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Heizungswende: Ist das erst der Anfang? Immobilienpreise bis zu 51 % niedriger dank Energieeffizienzklasse

Immobilienpreise sind in Deutschland in der schlechtesten Energieeffizienzklasse schon jetzt bis zu 51 % niedriger. Hier aktuelle Details.

Das neue Heizungsgesetz der Bundesregierung ist noch gar nicht verabschiedet. Aber egal wie sehr es von SPD und FDP noch abgemildert und mit Ausnahmen versehen wird: Der Trend dürfte dahin gehen, dass Immobilien mit schlechter Wärmedämmung (schlechte Energieeffizienzklasse) und der „falschen“ Heizung deutlich weniger wert sind. Schon jetzt zeigt eine aktuelle Analyse, dass die Immobilienpreise in der schlechtesten Energieeffizienzklasse um bis zu 51 % niedriger sind als in der höchsten Klasse.

Immobilienpreise dramatisch niedriger wegen Energieeffizienzklasse – Details

Da fragt man sich: Wie weit stürzen die Bewertungen am Immobilienmarkt erst noch ab, wenn Eigentümer sich den Heizungsumbau, Wärmedämmung etc nicht leisten können und verkaufen müssen? Wie tief setzen Kaufinteressenten dann die Preise für die jeweiligen Objekte an? Denn sie müssen nach ihrem Erwerb diese Umbauten ja bezahlen, müssen daher dementsprechend viel niedrigere Immobilienpreise aufrufen. Hier dürften gigantische Werte vernichtet werden. Das Portal ImmoScout24 meldet aktuell, dass in kreisfreien Klein- und Mittelstädten sowie im ländlichen Raum die Immobilienpreise bei einer schlechten Energieeffizienzklasse im Vergleich zur Klasse A den größten Abschlag zeigen. Bereits Immobilien mit Energiestandard B verzeichnen demnach im ländlichen Raum ein Minus von 16 Prozent. In Klein- und Mittelstädten sind es minus 19 Prozent. Für Immobilien mit Energieeffizienzklasse C sinken die Immobilienpreise (Angebotspreise) auf dem Land um 25 Prozent und in den Städten um 30 Prozent. Bei Energieklasse D beträgt der Preisabschlag etwa ein Drittel im Vergleich zu Immobilien mit Energieklasse A. Für Objekte mit der schlechtesten Energieeffizienzklasse H fallen die Angebotspreise in den Klein- und Mittelstädten im Durchschnitt um 45 % niedriger aus. Im ländlichen Raum sind es sogar 51 % Preisabschlag.

Kommentare der Experten

„Die Wärmewende ist dabei den Markt neu aufzuteilen und hinterlässt bereits jetzt deutliche Spuren bei den Angebotspreisen. Bei Immobilien mit schlechter Energieeffizienzklasse fallen die Angebotspreise auf unserer Plattform je nach Lage deutlich geringer aus als die Preise für sanierten Altbau oder Neubau“, so die Aussage von ImmoScout24. Weiter heißt es: „Die Ungewissheit, was letztendlich an Auflagen und Förderungen wirklich im neuen Gebäudeenergiegesetz stehen wird, führt zu einer immensen Verunsicherung – sowohl auf Verkäufer- als auch Käuferseite“. FMW: Die Kaufwilligen dürften bei Problemobjekten wohl zunehmend deutlich niedrigere Immobilienpreise ansetzen, aus Vorsicht und Angst! „Die Politik ist jetzt gefragt, für mehr Planungssicherheit zu sorgen und so mehr Ruhe in den Markt zu bringen. Trotz des nicht kleinzuredenden Effekts der Energieeffizienz, bleibt die Lage einer Immobilie weiterhin das entscheidende Kaufkriterium und verstärkt die anderen Preisfaktoren. Daher fallen die Preisabschläge in den großstädtischen Regionen nicht so hoch aus wie in den ländlicheren Gebieten“, so die weitere Aussage von ImmoScout24.

