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Lohnt sich ein Einstieg in den Immobilienmarkt noch?

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Bild 1: stock.adobe.com © peterschreiber.media #36814656

Seit Jahren kennen die Preise für Immobilien scheinbar nur eine Richtung – es geht steil nach oben. Wie stark die Preissteigerungen sind, zeigen verschiedene Preisindizes. Sind damit die goldenen Zeiten für interessierte Kapitalanleger vorbei? Nein, es gibt diverse Möglichkeiten für den Einstieg. Wie sehen diese aus? Der Direkteinstieg ist letztlich nur eine Option. Hier ist zu beachten, dass Investoren einen gewissen Kapitalstock. Über Fremdkapital lässt allerdings eine Hebelwirkung erzielen.

Wann lohnt sich der Einstieg? Es geht nicht nur um die Anschaffungskosten und das Potenzial von Wertsteigerungen. Am Ende ist auch von Bedeutung, wie die Mietrendite aussieht. Welche Alternativen bieten sich als Instrument außerdem an? Investoren können mit niedrigem Budget ins Crowdinvesting einsteigen. Oder nutzen Möglichkeiten offener Immobilienfonds. Was ist in den einzelnen Bereichen zu beachten?

Preisniveau sehr hoch

In den letzten Jahren ist die Nachfrage am Immobiliensektor sehr stark angestiegen. Eine Tatsache, die ihre Ursachen unter anderem in der Finanzmarktpolitik der EZB (Europäische Zentralbank) hat. Nicht nur institutionelle Anleger und Investoren interessieren sich für Immobilen. Gerade private Bauherren und Kaufinteressenten haben zum Nachfrage-Boom geführt.

Die Reaktion des Marktes hat nicht lange auf sich warten lassen. Immobilienpreise steigen seit Jahren. Bestes Beispiel ist der vdp Preisindex. Das Trendbarometer der Pfandbriefbanken kennt nur eine Richtung – es zeigt nach oben. Dabei sind es nicht nur die Kaufpreise für Einfamilienhäuser. Auch im Segment der gewerblichen Immobilien ist der Preisindex gestiegen. Was lässt sich für angehende Investoren aus dieser Entwicklung herauslesen?

Investoren setzen nicht nur auf den Cashflow durch Mieteinnahmen. Das Geschäft mit Immobilien preist auch Wertsteigerungen ein. Wie wichtige ein positiver Preistrend ist, lässt sich einfach an drei wichtigen Faktoren ablesen:

– Maklercourtage
– Grundbucheintrag und Notarkosten
– Finanzierungskosten

Alle drei Bereiche müssen entweder durch Mieten oder einen Wertzuwachs abgedeckt werden. Mieteinnahmen amortisieren die Kostenfaktoren eher langfristig. Kurz- bis mittelfristig sind die Wertzuwächse interessant.

Je höher das Preisniveau, umso größer wird am Ende der Druck. Gerade in den Großstädten sind die Innenstadtlagen inzwischen so teuer, dass sich die Zielgruppe massiv einschränkt. Ein Beispiel für einen angespannten Immobilienmarkt mit hohen Preisen ist München. Medienberichten nach liegt der Preis pro Quadratmeter im Neubau bei knapp 10.000 Euro. Aber auch die Metropolregionen in den neuen Ländern haben inzwischen extrem angezogen.

So lange die Nachfrage bei guter Konjunktur und niedrigen Kreditkosten hoch bleibt, können Investoren am Wertzuwachs verdienen. Mit jedem Euro, der investiert werden muss, steigt aber das Risiko. Trüben sich die Aussichten ein – etwa im Zusammenhang mit dem Brexit – kann dies mittelfristig auch den Immobiliensektor erfassen.

