Blick zurück auf Jahresende 2022 Immobilienpreise: Offizielle Statistik zeigt klaren Rückgang

Vorab: Der wichtige Europace Hauspreisindex zeigte letzte Woche für Februar nach sieben Monaten Rückgang erstmals wieder einen kleinen Anstieg der Immobilienpreise in Deutschland. Aber wie gesagt: Vorher war es seit Sommer 2022 ein spürbarer Preisrückgang am Immobilienmarkt. Dies wird heute früh verdeutlicht vom Statistischen Bundesamt. Die Grafik zeigt pro Balken den prozentualen Anstieg der Immobilienpreise in einem Quartal im Vergleich zum Vorjahresquartal. Seit 2010 sah man durchgehend steigende Preise. In 2021 sah man dann sogar noch eine Eskalation des Preisauftriebs, und zuletzt den Absturz.

Immobilienpreise in nur einem Quartal um 5 % gefallen

Schnell steigende Bauzinsen (aktuell 3,79 % auf 10 Jahre) trockneten die Nachfrageseite am Immobilienmarkt aus, und so kam es zum Einsturz der Preise. Laut den staatlichen Statistikern sind die Immobilienpreise (Häuserpreisindex) im vierten Quartal 2022 im Jahresvergleich um 3,6 % gefallen, und im Vergleich zum dritten Quartal 2022 sogar um 5,0 %. Laut den Statistikern war es für die Preise für Wohnimmobilien gegenüber einem Vorjahresquartal der erste Rückgang seit dem vierten Quartal 2010. Noch stärker als im 4. Quartal 2022 hatten sich die Kaufpreise für Wohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäuser zuletzt im 1. Quartal 2007 verringert. Ihre offizielle Aussage für diesen jüngsten Preisrückgang: „Ausschlaggebend für den Rückgang der Kaufpreise dürfte eine gesunkene Nachfrage infolge gestiegener Finanzierungskosten (Leitzins und Bauzinsen) und der anhaltend hohen Inflation sein.“

Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser sinken stärker als Preise für Wohnungen

Sowohl in den Städten als auch in den ländlichen Regionen waren im vierten Quartal 2022 größtenteils Rückgänge der Immobilienpreise zu verzeichnen. Dabei sanken die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser laut den staatlichen Statistikern stärker als die Preise für Eigentumswohnungen. So gingen die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser beispielsweise in den kreisfreien Großstädten um 5,9 % gegenüber dem Vorjahresquartal zurück, während die Preise für Eigentumswohnungen in diesen Städten lediglich um 1,0 % abnahmen. In den dünn besiedelten ländlichen Kreisen waren Ein- und Zweifamilienhäuser 5,5 % günstiger als im vierten Quartal 2021, Eigentumswohnungen waren dagegen sogar 0,1 % teurer als im Vorjahresquartal. In den Top-7-Metropolen (Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt am Main, Stuttgart und Düsseldorf) gingen die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser um 2,9 % zurück, für Wohnungen musste 1,6 % weniger gezahlt werden.

Preise am Immobilienmarkt im Jahresdurchschnitt 2022 noch um 5,3 % gegenüber 2021 gestiegen

Im Jahresdurchschnitt 2022 stiegen die Preise für Wohnimmobilien laut den Statistikern aufgrund der Zuwächse in den ersten drei Quartalen insgesamt um 5,3 % gegenüber 2021. Im Jahr 2021 waren die Preise für Wohnimmobilien mit +11,5 % so stark gestiegen wie noch nie gegenüber einem Vorjahr seit Beginn der Zeitreihe im Jahr 2000. Mit der aktuellen Veröffentlichung für die Immobilienpreise wurde das Ergebnis des dritten Quartals 2022 für den bundesweiten Häuserpreisindex um 0,6 Prozentpunkte nach unten revidiert (vorläufiger Wert: +4,9 % zum Vorjahresquartal, revidierter Wert: +4,3 %).

Aktuelle Lage

FMW: Uns was sehen wir jetzt? War es das schon nach sieben Monaten Preisrückgang? Weil die Eigentümer von Immobilien nicht von ihren hohen Verkaufspreisen abweichen wollen, und Käufer sinkende Immobilienpreise sehen wollen, gibt es (noch) eine Art Lähmung am Immobilienmarkt, aber auch eine Art Stabilisierung. Nun gibt es wohl zwei Lager: Die einen sehen weiter fallende Preise – die anderen gehen von einer Stabilisierung und bald wieder leicht steigenden Preisen aus. Aber: Noch erhöht die EZB die Zinsen ja weiter fleißig, und wird es auch weiter tun, da sind die Aussagen klar. Für Häuslebauer und Neukäufer von Immobilien werden sich die Finanzierungskosten also weiter verteuern.

UPDATE 10:50 Uhr: Rückgang der Immobilienpreise wird laut IW moderat bleiben – hohe Mieten wirken stabilisierend

Das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) hat sich aktuell zur Veröffentlichung des Statistischen Bundesamts von heute früh geäußert. Seit 2015 sind die Preise für bestehende Wohnimmobilien um mehr als 65 Prozent gestiegen. Wesentliche Treiber dieser Entwicklung waren laut IW das robuste Wirtschaftswachstum, die starke Zuwanderung und vor allem stetig fallenden Zinsen. Im letzten Jahr dagegen hätten sich die Vorzeichen für die Immobilienpreise – vor allem aufgrund des Kriegs in der Ukraine – teilweise umgedreht. Und die Zinsen sind deutlich gestiegen, die Reallöhne gefallen.

Weiter schreibt das IW im Wortlaut (hier Auszüge):

– Zuletzt ist die Zahl der Käufer von Wohnimmobilien laut IW deutlich geschrumpft, denn sowohl für Käufer von selbst genutztem Wohneigentum als auch für Kapitalanleger ist der Anstieg der Zinsen kaum zu leisten.

– Selbst höhere Zinsen sind bei fehlenden Erfolgen in der Inflationsbekämpfung kurzfristig denkbar, nichtsdestotrotz erwarten die meisten Investoren in der zweiten Hälfte des Jahrzehnts fallende Zinsen. Diese Erwartung steht allzu großen Preisnachlässen heute entgegen.

– Gleichzeitig steigt aber die Nachfrage nach Wohnimmobilien. Das Statistische Bundesamt berichtete zuletzt von einer Rekordzuwanderung nach Deutschland im Jahr 2022. Insgesamt ist die Bevölkerung um 1,2 Millionen Menschen gewachsen, was einem zusätzlichen Wohnungsbedarf von rund 600.000 Wohnungen entspricht. Neben Flüchtlingen ist die Zuwanderung vor allem aufgrund des Zuzugs von Fachkräften angestiegen – angesichts des Bedarfs dürfte dieser noch weiter zunehmen.

– Die damit einhergehende Knappheit im Wohnungsmarkt treibt derzeit vor allem die Neuvertragsmieten an. Im Jahr 2022 stiegen sie um rund sechs Prozent, und damit deutlich stärker als in den Vorjahren. Steigende Neuvertragsmieten stabilisieren wiederum die Preise. Somit ist insgesamt eher von einer Seitwärtsbewegung der Preise als von einem Preiseinbruch auszugehen.