Hintergrund

Nicht kaufen! Extremrisiko Immobilienerwerb

Warum die deutsche Angst vor Inflation ins finanzielle Verderben führen kann..

Fragt man die Besitzer neu erworbener Immobilien nach ihrem Motiv für den Kauf, kommt an erster Stelle fast immer die Antwort: wegen der zu befürchtenden Inflation! Den meisten unter ihnen ist jedoch nicht klar, dass sie sich damit ein Klumpen-Risiko ans Bein binden, das ihre finanzielle Zukunft ruinieren kann.

Ok, wer in Posemuckel oder Großdingharding ein Haus oder eine Wohnung kauft, riskiert wenig bis gar nichts. Auf dem Lande sind die Preise extrem niedrig, dementsprechend gering ist das Potential für zukünftigen Wertverlust. Extrem risikoreich ist jedoch der kreditfinanzierte Kauf von Immobilien in boomenden deutschen Großstädten – in Hamburg etwa geht das bereits mit praktisch null Eigenkapital.

Eines der schlagenden Argumente für die Kaufentscheidung ist der niedrige Zins für die Finanzierung. Aber was hilft ein niedriger Zins, wenn das Kaufobjekt viel zu teuer ist? Würden Sie einen völlig überteuerten Computer kaufen, nur weil ihnen der Anbieter eine günstige Finanzierung anbietet?

Beim Immobilienkauf aber kommt das deutsche Inflationstrauma voll zum Durchschlag. Man beobachtet mit Sorge die Politik der Notenbanken und kann sich darauf nur einen einzigen Reim machen: die Inflation kommt. Doch trotz der extremen Maßnahmen etwa der Fed, der Bank of England, der Bank of Japan oder auch der EZB ist von Inflation nirgends etwas zu spüren. Gut, die Lebensmittelpreise sind etwas gestiegen, aber das bewegt sich völlig im Rahmen des historisch Normalen, ist also nichts, was aus dem Rahmen fällt.

Der grundsätzliche Denkfehler der Immobilienkäufer aber ist ihre Inflationsangst. In der Realität hingegen deuten alle Zeichen auf Deflation. Die großen, übergeordneten Trends sind sämtlich deflationär:

a) Die durch die Globalisierung entstandene Lohnkonkurrenz zwischen den entwickelten westlichen Ländern und etwa den Schwellenländern. Nicht-hochqualifzierte Tätigkeiten sind anderswo günstiger und verhindern hierzulande Lohnanstiege

b) Die Konkurrenz durch die fortschreitende Technisierung – viele Tätigkeiten sind billig maschinell oder durch Software zu ersetzen

c) Die durch Technisierung erzielten Produktivitätsfortschritte gehen wegen a) und b) nicht mit gestiegenen Löhnen einher. Während also die Löhne stagnieren, steigen die (großstädtischen) Immobilienpreise aber weiter – Inflation findet (noch!) nur dort und an den Aktienmärkten sowie bei Staatsanleihen statt

d) Der Demographie-Faktor: Wirtschaftswachstum ist bei schrumpfender Bevölkerung kaum mehr zu realisieren

e) Die wichtigste Notenbank, die Fed, reduziert bereits ihre Liquiditätszufuhr

In der Realität bedeutet das: bei gleichbleibenden Löhnen steigt der Verschuldungsgrad der Immobilienkäufer. Ihre einzige Hoffnung ist die Hoffnung auf weiter steigende Preise – nach dem Immobilienkauf. Man schreibt die Vergangenheit in die Zukunft fort und glaubt, die Immobilie notfalls zu höheren Preisen wieder verkaufen zu können, wenn alle Stricke reißen (Arbeitslosigkeit, Scheidung etc.).

Die Krise der Schwellenländer aber macht eines klar: man kann die Vergangenheit nicht in die Zukunft fortschreiben. Stagnieren oder fallen die Löhne in einem grundsätzlich deflationären Umfeld weiter, werden Firmen durch den technischen Fortschritt und verminderte Absatzmöglichkeiten weniger Arbeitskräfte benötigen – Entlassungen sind die Folge. Wer keinen Job mehr hat, kann seine Kredite nicht mehr bedienen, die Immobilie wird zwangsversteigert. Wird das ein Massenphänomen, stehen wir vor einem Dominoeffekt wie in Spanien oder den USA nach dem Platzen ihrer Immobilienblasen.

Und noch eins: wer Immobilien kreditfinanziert kauft, ist der finanzierenden Bank ausgeliefert. Die Banken aber finanzieren ihre langfristig vergebenen Kredite kurzfristig – ändern sich die Bedingungen am Geldmarkt (Ausleihungen werden teurer), kommen die Banken schnell in Schwierigkeiten – so gesehen bei HRE oder auch der Depfa. Umso mehr gilt das, wenn die Immobilienpreise fallen und die Bank für den Kredit dann zusätzliche Sicherheiten verlangt.