Wichtig: Durch Fremdkapital können Eigentümer die Rendite hebeln. Dieser Leverage-Effekt entsteht dadurch, dass mit der Fremdfinanzierung das Verhältnis aus Mieteinnahme zu Eigenkapital verschoben wird. Die Rechnung geht allerdings nur auf, wenn durch Leerstand oder Ähnliches die Mieteinnahmen nicht unter die Zinskosten fallen.

Hohes Mietniveau sorgt für Cashflow

Die zweite Ertragssäule im Immobiliensektor sind die Mieteinnahmen. Speziell in den A-Lagen der Großstädte und Metropolregionen sind die Mieten in den letzten Jahren deutlich gestiegen. Diese Preistrends sind regional sehr unterschiedlich. Der Mietpreisindex des Statistischen Bundesamts zeigt aber für alle Bundesländer seit einigen Jahren flächendeckend Anstiege.

Bedeutet für Immobilieninvestoren: Der Cashflow durch Mieten ist gesichert. Zu falschen Schlüssen darf diese Erkenntnis allerdings nicht führen. In der Praxis muss auch berücksichtigt werden, dass aus der Kaltmiete diverse Kosten zu bedienen sind. Viele Betriebskosten lassen sich zwar auf die Mieter umlegen. Dies trifft aber eben nicht auf alle Ausgaben zu. Beispiel Instandhaltung: Hier geht es um den Substanzerhalt. Und dieser ist Aufgabe des Vermieters. In den letzten Jahren sind Handwerkerleistungen teurer geworden – was auch Immobilienbesitzer zu spüren bekommen.

Strategien für angehende Immobilieninvestoren


Bild 2: stock.adobe.com © amnaj #177630897

Betongold ist kein einfaches Investment. Wer sich daran versucht, muss nicht nur Marktfaktoren kennen und einschätzen. Es geht auch darum, sich gewisse Strategien zurechtzulegen. Nur so wird es möglich sein, auf Situationen und Veränderungen im Preisniveau adäquat zu reagieren.

1. Wertsteigerungen durch das Gebäude selbst erzielen

Immobilien sind ein Selbstläufer. Kaufen, die Besitzurkunde unters Kopfkissen legen und in ein paar Jahren abkassieren. Was vor einigen Jahren funktioniert hat, muss heute nicht mehr zutreffen. Immobilienbesitzer können Wertsteigerungen auf die Sprünge helfen. Gerade beim Immobilienbesitz im Bestand lässt sich mit Modernisierungen eine Aufwertung erreichen.

Zu den beliebten Maßnahmen gehören energetische Sanierungen. Speziell im Zusammenhang mit Mietobjekten ergeben sich besonders interessante Ansätze. Auf der einen Seite können Eigentümer die Maßnahmen fördern lassen. Die KfW-Programme aber auch die Landesförderungen erweisen sich in diesem Bereich als äußerst großzügig. Auf der anderen Seite erlaubt der Gesetzgeber, dass Modernisierungskosten in einem gewissen Rahmen auf Mieter umgelegt werden können. Die geschickte Kombination aus:

  • Förderung
  • Mietanpassung

erlaubt Synergieeffekte. Außerdem steigert sich der Wert einer solchen Immobilie durch die aufgewertete Bausubstanz und die höheren Mieteinnahmen.

Aber: Dieser Schritt stößt bei Mietern nicht unbedingt auf Gegenliebe. Gerade der Blick auf die Berichterstattung der letzten Jahre zeigt, wie angespannt das Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter werden kann, wenn Handwerker anrücken und die Miete nach oben angepasst werden soll.

2. Immobilienkäufe in B-Lagen suchen


Bild 3: stock.adobe.com © Dan Kosmayer #112379306

Innenstadtlagen sind extrem begehrt. In den Großstädten werden hier Quadratmeterpreise aufgerufen, die private Kaufinteressenten einiges an wirtschaftlicher Leistungsfähigkeit abverlangen. Wer als Investor auf zukünftige Wertsteigerungen aus ist, sollte sich nicht nur nach Immobilien in den A-Lagen umsehen – wo viele Käufer nach lukrativen Angeboten suchen.