Metropolen und Umland zeigen weniger stark fallende Immobilienpreise

Auch im Durchschnitt der sieben Metropolen Deutschlands verzeichnen Immobilien mit einer niedrigeren Energieeffizienzklasse als A ebenfalls Preisabschläge. Das gilt ebenso für Immobilien in Großstädten ab 100.000 Einwohnern und im verdichteten Umland, so die Aussage von ImmoScout24. Während die Immobilienpreise bei Energieklasse B in Metropolen 5 Prozent niedriger sind, so sind sie in den Großstädten und im Speckgürtel etwa doppelt so hoch. Ab Energieklasse C fallen die Preisabschläge in allen urbanen Regionen ähnlich aus. Für die Energieklassen F bis H betragen die Preisabschläge je nach Lage 30 bis 36 Prozent und machen damit gut ein Drittel des Angebotspreises für Immobilien mit Klasse A aus.

FMW-Kommentar

Diese Preisabschläge schon vor Inkrafttreten des Heizungsgesetzes sind dramatisch. Gut, auch vor dem Bekanntwerden der Pläne für dieses Gesetz dürfte es bereits spürbare Preisunterschiede je nach Energieeffizienzklasse gegeben haben. Aber in der Spitze 51 % geringere Immobilienpreise, das ist dramatisch! Je nachdem wie teuer Sanierungen aufgrund des neuen Gesetzes werden dürften, müssen dann auch die Preisabschläge für Immobilien ausfallen. Sonst würden Alteigentümer ihre Häuser nicht mehr verkauft bekommen. Denn es ist ja logisch: Neukäufer von Häusern müssen unsanierte Objekte erstmal komplett neu ausstatten mit Wärmepumpe, neuem Dach, Fenster etc. Zusätzlich zu einem satten Preisabschlag dürften die Käufer von alten Objekten nochmal einen Extra-Preisabschlag verlangen, sozusagen als Risikopuffer. Denn wie teuer eine Sanierung wird, kann man vorher ja nie auf den Punkt genau bestimmen. Allgemein darf man wohl sagen: Immobilienpreise für Objekte, die nicht dem aller neuesten gewünschten Stand entsprechen, dürften weiter abwärts tendieren!

Immobilienpreise sinken massiv wegen schlechter Energieeffizienzklasse
Foto: Mindandi – Freepik.com



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9 Kommentare

  1. Die Abschläge für nicht oder gering modernisierte Gebäude ist richtig, da die Modernisierungskosten bisher vom Eigentümer gespart wurden und nun erfolgen müssen. Darüber braucht sich doch keiner aufzuregen. Wenn bisher nur das verschlissene Bauteil auf altem Standard erneuert wurde (z.B. Putz ohne Wärmedämmung) hat derjenige die bisherigen Gesetze (WSVO, EnEV, GEG) missachtet und muss nun auf diese Weise über Abschläge die eingesparten Kosten tragen. Das diese auf Grund der Preisentwicklung nun höher sind als vor einigen Jahren ist nun mal so und auch keine Überraschung. Als Energieberater habe ich sehr vielen zu Modernisierung geraten und hörte dann solche Märchen von „die Wände können dann ja nicht mehr atmen“ oder „dann schimmelt doch alles“ und ähnliches. Der Glaube an solche Märchen zeigt sich nun in den Abschlägen oder entsprechenden Kosten.

    1. „Wände atmen“ ist Quatsch dies ist die Erklärweise von Architekten für den Laien. Und das Schimmeln würde dann mit Styropor verkleidete Wände betreffen – ob innen oder außen.
      Es geht aber ums diffundieren von Luft durch die Wand. (Atmen) und das geht in der Regel nur in einer Richtung : von innen nach außen. Und durch Styropor diffundiert auch Luft. Man braucht nur eine Styroporplatte auf einen Topf mit stark kochendem Wasser legen und man sieht den Dampf durch die Platte nach oben durchsteigen. Der Diffussionsfaktor von Styropor ist 50 (laut Wendehorst), also ebenso hoch wie Holz. Der von Ziegel, Kalkstein oder Porenbeton liegt bei 5 bis 10 je nach Feuchtegrad. Heißt also Holz wäre genauso diffusionsunfreundlich wie Styropor.
      Schimmelbildung entsteht wenn eine Schicht die Diffusion unterbricht. Und das ist die Farbe, die Dispersionsfarbe. Und wenn ein Bauherr es gut meint und eine „gute“ Farbe kauft, dann ist da auch mehr Dispersion drin und die sperrt auch mehr ab. In einem Fall bei Ytong wurde das auch mal gutachterlich (vereidigt) nachgewiesen. Hinzu kam bei den Leuten, dass sie viel kochten, dafür aber weniger lüfteten. Das freute den Schimmel. Denn zuerst wurde der Ytong-Stein für „schuldig“ befunden.
      Wenn möglich bin ich für Dämmen, natürlich eher von außen. Und ein Einfamilienhaus sollte selbst gemacht werden, ansonsten rechnen sich die Einsparungen durch weniger Energieverbrauch nicht , bzw. es dauert zu lange und man verkauft bis dahin das Haus aus Altersgründen.
      (bleibt die Frage ob Haus bauen dann noch erlaubt wird, denn die ersten Anfänge dafür sieht man schon)

