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Hintergrund

Nicht kaufen! Extremrisiko Immobilienerwerb

Markus Fugmann

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am

Warum die deutsche Angst vor Inflation ins finanzielle Verderben führen kann..

Fragt man die Besitzer neu erworbener Immobilien nach ihrem Motiv für den Kauf, kommt an erster Stelle fast immer die Antwort: wegen der zu befürchtenden Inflation! Den meisten unter ihnen ist jedoch nicht klar, dass sie sich damit ein Klumpen-Risiko ans Bein binden, das ihre finanzielle Zukunft ruinieren kann.

Ok, wer in Posemuckel oder Großdingharding ein Haus oder eine Wohnung kauft, riskiert wenig bis gar nichts. Auf dem Lande sind die Preise extrem niedrig, dementsprechend gering ist das Potential für zukünftigen Wertverlust. Extrem risikoreich ist jedoch der kreditfinanzierte Kauf von Immobilien in boomenden deutschen Großstädten – in Hamburg etwa geht das bereits mit praktisch null Eigenkapital.

Eines der schlagenden Argumente für die Kaufentscheidung ist der niedrige Zins für die Finanzierung. Aber was hilft ein niedriger Zins, wenn das Kaufobjekt viel zu teuer ist? Würden Sie einen völlig überteuerten Computer kaufen, nur weil ihnen der Anbieter eine günstige Finanzierung anbietet?

Beim Immobilienkauf aber kommt das deutsche Inflationstrauma voll zum Durchschlag. Man beobachtet mit Sorge die Politik der Notenbanken und kann sich darauf nur einen einzigen Reim machen: die Inflation kommt. Doch trotz der extremen Maßnahmen etwa der Fed, der Bank of England, der Bank of Japan oder auch der EZB ist von Inflation nirgends etwas zu spüren. Gut, die Lebensmittelpreise sind etwas gestiegen, aber das bewegt sich völlig im Rahmen des historisch Normalen, ist also nichts, was aus dem Rahmen fällt.

Der grundsätzliche Denkfehler der Immobilienkäufer aber ist ihre Inflationsangst. In der Realität hingegen deuten alle Zeichen auf Deflation. Die großen, übergeordneten Trends sind sämtlich deflationär:

a) Die durch die Globalisierung entstandene Lohnkonkurrenz zwischen den entwickelten westlichen Ländern und etwa den Schwellenländern. Nicht-hochqualifzierte Tätigkeiten sind anderswo günstiger und verhindern hierzulande Lohnanstiege

b) Die Konkurrenz durch die fortschreitende Technisierung – viele Tätigkeiten sind billig maschinell oder durch Software zu ersetzen

c) Die durch Technisierung erzielten Produktivitätsfortschritte gehen wegen a) und b) nicht mit gestiegenen Löhnen einher. Während also die Löhne stagnieren, steigen die (großstädtischen) Immobilienpreise aber weiter – Inflation findet (noch!) nur dort und an den Aktienmärkten sowie bei Staatsanleihen statt

d) Der Demographie-Faktor: Wirtschaftswachstum ist bei schrumpfender Bevölkerung kaum mehr zu realisieren

e) Die wichtigste Notenbank, die Fed, reduziert bereits ihre Liquiditätszufuhr

In der Realität bedeutet das: bei gleichbleibenden Löhnen steigt der Verschuldungsgrad der Immobilienkäufer. Ihre einzige Hoffnung ist die Hoffnung auf weiter steigende Preise – nach dem Immobilienkauf. Man schreibt die Vergangenheit in die Zukunft fort und glaubt, die Immobilie notfalls zu höheren Preisen wieder verkaufen zu können, wenn alle Stricke reißen (Arbeitslosigkeit, Scheidung etc.).

