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Lohnt sich ein Einstieg in den Immobilienmarkt noch?

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Bild 1: stock.adobe.com © peterschreiber.media #36814656

Seit Jahren kennen die Preise für Immobilien scheinbar nur eine Richtung – es geht steil nach oben. Wie stark die Preissteigerungen sind, zeigen verschiedene Preisindizes. Sind damit die goldenen Zeiten für interessierte Kapitalanleger vorbei? Nein, es gibt diverse Möglichkeiten für den Einstieg. Wie sehen diese aus? Der Direkteinstieg ist letztlich nur eine Option. Hier ist zu beachten, dass Investoren einen gewissen Kapitalstock. Über Fremdkapital lässt allerdings eine Hebelwirkung erzielen.

Wann lohnt sich der Einstieg? Es geht nicht nur um die Anschaffungskosten und das Potenzial von Wertsteigerungen. Am Ende ist auch von Bedeutung, wie die Mietrendite aussieht. Welche Alternativen bieten sich als Instrument außerdem an? Investoren können mit niedrigem Budget ins Crowdinvesting einsteigen. Oder nutzen Möglichkeiten offener Immobilienfonds. Was ist in den einzelnen Bereichen zu beachten?

Preisniveau sehr hoch

In den letzten Jahren ist die Nachfrage am Immobiliensektor sehr stark angestiegen. Eine Tatsache, die ihre Ursachen unter anderem in der Finanzmarktpolitik der EZB (Europäische Zentralbank) hat. Nicht nur institutionelle Anleger und Investoren interessieren sich für Immobilen. Gerade private Bauherren und Kaufinteressenten haben zum Nachfrage-Boom geführt.

Die Reaktion des Marktes hat nicht lange auf sich warten lassen. Immobilienpreise steigen seit Jahren. Bestes Beispiel ist der vdp Preisindex. Das Trendbarometer der Pfandbriefbanken kennt nur eine Richtung – es zeigt nach oben. Dabei sind es nicht nur die Kaufpreise für Einfamilienhäuser. Auch im Segment der gewerblichen Immobilien ist der Preisindex gestiegen. Was lässt sich für angehende Investoren aus dieser Entwicklung herauslesen?

Investoren setzen nicht nur auf den Cashflow durch Mieteinnahmen. Das Geschäft mit Immobilien preist auch Wertsteigerungen ein. Wie wichtige ein positiver Preistrend ist, lässt sich einfach an drei wichtigen Faktoren ablesen:

– Maklercourtage
– Grundbucheintrag und Notarkosten
– Finanzierungskosten

Alle drei Bereiche müssen entweder durch Mieten oder einen Wertzuwachs abgedeckt werden. Mieteinnahmen amortisieren die Kostenfaktoren eher langfristig. Kurz- bis mittelfristig sind die Wertzuwächse interessant.

Je höher das Preisniveau, umso größer wird am Ende der Druck. Gerade in den Großstädten sind die Innenstadtlagen inzwischen so teuer, dass sich die Zielgruppe massiv einschränkt. Ein Beispiel für einen angespannten Immobilienmarkt mit hohen Preisen ist München. Medienberichten nach liegt der Preis pro Quadratmeter im Neubau bei knapp 10.000 Euro. Aber auch die Metropolregionen in den neuen Ländern haben inzwischen extrem angezogen.

So lange die Nachfrage bei guter Konjunktur und niedrigen Kreditkosten hoch bleibt, können Investoren am Wertzuwachs verdienen. Mit jedem Euro, der investiert werden muss, steigt aber das Risiko. Trüben sich die Aussichten ein – etwa im Zusammenhang mit dem Brexit – kann dies mittelfristig auch den Immobiliensektor erfassen.

Wichtig: Durch Fremdkapital können Eigentümer die Rendite hebeln. Dieser Leverage-Effekt entsteht dadurch, dass mit der Fremdfinanzierung das Verhältnis aus Mieteinnahme zu Eigenkapital verschoben wird. Die Rechnung geht allerdings nur auf, wenn durch Leerstand oder Ähnliches die Mieteinnahmen nicht unter die Zinskosten fallen.

