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Neue Wohngebiete in Wien müssen zu zwei Drittel gefördert werden

Redaktion

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Gastbeitrag von Emily Noble

Neuer Wohnraum in den großen Städten wird knapp. Das hat mehrere Ursachen. Einerseits werden in Deutschland zwar genügend neue Wohnungen gebaut, doch scheinbar an der falschen Stelle. Das hat das Institut der deutschen Wirtschaft schon vor Jahren in einer Studie ermittelt. Zwar werden jährlich rund 250.000 neue Wohnungen gebaut, doch das reicht immer noch nicht, um den Bedarf zu decken. Dazu kommt, dass diese vermehrt am Land und in zu geringem Ausmaß in den Städten entstehen. Seither hat sich die Situation eher verschärft, statt entspannt. Mitverantwortlich dafür ist laut manchen Experten auch die Mietpreisbremse, die dazu geführt hat, dass Immobilienbesitzer ihre Wohnungen eher leer stehen lassen, anstatt Sie zu vermieten. Der massive Zuzug in die Großstädte sorgt darüber hinaus dafür, dass die Preise für Baugrundstücke weiter steigen.


Foto: Pixabay

Spekulanten trocknen den Markt aus

Die Situation scheint sich mittlerweile in allen europäischen Großstädten anzugleichen. Der Zuzug hält unvermindert an, der verfügbare Wohnraum wird knapp. Die Stadtväter stehen vor dem großen Problem auch der jungen Generation günstigen Wohnraum zur Verfügung zu stellen, doch woher nehmen? In der öffentlichen Diskussion ist hier sehr schnell der Begriff des Kasinokapitalismus zur Hand. Aber woher kommt dieser Begriff eigentlich? Das Wort geht auf die lateinische Sprache zurück und bedeutete „kleines Haus“. Später wandelte sich die Bedeutung in Villa, bevor es zu einem Ort der Unterhaltung wurde. Ähnlich wie in der Entwicklung der sprachlichen Bedeutung machen auch Kasinokapitalisten aus einem kleinen Haus eine Villa, indem sie beispielsweise auf steigende Grundstückspreise spekulieren, um so deutlich mehr zu verdienen. Gesellschaft und Politik werfen Immobilienspekulanten in vielen Ländern vor Grundstücke und Wohnungen aufzukaufen, ohne diese dem ohnehin ausgetrockneten Markt zur Verfügung zu stellen. Dem möchte die Wiener Stadtregierung nun nachdrücklich einen Riegel vorschieben.

Vorbild Wien?

Wien hat nun, wenige Wochen nach der Bekanntgabe, beschlossen eine neue Flächenwidmung einzuführen. Grundstücke steigen bekanntermaßen erst dann massiv im Preis, wenn die Politik eine Umwidmung durchführt. Das bedeutet, wenn aus einer Wiese zum Beispiel ein Baugrundstück wird. Um Spekulationen auf Grundstücke verstärkt zu unterbinden, wurde Anfang November 2018 die Einführung einer neuen Widmungskategorie „Geförderter Wohnbau“ beschlossen. Damit sollen dem geförderten Wohnbau mehr Grundstücke zur Verfügung gestellt und gleichzeitig der Wohnbau in der Stadt angekurbelt werden. Der Wiener Wohnbaustadtrat Christoph Chorherr von den Grünen nennt den Beschluss eine Revolution. Worum geht es im Detail?

Mit dem Beschluss der rot-grünen Koalition in Wien und der damit einhergehenden Änderung der Bauordnung wurden die Bodenpreise in Wien stark reguliert. Bei zukünftigen Aufwidmungen müssen verpflichtend zwei Drittel der Fläche für den mietzinsbegrenzten, geförderten Wohnbau reserviert werden. Um für den geförderten Wohnbau in Wien in Frage zu kommen, darf der Grundstückspreis derzeit nicht mehr als € 250 je Quadratmeter betragen. Preise von deutlich mehr als € 1.000 je Quadratmeter sind aber längst keine Seltenheit mehr, manche Top-Lagen erzielen in Wien sogar € 2.000. Mit solchen Grundpreisen können natürlich längst keine geförderten Projekte mehr errichtet werden. Folgerichtig ist der Anteil des geförderten Wohnbaus in den letzten Jahren von zwei Drittel auf rund ein Drittel am Gesamtvolumen neu errichteter Wohnungen gesunken.