Gerade in den Städten werden die Randlagen und der sogenannte „Speckgürtel“ zunehmend attraktiver. Auf lange Sicht kann es sich durchaus lohnen, eher hier zuzuschlagen. Sobald in den A-Lagen die Zielgruppe kleiner wird, zieht es viele Kaufinteressenten in die B-Lagen. Das Endergebnis: Auch hier werden die Preise anziehen.

Aber: Die B-Lagen bringen nicht nur Vorteile mit sich. Es gibt einige Punkte, die Investoren in diesem Bereich zu beachten haben. Es kann durchaus sein, dass in den B-Lagen Immobilien einen Modernisierungstau erkennen lassen. Niedrige Anschaffungskosten steht ein hoher Investitionsaufwand gegenüber. Zu den Schwierigkeiten gehört außerdem die Tatsache, dass die Mieten in B-Lagen nicht selten niedriger sind. Alle Punkte zusammengenommen bedeuten, dass Investitionen in solchen Lagen intensiv geprüft und vorbereitet werden müssen. Hierzu gehört auch, die Risiken intensiv abzuschätzen.

3. Bei zu geringem Kapital: Andere Zugänge zum Immobilienmarkt finden

Immobilien als Kapitalanlage ins Portfolio aufzunehmen bedeutet, mit einem gewissen Kapitalstock zu arbeiten.
Direktinvestitionen setzten sechsstellige Summen voraus. Diese müssen entweder aus dem Eigenkapital zu stemmen sein oder über Finanzierungen. Was, wenn die Bank nicht mitspielt? Interessenten haben inzwischen verschiedene Möglichkeiten, auch ohne das „große Geld“ ins Betongold zu investieren.

Alternativen zum klassischen Direktinvestment sind:

– Crowdinvesting
– Immobilienfonds
– Aktien

Crowdinvesting basiert auf dem Konzept der Schwarmfinanzierung und wird gern von Bauträgern als Modell der bankunabhängigen Fremdfinanzierung genutzt. Bei Immobilienfonds ist die offene Variante eher zu empfehlen, da hier ein Ausstieg möglich ist – was im Fall eines geschlossenen Immobilienfonds nicht möglich ist.

Aktien sind eine eher indirekte Form, sich am Immobiliensektor zu beteiligen. Viele Baukonzerne und Immobiliengesellschaften treten inzwischen als Aktiengesellschaft auf. Deren Wertpapiere bieten nicht nur eine Partizipation über Kurssteigerungen, sondern auch zusätzliche Erträge über Dividenden. Aber: Immobilienaktien bergen Risiken – durch Kursschwankungen, die sich im Depot deutlich bemerkbar machen.

Fazit: Mit den richtigen Strategien in Immobilien investieren

Betongold gilt als krisensicher und bringt dank der Nachfrage über Wertsteigerungen und Mieten eine Rendite. In den zurückliegenden Jahren sind die Anschaffungskosten im Immobiliensektor stark gestiegen. Dass sich der Einstieg in Immobilien immer noch rechnet, liegt an den verschiedenen Strategien, welche Investoren offenstehen. Neben dem Direkteinstieg – sprich Kauf eigener Immobilien – gibt es diverse Alternativen. Schwarmfinanzierungen oder Immobilienfonds bieten die Möglichkeit, mit begrenztem Budget trotzdem vom Boom und Nachfrage nach Immobilien zu profitieren.

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US-Wahl: Was passieren muß, damit Trump gewinnt!

Markus Fugmann

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Die US-Wahl rückt immer näher, laut Umfragen liegt Donald Trump derzeit recht deutlich hinter Joe Biden. Eines scheint klar: wenn Trump die US-Wahl gewinnen will, muß er zwingend den Bundeststaat Florida gewinnen – gewönne Biden in Florida, wäre ein Wechsel im US-Präsidentenamt praktisch sicher. Die Zwischenstände aus Florida werden also extrem wichtig – es gibt sogar einen kleinen Wahlbezirk in diesem Bundeststaat, der schon früh die Richtung anzeigen dürfte.