Hohes Mietniveau sorgt für Cashflow

Die zweite Ertragssäule im Immobiliensektor sind die Mieteinnahmen. Speziell in den A-Lagen der Großstädte und Metropolregionen sind die Mieten in den letzten Jahren deutlich gestiegen. Diese Preistrends sind regional sehr unterschiedlich. Der Mietpreisindex des Statistischen Bundesamts zeigt aber für alle Bundesländer seit einigen Jahren flächendeckend Anstiege.

Bedeutet für Immobilieninvestoren: Der Cashflow durch Mieten ist gesichert. Zu falschen Schlüssen darf diese Erkenntnis allerdings nicht führen. In der Praxis muss auch berücksichtigt werden, dass aus der Kaltmiete diverse Kosten zu bedienen sind. Viele Betriebskosten lassen sich zwar auf die Mieter umlegen. Dies trifft aber eben nicht auf alle Ausgaben zu. Beispiel Instandhaltung: Hier geht es um den Substanzerhalt. Und dieser ist Aufgabe des Vermieters. In den letzten Jahren sind Handwerkerleistungen teurer geworden – was auch Immobilienbesitzer zu spüren bekommen.

Strategien für angehende Immobilieninvestoren


Bild 2: stock.adobe.com © amnaj #177630897

Betongold ist kein einfaches Investment. Wer sich daran versucht, muss nicht nur Marktfaktoren kennen und einschätzen. Es geht auch darum, sich gewisse Strategien zurechtzulegen. Nur so wird es möglich sein, auf Situationen und Veränderungen im Preisniveau adäquat zu reagieren.

1. Wertsteigerungen durch das Gebäude selbst erzielen

Immobilien sind ein Selbstläufer. Kaufen, die Besitzurkunde unters Kopfkissen legen und in ein paar Jahren abkassieren. Was vor einigen Jahren funktioniert hat, muss heute nicht mehr zutreffen. Immobilienbesitzer können Wertsteigerungen auf die Sprünge helfen. Gerade beim Immobilienbesitz im Bestand lässt sich mit Modernisierungen eine Aufwertung erreichen.

Zu den beliebten Maßnahmen gehören energetische Sanierungen. Speziell im Zusammenhang mit Mietobjekten ergeben sich besonders interessante Ansätze. Auf der einen Seite können Eigentümer die Maßnahmen fördern lassen. Die KfW-Programme aber auch die Landesförderungen erweisen sich in diesem Bereich als äußerst großzügig. Auf der anderen Seite erlaubt der Gesetzgeber, dass Modernisierungskosten in einem gewissen Rahmen auf Mieter umgelegt werden können. Die geschickte Kombination aus:

  • Förderung
  • Mietanpassung

erlaubt Synergieeffekte. Außerdem steigert sich der Wert einer solchen Immobilie durch die aufgewertete Bausubstanz und die höheren Mieteinnahmen.

Aber: Dieser Schritt stößt bei Mietern nicht unbedingt auf Gegenliebe. Gerade der Blick auf die Berichterstattung der letzten Jahre zeigt, wie angespannt das Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter werden kann, wenn Handwerker anrücken und die Miete nach oben angepasst werden soll.

2. Immobilienkäufe in B-Lagen suchen


Bild 3: stock.adobe.com © Dan Kosmayer #112379306

Innenstadtlagen sind extrem begehrt. In den Großstädten werden hier Quadratmeterpreise aufgerufen, die private Kaufinteressenten einiges an wirtschaftlicher Leistungsfähigkeit abverlangen. Wer als Investor auf zukünftige Wertsteigerungen aus ist, sollte sich nicht nur nach Immobilien in den A-Lagen umsehen – wo viele Käufer nach lukrativen Angeboten suchen.

Gerade in den Städten werden die Randlagen und der sogenannte „Speckgürtel“ zunehmend attraktiver. Auf lange Sicht kann es sich durchaus lohnen, eher hier zuzuschlagen. Sobald in den A-Lagen die Zielgruppe kleiner wird, zieht es viele Kaufinteressenten in die B-Lagen. Das Endergebnis: Auch hier werden die Preise anziehen.

