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Neue genehmigte Wohnungen in Deutschland: Trendumkehr?

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Ohhh, da gibt es aber gerade einen Schwenk gen Süden. Erst vor zwei Wochen hatten wir gefeiert, dass in Deutschland nun endlich eine anständige prozentuale Steigerung bei der Genehmigung neuer Wohnungen erkennbar ist. Im Januar gab es im Jahresvergleich noch ein Plus bei den Genehmigungen für normale Wohnungen (Wohngebäude mit drei Wohnungen oder mehr) von 6,3%.

Heute wurden Zahlen für Januar und Februar zusammen veröffentlicht. Im Jahresvergleich sinken die Genehmigungen für diese normalen Wohnungen in Wohnblöcken um 3,2%. Der Gesamtschnitt aller Genehmigungen sinkt nur um 0,1%, weshalb in anderen Medien aktuell von einer Stagnation die Rede ist. Aber rechnet man Einfamilienhäuser und andere Faktoren raus, bleibt nun mal der aktuell spürbare Rückgang im wichtigsten Teilsektor, den Einzelwohnungen. Zitat Statistisches Bundesamt von heute:

Von Januar bis Februar 2019 wurde in Deutschland der Bau von insgesamt 49 350 Wohnungen genehmigt. Wie das Statistische Bundesamt (Destatis) weiter mitteilt, waren das nahezu genau so viele Baugenehmigungen wie im Vorjahreszeitraum (-0,1%). Die Genehmigungen galten sowohl für neue Gebäude als auch für Baumaßnahmen an bestehenden Gebäuden. In neu zu errichtenden Wohngebäuden wurden von Januar bis Februar 2019 rund 42 600 Wohnungen genehmigt. Dies waren 2,0 % oder 900 Wohnungen weniger als im Vorjahreszeitraum. Gestiegen ist ausschließlich die Zahl der Baugenehmigungen für Einfamilienhäuser (+4,4 %). Die Zahl der Baugenehmigungen für Zweifamilienhäuser sank dagegen um 1,1 % und die Zahl der genehmigten Mehrfamilienhäuser um 3,2 %.

Erst seit heute zeigt der Chart ganz am Ende einen Abwärtstrend bei den Genehmigungen an. Mal schauen, ob sich dies in den nächsten Monaten verfestigt.

Genehmigte Wohnungen

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Thorsten Polleit mit Kommentar zur Fed-Zinssenkung

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Degussa-Chefvolkswirt Thorsten Polleit hat aktuell seinen Kommentar zur Zinssenkung der Fed veröffentlicht. Hier im Wortlaut:

Fed senkt Zins – weil das System sonst nicht mehr funktioniert

Auf seiner Sitzung hat der Offenmarktausschuss der US-Zentralbank (Fed) beschlossen, den Leitzins um 0,25 Prozentpunkte auf eine Bandbreite von 2,00–1,75 Prozent zu senken. Die Fed hat zudem mindestens eine weitere Zinssenkung bis zum Jahresende signalisiert.

Zuletzt hatte die Fed im Juli 2019 die Zinsen von 2,50–2,25 auf 2,25–2,00 Prozentpunkte verringert – und dabei verlauten lassen, die Lockerung sei nur „Teil einer Anpassung“ („part of a recalibration“), sie sei kein vorbestimmter Weg („pre-set course“) in einen Zinssenkungszyklus.

Die Fed scheint offiziell zwar an dieser Einschätzung festhalten zu wollen. Doch glaubwürdig ist das nicht – schließlich soll ja die Zinssenkungspolitik munter weitergehen!

Die neuerliche Zinssenkung soll, so die Fed, die US-Wirtschaft stützen; man fürchtet, dass der US-China-Handelsstreit größere konjunkturelle Bremsspuren hinterlassen könnte.

US-Präsident Donald J. Trump macht weiter Druck auf die Fed, die Zinsen zu senken (das Jahr 2020 ist Wahljahr in den USA) – und die Fed gibt dem Druck nach.

Bislang zeigt das Wachstum das US-Bankenkredite weiter nach oben – und deutet auf fortgesetztes Wirtschaftswachstum und Unterstützung für die Preise auf den Vermögensmärkten hin.

