Die Immobilienpreise in Deutschland fallen seit Juli. Dies zeigen verschiedene Daten ganz klar, wie zum Beispiel der vor drei Wochen veröffentlichte Europace Hauspreisindex. Nun kommen weitere harte Fakten hinzu. Heute hat der Verband der Pfandbriefbanken (vdp) gemeldet, dass es „Anzeichen für eine Trendwende“ der Immobilienpreise gibt. Im aktuell veröffentlichten Chart des vdp sehen wir die jahrelange Rally bei den Preisen, und dann jüngst die Trendumkehr. Zwar weisen die Immobilienpreise in Deutschland im dritten Quartal 2022 noch einen Anstieg um 4,7 % im Jahresvergleich auf, aber im Vergleich zum zweiten Quartal 2022 sind sie um 1,0 % gefallen. Der vdp-Index für die Preise für Immobilien steht nun bei 192,8 Punkten, und verzeichnet damit den ersten Rückgang seit 2011.
Der folgende Chart zeigt den monatlich veröffentlichten Europace Hauspreisindex, der seit Juli fallende Immobilienpreise anzeigt. Dies korrespondiert mit den aktuellen Daten des vdp, die das dritte mit dem zweiten Quartal vergleichen (also Ende September mit Ende Juni).
Immobilienpreise fallen – laut vdp erster Preisrückgang in einem Quartal seit 11 Jahren
Der vdp-Immobilienpreisindex deutet laut Aussage des Verbands deutscher Pfandbriefbanken auf eine Trendwende am Immobilienmarkt hin. Der Index basiert auf einer von vdpResearch quartalsweise durchgeführten Auswertung echter Immobilientransaktionsdaten von mehr als 700 Banken. Demnach verteuerten sich Wohnimmobilien in Deutschland im Vorjahresvergleich (Q3 2022 zu Q3 2021) um 6,1 %, während die Preise für Gewerbeimmobilien um 0,6 % fielen. Zurückzuführen ist dieser Rückgang auf die Entwicklung der Immobilienpreise im Einzelhandel, die auf Jahressicht um 5,8% nachgaben. Büroimmobilienpreise zogen hingegen im gleichen Zeitraum um 1,4 % an.
Ein anderes Bild zeigt sich laut vdp beim Quartalsvergleich (Q3 2022 zu Q2 2022) mit insgesamt -1,0 %. In diesem Zeitraum sanken die Immobilienpreise sowohl bei den Wohnimmobilien (-0,7 %) als auch bei den Gewerbeimmobilien (-2,2 %). Dabei fielen die Preise für Büroimmobilien (-1,6%) weniger stark als die Preise für Einzelhandelsimmobilien (-3,9%). „Der jahrelange Aufwärtstrend bei Wohnimmobilienpreisen ist zu Ende“, so der vdp.
Hier Aussagen vom vdp: „Die zahlreichen Belastungsfaktoren für die deutsche Volkswirtschaft insgesamt und damit auch für den Immobilienmarkt, wie zum Beispiel gestiegene Zinsen und Inflationsraten, reale Einkommenseinbußen bei potenziellen Käufern und anhaltende politische und wirtschaftliche Unsicherheiten, schlagen sich sukzessive im vdp-Index nieder. Nachdem die Preise für Wohnimmobilien mehr als zwölf Jahre lang gestiegen sind, sind sie nun erstmals wieder leicht gefallen – der jahrelange Aufwärtstrend bei Wohnimmobilienpreisen ist somit zu Ende“, erklärte vdp-Hauptgeschäftsführer Jens Tolckmitt, der zugleich versicherte: „In herausfordernden Zeiten hat der Immobilienmarkt in Deutschland stets seine Robustheit unter Beweis gestellt. Wir gehen per heute davon aus, dass dies auch jetzt wieder so sein wird.“
Blick auf selbst genutztes Wohneigentum
Menschen die eigentlich ein Häuschen kaufen wollten, aber aufgrund der schnell steigenden Zinsen (Bauzinsen seit Jahresanfang von 1,00 % auf 3,88 % gestiegen) die monatliche Belastung jetzt nicht mehr tragen können, stoßen nun erst einmal als Nachfrager für Mietwohnungen dazu, und erhöhen damit die Gesamtzahl der Nachfrager. Dazu noch viele ins Land strömende Flüchtlinge, die natürlich auch ein Dach über dem Kopf haben wollen. Und dazu noch ein einschlafender Neubau von Mietwohnungen, der das Angebot verknappt. Denn die Zinswende hindert nicht nur private Häuslebauer am Neubau, sondern auch gewerbliche Projektentwickler, für die neu angedachte Bauprojekte unrentabel werden. Der Mietmarkt verengt sich also womöglich noch weiter, was für die Immobilienpreise in dem Segment ein stabilisierender Faktor sein kann? Denn hohe Mieterträge (hohe Rendite für Eigentümer) erlauben auch hohe Weiterverkaufspreise für die Objekte? Schauen wir auf die aktuellen Daten dazu.
Der vdp merkt heute die positive Entwicklung der Wohnimmobilienpreise im Vorjahresvergleich in Höhe von 6,1% an. Sie ergibt sich aus Preisanstiegen sowohl des selbst genutzten Wohneigentums (+8,3 %) als auch der Mehrfamilienhäuser (+4,1 %). Demgegenüber ist beim Blick auf die Entwicklung seit dem zweiten Quartal 2022 festzustellen, dass sich das selbst genutzte Wohneigentum noch leicht verteuert hat (+0,5%), wohingegen die Preise für Mehrfamilienhäuser um 1,9% nachgegeben haben.