Aber: Die B-Lagen bringen nicht nur Vorteile mit sich. Es gibt einige Punkte, die Investoren in diesem Bereich zu beachten haben. Es kann durchaus sein, dass in den B-Lagen Immobilien einen Modernisierungstau erkennen lassen. Niedrige Anschaffungskosten steht ein hoher Investitionsaufwand gegenüber. Zu den Schwierigkeiten gehört außerdem die Tatsache, dass die Mieten in B-Lagen nicht selten niedriger sind. Alle Punkte zusammengenommen bedeuten, dass Investitionen in solchen Lagen intensiv geprüft und vorbereitet werden müssen. Hierzu gehört auch, die Risiken intensiv abzuschätzen.

3. Bei zu geringem Kapital: Andere Zugänge zum Immobilienmarkt finden

Immobilien als Kapitalanlage ins Portfolio aufzunehmen bedeutet, mit einem gewissen Kapitalstock zu arbeiten.
Direktinvestitionen setzten sechsstellige Summen voraus. Diese müssen entweder aus dem Eigenkapital zu stemmen sein oder über Finanzierungen. Was, wenn die Bank nicht mitspielt? Interessenten haben inzwischen verschiedene Möglichkeiten, auch ohne das „große Geld“ ins Betongold zu investieren.

Alternativen zum klassischen Direktinvestment sind:

– Crowdinvesting
– Immobilienfonds
– Aktien

Crowdinvesting basiert auf dem Konzept der Schwarmfinanzierung und wird gern von Bauträgern als Modell der bankunabhängigen Fremdfinanzierung genutzt. Bei Immobilienfonds ist die offene Variante eher zu empfehlen, da hier ein Ausstieg möglich ist – was im Fall eines geschlossenen Immobilienfonds nicht möglich ist.

Aktien sind eine eher indirekte Form, sich am Immobiliensektor zu beteiligen. Viele Baukonzerne und Immobiliengesellschaften treten inzwischen als Aktiengesellschaft auf. Deren Wertpapiere bieten nicht nur eine Partizipation über Kurssteigerungen, sondern auch zusätzliche Erträge über Dividenden. Aber: Immobilienaktien bergen Risiken – durch Kursschwankungen, die sich im Depot deutlich bemerkbar machen.

Fazit: Mit den richtigen Strategien in Immobilien investieren

Betongold gilt als krisensicher und bringt dank der Nachfrage über Wertsteigerungen und Mieten eine Rendite. In den zurückliegenden Jahren sind die Anschaffungskosten im Immobiliensektor stark gestiegen. Dass sich der Einstieg in Immobilien immer noch rechnet, liegt an den verschiedenen Strategien, welche Investoren offenstehen. Neben dem Direkteinstieg – sprich Kauf eigener Immobilien – gibt es diverse Alternativen. Schwarmfinanzierungen oder Immobilienfonds bieten die Möglichkeit, mit begrenztem Budget trotzdem vom Boom und Nachfrage nach Immobilien zu profitieren.

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Aktuelle Daten von ifo und IAB: Krise am Arbeitsmarkt schon überwunden?

Claudio Kummerfeld

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Wurde die Krise am Arbeitsmarkt schon überwunden? Schaut man auf das heute veröffentlichte Beschäftigungsbarometer des ifo-Instituts (basiert auf 9.000 monatlichen Meldungen von Unternehmen des Verarbeitenden Gewerbes), dann ist die Lücke, die am Arbeitsmarkt ab März durch die Coronakrise gerissen wurde, fast schon wieder geschlossen. Der Indexwert des Barometers lag im Februar (dem letzten Monat vor der Coronakrise) bei 97,8 Indexpunkten. Im Tief waren es im April 86,4, und jetzt im September sind es wieder 96,3 Punkte. In der folgenden Grafik sieht die V-förmige Erholung noch nicht so richtig komplett aus, weil schon vor der Coronakrise ein Abschwung am Arbeitsmarkt in Gange war, und zwar bereits seit dem Jahr 2018! Diesen langsamen Abstieg sieht man gut im Chart, der bis zum Jahr 2015 zurückreicht. Das ifo-Institut sagt aktuell, Zitat:

Immer mehr deutsche Unternehmen nehmen Neueinstellungen ins Visier. Die wirtschaftliche Erholung spiegelt sich mehr und mehr auch in der Beschäftigung wider. In der Industrie konnte das ifo-Barometer seinen Aufwärtstrend fortsetzen. Insgesamt werden jedoch immer noch eher Mitarbeiter entlassen als eingestellt. Die Dienstleister planen mehr Personal einzustellen, insbesondere die IT-Dienstleister. Im Handel hat das Barometer einen deutlichen Sprung nach oben gemacht. Auch im Bauhauptgewerbe planen die Unternehmen nun, ihr Personal aufzustocken.