Foto: Pixabay

Die Immobilienwirtschaft ist fassungslos

Ganz anders sieht diese Entwicklung naturgemäß die Immobilienwirtschaft. Sie befürchtet, dass die gesetzliche Neuordnung dazu führen wird, dass Grundbesitzer noch mehr als in der Vergangenheit dazu übergehen werden, Grund und Boden zu horten und die Angebotsknappheit noch schlimmer wird. Da es bisher keine erkennbaren Übergangsregelungen gibt, seien viele Projekte, die sich bereits im Planungsstadium befänden, massiv gefährdet, weil nicht mehr wirtschaftlich realisierbar. Die Immobilienentwickler fordern Übergangslösungen für Grundstücke, die zu anderen gesetzlichen Rahmenbedingungen bereits gekauft wurden. Weiters weisen sie darauf hin, dass politisch angekündigte Schritte, wie zahlreiche neuen Gemeindewohnungen und die Nachverdichtung der Nachkriegssiedlungen bisher auf sich warten lassen. Im Übrigen verfüge die Stadt Wien laut eigenen Angaben über Flächenreserven von über 2,7 Millionen Quadratmetern und baureife Grundstücke für 14.000 Wohnungen.

Exportmodell für Deutschland?

Wird das ambitionierte Wiener Projekt ein Erfolg, könnte es als Vorbild für zahlreiche deutsche Städte dienen, die mit ähnlichen Problemen kämpfen. Vorerst ist noch nicht abzusehen, ob die drastische Maßnahme jene Wirkung erzielen wird, die sich die Wiener Stadtpolitik davon erhofft.

Ein Kommentar

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  1. Avatar

    Zweitvergabe

    29. November 2018 17:06 at 17:06

    Dabei bitte eines nicht vergessen: In Österreich ist es gemeinnützigen Wohnbaugenossenschaften seit einigen Jahren erlaubt, nicht nur wie bisher geförderten Wohnraum zu errichten, sondern eben auch frei finanzierte Wohn- und Geschäftsbauprojekte.
    Um eine geförderte Wohnung zu erhalten, sind relativ strenge Auflagen für die Wohnungsmieter gesetzlich vorgesehen (die sind sogar von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich), bei frei finanzierten Wohnungen die von einer gemeinnützigen Genossenschaft immer öfter errichtet werden, gibt es diese Auflagen nicht. Mit frei finanzierten Objekten lässt sich für eine gemeinnützige Genossenschaft bisher richtig Geld verdienen, der geförderte Wohnbau wurde gerade von diesen Institutionen in den letzten Jahren vernachlässigt. Somit handelt es sich um eine längst überfällige teilweise Korrektur dieses Missstandes. Da die gemeinnützigen Wohnbaubestimmungen in Österreich etwas anders gestrickt sind als in Deutschland, ist das Modell nicht 1:1 umzusetzen, auch gibt es aus österreichischer Sichtweise einige Schlupflöcher, um diese neue Bestimmung zu umgehen.

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EZB: Auf der Spur der wahren Gründe für das große Gelddrucken

Claudio Kummerfeld

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Die EZB-Zentrale in Frankfurt

Wir alle hören es seit Jahren und nehmen es zur Kenntnis. Offiziell betreibt die Europäische Zentralbank (EZB) ihre Geldpolitik (Zinsen und Anleihekäufe), um die Inflation von der Null-Linie in Richtung 2 Prozent zu bekommen. Und Bürger und vor allem Unternehmen sollen durch die Banken in der derzeitigen Krise günstige Finanzierungsbedingungen erhalten. Daher flutet man alles und jeden mit Notenbank-Euros, und die Banken können dem braven Mittelständler noch günstigere Kredite anbieten? So kommt die Wirtschaft in Schwung, und letztlich auch die Inflation? So geht natürlich die offizielle Story. Und tatsächlich?

