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Lohnt sich ein Einstieg in den Immobilienmarkt noch?


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Seit Jahren kennen die Preise für Immobilien scheinbar nur eine Richtung – es geht steil nach oben. Wie stark die Preissteigerungen sind, zeigen verschiedene Preisindizes. Sind damit die goldenen Zeiten für interessierte Kapitalanleger vorbei? Nein, es gibt diverse Möglichkeiten für den Einstieg. Wie sehen diese aus? Der Direkteinstieg ist letztlich nur eine Option. Hier ist zu beachten, dass Investoren einen gewissen Kapitalstock. Über Fremdkapital lässt allerdings eine Hebelwirkung erzielen.

Wann lohnt sich der Einstieg? Es geht nicht nur um die Anschaffungskosten und das Potenzial von Wertsteigerungen. Am Ende ist auch von Bedeutung, wie die Mietrendite aussieht. Welche Alternativen bieten sich als Instrument außerdem an? Investoren können mit niedrigem Budget ins Crowdinvesting einsteigen. Oder nutzen Möglichkeiten offener Immobilienfonds. Was ist in den einzelnen Bereichen zu beachten?

Preisniveau sehr hoch

In den letzten Jahren ist die Nachfrage am Immobiliensektor sehr stark angestiegen. Eine Tatsache, die ihre Ursachen unter anderem in der Finanzmarktpolitik der EZB (Europäische Zentralbank) hat. Nicht nur institutionelle Anleger und Investoren interessieren sich für Immobilen. Gerade private Bauherren und Kaufinteressenten haben zum Nachfrage-Boom geführt.

Die Reaktion des Marktes hat nicht lange auf sich warten lassen. Immobilienpreise steigen seit Jahren. Bestes Beispiel ist der vdp Preisindex. Das Trendbarometer der Pfandbriefbanken kennt nur eine Richtung – es zeigt nach oben. Dabei sind es nicht nur die Kaufpreise für Einfamilienhäuser. Auch im Segment der gewerblichen Immobilien ist der Preisindex gestiegen. Was lässt sich für angehende Investoren aus dieser Entwicklung herauslesen?

Investoren setzen nicht nur auf den Cashflow durch Mieteinnahmen. Das Geschäft mit Immobilien preist auch Wertsteigerungen ein. Wie wichtige ein positiver Preistrend ist, lässt sich einfach an drei wichtigen Faktoren ablesen:

– Maklercourtage
– Grundbucheintrag und Notarkosten
– Finanzierungskosten

Alle drei Bereiche müssen entweder durch Mieten oder einen Wertzuwachs abgedeckt werden. Mieteinnahmen amortisieren die Kostenfaktoren eher langfristig. Kurz- bis mittelfristig sind die Wertzuwächse interessant.

Je höher das Preisniveau, umso größer wird am Ende der Druck. Gerade in den Großstädten sind die Innenstadtlagen inzwischen so teuer, dass sich die Zielgruppe massiv einschränkt. Ein Beispiel für einen angespannten Immobilienmarkt mit hohen Preisen ist München. Medienberichten nach liegt der Preis pro Quadratmeter im Neubau bei knapp 10.000 Euro. Aber auch die Metropolregionen in den neuen Ländern haben inzwischen extrem angezogen.

So lange die Nachfrage bei guter Konjunktur und niedrigen Kreditkosten hoch bleibt, können Investoren am Wertzuwachs verdienen. Mit jedem Euro, der investiert werden muss, steigt aber das Risiko. Trüben sich die Aussichten ein – etwa im Zusammenhang mit dem Brexit – kann dies mittelfristig auch den Immobiliensektor erfassen.

Wichtig: Durch Fremdkapital können Eigentümer die Rendite hebeln. Dieser Leverage-Effekt entsteht dadurch, dass mit der Fremdfinanzierung das Verhältnis aus Mieteinnahme zu Eigenkapital verschoben wird. Die Rechnung geht allerdings nur auf, wenn durch Leerstand oder Ähnliches die Mieteinnahmen nicht unter die Zinskosten fallen.

Hohes Mietniveau sorgt für Cashflow

Die zweite Ertragssäule im Immobiliensektor sind die Mieteinnahmen. Speziell in den A-Lagen der Großstädte und Metropolregionen sind die Mieten in den letzten Jahren deutlich gestiegen. Diese Preistrends sind regional sehr unterschiedlich. Der Mietpreisindex des Statistischen Bundesamts zeigt aber für alle Bundesländer seit einigen Jahren flächendeckend Anstiege.

Bedeutet für Immobilieninvestoren: Der Cashflow durch Mieten ist gesichert. Zu falschen Schlüssen darf diese Erkenntnis allerdings nicht führen. In der Praxis muss auch berücksichtigt werden, dass aus der Kaltmiete diverse Kosten zu bedienen sind. Viele Betriebskosten lassen sich zwar auf die Mieter umlegen. Dies trifft aber eben nicht auf alle Ausgaben zu. Beispiel Instandhaltung: Hier geht es um den Substanzerhalt. Und dieser ist Aufgabe des Vermieters. In den letzten Jahren sind Handwerkerleistungen teurer geworden – was auch Immobilienbesitzer zu spüren bekommen.

Strategien für angehende Immobilieninvestoren


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Betongold ist kein einfaches Investment. Wer sich daran versucht, muss nicht nur Marktfaktoren kennen und einschätzen. Es geht auch darum, sich gewisse Strategien zurechtzulegen. Nur so wird es möglich sein, auf Situationen und Veränderungen im Preisniveau adäquat zu reagieren.