      1. @ottonorma

        Was Sie hier erzählen, ist ziemliches Wischiwaschi, indem Sie wie so oft einiges durcheinander bringen.
        Ein Haus bzw. dessen Außenhülle sollte möglichst luftdicht sein, wozu gibt es sonst etwa Dichtigkeitsmessungen wie den Blower-Door-Test?

        Grundsätzlich von der Luftdichtigkeit zu unterscheiden ist die Wasserdampfdiffusion.
        Dampfbremsen müssen also wegen der Gefahr von Feuchtekonvektion luftdicht sein, aber Wasserdampf in gewissem Maße in beide Richtungen diffundieren lassen.
        Dampfsperren hingegen sind ebenfalls luftdicht, lassen Wasserdampf aber nur in eine Richtung und deutlich weniger diffundieren.

        Sie schreiben mehrfach, dass Luft durch die Wand bzw. die Dämmung diffundieren kann und soll. Das ist natürlich völliger Quatsch, weil es der prinzipiellen Grundfunktion des Dämmens diametral gegenüber steht. Im Winter würde warme Luft nach außen strömen, im Sommer nach innen. Und mit der Luft natürlich auch ungehemmt die darin enthaltene gasförmige Feuchtigkeit (Feuchteeintrag durch Konvektion).

        In unseren Breiten führt die meiste Zeit des Jahres der höhere Wasserdampfpartialdruck in der warmen Raumluft dazu, dass Feuchtigkeit in Form von gasförmigem Wasser von innen nach außen diffundiert. An schwülen Sommertagen ist es genau umgekehrt, was aber bei uns bisher kaum eine Rolle spielt. Sollte das Klima in Zukunft noch tropischer werden, kann sich das Ganze natürlich umkehren.
        Im ungünstigen Fall wird in oder an der Außenhülle der Temperaturpunkt erreicht, an dem das Wasser kondensiert (Taupunkt). Der sollte dann zumindest möglichst weit außen liegen und das Wasser sollte von hier durch Kapillarwirkung großflächig verteilt und durch Diffusionsoffenheit und Rücktrocknung in der wärmeren Jahreszeit wieder abgegeben werden können.
        Im Idealfall wird die Taupunkttemperatur auf und in dem Bauteil natürlich gar nicht erst unterschritten.
        Bei einer Außendämmung liegt der Taupunkt normalerweise in der Dämmebene bzw. an deren Außenseite.

        Bei einer Innendämmung wird es etwas kritischer, weil der Taupunkt ziemlich sicher im dahinter liegenden kalten Mauerwerk liegt. Hier gilt es, die Dämmung raumseitig vor Feuchtekonvektion (absolut zu unterscheiden von Dampfdiffusion!) zu schützen. Deshalb ist gerade hier eine luftdichte Schicht, am besten durch eine feuchtevariable Dampfbremse oder geeigneten Innenputz, besonders wichtig.
        In Räumen mit üblicherweise höherer Luftfeuchte (Bad, Küche, Schlafzimmer) wird oft sogar dampfdicht gedämmt.

        Alternativ zur Dampfsperre/Dampfbremse kann eine Innendämmung mit ganz speziellen Dämmmaterialien auch diffusionsoffen geplant werden. Feuchtigkeit dringt in eine spezielle diffusionsoffene und kapillaraktive Innendämmung und deren Kleber ein, wird in diesen Dämmstoffen verteilt und gespeichert und wieder an den Innenraum zurückgegeben. Sie diffundiert aber nicht nach außen hinter die Dämmung, weil Sie dann wieder das Taupunktproblem in der Wand hätten.
        Eine innengedämmte Wand sollte von außen natürlich unbedingt schlagregensicher sein.