Viele Beobachter der EZB-Politik behaupten oder meinen erkannt zu haben, dass es Frau Lagarde und vorher Mario Draghi in Wirklichkeit darum ging, mit günstigen Finanzierungskonditionen und mit massiven Anleihekäufen die Südländer in der Eurozone am Leben zu erhalten. So wolle man die Eurozone als Konstrukt zusammenhalten. Auch wir bei FMW haben uns in den letzten Jahren diverse Mal zu diesem Thema geäußert. Nach der gestrigen PK von Christine Lagarde ist uns der Kommentar von Dr. Jörg Krämer aufgefallen, dem Chefvolkswirt der Commerzbank. Man kann ihn also ruhig als seriöse Quelle bezeichnen.

EZB hält Bedingungen für Südländer günstig

Er hat seinen Kommentar betitelt mit der Headline „Was Günstige Finanzierungsbedingungen wirklich bedeuten“. Er zielt auch auf die oberflächlichen Gründe der EZB ab, nämlich Kreditkunden in der Wirtschaft zu günstigen Konditionen zu verhelfen. Es sei interessant zu beobachten, wie stark Christine Lagarde das Konzept der „günstigen Finanzierungsbedingungen“ betont habe. Sie folge dabei einem „holistischen Ansatz“ und habe verschiedene Zinsen im Blick – etwa die für Kredite an Unternehmen oder private Haushalte. Tatsächlich aber (so Jörg Krämer) dürfte es der EZB aber vor allem darum gehen, die Renditeaufschläge der Anleihen der besonders hoch verschuldeten Staaten zu begrenzen. So lasse sich beobachten, dass die EZB im Rahmen ihres PEPP-Programms immer dann mehr Staatsanleihen kaufe, wenn die Risikoaufschläge steigen (siehe Grafik). Zitat Jörg Krämer:

Laut der Nachrichtenagentur Bloomberg habe ein EZB-Vertreter gesagt, dass die EZB sogar bestimmte Höchstwerte für die Risikoaufschläge einzelner Staatsanleihen bestimmt habe. Offenbar sieht es die EZB als ihre Aufgabe an, die Währungsunion zusammenzuhalten, solange die hoch verschuldeten Staaten nicht ihre Hausarbeiten machen und damit latent die Existenz der Währungsunion gefährden.

Endet diese Politik der EZB, wenn das Corona-Aufkaufprogramm PEPP Anfang 2022 endet? Nein, Jörg Krämer glaubt, dass das Aufkaufen auch danach weitergeht, optisch eben nur über ein andere Vehikel. Die EZB werde dann das „normale“ Kaufprogramm namens APP aufstocken, und zwar von 20 auf 30 bis 40 Milliarden Euro pro Monat. Begründen dürfte sie dies unter anderem mit einer merklich unter zwei Prozent liegenden Inflation. Und ja, so möchten wir von FMW anmerken: So läuft es schon seit Jahren. Die Inflation, die ist einfach zu niedrig, deswegen muss man Billionen an Euros drucken und immer weitere Teile der Anleihemärkte aufkaufen. In Wirklichkeit will man, so nehmen wir es auch an, nur weiterhin gewährleisten, dass Italien, Griechenland, Spanien und Co sich so günstig wie nur irgend möglich immer weiter verschulden können.

EZB kauft mehr Anleihen um Spreads zu senken

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So sichern Sie Ihr Depot optimal ab – Werbung

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Lieber Börsianer,

die Aktienmärkte eilen von einem Rekord zum nächsten. Das Virus wühlt zwar weiterhin, und tatsächlich eilt auch die Anzahl der Covid-Neuinfektionen weltweit von einem Rekord zum nächsten. Wir vertrauen allerdings auf die Kraft des Impfstoffes und sehen die Volkswirtschaften dieser Welt nächstens befreit.

Bei so viel Euphorie beschleicht allerdings den ein oder anderen Börsianer ein ungutes Gefühl. Sie haben also das Bedürfnis Ihr Depot, Ihre Buchgewinne einmal zumindest teilweise abzusichern. Im Folgenden erkläre ich Ihnen, welche drei goldenen Regeln Sie berücksichtigen müssen, damit die Absicherung auch wirklich greift.

Das Absichern oder Shorten eines Depots ist kein Hexenwerk. Allerdings sind wir als Börsianer natürlich eher geeicht auf steigende Kurse und Chancen. Mit anderen Worten: Shorten zählt bei den meisten von uns nicht zur ersten Begabung.

Das sind die drei goldenen Regeln:

– Fassen Sie immer punktuell und kurzfristig zu!
– Definieren Sie Ihren Depotschwerpunkt und vergessen Sie Einzelaktien!
– Legen Sie eine prozentuale Absicherungsquote fest!

