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Neue Wohngebiete in Wien müssen zu zwei Drittel gefördert werden

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Gastbeitrag von Emily Noble

Neuer Wohnraum in den großen Städten wird knapp. Das hat mehrere Ursachen. Einerseits werden in Deutschland zwar genügend neue Wohnungen gebaut, doch scheinbar an der falschen Stelle. Das hat das Institut der deutschen Wirtschaft schon vor Jahren in einer Studie ermittelt. Zwar werden jährlich rund 250.000 neue Wohnungen gebaut, doch das reicht immer noch nicht, um den Bedarf zu decken. Dazu kommt, dass diese vermehrt am Land und in zu geringem Ausmaß in den Städten entstehen. Seither hat sich die Situation eher verschärft, statt entspannt. Mitverantwortlich dafür ist laut manchen Experten auch die Mietpreisbremse, die dazu geführt hat, dass Immobilienbesitzer ihre Wohnungen eher leer stehen lassen, anstatt Sie zu vermieten. Der massive Zuzug in die Großstädte sorgt darüber hinaus dafür, dass die Preise für Baugrundstücke weiter steigen.


Foto: Pixabay

Spekulanten trocknen den Markt aus

Die Situation scheint sich mittlerweile in allen europäischen Großstädten anzugleichen. Der Zuzug hält unvermindert an, der verfügbare Wohnraum wird knapp. Die Stadtväter stehen vor dem großen Problem auch der jungen Generation günstigen Wohnraum zur Verfügung zu stellen, doch woher nehmen? In der öffentlichen Diskussion ist hier sehr schnell der Begriff des Kasinokapitalismus zur Hand. Aber woher kommt dieser Begriff eigentlich? Das Wort geht auf die lateinische Sprache zurück und bedeutete „kleines Haus“. Später wandelte sich die Bedeutung in Villa, bevor es zu einem Ort der Unterhaltung wurde. Ähnlich wie in der Entwicklung der sprachlichen Bedeutung machen auch Kasinokapitalisten aus einem kleinen Haus eine Villa, indem sie beispielsweise auf steigende Grundstückspreise spekulieren, um so deutlich mehr zu verdienen. Gesellschaft und Politik werfen Immobilienspekulanten in vielen Ländern vor Grundstücke und Wohnungen aufzukaufen, ohne diese dem ohnehin ausgetrockneten Markt zur Verfügung zu stellen. Dem möchte die Wiener Stadtregierung nun nachdrücklich einen Riegel vorschieben.

Vorbild Wien?

Wien hat nun, wenige Wochen nach der Bekanntgabe, beschlossen eine neue Flächenwidmung einzuführen. Grundstücke steigen bekanntermaßen erst dann massiv im Preis, wenn die Politik eine Umwidmung durchführt. Das bedeutet, wenn aus einer Wiese zum Beispiel ein Baugrundstück wird. Um Spekulationen auf Grundstücke verstärkt zu unterbinden, wurde Anfang November 2018 die Einführung einer neuen Widmungskategorie „Geförderter Wohnbau“ beschlossen. Damit sollen dem geförderten Wohnbau mehr Grundstücke zur Verfügung gestellt und gleichzeitig der Wohnbau in der Stadt angekurbelt werden. Der Wiener Wohnbaustadtrat Christoph Chorherr von den Grünen nennt den Beschluss eine Revolution. Worum geht es im Detail?

Mit dem Beschluss der rot-grünen Koalition in Wien und der damit einhergehenden Änderung der Bauordnung wurden die Bodenpreise in Wien stark reguliert. Bei zukünftigen Aufwidmungen müssen verpflichtend zwei Drittel der Fläche für den mietzinsbegrenzten, geförderten Wohnbau reserviert werden. Um für den geförderten Wohnbau in Wien in Frage zu kommen, darf der Grundstückspreis derzeit nicht mehr als € 250 je Quadratmeter betragen. Preise von deutlich mehr als € 1.000 je Quadratmeter sind aber längst keine Seltenheit mehr, manche Top-Lagen erzielen in Wien sogar € 2.000. Mit solchen Grundpreisen können natürlich längst keine geförderten Projekte mehr errichtet werden. Folgerichtig ist der Anteil des geförderten Wohnbaus in den letzten Jahren von zwei Drittel auf rund ein Drittel am Gesamtvolumen neu errichteter Wohnungen gesunken.


