt Jonas Zdrzalek, Immobilienexperte am IfW Kiel. „Doch die geld- und außenpolitischen Unsicherheiten haben den Aufschwung zum Ende des vergangenen Jahres teilweise wieder eingebremst.“

Vergleich zu Höchstständen in 2022

Hier ein längerer Blick zurück bis zu den Höchstständen der Immobilienpreise vor drei Jahren: Verglichen mit ihren Höchstständen im Jahr 2022 notierten die Preise für Eigentumswohnungen 2024 mit minus 11,4 Prozent immer noch deutlich darunter. Inflationsbereinigt beträgt der Rückgang sogar 18,2 Prozent. Einfamilienhäuser kosten 12,9 Prozent weniger als zum Höchststand (inflationsbereinigt minus 19,6 Prozent). Bei Mehrfamilienhäusern war der Rückgang noch drastischer: Die Verkaufspreise liegen hier im Jahr 2024 21,6 Prozent unter dem Höchststand (inflationsbereinigt minus 27,6 Prozent).

Preise für Neubauen viel preisstabiler

Wie bei den Daten von Europace, so sieht man auch beim Greix, dass die Preise für Neubauten preisstabil durch die Immobilienkrise gekommen sind. Wohin gegen die Immobilienpreise für den Altbestand in der Krise deutlich einbrachen, dafür aber zuletzt auch deutlichere Anstiege hingelegt haben. Greix sagt dazu aktuell: Neugebaute Immobilien wurden im vergangenen Jahr wieder deutlich zahlreicher gehandelt (Transaktionsplus von 40 Prozent). Doch immer noch stehen sie nur für zehn Prozent aller Immobilientransaktionen. In den 2010er-Jahren machten Neubauten zwischen 20 und fast 30 Prozent an den Gesamtverkäufen in den deutschen Top-7-Metropolen aus.

Dabei haben sich die neugebauten Immobilien wesentlich preisstabiler gezeigt und in der Krise kaum an Wert verloren. Die Preise für fertiggestellte Eigentumswohnungen in den Top-7-Metropolen notieren 2024 fast auf ihren Höchstständen. Bei Bestandsimmobilien hielt der Preisrückgang hingegen an. Klassische Altbauwohnungen, die vor 1950 errichtet wurden, wurden 2,3 Prozent günstiger gehandelt als im Jahr 2023. Bei Bestandswohnungen mit Baujahr nach 1950 fielen die Preise um 1,8 Prozent. Dadurch lagen diese Verkaufspreise nun um etwa 13 Prozent unter den Höchstständen aus dem Jahr 2022.

„Auf dem Immobilienmarkt wirken derzeit zwei gegensätzliche Kräfte auf die Kaufpreise und es bleibt abzuwarten, welche überwiegt. Zum einen drücken steigende Zinsen auf die Preise. Zum anderen ist der Wohnungsmangel vor allem in den Städten groß und das Angebot begrenzt, was die Preise antreibt“ so Zdrzalek.