Zinswende hat die Branche angezählt Leerverkäufer haben es auf Immobilien-Aktien abgesehen

Immobilien-Aktien laufen derzeit richtig mies. Die Lage ist zunehmend angespannt. Mehr als zehn Jahre lief die große Sause am Immobilienmarkt. Die Zinsen waren fast bei Null, die Preise stiegen immer weiter. Für gewerbliche Projektentwickler gab es gutes Geld zu verdienen, und private Häuslebauer konnten sich günstig ihren Traum erfüllen. Das ist nun vorbei. Sehr schnell stiegen die Bauzinsen dieses Jahr von 1 auf aktuell 3,44 Prozent, dank der großen Zinswende der EZB, die gestern erneut vorangetrieben wurde mit +0,50 Prozent im Leitzins. Und die EZB machte gestern klar, dass die Zinsen in 2023 weiter steigen werden. Die Immobilienpreise in Deutschland fallen derzeit deutlich, und auch europaweit rauscht der Markt runter, am Kräftigsten in Schweden. Die Branche ist angezählt. Im Chart sehen wir die prozentuale Performance der Aktien von Tag Immobilien (-74 %), Vonovia (-54 %) und Adler Group (-89 %) seit Jahresanfang.

Immobilien-Aktien unter Beschuss durch Zinswende – Leerverkäufer sehen ihre Chance

Projekte rentieren sich nicht mehr, die Zinslast ist zu teuer. Und dank der fallenden Immobilienpreise müssen Portfoliobewertungen angepasst werden. Unternehmen aus der Branche, die nun Immobilien zwecks Portfoliobereinigung abstoßen müssen, finden keine Käufer, da die auf weiter fallende Immobilienpreise warten. Die abwartenden kaufwilligen Investoren mit viel Cash sind derzeit die Gewinner. Sie können zusehen, wie die Immobilienunternehmen verstärkt unter Druck geraten. Und es kommt, wie es in so einer Lage kommen musste. Leerverkäufer (Shortseller), die mit fallenden Aktienkursen Geld verdienen, wetten auf noch weiter fallende Kurse bei Immobilien-Aktien.

Vivion Investments war in dieser Woche mindestens das fünfte europäische Immobilienunternehmen, das in etwas mehr als einem Jahr von Leerverkäufern öffentlich angegriffen wurde, nachdem Muddy Waters einen kritischen Bericht veröffentlicht hatte, so Bloomberg aktuell. Das Unternehmen, das Hotels und Büros in Deutschland und Großbritannien besitzt, reiht sich in eine Liste ein, zu der auch die deutsche Adler Group SA, die in Großbritannien ansässige Civitas Social Housing Plc und Home REIT Plc sowie der schwedische Vermieter Samhallsbyggnadsbolaget i Norden AB (SBB) gehören. Immobilien-Aktien stehen derzeit unter Beschuss der Leerverkäufer!

Bloomberg schreibt weiter: Steigende Zinssätze drücken auf die Werte der Immobilien und bedrohen Vermieter, die Berge von einst billigen Schulden refinanzieren müssen. Ein Großteil dieser Schulden wurde über die Anleihemärkte begeben, die durch die Ankaufprogramme der Europäischen Zentralbank verzerrt waren, die die Kreditkosten niedrig hielten und die Nachfrage nach risikoreicheren Emittenten ankurbelten. „Vor 10 Jahren war dieser Sektor im Kreditindex so gut wie nicht vertreten“, sagte Benoit Soler, ein High-Yield-Fondsmanager bei Keren Finance. „Dann gab es eine quantitative Lockerung, die es dem Sektor ermöglichte, nicht nur zu existieren, sondern auch an Umfang zuzunehmen.

Blick auf die Details

Im Mittelpunkt des Berichts von Muddy Waters stehen die Vorwürfe, dass Vivion seine Hotels von nicht näher genannten verbundenen Unternehmen betreiben lässt und künstlich überhöhte Mieten zahlt. Die höheren Mieten rechtfertigen eine höhere Bewertung der Immobilien, für die das Unternehmen großzügig Kredite aufnehmen konnte. Vivion sagte, der Bericht sei ungenau und fehlerhaft.

Adler wurde im Oktober 2021 von Viceroy Research mit einer Reihe von Anschuldigungen ins Visier genommen, die sich auch auf überhöhte Bewertungen und nicht offengelegte Geschäfte mit verbundenen Parteien bezogen. KPMG untersuchte die Vorwürfe und sprach das Unternehmen von systematischem Betrug frei, konnte aber nicht alle Behauptungen widerlegen. Adler hat die Vorwürfe bestritten, hatte aber Schwierigkeiten, einen Wirtschaftsprüfer zu finden, nachdem KPMG im Mai gekündigt hatte.