Doch ganz ungetrübt ist das Bild nicht: Am Dienstag hatte es ernste „Verspannungen“ im Interbanken-Markt (genauer: im Repo-Markt) gegeben, die die Zinsen stark ansteigen ließen. Die Fed kaufte daraufhin Anleihen und pumpte dadurch 53,2 Mrd. US$ bereit. Am Mittwoch kamen 75 Mrd. US$ hinzu, um dem ungewollten Zinsanstieg zu begegnen.

Das Ansteigen der Zinsen (im Repo-Markt, in dem sich Banken gegen Hingabe von Schuldpapiere Übernacht-Kredite beschaffen) hat Ängste vor einer neuen Kreditkrise geweckt. Zwar waren Sondereffekte (z. B. Überweisungen vom Bankensektor an die Fed) ursächlich für die Liquiditätsverknappung. Dennoch zeigt die Episode, wie verwundbar das Interbanken-Kreditsystem und damit das gesamte Kreditgebäude sind.

Wir denken, die Fed wird die Zinsen in den kommenden Monaten bis auf etwa 1,0 Prozentpunkte absenken – weil Konjunktur und Finanzmärkte ohne niedrigere Zinsen nicht mehr auskommen.

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Live-Webinar Fed-Enscheidung, 18.09.; 19.55Uhr – Zwischen keine Zinssenkung und QE – alles ist „drin“

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Wird die Fed die Zinsen senken? Und wenn ja, wie fällt ihr weiterer Ausblick auf die Entwicklung der Leitzinsen aus – irren sich die Märkte, wenn sie von einem Zinssenkungszyklus ausgehen?

Plötzlich ist nämlich alles wieder unklar: die Fed Fund Futures preisen nur noch eine Wahrscheinlichkeit von knapp über 60% ein, dass die Fed morgen wirklich die Zinsen senkt – das war in den letzten Wochen ganz anders gwesen, als nur die Frage war, ob die Fed um 0,25% oder gar um 0,5% senken wird!

Nach dem plötzlich auftretenden Stress im US-Bankensystem (massiver Anstieg der rep rates) spekulieren manche andererseits sogar darauf, dass die Fed heute das QE wieder starten wird!

Im Live-Webinar kommentiere ich heute (live ab 19.55Uhr) die Entscheidung der Fed – wir blicken dann gemeinsam auf die Aussagen der US-Notenbank in ihrem Statement und versuchen daraus, die relevanten Schlussfolgerungen auf die Märkte zu ziehen!

Sie können das Webinar am Mittwoch 18.09.; 19.55 Uhr unter folgendem live mitverfolgen:

https://www.youtube.com/watch?v=pf-dBWKa0Js

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Wohnungsmarkt mit Regulierung – Mieter als Verlierer

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Wer erinnern uns nur wenige Tage zurück. Nachdem es zunächst so aussah, als wolle man  für den Berliner Wohnungsmarkt die maximal zulässigen Wohnungsmieten extrem stark herabsetzen unter das aktuelle Niveau, wurde am 26. August beschlossen die maximale Miete bei 7,97 Euro anzusetzen. Vielleicht ist das für große Vermietungskonzerne gerade noch so erträglich. Aber mal ehrlich. Welcher kleine oder mittelgroße Vermieter, geschweige denn Vonovia oder Deutsche Wohnen, hat da noch Lust von nun an neue Mietwohnungen in Berlin hochzuziehen? Wir haben uns in den letzten Monaten schon mehrfach kritisch zu dem Thema geäußert (hier ein nicht nur auf Berlin bezogener Grundsatzartikel vom 30. August mit dem Titel Wohnungsmieten explodieren – Mitverantwortliche beschweren sich am lautesten).

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Die linkslastige Berliner Landesregierung hat also beschlossen keine höheren Mieten mehr zuzulassen. Eine eindeutige Beeinflussung des freien Marktes. Das kann man als Vermieter oder Investor weniger gut finden (nett ausgedrückt), und wird dagegen wohl auch durch die Instanzen klagen? Der Berliner Mieter wird natürlich begeistert sein nach dem Motto „Endlich haben wir es diesen Abzock-Vermietern gezeigt“. Aber die entscheidende Frage, die wir schon oft in den letzten Monaten angesprochen haben, lautet: Bringt dieses de facto Einfrieren der Mieten irgendeinen positiven Effekt für die Mieter? Der Bestandsmieter, der jetzt schon in einer Wohnung lebt und vielleicht bislang 9 Euro zahlt, freut sich über eine Mietsenkung von 1,03 Euro. Aber wird dieser Mieter aus seiner Wohnung ausziehen? Wohl kaum. Er wird alles tun um in diesem „paradiesischen“ Zustand zu verbleiben, und wird dauerhaft dort wohnen bleiben wollen.