US-Wahl – das sind die Szenarien

Die US-Seite https://fivethirtyeight.com/ zählt zu den führenden Prognose-Quellen in den USA. Sie bietet ein interaktives Tool an, mit dem man Szenarien durchspielen kann: gewinnt etwa Biden den swing state Pennsylvania, dann hat das einen positiven Einfluß auch auf seine Sieges-Chancen auch in Nachbar-Bundestsaaten. Sehen Sie hier, was passieren muß, damit Trump gewinnen kann:

 

Und so ist die Lage in den USA unmittelbar vor der US-Wahl – es ist ein gespaltenes, zerrissenes Land, wie folgende ARTE-Dokumentation zeigt:

 

Was muß passieren, damit Trump die US-Wahl gewinnt?

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Banken: Es hagelt sensationell gute Quartalsergebnisse!

Claudio Kummerfeld

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Hochhäuser von Banken im Londoner Viertel Canary Wharf

Was ist das los? Gerade in der schlimmsten Rezession seit Jahrzehnten sollten sich die Banken doch in einer dramatischen Schieflage befinden? Denn Kreditausfälle müssten aus Quartalsgewinnen eigentlich Verluste machen und damit folglich das Eigenkapital der Banken angreifen? Dieses Szenario steht womöglich bevor, wenn die anstehende Pleitewelle Löcher in die Bücher der Banken reißt.

Aber noch ist es nicht soweit. Derzeit hagelt es sensationell gute Quartalszahlen von Banken weltweit. Vor allem fällt auf, dass gerade die Banken tolle Zahlen melden, die stark im Kapitalmarktgeschäft tätig sind, und eher weniger im Privat- und Firmenkundengeschäft mit Krediten, wo Probleme mit Kreditausfällen drohen, und wo die Banken sich derzeit mehr denn je mühen neue Kundeneinlagen abzuweisen – weil sie selbst sonst Strafzinsen zum Beispiel bei der EZB entrichten müssten.

Banken mit starkem Kapitalmarktgeschäft im Vorteil

Wie gesagt. Wer stark im Kapitalmarktsegment engagiert ist, der feiert die Krise. Zum Beispiel lässt sich derzeit viel Geld machen mit den globalen Schuldenorgien. Wo die Banken zum Beispiel in Europa in den Erstauktionen der staatlichen Schuldenagenturen Staatsanleihen aufkaufen, können sie mutmaßlich schön und entspannt Gewinn machen mit dem Weiterverkauf der Anleihen an die EZB am Sekundärmarkt. Auch in vielen anderen Bereichen des Kapitalmarkts war die letzten Quartale viel los. Man beachte in diesem Zusammenhang die sensationell guten Quartalszahlen von Goldman Sachs vom 14. Oktober. Der Quartalsgewinn konnte gegenüber dem Vorjahresquartal verdoppelt werden (hier die Details). Bei den anderen großen US-Banken gab es keine Katastrophen-Meldungen. Und dann am Dienstag dieser Woche meldete die Schweizer Großbank UBS ebenfalls eine Gewinn-Verdoppelung (hier die Details).

Barclays

Heute nun hat die britische Großbank Barclays ihre Quartalszahlen veröffentlicht. Der Gewinn liegt mit 611 Millionen Pfund gut drei Mal so hoch wie erwartet, und auch dramatisch besser als im Vorjahr. Da war es noch ein Verlust von 292 Millionen Pfund – auch wenn man hier berücksichtigen muss, dass der Verlust aufgrund von Schadenersatzzahlungen an geschädigte Kreditnehmer zustande kam. Dennoch ist heute ein Gewinn, der drei Mal so hoch reinkommt wie erwartet, beachtlich. Außerdem hat Barclays wie viele andere Banken auch im dritten Quartal die Risikovorsorge für mögliche Kreditausfälle deutlich reduziert, nämlich auf 608 Millionen Pfund nach 3,7 Milliarden Pfund in den ersten sechs Monaten des Jahres.