Viceroy hatte auch die SBB ins Visier genommen und behauptet, sie habe ihre relative Verschuldung zu niedrig ausgewiesen. Die SBB hat inzwischen große Teile ihres Portfolios veräußert, um ihre Schuldenlast zu reduzieren und die Solidität ihrer Bewertungen zu beweisen. Im Juli veröffentlichte die SBB Details zu ihrem Cashflow, um auf die Vorwürfe zu reagieren, die ihre Rechnungslegung in Frage stellen. Das Unternehmen hat die Vorwürfe zurückgewiesen.

Die Auswirkungen der Aufmerksamkeit der Leerverkäufer sind bereits bei Unternehmen mit Verbindungen zu diesen Vermietern zu spüren, darunter Aggregate Holdings SA, Corestate Capital Holding und Accentro Real Estate AG, die eine Welle von Umschuldungen in der gesamten Branche auslösten, nachdem diese Unternehmen Schwierigkeiten hatten, ihre Schulden zu begleichen.

„Für Vermieter war es recht einfach, sich massiv zu verschulden, da die zugrundeliegenden Preise jedes Jahr in die Höhe schossen“, so Soler von Keren Finance. „Unseriöse Manager schlossen sich der Party der EZB an“.

Das Ausmaß der Vorwürfe, die sich über den gesamten Kontinent von Großbritannien bis Schweden erstrecken, hat dazu beigetragen, dass die europäischen Immobilien-Aktien und -Anleihen stark abverkauft wurden, da die Bedenken hinsichtlich der Unternehmensführung die Probleme des Sektors noch verschärfen.

Laut Matt Chessum, Direktor bei S&P Global Market Intelligence, hat das Short Interest der Leerverkäufer im Immobilien-Aktien im vergangenen Monat weltweit zugenommen, so dass dieser Bereich nach den Verbraucherdienstleistungen der mit dem größten Short Interest ist, gemessen an der Marktkapitalisierung. Einige Unternehmen mit robusten Geschäften wurden ebenfalls von dem Ausverkauf erfasst.

„Es gab wahllose Verkäufe, und wir haben etwa 20 mittelgroße Unternehmen, die grundsätzlich solide sind und/oder bei denen wir Werte identifiziert haben, die mit anderen in einen Topf geworfen werden, die aus einer Vielzahl anderer Gründe unter die Räder kommen“, sagte Saul Goldstein, Chief Executive Officer und Gründer des Private-Equity-Unternehmens Activum SG Capital Management.

Immobilien-Unternehmen versuchen umzustrukturieren

Um ihre Geschäfte zu verteidigen, haben eine Reihe von Immobilienunternehmen in diesem Jahr Pläne zur Umstrukturierung ihrer Schulden in Angriff genommen – mit unterschiedlichem Erfolg. Adler sieht sich mit Widerstand gegen einen Plan konfrontiert, der dem Unternehmen frisches Kapital zuführen und die Fälligkeit der Schulden verlängern würde. Aggregate, ein Aktionär von Adler, beeilt sich unterdessen, seine Schulden zu refinanzieren, und hat die Anleihegläubiger seiner Tochtergesellschaft Vic Properties gebeten, einen Aufschub der Schuldenrückzahlung zu akzeptieren.

Investoren haben sich bereit erklärt, 10 Millionen Euro als kurzfristige Überbrückungsfinanzierung für Corestate bereitzustellen, das Geschäfte für Adler finanziert hat und ebenfalls seine Schulden umstrukturiert. Accentro, an dem Adler eine Minderheitsbeteiligung hält, schließt die Verhandlungen mit seinen Anleihegläubigern über die Verlängerung der Laufzeit einer Anleihe ab.

In einigen Fällen haben die Vorwürfe der Leerverkäufer dazu geführt, dass Vermieter von den Kapitalmärkten abgeschnitten sind, was bedeutet, dass der Verkauf von Vermögenswerten die einzige Option ist, da die Fälligkeit ihrer Schulden bevorsteht. Vor dem Hintergrund steigender Zinsen, die sich auf die Immobilienwerte auswirken und potenzielle Käufer misstrauisch machen, erweist sich dies als schwieriger Kampf.

Dennoch beginnen einige Private-Equity-Firmen den Sprung zu wagen. Die SBB gab im vergangenen Monat den Verkauf eines Anteils an einem Portfolio von Bildungsgebäuden an Brookfield für rund 1 Milliarde Euro bekannt. Die Blackstone Group vereinbarte den Kauf eines Portfolios von Lagerhäusern von einem anderen schwedischen Vermieter, der Corem Property Group AB, für 5,35 Milliarden Kronen (521 Mio. $), wie am Donnerstag mitgeteilt wurde.

FMW: Beim Blick auf Immobilien-Aktien könnte man sagen: Die Zinswende in 2022 hat viele Aktien kräftig abstürzen lassen. Sind das schon wieder Einstiegskurse? Oder sollte man warten, bis die Leerverkäufer sich zu Ende ausgetobt haben, und bis klar ist, welcher Anbieter wirklich solide durch die Krise kommt, und wer nicht? Das ist aktuell die offene Frage, bei der Börsianer ins Risiko gehen müssen.

FMW/Bloomberg/Erster Chart TradingView