Daher wird es bei den Bestandswohnungen wohl deutlich weniger Fluktuation geben. Wer also in Berlin eine Wohnung sucht, wird deutlich weniger Chancen haben eine zu finden. Und da über den Mietpreis nichts mehr geht, wird es ein zunehmendes Hauen und Stechen der Wohnungssuchenden geben, das gut situierte Bewerber mit der heimlichen Übergabe eines Umschlags Richtung Makler oder Vermieter für sich entscheiden können. Die Schattenwirtschaft bei der Suche nach Wohnraum dürfte in Berlin drastisch zunehmen. Und ja, die Neubautätigkeit in Sachen Mietwohnungen dürfte deutlich zurückgehen. Die Lage für Wohnungssuchende dürfte sich (so unsere bescheidene Meinung) durch diesen Mietendeckel in Berlin drastisch verschlechtern. Zwar gibt es relativ günstige Mieten – aber was nützt es, wenn man als Suchender keine Wohnung findet? Die Initiatoren der Regulierung am Wohnungsmarkt in Berlin haben wohl direkt und zielgerichtet an den Preis gedacht – sich aber wohl keine Gedanken gemacht, was ihre Aktion letztlich verursacht.

Mieter verlieren bei Regulierung am Wohnungsmarkt

Ja, eigentlich denkt man natürlich: Super Sache! Der Wohnungsmarkt wird staatlich eigeschränkt, die Mieter zahlen geringe Mieten. Wo soll da also das Problem für die Mieter liegen? Wir hatten ja gerade schon die Folgemechanismen beschrieben, die wohl erst mit einigem zeitlichen Abstand besser sichtbar werden dürften. Aktuell hat das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) zu diesem Thema (Regulierung am Wohnungsmarkt) ein Papier veröffentlicht. Und das DIW bestätigt unsere Sichtweise, dass letztlich wohl der Mieter der Verlierer sein wird. Die Ausführungen des DIW sind äußerst lesenswert!

Wohnungsmarkt mit Regulierung - DIW Grafik

Hier der nach unserer Meinung wichtigste Teil des DIW-Papiers im Wortlaut:

„Zugespitzt könnte man sagen, dass die Maßnahmen, die Mieterinnen und Mieter schützen sollen, auch dazu führen, dass diese immer weniger werden – sie werden gewissermaßen aus dem Markt gedrängt,“ fasst Studienautor Konstantin Kholodilin zusammen. „Diese Erkenntnis muss die Politik bei den aktuellen Diskussionen um Maßnahmen wie einen Mietendeckel selbstverständlich im Blick haben, sonst könnte man unter Umständen das Gegenteil von dem erreichen, was man bezweckt – so wichtig Regulierungen des Wohnmarkts sozialpolitisch auch sind.“

Teilung des Markts in zwei Segmente

Der Zusammenhang zwischen intensiver Mietmarktregulierung und steigender Wohneigentumsquote kann zwei Gründe haben, so Kholodilin und Ko-Autor Sebastian Kohl. Einerseits kann es sein, dass die VermieterInnen der regulierten Wohnungen diese nicht mehr profitabel vermieten können und sie zum Verkauf anbieten, was das Angebot an Mietwohnungen reduziert. Andererseits führt die Regulierung, die nur einen Teil der Wohnungen und Häuser betrifft, zu einem zweigeteilten Markt: auf der einen Seite ein regulierter Markt mit niedrigen Mieten, in dem die MieterInnen ihre Wohnungen nicht aufgeben und in den Wohnungssuchende vergeblich versuchen einzutreten; auf der anderen ein freier Markt mit sehr hohen Mieten, die sich nur wenige leisten können.

„In einer solchen Konstellation müssen sich viele Menschen trotz hoher Kosten Wohneigentum zulegen, sie haben praktisch keine Wahl“, so Kholodilin. „Das ist zum Beispiel in Schweden der Fall, wo die Wohneigentumsquote folglich rund 62 Prozent beträgt“. In den skandinavischen Ländern wurden Mietpreise in der Vergangenheit intensiv reguliert und sind es vergleichsweise immer noch. Auch in Norwegen leben 78 Prozent der Menschen in einer Immobilie im Eigenbesitz.

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