Liebe Hauskäufer – entscheidet bald die Bafin über Ihren Kredit? Wundern Sie sich nicht, wenn es teurer wird..

Von Markus Fugmann

Kennen Sie jemand, der derzeit keine Immobilie kaufen will? Ich nicht, mit Ausnahme derer, die schon eine haben, aber der Trend geht auch hier zur Zweitimmobilie (bei denjenigen, die sich das leisten können). Man kann daher von einer Nachfrage-Blase sprechen: die Kredite sind günstig, also wollen alle kaufen. Das ist wie bei Media Markt: was nützt es mir, wenn ich den Computer für (angeblich) 0%-Finanzierung kaufen kann, wenn der Computer viel zu teuer ist? Und in einigen Großstädten werden extreme teure, überteuerte Computer verkauft, um einmal im Bild zu bleiben.

Das ist auch den deutschen Aufsichtsbehörden bewusst, weshalb man jetzt aktiv eingreifen will bzw. die Möglichkeit dazu geschaffen hat. Das bedeutet konkret: wenn Sie einen Immobilienkredit wollen, entscheidet im Endeffekt die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (Bafin), ob Sie ihn auch bekommen. Indirekt zumindest.

Denn die Bafin hat nun weitreichende Kompetenzen gegenüber den Banken zugesprochen bekommen. Und das liest sich auf der Homepage der Bafin dann so:

„Mit dem kürzlich beschlossenen Finanzaufsichtsrechtergänzungsgesetz hat die BaFin zusätzliche Befugnisse erhalten, um Stabilitätsrisiken aus Immobilienfinanzierungen besser begegnen zu können. Durch den neuen § 48u Kreditwesengesetz (KWG) hat sie nun die Möglichkeit, das Neugeschäft zielgerichteter zu steuern, indem sie bei Bedarf den Fremdfinanzierungsanteil eines Immobilienkaufs begrenzen kann. Darüber hinaus kann sie Vorgaben zur Rückzahlung von Krediten machen und so vorschreiben, in welcher Höhe ein Darlehen in einem bestimmten Zeitraum mindestens zu tilgen ist (Amortisationsanforderung).“

Das heißt konkret: die Bafin kann darüber entscheiden, wie viel Eigenkapital Sie mindestens haben müssen, um einen Immobilienkredit zu bekommen. Und es heißt weiter: die Bafin kann entscheiden, in welcher Laufzeit Sie den Kredit getilgt haben müssen.

Und das ist, um es einmal etwas blumig zu formulieren, ziemlich revolutionär! Daher schreibt die Bafin selbst:

„Die neuen Kompetenzen sind in der deutschen Bankenaufsicht ein Novum, weil sie nicht am Eigenkapital der Banken anknüpfen, sondern direkt das individuelle Kreditverhältnis zwischen Bank und Kunde betreffen.“

Bingo. Das heißt konkret: die Frage eines Kredites ist nun nicht mehr eine Sache zwischen Ihnen und der Bank, es sitzt gewissermaßen ein Dritter mit am Tisch, nämlich die Bafin! Und das sei als Lehre aus der Finanzkrise auch notwendig, so die Aufsichtsbehörde:

„Denn die Finanzkrise hat Marktteilnehmern und Aufsichtsbehörden deutlich vor Augen geführt, dass eine rein mikroprudenzielle, also institutsbezogene Aufsicht nicht ausreicht, um die Stabilität des Finanzsystems als Ganzes zu gewährleisten. Vielmehr muss sie angemessen durch makroprudenzielle Eingriffsmöglichkeiten ergänzt werden, die – bei Bedarf – die Widerstandsfähigkeit des Gesamtsystems stärken.“

Und jetzt sollten Interessenten, die gerne sich eine Immobilie zulegen möchten, die Ohren spitzen! Denn die Bafin stellt klar fest, dass das Ergebnis sein wird, dass Ihr Kredit teurer werden wird:

„Um das Finanzsystem vor einer Krise zu schützen, ist es somit sinnvoll, der Aufsicht eine direkte Einflussnahme auf Art und Umfang der Wohnimmobilienkreditvergabe der Banken zu ermöglichen. Die Instrumente, die bisher zur makroprudenziellen Steuerung des Wohnimmobilienmarkts zur Verfügung standen, reichen dafür nicht aus. So kann die Aufsicht den Banken beispielsweise durch höhere Risikogewichtungen vorgeben, für Häuserkredite mehr Eigenkapital als für andere Geschäftsarten vorhalten zu müssen. Im Ergebnis verteuern sich Wohnimmobilienkredite dadurch“.

Immobilienkredite werden also absehbar teurer, wenn die Bafin mit am Tisch sitzt. Und die Frage ist, ob ihre Bank dann überhaupt noch so furchtbar daran interessiert sein wird, Ihnen einen Immobilien-Kredit zu geben. Denn die Bafin sagt klar: wir können den Banken vorschreiben, für Ihren Immobilien-Kredit mehr Eigenkapital hinterlegen zu müssen als für andere Kredite. Bisher aber ist es noch genau umgekehrt: da Immobilien als vergleichsweise „sicher“ gelten, mussten Banken in der Regel bisher weniger Eigenkapital hinterlegen für Immobilien-Kredite als etwa für einen Autokredit.

Und das ist für die Banken sehr schmerzhaft, denn Eigenkapital ist gewissermaßen das Gold der Bankenbranche. Alle wollen möglichst viel davon haben, weil es für die Banken-Aufseher die zentrale Beurteilungsgröße ist, die über Wohl und Wehe eines Instituts entscheiden kann. Je mehr Eigenkapital also für eine Bank erforderlich ist, um Ihnen einen Immobilienkredit zu gewähren, umso „schmerzhafter“ und „teurer“ wird es für die Bank, diesen Kredit zu vergeben. Und eines ist sicher: Banken werden sich den „Eigenkapital-Schmerz“ von Ihnen bezahlen lassen! Also wird, wenn Sie denn einen Kredit bekommen, dieser Kredit teurer werden als bislang.

Noch gilt das nicht, aber es kann eben jederzeit gelten, wie die Bafin proklamiert:

„Die neuen Beschränkungen gemäß § 48u KWG gelten nicht unmittelbar, sondern müssen von der BaFin mittels Allgemeinverfügung festgelegt werden“.

Zusammen mit der Bundesbank kann die Bafin also nun direkt entscheiden, wann und ob sie eingreift in den Immobilienmarkt. Noch ist es nicht so weit, man wolle mit „Augenmaß“ agieren, gewissermaßen mit Fingerspitzengefühl. Allerdings muß man dann eben auch die Frage stellen, ob eine Behörde als Ansammlung von eher formalistisch veranlagten Beamten-Naturen zu „Augenmaß“ und Fingerspitzengefühl wirklich in der Lage ist!

Das Problem an der Sache ist auch grundsätzlich: in München kann man wohl durchaus von einer Immobilienblase sprechen (wenn man das Verhältnis zwischen Durchschnittseinkommen und durchschnittlichem Quadratmeter-Preis heranzieht), in Emden aber ist das anders. Wenn also in Städten wie München die Dinge weiter aus dem Ruder laufen, wird das auch den Immobilieninteressenten in Emden treffen, in dessen Stadt die Preise noch moderat sind – einfach deshalb, weil die Bafin nicht regional, sondern nur bundesweit entscheiden kann.

Die Bafin selbst wie auch die Bundesbank sprechen explizit nicht von einer „Blase“ am Immobilienmarkt, sehen die Situation jedoch „nicht ohne Sorge“ (warum so verschwurbelt? Man hat also Sorge!) – warum sollte man sonst einen so weitreichenden „Eingriff in die Vertragsfreiheit“ vornehmen, wie die Bafin selbst zugibt?

Beispielbild eines Fertighauses. Foto: Andreas Koll/Wikipedia (CC BY 2.5)