ifo Langfristgrafik zur Entwicklung am deutschen Arbeitsmarkt

IAB zeigt Baromter für Arbeitsmarkt im positiven Bereich

Das Institut für Arbeitsmarkt- und Berufsforschung (IAB), eine Forschungseinrichtung der Bundesagentur für Arbeit, hat heute sein Arbeitsmarktbarometer für September veröffentlicht. Es ist im September um 1,7 Punkte auf 100,1 Punkte gestiegen. Erstmals seit Beginn der Coronakrise liegt der Frühindikator des IAB damit nicht mehr im negativen Bereich. Hier weitere Aussagen der Forscher im Wortlaut:

Besonders die Arbeitslosigkeitskomponente des IAB-Arbeitsmarktbarometers konnte zulegen: Sie stieg gegenüber dem Vormonat um 3,1 Punkte auf 102,2 Punkte. Dies deutet auf sinkende Arbeitslosigkeit in den nächsten Monaten hin. „Ein halbes Jahr nach dem Shutdown verbessern sich die Aussichten, Arbeitslosigkeit wieder abzubauen“, sagt Enzo Weber, Leiter des IAB-Forschungsbereichs „Prognosen und gesamtwirtschaftliche Analysen“. Eine Rolle spiele dabei aber auch, dass Corona-bedingte Sondereffekte wie die starke Verringerung von arbeitsmarktpolitischen Maßnahmen in den kommenden Monaten nachlassen dürften.

Die Verbesserung der Beschäftigungskomponente des Frühindikators fällt moderater aus: Sie stieg im September gegenüber dem Vormonat um 0,4 Punkte auf jetzt 98,0 Punkte. „Der Arbeitsmarkt hat sich gefangen, derzeit wird weniger entlassen als vor der Krise“, so Weber. Die schnelle Erholung der Wirtschaft nach der Aufhebung vieler Corona-Beschränkungen und der Umsetzung umfangreicher staatlicher Stabilisierungsmaßnahmen habe den Abwärtstrend gestoppt. Verzögerte Insolvenzen und die in vielen Staaten steigenden Infektionszahlen stellten aber Risiken dar. Zudem hätten sich aktuell viele Personen vom Arbeitsmarkt zurückgezogen, und die Zuwanderung, die über Jahre das Arbeitskräftepotenzial deutlich erhöht hatte, falle derzeit weitgehend aus.

Grafik des IAB zeigt Optimitmus für den Arbeitsmarkt

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Arbeitsmarkt nach Corona: Mehr Staatswirtschaft, weniger Industrie

Redaktion

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Büro-Arbeitsplatz

Verschwörungstheorie? Oder nur eine Vermutung? Das „übliche“ neo-liberale Gelaber, welches den Staat verteufelt, und vor noch mehr Staat warnt? Nein, offizielle staatliche Aussagen vom heutigen Tage zeigen, dass am deutschen Arbeitsmarkt in die Staatswirtschaft deutliche Stellenzuwächse erleben wird, während produzierende Betriebe nicht nur jetzt, sondern auch in 2021 weiter Stellen abbauen wird.

Staatswirtschaft im Aufwind, Industrie im Rückzug?

De facto heißt das: Die Angestellten in der Privatwirtschaft müssen (insgesamt gesehen) durch Steuern und Abgaben immer mehr, mehr und noch mehr erwirtschaften und abführen, damit die immer größere Zahl der Arbeitsstellen im Rahmen der Staatswirtschaft auch bezahlt werden kann! Das Institut für Arbeitsmarkt- und Berufsforschung (IAB), eine Forschungseinrichtung der Bundesagentur für Arbeit, hat heute ihre Prognose für den deutschen Arbeitsmarkt für die Jahre 2020 und 2021 veröffentlicht. Und genau aus diesen Aussagen geht folgendes hervor, auszugsweise im Wortlaut:

Die Zahl der Arbeitslosen steigt laut der IAB-Prognose im Jahresdurchschnitt 2020 um 440.000, im Jahr 2021 könnte sie wieder um 100.000 zurückgehen.