        Noch ein Wort zu „Holz wäre genauso diffusionsunfreundlich wie Styropor“.
        Dieser Vergleich ist – gelinde gesagt – Schwachsinn! Man dämmt ja nicht mit Holzbrettern und -platten, sondern mit Holzfaserdämmplatten. Und die sind mit einer Wasserdampfdiffusionswiderstandszahl µ=10 deutlich diffusionsoffener als Styropor mit µ=50 bis 60.
        Viel besser geeignet als Styropor wären z.B. Leichtlehm oder Leichtlehmsteine, Holzweichfaser-, Schilf- oder Korkplatten in Lehmmörtel, Mineralschaum- oder Kalziumsilikatplatten, Perliteplatten oder -putze, weil diese auch ausreichend kapillaraktiv sind.

        Schimmelbildung entsteht nicht zwangsweise, wenn eine Schicht die Diffusion unterbricht. Die Dampfdiffusion wird völlig überbewertet, denn was da an Wassermengen aus- oder eintritt, ist vergleichsweise gering. Viel schlimmer sind Risse, Beschädigungen, Spalte usw., die eine Luftkonvektion ermöglichen. Schon ein offenes Schlüsselloch sorgt für 50 Mal mehr Wasserdampftransport als 1 qm diffusionsoffene Wand.
        Natürlich kann und darf auch bei einer diffusionsdichten Innendämmung Dispersionsfarbe verwendet werden, ebenso wie keramische Fliesen in Bad und Küche diffusionsdicht sind. Die Farbe kann sogar helfen, die angestrebte Dichtigkeit weiter zu erhöhen. Wichtig ist, dass von innen keine Feuchtigkeit an oder noch schlimmer HINTER die Dämmung gelangt und dass die Wand hinter der Dämmung in Verdunstungsperiode die von außen aufgenommene Luftfeuchte wieder abgeben kann.
        Außen sollten die Farben und Putze natürlich unbedingt zwar schlagregensicher, aber ausreichend dampfdiffusionsoffen sein.

        Innen mit Styropor selber zu dämmen, ist so ziemlich der schlechteste Ratschlag ever! Denn bei Styropor benötigen Sie unbedingt raumseitig eine professionell verlegte komplett geschlossene luftdichte Hülle ohne Risse, Spalte und Beschädigungen. Und da haben selbst geübte Handwerker ihre liebe Not, gerade bei Fenster- und Türfugen, Steckdosen, Lichtschaltern usw.
        Wer einfach nur Styropor ohne luftdichte Sperre auf die Innenseite seiner ungedämmten Außenwand klebt, hat folgendes Problem: Die warme Raumluft mit relativ hoher Luftfeuchte gelangt hinter die Dämmung, sei es in geringem Umfang durch Diffusion oder viel stärker durch undichte Stellen wie oben beschrieben. Hinter der Dämmung trifft sie auf die kalte Wand, erreicht bald den Taupunkt und kondensiert ziemlich weit innen in der Wand. Je nach Mauerwerk und Aufbau verteilt es sich durch Kapillarwirkung und wird durch den sorptiven Effekt mehr oder minder gut in nicht flüssiger Form gespeichert.
        Die Gefahr von Frostschäden und Schimmel steigt massiv, wenn keine durchgehende Kapillarität und/oder kein hoher sorptiver Effekt vorhanden sind.