Die Krise der Schwellenländer aber macht eines klar: man kann die Vergangenheit nicht in die Zukunft fortschreiben. Stagnieren oder fallen die Löhne in einem grundsätzlich deflationären Umfeld weiter, werden Firmen durch den technischen Fortschritt und verminderte Absatzmöglichkeiten weniger Arbeitskräfte benötigen – Entlassungen sind die Folge. Wer keinen Job mehr hat, kann seine Kredite nicht mehr bedienen, die Immobilie wird zwangsversteigert. Wird das ein Massenphänomen, stehen wir vor einem Dominoeffekt wie in Spanien oder den USA nach dem Platzen ihrer Immobilienblasen.

Und noch eins: wer Immobilien kreditfinanziert kauft, ist der finanzierenden Bank ausgeliefert. Die Banken aber finanzieren ihre langfristig vergebenen Kredite kurzfristig – ändern sich die Bedingungen am Geldmarkt (Ausleihungen werden teurer), kommen die Banken schnell in Schwierigkeiten – so gesehen bei HRE oder auch der Depfa. Umso mehr gilt das, wenn die Immobilienpreise fallen und die Bank für den Kredit dann zusätzliche Sicherheiten verlangt.

Aber die Großstädte wie Berlin, Hamburg und München werden weiter wachsen, heißt es unisono. Wirklich? Zwei Überlegungen sprechen dagegen: erstens steckt das Internet noch in den Kinderschuhen (Kabel!) – es wird absehbar bessere Übertragungsmöglichkeiten geben, die problemlos Videotelefonie etc. ermöglichen und die Notwendigkeit reduzieren, ins (großstädtische) Büro zu gehen. Und zweitens: wenn der zu verteilende Kuchen kleiner wird, erhöht sich die Drucksituation in großen Städten erheblich. Wer es sich leisten kann, will dann raus an den Stadtrand oder gleich aufs Land – daher wäre jetzt der optimale Zeitpunkt für Käufe in diesen Regionen..

Ein guter Bekannter von mir, Oberarzt, hat monatlich 2000€ netto über und will jetzt in Hamburg Ottensen eine 120 Qaudratmeter-Wohnung für mehr als 600.000€ kaufen. Er ist frustriert, sieht die ständigen Preiszuwächse und ärgert sich, nicht schon früher zugeschlagen zu haben. Ganz so wie früher in der New-Economy-Blase viele lange zugesehen haben, als die Aktienmärkte stiegen und stiegen – um schließlich am Top dann einzusteigen. Ich habe ihm abgeraten, machen wird er es trotzdem. Ich wünsche ihm von ganzem Herzen viel Glück – er kann es brauchen…

3 Kommentare

3 Comments

  1. Melanie

    Melanie

    3. Februar 2014 17:41 at 17:41

    Sie haben recht.
    Es ist immer wieder der gleiche Fehler, bei Höchstpreisen noch schnell zu kaufen. Diese Preise am Höhepunkt werden sich so nicht halten, der Peissturz wird kommen.
    Das sollten Panikkäufer bedenken.

  2. Leo

    Leo

    3. Februar 2014 18:34 at 18:34

    Das mit der Deflation sehe ich etwas anders. Gelddrucken ohne reale Wertschöpfung führt generell immer zu Inflation, die Frage ist nur wann. Aber Immobilien sind weder ein Schutz vor Inflation noch vor einem Crash, da bin ich ganz der Meinung des Autors. Wenn die Preise explodieren und ich brauche für meine Lebenshaltung dringend Geld, soll ich vielleicht den Schornstein verkaufen? Andere Leute werden bei einer (Hyper-)Inflation auch kein Geld zur Verfügung haben, also ist die Gefahr sehr hoch, dass ich im Zweifel mein Haus für einen Apfel und ein Ei verschleudern muss. Dasselbe gilt für Crashszenarien. Noch schlimmer sind die dran, die zu Großteilen finanziert haben. Die brauchen nur ihren Job zu verlieren, dann sitzen sie auf der Straße. Und die ständige Angst im Nacken, arbeitslos zu werden und die Raten nicht mehr bedienen zu können, moderne Sklaverei ist das. Gerade wenn Crash und Inflation zu erwarten sind, sollte man Schulden meiden wie der Teufel das Weihwasser. Außerdem haben bankrotte Staaten schon immer als eine der ersten Maßnahmen Zwangshypotheken auf Immobilien verhängt. Da Immobilien immobil sind, können sie ganz hervorragend von VAter Staat erfasst und besteuert werden. Ein Mieter, der in einer kleinen Wohnung lebt und seine liquiden Mittel in Gold anlegt, dürfte tausend mal besser damit fahren.