Was sagen uns diese Regeln konkret?

Zu 1. Ein Short – ganz gleich ob als Optionsschein, Short-ETF oder Zertifikat – ist kein Pkw-Anschnallgurt, den wir fortwährend zur Anwendung bringen. Erfolgreiches Shorten verlangt eine kurzfristige Marktmeinung. Solche Instrumente kaufen wir immer punktuell und lediglich für wenige Wochen oder Monate. Andernfalls verzichten wir auf Geld und Rendite. Dabei sind weniger die laufenden Kosten eines Short-ETFs oder eines Optionsscheins das Problem. Sondern: Shorts – egal in welcher Form – bringen uns Verluste, wenn der Markt entgegen unserer Prognose doch steigt. Zudem fehlt uns das Kapital für den Short auf der Aktienseite. Zu Deutsch: Ein unsauber gesetzter Short wird schnell zum doppelten Renditekiller.

Zu 2. Das ist offensichtlich: Wenn von 20 Ihrer Depotpositionen 15 aus dem DAX stammen, sichern Sie nicht gegen den S&P 500 oder NASDAQ-Index ab, sondern natürlich gegen den DAX. Als kluger Börsianer kennen Sie den Schwerpunkt Ihres Depots und erwerben dazu passend einen Short. Ganz wichtig: Vergessen Sie…..

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Aktien

Aber CFDs sind Termingeschäfte? Verbände für steuerliche Bevorzugung von Optionsscheinen

Claudio Kummerfeld

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Aktives Trading mit CFDs und Optionsscheinen könnte problematisch werden

Was sind CFDs? Die „Contracts for Difference“ erlauben gehebelte Wetten auf steigende und fallende Kurse. Die CFDs können Anleger zeitlich unbefristet lange halten. Und Optionsscheine? Die haben einen fest definierten Ablaufzeitpunkt. Und wie definiert man Termingeschäfte? In Kurzform: Dies sind Börsengeschäfte, bei denen die Erfüllung des Vertrags (Abnahme und Lieferung der Ware) zu einem späteren Termin erfolgt. Also sind Optionsscheine doch Termingeschäfte, und CFDs irgendwie nicht so richtig?

Egal. Wenn der Gesetzgeber eine Feststellung trifft, dann ist das eben so – weil es nun mal der Gesetzgeber ist? So wurde vor Kurzem die seit Anfang Januar gültige Novellierung des Einkommensteuergesetzes beschlossen, wonach Verluste aus „Termingeschäften“ nur noch bis zu 20.000 Euro pro Jahr mit Gewinnen aus Termingeschäften verrechnet werden dürfen. Dadurch wird die bizarre Realität entstehen, dass Anleger Steuern auf Gewinne zahlen müssen, obwohl sie effektiv in einem Börsenjahr im Handel keinen Gewinn erzielt haben (wir berichteten schon mehrmals). Danke Olaf Scholz, darf man da schon mal im Voraus sagen.

Klar zu sein scheint, dass die CFDs in die Kategorie der Termingeschäfte fallen im Sinne dieser Novelle des Einkommenssteuergesetzes – wohl ganz einfach, weil der Gesetzgeber es so will. Aber auch Optionsscheine, die per Definition doch viel eher Termingeschäfte sind? Wie man derzeit munkelt, wird das Bundesfinanzministerium noch eine Klarstellung für die ausführenden Steuerbehörden veröffentlichen, aus welcher hervorgehen könnte, dass auch Optionsscheine als Termingeschäfte zu betrachten wären. Das würde den Kreis der betroffenen Anleger deutlich erweitern.

Lobbyarbeit für Optionsscheine – von CFDs ist keine Rede

Aber halt. CFDs werden fast komplett von angelsächsischen und Offshore-Anbietern angeboten. Optionsscheine sind die Kinder der deutschen Bankenbranche. Und drei Mal darf man raten, wer den besseren Draht zu BaFin, Bundesfinanzministerium, Staatssekretären etc haben könnte? Diese Woche sieht man vom Deutschen Derivate-Verband, der Börse Stuttgart und der Deutschen Schutzvereinigung für Wertpapierbesitz (DSW) einen offiziellen Appell an das Bundesfinanzministerium (siehe hier), worin man eindringlich dazu auffordert Optionsscheine bezüglich dieser Neuregelung nicht als Termingeschäfte einzustufen. Man möchte also erreichen, dass Anleger auch weiterhin unbegrenzt Verluste aus Optionsscheinen mit Gewinnen aus Optionsscheinen verrechnen dürfen.