Im Produzierenden Gewerbe gab es insbesondere im zweiten Quartal 2020 einen deutlichen Stellenabbau, der auch 2021 anhalten wird. Im Jahresdurchschnitt 2020 fallen hier 160.000 und 2021 nochmal 60.000 Stellen weg.

Beschäftigungszuwächse erwarten die IAB-Forscher dagegen vor allem im Bereich „Öffentliche Dienstleister, Erziehung und Gesundheit“ (jeweils +190.000 in beiden Jahren).

Wird man im Detail die Neueinstellungen bei Staat und öffentlichen Betrieben (zusammen nennen wir das mal die „Staatswirtschaft“) durchgehen, dann wird man im Einzelfall sicher sagen: Ja, diese neue Stelle ist sinnvoll, und die auch, und die auch, und die da… ja dieser neue Job bei dieser Behörde ist auch notwendig. Zum Beispiel mehr Polizisten, mehr Lehrer, mehr Personal für die Gesundheitsämter, mehr Personal für den Zoll für die Kontrollen bei Schwarzarbeit und Einhaltung der Vorschriften bei Fleischbetrieben, mehr Sozialarbeiter etc. Und so könnte man die Liste sicher endlos fortsetzen.

Nur irgendwer muss all das ja auch bezahlen, zusätzlich zu der immens steigenden Staatsverschuldung, die irgendwann ja auch irgendwer mal bezahlen soll. Unterm Strich, da darf man sich sicher sein, wird es heißen: Wir müssen leider, leider die Steuern erhöhen. Geht eben nicht anders? Oder wird man anstatt die Steuern raufzuschrauben, eher auf indirekte Steuern und Sozialabgaben setzen? Was der Bürger nicht so offensichtlich sieht, tut auch nicht so sehr weh?

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Baugewerbe mit Einbruch bei den Auftragseingängen – kein Grund zur Sorge!

Claudio Kummerfeld

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Baugewerbe mit Rückgang bei den Aufträgen

Das deutsche Baugewerbe verzeichnet einen Rückgang der Auftragseingänge. Krise? Weit gefehlt, so möchten wir meinen. Wie heute offiziell vermeldet wurde, sind die Auftragseingänge im Juli im Vergleich zu Juni um 5,6 Prozent gesunken, und im Vergleich zu Juli 2019 um 4,9 Prozent. In den ersten sieben Monaten des Jahres 2020 sank der reale Auftragseingang im Baugewerbe gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 3,7 Prozent. Warum diese Rückgänge noch kein Problem sind? Nun, die Aussagen der Statistiker deuten dies an.

Denn der Auftragseingang im Juni 2020 war aufgrund von Großaufträgen ungewöhnlich hoch ausgefallen. Und der Auftragseingang im Juli 2019 war der höchste jemals in einem Juli gemessene Wert. Von daher war es für den Juli 2020 auch schwer, im Vergleich zu diesem Rekord-Ausgangswert noch mal eine Steigerung hinzulegen. Und aktuell darf man ja auch noch ergänzen, dass im Zuge der Coronakrise verständlicherweise einige wirtschaftliche Abläufe wie Bauaufträge oder Bauanträge bei Ämtern verschoben werden oder sich verzögern. Wenn man das bedenkt, dann sind diese Auftragsrückgänge im Baugewerbe noch eher mild ausgefallen. So schreiben die Statistiker vom Statistischen Bundesamt auch Zitat „Gründe für diese negative Entwicklung sind neben möglichen Einflüssen der Corona-Pandemie auch das sehr hohe Niveau des Vorjahres“.

Die am Anfang des Artikels genannten Prozentveränderungen waren real, saison- und kalenderbereinigt gerechnet. Die nominalen Veränderungen fielen noch viel kleiner aus. Der Auftragseingang im Baugewerbe betrug im Juli 2020 rund 7,5 Milliarden Euro. Das waren nominal (nicht preisbereinigt) 2,5 % weniger gegenüber dem Höchststand im Juli 2019. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum sanken die Auftragseingänge in den ersten sieben Monaten 2020 nominal um 0,5 %.

Grafik zeigt Verlauf der Auftragseingänge im Baugewerbe

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