        Schlussendlich erlaube ich mir noch, Ihnen ein paar unerwünschte „triviale“ Links anzuhängen:
        https://passipedia.de/planung/luftdichtheit/grundprinzipien
        baunetzwissen.de/glossar/l/luftdichtheit-4377419
        https://www.effizienzhaus-online.de/luftdichtheit/
        https://www.bau-welt.de/bauteile/waende-und-daemmung/waende/diffusionsoffener-wandaufbau.html
        https://www.haustec.de/gebaeudehuelle/daemmung/innendaemmung-wirkprinzipien-und-systemloesungen

        1. Was für schönes angelesenes Wissen. Etliches ist fachlich richtig was Sie schreiben (wozu überhaupt ?) manches Ist Quatsch, bzw. falsch. Im Grunde sehr altbekannte Sachen.
          Fachwerkbauten sollte man nicht von außen dämmen, oder ? also von innen. Innendämmung wird bei viele alten Bauten die außen profilierte Fassaden haben gemacht. Ich habe meinen Hof vor 30 Jahren teils außen teils von innen gedämmt. Dazu wird als Verschalung der Dämmung Holzleimbauplatten verwendet und nicht der blöde Gipskarton – jedenfalls bei mir.
          Denken Sie kanadische Blockbohlenhäuser werden mit Holzfaserdämmplatten gedämmt ? Nein, das ist massives Holz.
          Anstelle von Styropor nimmt man auch Mineralwolle.
          Aber so einiges wissen Sie eben besser wie mein Bauphysikbuch.
          Das mit der Dispersionsfarbe war, wie erwähnt, aus einem Rechtsstreit.
          Das was Sie hier so lang und breit erklären, falsch und richtig (also wischi-waschi), hatte ich schon im Fach Holzbau im Vordiplom. Taupunktberechnung ist keine Affäre.
          Ich hatte mit meinem Kommentar oben nie die Absicht hier eine Anleitung für fachgerechtes dämmen zu liefern. Hatte ich was von Luftdichtheit gesagt ?? Beim Blower Door Test wird geprüft wo evtl. Undichtigkeiten sind (z.B. Dach, Fenster, Tür). Der bestandene Test bringt Ihnen bei der Wärmebedarfsberechnung einige % Pluspunkte. Das ist der Grund des Tests. Also was plustern Sie sich dann so auf ?
          Dies ist ein Finanzfachforum und kein Dämmforum !!

          1. @ottonorma
            Natürlich haben Sie Luftdichtigkeit angesprochen, zweimal sogar: „Es geht aber ums diffundieren von Luft durch die Wand … Und durch Styropor diffundiert auch Luft“. Das war letztendlich der Hauptgrund für meine Antwort. Denn wenn Luft durch Wände und Dämmungen hindurch kann, bedeutet das in unseren Breiten meistens, dass warme, feuchte Luft von innen nach außen strömt und dabei bedeutende Mengen an Wasserdampf transportiert – ein Vielfaches dessen, was durch erwünschte Dampfdiffusion ins Bauteil gelangt. Dabei kann es an kalten Teilen der Konstruktion zu einem bedeutenden Tauwasserausfall kommen. Viele Bauschäden werden so verursacht.

            Sollten Sie tatsächlich Diplom-Bauingenieur sein, wundert mich so einiges nicht länger, was an Pfusch am Bau produziert wurde. Zumindest sollten Sie aber in der Lage sein, sich so ingenieurmäßig klar und korrekt auszudrücken, dass Ihre Beiträge für Leser einen Erkenntnisgewinn bringen, statt völlig zu verunsichern und zu verwirren.

            Welche Aussagen von mir halten Sie für Quatsch bzw. falsch? Auf pauschale Kritik ist es immer äußerst schwierig zu reagieren. Wenn Sie mir mitteilen, mit welcher meiner Aussagen Sie Probleme haben, können wir gerne näher darauf eingehen.

            Wenn dies nur ein „Finanzfachforum“ ist, wundere ich mich schon etwas, warum Sie dann mit dem Thema Dämmen und Diffusion beginnen und mit Ihrem Wischiwaschi-Halbwissen zu glänzen versuchen. Ihr Vorredner hat sich ja rein mit Immobilienpreisen in den verschiedenen Energieeffizienzklassen befasst.

          2. @ Michael
            Was ich bin hatte ich schon zu Beginn mal erwähnt, auch in einer Antwort letzthin an leftutti. Luft diffundiert durch so ziemlich jeden Baustoff, bzw. Material. Metalle natürlich nicht. Alufolie ist dicht ab 0,1mm.