Foto: Pixabay

Die Immobilienwirtschaft ist fassungslos

Ganz anders sieht diese Entwicklung naturgemäß die Immobilienwirtschaft. Sie befürchtet, dass die gesetzliche Neuordnung dazu führen wird, dass Grundbesitzer noch mehr als in der Vergangenheit dazu übergehen werden, Grund und Boden zu horten und die Angebotsknappheit noch schlimmer wird. Da es bisher keine erkennbaren Übergangsregelungen gibt, seien viele Projekte, die sich bereits im Planungsstadium befänden, massiv gefährdet, weil nicht mehr wirtschaftlich realisierbar. Die Immobilienentwickler fordern Übergangslösungen für Grundstücke, die zu anderen gesetzlichen Rahmenbedingungen bereits gekauft wurden. Weiters weisen sie darauf hin, dass politisch angekündigte Schritte, wie zahlreiche neuen Gemeindewohnungen und die Nachverdichtung der Nachkriegssiedlungen bisher auf sich warten lassen. Im Übrigen verfüge die Stadt Wien laut eigenen Angaben über Flächenreserven von über 2,7 Millionen Quadratmetern und baureife Grundstücke für 14.000 Wohnungen.

Exportmodell für Deutschland?

Wird das ambitionierte Wiener Projekt ein Erfolg, könnte es als Vorbild für zahlreiche deutsche Städte dienen, die mit ähnlichen Problemen kämpfen. Vorerst ist noch nicht abzusehen, ob die drastische Maßnahme jene Wirkung erzielen wird, die sich die Wiener Stadtpolitik davon erhofft.

Ein Kommentar

Ein Kommentar

  1. Zweitvergabe

    29. November 2018 17:06 at 17:06

    Dabei bitte eines nicht vergessen: In Österreich ist es gemeinnützigen Wohnbaugenossenschaften seit einigen Jahren erlaubt, nicht nur wie bisher geförderten Wohnraum zu errichten, sondern eben auch frei finanzierte Wohn- und Geschäftsbauprojekte.
    Um eine geförderte Wohnung zu erhalten, sind relativ strenge Auflagen für die Wohnungsmieter gesetzlich vorgesehen (die sind sogar von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich), bei frei finanzierten Wohnungen die von einer gemeinnützigen Genossenschaft immer öfter errichtet werden, gibt es diese Auflagen nicht. Mit frei finanzierten Objekten lässt sich für eine gemeinnützige Genossenschaft bisher richtig Geld verdienen, der geförderte Wohnbau wurde gerade von diesen Institutionen in den letzten Jahren vernachlässigt. Somit handelt es sich um eine längst überfällige teilweise Korrektur dieses Missstandes. Da die gemeinnützigen Wohnbaubestimmungen in Österreich etwas anders gestrickt sind als in Deutschland, ist das Modell nicht 1:1 umzusetzen, auch gibt es aus österreichischer Sichtweise einige Schlupflöcher, um diese neue Bestimmung zu umgehen.

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Hinweis: Live-Webinar zur Fed-Sitzung heute 18.55Uhr

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Heute um 19.00Uhr wird die Fed ihre Entscheidung zur Geldpolitik verkünden. Klar ist, dass es keine Zinsveränderung geben wird – aber dennoch geht es um viel! Denn die Märkte erwarten von der US-Notenbank morgen einen klaren Fahrplan, wie und in welchen Schritten man aus der Bilanzreduzierung aussteigen will. Zusätzlich gehen die Märkte davon aus, dass die US-Notenbank ihren geplanten Zinspfad (die dot plots) ändern wird.

Die dovishe Wende in der Rhetorik von Jerome Powell und anderen Fed-Mitgliedern war ein zentrales Motiv für die Rally an den Aktienmärkten – nun muß sich die Erwartung der Märkte bestätigen, sonst könnte es ungemütlich werden!

Im Live-Webinar verfolgen wir zunächst das Statement der Fed, das wir auf die inhaltlichen Aussagen abklopfen. Dann folgt um 19.30 die Pressekonferenz von Jerome Powell, auf der der Fed-Chef vermutlich dann Aussagen über das weitere Vorgehen bei der Bilanzreduzierung geben wird – für Spannung ist also gesorgt, es dürfte dazu jede Menge action an den Märkten geben!

Das (heute, 20.03.2019) Live-Webinar startet um 18.55, also kurz vor Veröffentlichung des FOMC-Statements.

Sie können das Live-Webinar heute unter folgendem Link verfolgen:

https://www.youtube.com/watch?v=DkIKInaSAjQ

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Der Börsencrash von 1929 – Parallelen zur Gegenwart?