Nordea

Bei der größten skandinavischen Bank Nordea könnte man glatt meinen, dass die Krise zeitlich auf den Kopf gestellt wurde. Auch hier gab es heute Quartalszahlen. Der operative Gewinn steigt binnen Jahresfrist von 875 Millionen auf 1,09 Milliarden Euro. Die Gründe für die guten Zahlen: Einerseits mehr Kreditvergabe-Volumen in der Krise – andererseits nicht mehr vorhandene Belastungen durch Schrottkredite (331 Millionen Euro Belastung im Vorjahresquartal). Dennoch erwartet Nordea für das Gesamtjahr Kreditausfälle von gut einer Milliarde Euro. Es klingt wie ein Witz, dass jetzt Belastungen durch Kreditausfälle weggefallen sind. Aber aktuell wirkt es noch schlüssig. Es werden weltweit auch mit Staatshilfen viele neue Kredite vergeben, wo die Kreditnehmer natürlich erstmal wieder liquide sind und auch die monatlichen Raten einige Zeit lang zahlen können.

Noch sieht es gut aus

Wenn die große Pleitewelle bei Unternehmen denn kommen sollte, dürfte sich die Lage für die Banken verdunkeln. Banken wie Goldman Sachs mit fast null klassischem Privatkundengeschäft könnten auch in einer Pleitewelle gut da stehen, weil man ja keine Kreditausfälle verkraften müsste. Und die deutschen Banken? Die Commerzbank meldet ihre Quartalszahlen am 5. November, die Deutsche Bank am 28. Oktober. Es ist möglich, dass sie schon vorab als Ad Hoc-Meldung ihre Finanzdaten berichten, wenn sie zu stark von den Erwartungen abweichen. Es könnte sein, dass auch die beiden deutschen Großbanken jetzt halbwegs akzeptable Zahlen melden, und dass die bitteren Verluste der Kreditausfälle erst noch anstehen, wenn die Pleitewelle wie von vielen Experten erwartet demnächst einsetzt. Aber es kann vielleicht noch einige Zeit dauern, bis eine Pleitewelle wirklich auf die Quartalszahlen der Banken durchschlägt. Denn bis die Bank wirklich einen Kredit als Verlust abschreibt, muss erstmal der Schuldner den Bach runtergehen, dann gibt es Verhandlungen über Umschuldungen usw. Also, kurzfristig könnten auch Deutsche Bank und Commerzbank noch akzeptable Quartalszahlen melden.

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Sahra Wagenknecht über die große Krise, und wie man sie lösen kann

Redaktion

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Sahra Wagenknecht hat den Ruf wirklichen wirtschaftlichem Sachverstand zu besitzen. Bei ihr kann man erkennen: Es wird nicht stumpf das sozialistische Lied abgespielt. Bei ihren Aussagen merkt man, dass sie das Gesamtbild im Blick hat und auch versteht. Natürlich kann und darf man über ihren Lösungsansatz für das große Gesamtproblem streiten. Aber auch ihren Lösungsansatz begründet sie inhaltlich nachvollziehbar.

Sahra Wagenknecht mit Bestandsaufnahme der Krise

In ihrem aktuellsten Video (am Ende dieses Artikels) wirft Sahra Wagenknecht die Frage auf, ob eine große Finanzkrise bevorsteht. Dafür arbeitet sie sich an vielen Ungleichgewichten und wirtschaftlichen Schieflagen ab, die in dieser Form in der Tat auch bestehen. So bespricht sie die gigantische Geldschwemme der Notenbanken, in der Europa verursacht durch die EZB. Diese sorge für einen riesigen Push bei den Aktienkursen. Profitieren würden vor allem die Reichen, die in großem Umfang Aktien besitzen. Der Kleinsparer, der sein Geld nur auf dem Sparkonto parkt, würde durch Nullzinsen (neuerdings immer öfters auch Negativzinsen) und Inflation laut Sahra Wagenknecht real jedes Jahr Geld verlieren.