  3. Heike

    Heike

    10. Februar 2014 09:37 at 09:37

    Prima Artikel! Sie verstehen, was wirklich passiert! Deflation ist das Thema und nicht Inflation. Eine Inflation setzt ja immer eine Lohn- Preis- Spirale voraus, ich sehe aber keine steigenden Löhne, sehe nur Teuerungen bestimmter Dinge, wie Lebensmittel, Energiepreise, etc. Dies hat aber ganz andere Ursachen, wie Steuern, steigende Preise durch Öko….. Missernten bei Lebensmitteln, Börsen-Spekulationen auf Lebensmittel, immer weniger Acker durch Windkraft, Solar, etc. Bodenspekulation. Und weil die Deflation bekämpft werden muss, sind die Zinsen niedrig, wird der Markt mit (fiktivem) Geld geflutet, welches aber nicht in die Wirtschaft und in den Kreislauf fließt, sondern in die Börsen, die immer weiter steigen, ohne realen Hintergrund, denn irgendwo hin muss dieses „Geld“ ja. Es wird also auch nirgendwo Geld gedruckt. Geld kommt ja nur durch Vergabe von Krediten in den Kreislauf, aber ich sehe kein Geld bei den Firmen ankommen, im Gegenteil. Und Hauskredite sind „schlechte Kredite“, denn mit diesen Krediten kann man ja auch keine Gewinne generieren.
    Eine weitere Gefahr sehe ich durch mögliche Zwangsanleihen in Sachen Schuldenkrise auf die Hausbesitzer zukommen,was zu fallenden Preisen führen kann.

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finanztreff

Beste aller Welten eingepreist! Videoausblick

Wie zuletzt im Januar und September 2018 glauben die Aktienmärkte, sie lebten in der Besten aller Welten – kein Risiko, nirgends..

Markus Fugmann

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Wie zuletzt im Januar und September 2018 glauben die Aktienmärkte, sie lebten in der Besten aller Welten: die Fed werde ihnen nicht mehr weh tun, es werde einen tragfähigen Deal zwischen den USA und China geben, dazu auch eine Lösung im US-Budgetstreit (heute muß sich Trump entscheiden, ob er den Kompromißvorschlag annimmt oder nicht). Gleichzeitig sind die US-Indizes so überkauft wie seit Ende 2016 nicht mehr (als damals nach einem ersten Schock über die Wahl Trumps eine massive Rally eingesetzt hatte). All das kann noch extremer werden – aber die Vergangenheit lehrt: lange geht so eine Vertrauensseligkeit nicht gut. Der Dax hinkt den US-Märkten weiter hinterher..

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Hintergrund

Dax: Bullenpower sieht anders aus..

Über das radikale Auseinanderdriften der globalen Aktienmärkte..

Markus Fugmann

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Der Dax kann seine Erholung fortsetzen – aber es fehlt dieser Erholung schlicht an Dynamik! Die Anstiege verlaufen langsam, die Abverkäufe dagegen mit hoher Dynamik, sodass der Index – auf die letzten Handelswochen gesehen – ein Schritt nach vorne macht, um dann zwei Schritte wieder zurück zu machen. Von Entwarnung kann daher noch überhaupt keine Rede sein!