Aber die Großstädte wie Berlin, Hamburg und München werden weiter wachsen, heißt es unisono. Wirklich? Zwei Überlegungen sprechen dagegen: erstens steckt das Internet noch in den Kinderschuhen (Kabel!) – es wird absehbar bessere Übertragungsmöglichkeiten geben, die problemlos Videotelefonie etc. ermöglichen und die Notwendigkeit reduzieren, ins (großstädtische) Büro zu gehen. Und zweitens: wenn der zu verteilende Kuchen kleiner wird, erhöht sich die Drucksituation in großen Städten erheblich. Wer es sich leisten kann, will dann raus an den Stadtrand oder gleich aufs Land – daher wäre jetzt der optimale Zeitpunkt für Käufe in diesen Regionen..

Ein guter Bekannter von mir, Oberarzt, hat monatlich 2000€ netto über und will jetzt in Hamburg Ottensen eine 120 Qaudratmeter-Wohnung für mehr als 600.000€ kaufen. Er ist frustriert, sieht die ständigen Preiszuwächse und ärgert sich, nicht schon früher zugeschlagen zu haben. Ganz so wie früher in der New-Economy-Blase viele lange zugesehen haben, als die Aktienmärkte stiegen und stiegen – um schließlich am Top dann einzusteigen. Ich habe ihm abgeraten, machen wird er es trotzdem. Ich wünsche ihm von ganzem Herzen viel Glück – er kann es brauchen…



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3 Kommentare

  1. Sie haben recht.
    Es ist immer wieder der gleiche Fehler, bei Höchstpreisen noch schnell zu kaufen. Diese Preise am Höhepunkt werden sich so nicht halten, der Peissturz wird kommen.
    Das sollten Panikkäufer bedenken.

  2. Das mit der Deflation sehe ich etwas anders. Gelddrucken ohne reale Wertschöpfung führt generell immer zu Inflation, die Frage ist nur wann. Aber Immobilien sind weder ein Schutz vor Inflation noch vor einem Crash, da bin ich ganz der Meinung des Autors. Wenn die Preise explodieren und ich brauche für meine Lebenshaltung dringend Geld, soll ich vielleicht den Schornstein verkaufen? Andere Leute werden bei einer (Hyper-)Inflation auch kein Geld zur Verfügung haben, also ist die Gefahr sehr hoch, dass ich im Zweifel mein Haus für einen Apfel und ein Ei verschleudern muss. Dasselbe gilt für Crashszenarien. Noch schlimmer sind die dran, die zu Großteilen finanziert haben. Die brauchen nur ihren Job zu verlieren, dann sitzen sie auf der Straße. Und die ständige Angst im Nacken, arbeitslos zu werden und die Raten nicht mehr bedienen zu können, moderne Sklaverei ist das. Gerade wenn Crash und Inflation zu erwarten sind, sollte man Schulden meiden wie der Teufel das Weihwasser. Außerdem haben bankrotte Staaten schon immer als eine der ersten Maßnahmen Zwangshypotheken auf Immobilien verhängt. Da Immobilien immobil sind, können sie ganz hervorragend von VAter Staat erfasst und besteuert werden. Ein Mieter, der in einer kleinen Wohnung lebt und seine liquiden Mittel in Gold anlegt, dürfte tausend mal besser damit fahren.

  3. Prima Artikel! Sie verstehen, was wirklich passiert! Deflation ist das Thema und nicht Inflation. Eine Inflation setzt ja immer eine Lohn- Preis- Spirale voraus, ich sehe aber keine steigenden Löhne, sehe nur Teuerungen bestimmter Dinge, wie Lebensmittel, Energiepreise, etc. Dies hat aber ganz andere Ursachen, wie Steuern, steigende Preise durch Öko….. Missernten bei Lebensmitteln, Börsen-Spekulationen auf Lebensmittel, immer weniger Acker durch Windkraft, Solar, etc. Bodenspekulation. Und weil die Deflation bekämpft werden muss, sind die Zinsen niedrig, wird der Markt mit (fiktivem) Geld geflutet, welches aber nicht in die Wirtschaft und in den Kreislauf fließt, sondern in die Börsen, die immer weiter steigen, ohne realen Hintergrund, denn irgendwo hin muss dieses „Geld“ ja. Es wird also auch nirgendwo Geld gedruckt. Geld kommt ja nur durch Vergabe von Krediten in den Kreislauf, aber ich sehe kein Geld bei den Firmen ankommen, im Gegenteil. Und Hauskredite sind „schlechte Kredite“, denn mit diesen Krediten kann man ja auch keine Gewinne generieren.
    Eine weitere Gefahr sehe ich durch mögliche Zwangsanleihen in Sachen Schuldenkrise auf die Hausbesitzer zukommen,was zu fallenden Preisen führen kann.

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