Gibt der Gesetzgeber dem nach, wäre dies ein glasklarer Vorteil für die Anbieter von Optionsscheinen, und ein riesiger Nachteil für die ausländischen CFD-Anbieter. Und wer ist denn Mitglied im Deutschen Derivate-Verband? Eben nicht die CFD-Anbieter, sondern so ziemlich alle deutschen Anbieter von Zertifikaten und Optionsscheinen, wie Deutsche Bank, Deka, Hypo, LBBW, DZ, Baader usw. Für CFDs bitten sie nicht um eine Ausnahme, sondern nur für Optionsscheine. Und die DSW? Hat sie die CFDs schon aufgegeben, und hofft nun noch darauf, wenigstens noch die Optionsscheine vor diesem Steuerirrsinn retten zu können? Aus dem Appell zitieren wir hier auszugsweise im Wortlaut:

Der Deutsche Derivate Verband (DDV), die Börse Stuttgart und die Deutsche Schutzvereinigung für Wertpapierbesitz (DSW) appellieren an das Bundesfinanzministerium, die Linie aus dem Juni 2020 beizubehalten und Optionsscheine nicht als Termingeschäfte einzuordnen. Im Entwurf des Anwendungsschreibens des BMF vom Juni 2020 wurden Optionsscheine nicht als Termingeschäfte klassifiziert und damit eine klare, angemessene Abgrenzung erreicht. Damit wird vermieden, dass Anleger in der Depotgestaltung beeinträchtigt werden und zudem aufwendige individuelle Veranlagungen vornehmen müssen. Anderenfalls drohen schwere steuerliche Nachteile, nachträgliche Steuerzahlungen und Unsicherheiten für hunderttausende von Anlegern. Für Termingeschäfte sieht das Jahressteuergesetz, das seit Jahresbeginn gilt, eine begrenzte Verlustverrechnungsmöglichkeit nur mit anderen Termingeschäften und Erträgen aus Stillhaltegeschäften vor.

Marc Tüngler, DSW-Hauptgeschäftsführer: „Die steuerliche Neuregelung der Verlustverrechnung ist ein weiterer herber Schlag für Privatanleger und führt zu massiven Verunsicherungen. Vom Grundsatz her halten wir die Regelung insgesamt für verfassungswidrig. Der Entwurf des BMF-Schreibens war immerhin ein fairer Vorschlag, wie die Anwendung zumindest in Bezug auf Optionsscheine zu regeln ist, und würde betroffenen Anlegern eine Perspektive geben. Wenn das BMF jetzt von diesem ursprünglichen Entwurf abweicht, weckt das Unverständnis und offenbart einmal mehr die feindliche Gesinnung gegenüber Privatanlegern.“

Würden Optionsscheine jetzt durch das Anwendungsschreiben des BMF den Termingeschäften zugerechnet, wird die neugeschaffene Unwucht im Steuerrecht weiter dramatisch verschärft.

Es gibt gute sachliche Argumente dafür, warum Optionsscheine steuerlich als sonstige Finanzinstrumente und nicht als Termingeschäfte zu klassifizieren sind. Die Klassifizierung sollte anhand der Erfüllungsweise von Optionsgeschäften vorgenommen werden. Diese ist bei Optionsscheinen „Zug-um-Zug“, sie sind daher bei der steuerlichen Behandlung den Kassageschäften zuzurechnen, und nicht den Termingeschäften. Diese Einschätzung wird auch von Wissenschaftlern geteilt.

Eine Studie der WHU aus dem vergangenen Jahr zeigt, dass hunderttausende von Privatanlegern von einer solchen Klassifizierung betroffen wären. Zudem stellt die Studie der WHU fest, dass 68,8 Prozent der Nutzer von Hebelprodukten wie Optionsscheinen diese zur Absicherung einsetzen. Die Beschränkung der Verlustverrechnung erschwert es Anlegern von dieser Möglichkeit Gebrauch zu machen.

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