Im Chart wird deutlich, wie vergleichsweise gering die Erholung ausgefallen ist bislang:

(Chart durch anklicken vergrößern)

Das sieht nicht nach Bullen-power aus! Eher ein zaghafter Versuch, das Schlimmste abzuwenden – und das trotz der daueroptimistischen Wall Street, die gestern wieder einmal zulegen konnte, vor allem die schwergewichtigen Tech-Werte wie Apple (in Vorfreude auf die heutige Präsentation der neuen Apple-Produkte) und Amazon. Aber auch in den USA gilt: es erreichen mehr Aktien 52-Wochen-Tiefs als 52-Wochen-Hochs, der Anstieg ist von den wenigen Tech-Schwergewichten getragen, der breite Markt sieht deutlich negativer aus. Mithin sind die großen Tech-Werte die Schminke, die die Falten kaschieren – aber man sollte sich nicht von dem Makeup täuschen lassen!

Andernorts ist die Lage völlig anders: der Shanghai Composite ist heute auf den tiefsten Stand seit zweieinhalb Jahren gefallen, die Märke und Währungen der Schwellenländer bleiben unter Druck, auch die europäischen Indizes sind sämtlich charttechnisch angeschlagen. Es ist diese Schizophrenie, die nachdenklich stimmt: leben die Amerikaner auf einem anderen Planeten? Nun, wer Donald Trump als Präsidenten wählt, muß wohl auf einem anderen Planeten leben..

Die Fakten sind: die Fed verknappt die Liquidität, die Schwellenländer daher besonders unter Druck, und der Handelskrieg ist erst in seinem Anfangsstadium. Die Kombination aus diesen Faktoren bringt die ganze Welt uner Druck, nur eben die Amerikaner nicht. Dort hofft man auf NAFTA, glaubt, dass einem der Handelskrieg nichts anhaben könne, und die Fed werde schon brav bleiben und die Zinsen nicht deutlich anheben. Dort also die optmistischste Interpretation der Dinge, überall sonst auf der Welt sehen die Fakten anders aus! Inzwischen ist die Spanne so groß (etwa zwischen amerikanischen und chinesischen Tech-Werten), dass eine Wieder-Annäherung nur eine Frage der Zeit ist – ewig kann man nicht schizophren bleiben..

Für den Dax gilt: erst über dem Widerstand von 12100 Punkten besteht wieder – charttechnisch gesehen – Hoffnung. Besser noch, der Dax überwände den seit Ende Juli bestehenden Abwärtstrend bei 12220/12250 Punkten. Auf der Unterseite ist nun das Tief bei 11860 Punkten entscheidend: noch läßt sich dieses gestern erreichte Verlaufstief als Fehlausbruch nach unten interpretieren – aber wenn dann die 11860 auch noch fallen sollte, wäre das ein klares Zeichen dafür, dass Dynamik auf der Unterseite aufkommen wird..

 


By Josemanuel. – Own work, CC BY-SA 2.5, https://commons.wikimedia.org/w/index.php?curid=1284536

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Allgemein

Tribalisierung statt Globalisierung: Eine Generation geht verloren

Die Globalisierung steht am Beginn eines großen Rückschlags – und eine ganze Generation ist gezwungen, ihre eigenen Werte zu verraten..

Markus Fugmann

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Von Markus Fugmann

Ich bin 1969 geboren und entstamme damit einer Generation, die grundsätzlich optimistisch veranlagt ist. Als wir erwachsen wurden, fiel die Mauer, ging die Sojwetunion unter und verschwanden damit gefühlt alle Grenzen, die unseren Drang nach (Bewegungs-)Freiheit begrenzt hatten. Als Jugendliche fürchteten wir die Atomkraft, fürchteten, dass uns Atombomben auf den Kopf fallen – wie einst die Gallier, dass ihnen der Himmel auf den Kopf fiele.

All das ist nicht passiert. Und mit dem Ende der Sojwetunion und damit dem Ende des Kalten Krieges stand uns die Welt offen, schien eine Art ewiger Frieden erreicht, gewissermaßen das Ende der Geschichte (Fukujama). Wir reisten, probierten uns und das andere Geschlecht aus, alles war möglich, die Globalisierung kam, wir nutzten als erste Generation den Computer, lernten in der Schule programmieren, nutzten das Internet – und drängten heraus in die Welt. Diese Welt, so schien es, wächst zusammen – und wir fanden das gut so, weil es das Spektrum unserer Möglichkeiten vergrößerte.