Die Liegenschaftszinsen legten laut vdp sowohl auf Jahressicht (+0,6 %) als auch auf Quartalssicht zu (+3,6 %). Ebenso positiv entwickelten sich die Neuvertragsmieten, die sich gegenüber dem dritten Quartal 2021 um 4,8 % und gegenüber dem direkten Vorquartal um 1,6 % erhöhten. Die nach wie vor hohe Nachfrage auf dem Mietwohnungsmarkt stößt laut dem vdp auf einen Mangel an bezahlbarem Wohnraum, der beispielsweise auf den rückläufigen Wohnungsneubau sowie auf die durch den Ukraine-Krieg ausgelöste Flüchtlingsmigration zurückzuführen ist. „Hinzu kommt als Nachfrager die Gruppe derjenigen, die eigentlich kaufinteressiert sind, für die der Traum vom Eigenheim aufgrund der Inflation und der Zinsanstiege aber vorerst zwangsweise unerfüllt bleibt“, so die Erläuterung des Verbands.
Ausblick: Moderate Preisrückgänge – aber kein Einbruch
Im Gesamtjahr 2022 dürfte es im Vorjahresvergleich aufgrund der hohen Steigerungsraten in den ersten sechs Monaten noch zu einem Plus der Immobilienpreise im Wohnsegment reichen. Auf Quartalsbasis rechnet der vdp mit einem anderen Ergebnis. Die aktuelle Entwicklung werde sich voraussichtlich fortsetzen, d.h. es ist von weiterhin moderaten Preisrückgängen bei den Wohnimmobilienpreisen auszugehen. Aufgrund der weiterhin hohen Nachfrage nach Wohnraum seien aus heutiger Sicht aber keine Preiseinbrüche zu erwarten.“
Jüngst wurde auch bekannt, dass die Baufinanzierungen in Deutschland im September im Jahresvergleich um 28 % eingebrochen sind. Das ist ein klares Indiz für die einbrechende Nachfrage der Häuslebauer, aufgrund untragbar hoher Monatsraten – schnell steigende Zinsen, dazu noch hohe Immobilienpreise, hohe Baukosten und die allgemein hohe Inflation mit Lebensmittelpreisen, die um 20 % steigen. Wer denkt als Normalverdiener da bitte noch an den Neubau eines Hauses?
FMW / vdp / Zweiter Chart von TradingView
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„Der Mietmarkt verengt sich also womöglich noch weiter, was für die Immobilienpreise in dem Segment ein stabilisierender Faktor sein kann? Denn hohe Mieterträge (hohe Rendite für Eigentümer) erlauben auch hohe Weiterverkaufspreise für die Objekte?“
Es verengt sich vor allem der Mietmarkt im sozialen Wohnungsbereich.
Auf hohe Mieteinnahmen zu spekulieren ist dort allerdings bei der aktuellen Inflation sehr riskant. Im Zweifel werden sich die Leute wohl ehr teuer gewordenes Essen etc. kaufen als die Miete zu bezahlen.
Und ein Haus mit Mietnomaden will auch keiner teuer finanziert kaufen ;-)
Bitte genauer hinsehen: Die NEUBAUPREISE sind gestiegen, das tun sie seit langem. Investoren/Bauträger ziehen ihre Planungen zurück, weil sie vermuten, dass die Luft für Käufer deutlich dünner geworden ist. Kann ich für mein immer teurer gewordenes Objekt überhaupt noch Käufer gewinnen? Bei DEN Zinsen? Die Antwort liegt auf der Hand. Zurückhaltung bei Neubauten wird sich breitmachen. Schon jetzt wird VIEL weniger neu im Wohnungsbau investiert. Das wird sich auch so fortsetzen, solange die Zinsen nicht runtergehen. Kein Investor wird sich mehr aufs Parkett wagen. Womöglich wird man das auch bald am entsprechenden Arbeitsmarkt merken. Dennoch: Der Bedarf bleibt. Ungebrochen hoch. Zunächst werden die Mieten steigen, denn dorthin wird zuerst ausgewichen. Aber dann kommen Gebrauchtimmobilien ins Blickfeld potenzieller Käufer. Die waren immer günstiger als Neubauten. Vonovia wird davon profitieren. Der kaufwillige Eigennutzer einer Gebrauchtimmobilie trifft dann auf einen möglichen Verkäufer, der seinerseits nicht unbedingt verkaufen MUSS, schließlich kann er auch vermieten. Der halbwegs clevere Verkäufer weiß zudem auch nicht, was er mit dem Geld anfangen soll, denn auch ihm bieten sich kaum attraktive Anlagemöglichkeiten mit deutlich besserer Rendite als Vermietungen, die laufend steigen wird. Stichwort Indexmietvertrag. Nicht jeder will Aktien. Und auch die sind unsicher. Fazit: Die Preise für Bestandsimmobilien bleiben hoch, angetrieben von den überaus hohen NEUBAUPREISEN, die durch die Inflation, Fachkräftemangel und aktuell GERINGERER INVESTITIONSBEREITSCHAFT. Mögen die Zahlen Mikrorückgänge widerspiegeln, angesichts der Bedarfslage und der sich hochschaukelnden Kosten bleiben Wohnimmobilien teuer. Und noch teurer. Denn welcher halbwegs intelligente Mensch verkauft Sachwerte in Zeiten einer Inflation, wenn er nicht muss?
Subventionen abschaffen und Abschreibungen für Investoren streichen. Am besten den Sozialstaat richtig stutzen. Dann klappts auch wieder mit fairen Preisen.
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