            Luft und Dampf strömt durch die Wände nicht nur in unseren Breiten und es strömt ständig.Und deswegen hatte ich keine Luftdichtigkeit angesprochen sondern die Luftdiffussion die regulär immer stattfindet. Luftdichtigkeit ist etwas anderes. Die erkennen Sie ob ihre Fenster abgedichtet sind wenn Sie den Finger an die Fuge halten, oder durch den Blower Door Test.

            Pfusch am Bau ?? (so ähnlich wie Lügenpresse, oder Lückenpresse?) Ja, ja Sie wissen Bescheid. Beleidigend sind Sie auch noch, weil Sie merken sie haben sich verrannt. Erzählen Sie das mal laut auf einer Baustelle
            „Viele Bauschäden werden so verursacht.“ ja „viele…“ typisch laienhafte Ausdrucksweise die Kompetenz darstellen soll.

            Ich erkenne immer mehr die Impertinenz dieser Schreiberlinge hier die es besser wissen und Fachleuten erklären wollen was Sache ist.
            Lesen und interpretieren können Sie auch nicht. Schubert im Kommentar vor mir hatte das Thema angeschnitten und ich habe ein wenig fachlich kurz darauf geantwortet mit Praxisbeispiel ohne ausufernd zu werden. Aber das passt Ihnen natürlich nicht.

            Wenn Sie so schlau sind erkundigen Sie sich selber was falsch und was richtig war. Wenn Sie ein wenig intelligent sind können Sie das sogar aus meinen Antworten herauslesen. Jedenfalls werde ich hier keine Lehrveranstaltung machen um dann wieder so einen meiner „Follower“ am Hals zu haben.
            Meine Ausdrucksweise soll Ihnen vermitteln, dass ich kein Interesse habe mit Ihnen zu kommunizieren, auf Grund all Ihres bisherigen Geschreibes incl. diesem. Ich weiß was ich bin, Ihre Anerkennung brauch ich nicht.

            Auch Sie hatten mich mal kritisiert, ich solle mich nicht einmischen. Jetzt erkennen Sie das Ergebnis.

          3. @ottonorma

            Zahlreiche triviale Links kommen zu demselben Fazit, wie auch einige unserer Kunden im persönlichen Gespräch, die Bauingenieure, Bausachverständige und Energieberater sind: Seit den Zwanzigerjahren des vergangenen Jahrhunderts ist klar, verputzte Wände sind luftdicht. Heute sind sich alle Fachleute einig, dass ein Atmen der Wand im Sinne eines Luftaustausches nicht stattfindet. Dies wäre nur durch einen enormen Luftdruckunterschied möglich, der aber so auf unserem Planeten nicht existiert.
            https://www.faz.net/asv/waermedaemmung/vom-mythos-der-atmenden-waende-17376974.html
            https://energieberatung-jauch.de/blower-door-test/atmende-waende/
            https://daemmen-lohnt-sich.de/nach-der-daemmung/haeufig-gestellte-fragen/muessen-waende-atmen
            https://www.knaufinsulation.de/news/die-atmende-wand
            https://de.wikipedia.org/wiki/Atmende_Wand

  2. Die deutschen Gebäude sind gar nicht so übel, wie hier getan wird. Die wahre Katastrophe ist die Einstufung der Energieeffizienzklassen, denn auf diese bezieht man sich auch bei den EU Gesetzen (nicht bei konkreten Verbräuchen), aber wer mal diese Einstufungen ansieht, wird feststellen, dass ein deutsches F keineswegs ein europäisches bzw niederländisches oder ungarisches F darstellt. Natürlich ist Deutschland der strengste Einstufer und damit der grösste Enteigner in Europa bei solchem Unsinn.
    Spätestens wenn die Bürger diesen Humbug gesehen haben, werden politisch hier noch ganz andere Verrückungen stattfinden.
    Und Herr @Schubert, wäre ihre Meinung korrrekt, und die Dämmung vielerorts so katastrophal, hätten die Besitzer längst investiert, aber die Energiekosten beim Heizen, sind eben im Vergleich zu Sanierungskosten nicht so offensichtlich lukrativ. Wenn ich das Geld einer Sanierung in der nächsten Dekade nicht wiedersehe, ist diese finanziell schlicht nicht als vernünftig abbildbar – mal abgesehen von idealistischen Gründen.

  3. Danke für diesen wertvollen Beitrag!

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