Gastbeitrag von Emily Noble
Neuer Wohnraum in den großen Städten wird knapp. Das hat mehrere Ursachen. Einerseits werden in Deutschland zwar genügend neue Wohnungen gebaut, doch scheinbar an der falschen Stelle. Das hat das Institut der deutschen Wirtschaft schon vor Jahren in einer Studie ermittelt. Zwar werden jährlich rund 250.000 neue Wohnungen gebaut, doch das reicht immer noch nicht, um den Bedarf zu decken. Dazu kommt, dass diese vermehrt am Land und in zu geringem Ausmaß in den Städten entstehen. Seither hat sich die Situation eher verschärft, statt entspannt. Mitverantwortlich dafür ist laut manchen Experten auch die Mietpreisbremse, die dazu geführt hat, dass Immobilienbesitzer ihre Wohnungen eher leer stehen lassen, anstatt Sie zu vermieten. Der massive Zuzug in die Großstädte sorgt darüber hinaus dafür, dass die Preise für Baugrundstücke weiter steigen.
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Spekulanten trocknen den Markt aus
Die Situation scheint sich mittlerweile in allen europäischen Großstädten anzugleichen. Der Zuzug hält unvermindert an, der verfügbare Wohnraum wird knapp. Die Stadtväter stehen vor dem großen Problem auch der jungen Generation günstigen Wohnraum zur Verfügung zu stellen, doch woher nehmen? In der öffentlichen Diskussion ist hier sehr schnell der Begriff des Kasinokapitalismus zur Hand. Aber woher kommt dieser Begriff eigentlich? Das Wort geht auf die lateinische Sprache zurück und bedeutete „kleines Haus“. Später wandelte sich die Bedeutung in Villa, bevor es zu einem Ort der Unterhaltung wurde. Ähnlich wie in der Entwicklung der sprachlichen Bedeutung machen auch Kasinokapitalisten aus einem kleinen Haus eine Villa, indem sie beispielsweise auf steigende Grundstückspreise spekulieren, um so deutlich mehr zu verdienen. Gesellschaft und Politik werfen Immobilienspekulanten in vielen Ländern vor Grundstücke und Wohnungen aufzukaufen, ohne diese dem ohnehin ausgetrockneten Markt zur Verfügung zu stellen. Dem möchte die Wiener Stadtregierung nun nachdrücklich einen Riegel vorschieben.
Vorbild Wien?
Wien hat nun, wenige Wochen nach der Bekanntgabe, beschlossen eine neue Flächenwidmung einzuführen. Grundstücke steigen bekanntermaßen erst dann massiv im Preis, wenn die Politik eine Umwidmung durchführt. Das bedeutet, wenn aus einer Wiese zum Beispiel ein Baugrundstück wird. Um Spekulationen auf Grundstücke verstärkt zu unterbinden, wurde Anfang November 2018 die Einführung einer neuen Widmungskategorie „Geförderter Wohnbau“ beschlossen. Damit sollen dem geförderten Wohnbau mehr Grundstücke zur Verfügung gestellt und gleichzeitig der Wohnbau in der Stadt angekurbelt werden. Der Wiener Wohnbaustadtrat Christoph Chorherr von den Grünen nennt den Beschluss eine Revolution. Worum geht es im Detail?
Mit dem Beschluss der rot-grünen Koalition in Wien und der damit einhergehenden Änderung der Bauordnung wurden die Bodenpreise in Wien stark reguliert. Bei zukünftigen Aufwidmungen müssen verpflichtend zwei Drittel der Fläche für den mietzinsbegrenzten, geförderten Wohnbau reserviert werden. Um für den geförderten Wohnbau in Wien in Frage zu kommen, darf der Grundstückspreis derzeit nicht mehr als € 250 je Quadratmeter betragen. Preise von deutlich mehr als € 1.000 je Quadratmeter sind aber längst keine Seltenheit mehr, manche Top-Lagen erzielen in Wien sogar € 2.000. Mit solchen Grundpreisen können natürlich längst keine geförderten Projekte mehr errichtet werden. Folgerichtig ist der Anteil des geförderten Wohnbaus in den letzten Jahren von zwei Drittel auf rund ein Drittel am Gesamtvolumen neu errichteter Wohnungen gesunken.
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Die Immobilienwirtschaft ist fassungslos
Ganz anders sieht diese Entwicklung naturgemäß die Immobilienwirtschaft. Sie befürchtet, dass die gesetzliche Neuordnung dazu führen wird, dass Grundbesitzer noch mehr als in der Vergangenheit dazu übergehen werden, Grund und Boden zu horten und die Angebotsknappheit noch schlimmer wird. Da es bisher keine erkennbaren Übergangsregelungen gibt, seien viele Projekte, die sich bereits im Planungsstadium befänden, massiv gefährdet, weil nicht mehr wirtschaftlich realisierbar. Die Immobilienentwickler fordern Übergangslösungen für Grundstücke, die zu anderen gesetzlichen Rahmenbedingungen bereits gekauft wurden. Weiters weisen sie darauf hin, dass politisch angekündigte Schritte, wie zahlreiche neuen Gemeindewohnungen und die Nachverdichtung der Nachkriegssiedlungen bisher auf sich warten lassen. Im Übrigen verfüge die Stadt Wien laut eigenen Angaben über Flächenreserven von über 2,7 Millionen Quadratmetern und baureife Grundstücke für 14.000 Wohnungen.
Exportmodell für Deutschland?
Wird das ambitionierte Wiener Projekt ein Erfolg, könnte es als Vorbild für zahlreiche deutsche Städte dienen, die mit ähnlichen Problemen kämpfen. Vorerst ist noch nicht abzusehen, ob die drastische Maßnahme jene Wirkung erzielen wird, die sich die Wiener Stadtpolitik davon erhofft.
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Dabei bitte eines nicht vergessen: In Österreich ist es gemeinnützigen Wohnbaugenossenschaften seit einigen Jahren erlaubt, nicht nur wie bisher geförderten Wohnraum zu errichten, sondern eben auch frei finanzierte Wohn- und Geschäftsbauprojekte.
Um eine geförderte Wohnung zu erhalten, sind relativ strenge Auflagen für die Wohnungsmieter gesetzlich vorgesehen (die sind sogar von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich), bei frei finanzierten Wohnungen die von einer gemeinnützigen Genossenschaft immer öfter errichtet werden, gibt es diese Auflagen nicht. Mit frei finanzierten Objekten lässt sich für eine gemeinnützige Genossenschaft bisher richtig Geld verdienen, der geförderte Wohnbau wurde gerade von diesen Institutionen in den letzten Jahren vernachlässigt. Somit handelt es sich um eine längst überfällige teilweise Korrektur dieses Missstandes. Da die gemeinnützigen Wohnbaubestimmungen in Österreich etwas anders gestrickt sind als in Deutschland, ist das Modell nicht 1:1 umzusetzen, auch gibt es aus österreichischer Sichtweise einige Schlupflöcher, um diese neue Bestimmung zu umgehen.