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Kurz vor dem Börsencrash im Jahr 1929 war die Euphorie noch groß: alles ging immer nach oben, die Party schien nicht zu stoppen zu sein. Einer der zentralen Elemente des Booms war damals der steile Anstieg der Verbraucherkredite zum Kauf von Autos (derzeit sind zwar die Amerikaner nominell so stark verschuldet wie noch nie, aber es sind heutzutage vor allem die Unternehmenskredite in den USA, die zum System-Risiko werden könnten..).

Folgende ZDF-Doku zeigt mit vielen Original-Bildern die Mentalität kurz vor dem Crash – und was dann passierte:

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BMW Analyse: 2018´er Zahlen drücken auf Aktienkurs

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Die Aktie der Bayrischen Motoren Werke BMW notiert seit Ende 2015 auf einem vergleichsweise tiefen Niveau und hat seit diesem Zeitpunkt eine grobe Seitwärtsphase zwischen 68,11 und 100,00 Euro eingeschlagen. Die letzten Monate waren hingegen von einem untergeordneten Abwärtstrend geprägt, der noch immer anhält. Aber seit einem Test des Unterstützungsbereichs von 68,00 Euro macht sich wieder Zuversicht breit, die Aktie bastelt offenbar an einem größeren Boden und könnte diesen im Erfolgsfall auch schon sehr bald positiv auflösen. Zeitgleich sieht sich das Papier jedoch zahlreichen Widerständen entgegen, hier wären zum einen der EMA 200 auf Tagesbasis um 76,74 Euro zu nennen, zum anderen der Horizontalwiderstand bei rund 77,00 Euro und die bestehende Abwärtstrendlinie. Vorbörslich präsentiert sich das Papier etwas leichter, ob diese Tendenz angesichts der schwachen Verkaufszahlen aus Ende 2018 ein guter Indikator ist, wird sich erst noch zeigen müssen.

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Long-Chance bei BMW

Solange das BMW-Papier unterhalb der Mehrfachhürde von 77,00 Euro tendiert, ist kaum Handlungsbedarf seitens der Käufer gegeben. Erst darüber kann tatsächlich ein größeres Kaufsignal mit einem Zielbereich von zunächst 82,00 Euro abgeleitet werden, darüber bestünde sogar die Möglichkeit, bis an die Zwischenhochs auch Sommer 2018 um 85,25 Euro zuzulegen. Als Bestätigung sollten Investoren jedoch erst noch den Tagesschlusskurs abwarten. Eine Verlustbegrenzung kann in diesem Szenario um das Niveau des gleitenden Durchschnitts EMA 50 bei derzeit 73,22 Euro angesetzt werden. Als Anlagehorizont müssen bei diesem Schwergewicht jedoch mehrere Monate einkalkuliert werden. Unterstützungen sind hingegen um 73,22 Euro anzutreffen, darunter an dem wichtigen Niveau von 71,40 Euro. Diese Marke stellt nämlich die potenzielle rechte Schulter einer inversen SKS-Formation seit Oktober letzten Jahres dar und sollte möglichst nicht mehr unterschritten werden. In diesem Fall könnte nämlich ein Kurssturz zurück auf die Jahrestiefs von 68,11 Euro drohen.

Einstieg per Stop-Buy-Order : 78,00 Euro
Kursziel : 82,00 / 85,25 Euro
Stop : < 73,20 Euro
Risikogröße pro CFD : 4,80 Euro
Zeithorizont : 1 – 3 Monate

BMW Analyse




Rafael S. Müller ist seit 20 Jahren Vorstand und Chefanalyst der direktbroker.de AG. Der FOREX & CFD Broker direktbroker-FX gehört weltweit zu den preisgünstigsten Brokern. Trading-Einsteiger erhalten von der hauseigenen Börsenakademie umfangreich Schulungen bis hin zu einem kostenfreien Trader-Camp. Testen Sie die Konditionen jetzt mit einem kostenfreien Demokonto.


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Die hier gezeigten Analysen stellen keine Anlageberatung dar und sind daher auch keine Empfehlung zum Kauf bzw. zum Verkauf eines Wertpapiers, eines Terminkontraktes oder eines sonstigen Finanzinstrumentes. Die Wertentwicklung der Vergangenheit bietet keine Gewähr für künftige Ergebnisse. Die bereitgestellten Analysen sind ausschließlich zur Information bestimmt und können ein individuelles Beratungsgespräch nicht ersetzen. Eine Haftung für mittelbare und unmittelbare Folgen aus diesen Vorschlägen ist somit ausgeschlossen.

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