1. Wertsteigerungen durch das Gebäude selbst erzielen

Immobilien sind ein Selbstläufer. Kaufen, die Besitzurkunde unters Kopfkissen legen und in ein paar Jahren abkassieren. Was vor einigen Jahren funktioniert hat, muss heute nicht mehr zutreffen. Immobilienbesitzer können Wertsteigerungen auf die Sprünge helfen. Gerade beim Immobilienbesitz im Bestand lässt sich mit Modernisierungen eine Aufwertung erreichen.

Zu den beliebten Maßnahmen gehören energetische Sanierungen. Speziell im Zusammenhang mit Mietobjekten ergeben sich besonders interessante Ansätze. Auf der einen Seite können Eigentümer die Maßnahmen fördern lassen. Die KfW-Programme aber auch die Landesförderungen erweisen sich in diesem Bereich als äußerst großzügig. Auf der anderen Seite erlaubt der Gesetzgeber, dass Modernisierungskosten in einem gewissen Rahmen auf Mieter umgelegt werden können. Die geschickte Kombination aus:

  • Förderung
  • Mietanpassung

erlaubt Synergieeffekte. Außerdem steigert sich der Wert einer solchen Immobilie durch die aufgewertete Bausubstanz und die höheren Mieteinnahmen.

Aber: Dieser Schritt stößt bei Mietern nicht unbedingt auf Gegenliebe. Gerade der Blick auf die Berichterstattung der letzten Jahre zeigt, wie angespannt das Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter werden kann, wenn Handwerker anrücken und die Miete nach oben angepasst werden soll.

2. Immobilienkäufe in B-Lagen suchen


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Innenstadtlagen sind extrem begehrt. In den Großstädten werden hier Quadratmeterpreise aufgerufen, die private Kaufinteressenten einiges an wirtschaftlicher Leistungsfähigkeit abverlangen. Wer als Investor auf zukünftige Wertsteigerungen aus ist, sollte sich nicht nur nach Immobilien in den A-Lagen umsehen – wo viele Käufer nach lukrativen Angeboten suchen.

Gerade in den Städten werden die Randlagen und der sogenannte „Speckgürtel“ zunehmend attraktiver. Auf lange Sicht kann es sich durchaus lohnen, eher hier zuzuschlagen. Sobald in den A-Lagen die Zielgruppe kleiner wird, zieht es viele Kaufinteressenten in die B-Lagen. Das Endergebnis: Auch hier werden die Preise anziehen.

Aber: Die B-Lagen bringen nicht nur Vorteile mit sich. Es gibt einige Punkte, die Investoren in diesem Bereich zu beachten haben. Es kann durchaus sein, dass in den B-Lagen Immobilien einen Modernisierungstau erkennen lassen. Niedrige Anschaffungskosten steht ein hoher Investitionsaufwand gegenüber. Zu den Schwierigkeiten gehört außerdem die Tatsache, dass die Mieten in B-Lagen nicht selten niedriger sind. Alle Punkte zusammengenommen bedeuten, dass Investitionen in solchen Lagen intensiv geprüft und vorbereitet werden müssen. Hierzu gehört auch, die Risiken intensiv abzuschätzen.

3. Bei zu geringem Kapital: Andere Zugänge zum Immobilienmarkt finden

Immobilien als Kapitalanlage ins Portfolio aufzunehmen bedeutet, mit einem gewissen Kapitalstock zu arbeiten.
Direktinvestitionen setzten sechsstellige Summen voraus. Diese müssen entweder aus dem Eigenkapital zu stemmen sein oder über Finanzierungen. Was, wenn die Bank nicht mitspielt? Interessenten haben inzwischen verschiedene Möglichkeiten, auch ohne das „große Geld“ ins Betongold zu investieren.

Alternativen zum klassischen Direktinvestment sind:

– Crowdinvesting
– Immobilienfonds
– Aktien

Crowdinvesting basiert auf dem Konzept der Schwarmfinanzierung und wird gern von Bauträgern als Modell der bankunabhängigen Fremdfinanzierung genutzt. Bei Immobilienfonds ist die offene Variante eher zu empfehlen, da hier ein Ausstieg möglich ist – was im Fall eines geschlossenen Immobilienfonds nicht möglich ist.

Aktien sind eine eher indirekte Form, sich am Immobiliensektor zu beteiligen. Viele Baukonzerne und Immobiliengesellschaften treten inzwischen als Aktiengesellschaft auf. Deren Wertpapiere bieten nicht nur eine Partizipation über Kurssteigerungen, sondern auch zusätzliche Erträge über Dividenden. Aber: Immobilienaktien bergen Risiken – durch Kursschwankungen, die sich im Depot deutlich bemerkbar machen.

Fazit: Mit den richtigen Strategien in Immobilien investieren

Betongold gilt als krisensicher und bringt dank der Nachfrage über Wertsteigerungen und Mieten eine Rendite. In den zurückliegenden Jahren sind die Anschaffungskosten im Immobiliensektor stark gestiegen. Dass sich der Einstieg in Immobilien immer noch rechnet, liegt an den verschiedenen Strategien, welche Investoren offenstehen. Neben dem Direkteinstieg – sprich Kauf eigener Immobilien – gibt es diverse Alternativen. Schwarmfinanzierungen oder Immobilienfonds bieten die Möglichkeit, mit begrenztem Budget trotzdem vom Boom und Nachfrage nach Immobilien zu profitieren.



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