Die Großkonzerne würden in der Coronakrise mit billigem Geld überschwemmt, so dass sie gar keine Probleme hätten durch diese Krise zu kommen (ja, dafür gibt es zahlreiche Beispiele). Gleichzeitig haben es laut Sahra Wagenknecht kleine Unternehmen und Unternehmer derzeit sehr schwer überhaupt an Geld zu kommen, um die Krise überleben zu können. Demnach seien die großen Konzerne die Krisengewinner, die kleinen Betriebe die Verlierer. Sahra Wagenknecht nennt in diesem Zusammenhang auch die Anleihekäufe der EZB, wo auch in großem Stil Unternehmensanleihen gekauft werden. Und hier geht es eben um Anleihen großer Unternehmen, und nicht um Schulden kleiner Betriebe, die eh keine Anleihen ausgeben.

Als weiteres Ungleichgewicht benennt Sahra Wagenknecht auch die Immobilienblase. Bei den niedrigen Zinsen lohne sich die große Spekulation, welche die Preise immer weiter nach oben treibe. Und letztlich beleuchtet sie die (von uns bei FMW oft angesprochene) steigende Bedrohung für das Bankensystem in Europa. Schon vor der Krise habe es laut Sahra Wagenknecht 600 Milliarden Euro Volumen an faulen Krediten bei Banken in Europa gegeben – jetzt drohe diese Summe auf 1,4 Billionen Euro zu steigen.

Problemlösung

Was sei nun die Lösung des Problems? Laut Sahra Wagenknecht seien immer neue Schulden und immer tiefere Zinsen nicht die Lösung des Problems. Die Wirtschaft könne auch nicht so kräftig ansteigen, dass Volkswirtschaft und Staat aus dem gigantischen Schuldenberg „herauswachsen“ könnten, wie sie es formuliert. Inflation sei auch keine Lösung, da hierbei die kleinen Leute mit ihren Sparguthaben enteignet würden. Die reichen Leute würden mit ihren Immobilien und Betriebsvermögen ihren Wohlstand behalten, während die kleinen Leute bei einer spürbaren Inflation den Preis bezahlen müssten.

Für Sahra Wagenknecht gibt es nur eine Lösung des Problems. Und da kommt natürlich die linke Politik wieder zum Vorschein. Man müsse die enorme angehäufte Schuldenlast restrukturieren, und zwar zu Lasten der wirklich Vermögenden. Dazu kann man anmerken: Das ist eine politische Frage, was man will. Diese Lösung kann man befürworten, oder eben auch nicht. Ansichtssache. Aber abgesehen davon: Die anderen Alternativen sind auch nicht berauschend. Man darf vermuten: So wie die aktuelle Merkel-Regierung wird wohl auch ein Nachfolger wie Herr Laschet keinen großen Wurf machen, sondern stillschweigend zusammen mit der EZB auf die Lösung setzen, die auch die Amerikaner seit Jahrzehnten praktizieren, wenn es um Problemlösungen geht. „Kick the can down the road“ – die Dose die Straße weiter runter kicken. Das Problem also in die Zukunft verschieben. Also jetzt immer neue Rettungsprogramme auflegen (letztlich finanziert durch die EZB, das neue EU-Schuldenprogramm uvm), – und diese Probleme darf irgendwer in ferner Zukunft abzahlen.

Sahra Wagenknecht
Sahra Wagenknecht. Foto: Ferran Cornellà CC BY-SA 4.0

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