Nun aber, zu einer Zeit, in der normalerweise diese Generation an die entscheidenden Schaltstellen der Gesellschaft in Politik und Wirtschaft gelangt, haben wir das Gefühl, wir sind irgendwie von gestern. Schon die heute Mitte 30-jährigen sind von uns grundsätzlich verschieden: ja, man kann ins Ausland gehen, aber man will dann zurück kommen, heiraten und ein Haus bauen. Das war so ziemlich das Letzte, was noch unserer Generation als Ideal vorschwebte. Diese Sehnsaucht nach Heimeligkeit war uns fremd, sie ist aber wohl die logische Konsequenz für eine Generation, die das Internet mit der Muttermilch aufgesogen hat und die nun ein Bedürfnis nach kuscheliger Wärme hat – und der es reicht, sich auf Google Maps jene Orte anzuschauen, zu denen wir noch gereist sind.

Es gibt bei dieser jüngeren Generation eine Tendenz zur Abschottung – ebenso wie in den großen Strömungen des Zeitgeists, der sich derzeit Bahn bricht. Dass derzeit rechskonservative Strömungen aufkommen, ist kein Zufall. Das Rad der Geschichte dreht sich gewissermaßen zurück, es gibt einen klaren Gegentrend zur Globalisierung, den ich als „Tribalisierung“ (Rückbesinnung auf den eigenen „Stamm“) bezeichne: ob Trump in den USA, die AfD in Deutschland, die FPÖ in Österreich, Le Pen in Frankreich etc. – das Motto lautet: wir schotten uns ab!

Rechtskonservative Bewegungen hat es auch früher gegeben seit dem Ende des Kalten Krieges – aber sie waren irgendwie aus der Zeit gefallen und hatten daher keine Chance. Diesmal ist das anders. Denn eines ist klar: die massenhafte Immigration nach Europa ist kein Thema, das vorbei gehen wird. Im Gegenteil: es wird immer dringender!

Was wir mit syrischen Bürgerkriegsflüchtlingen erlebt haben, ist nur der Auftakt, sie sind nur die Vorhut für weit größere Ströme nach Europa. Flüchtlingsströme aus Syrien oder dem Nahen Osten werden irgendwann abebben – der Nahe Osten ist nicht unser größtes Problem. Dagegen werden sich bald Flüchtlingsströme aus Afrika massiv intensivieren, schon aus demografischen Gründen: Afrikas Bevölkerung wird sich bis 2050, also in nur 35 Jahren, von einer Milliarde auf dann zwei Milliarde verdoppeln – nicht weil Afrikanerinnnen mehr Kinder bekämen als früher – im Gegenteil. Nur die Zahl afrikanischer Frauen im gebährfähigen Alter wird aufgrund der demografischen Struktur in den afrikanischen Ländern bald stark nach oben schießen.

Und weil es faktisch keine Perspektive dafür gibt, diese stetig steigende Bevölkerung ausreichend zu versorgen bzw. Jobs zu schaffen, wird ein nicht geringer Teil dieser Menschen nach Europa drängen als einzig logisches underreichbares Ziel. Es geht hier um viele Millionen Menschen, vor allem junge Männer, die in ihren Heimatländern faktisch keine Chance haben, Jobs zu bekommen und Familien zu gründen. Und wir werden uns nicht anders zu helfen wissen, als eine Festung Europa zu errichten, weil diese Einwanderungsströme selbst beim besten politischen Willen nicht zu handhaben sind.

Und vermutlich wird es exakt meine Generation sein, deren Vertreter dann an der Macht sind, die diesen Festungsbau anordnen und ausführen wird. Weil es nicht anders geht, ob man will oder nicht. Und genau deswegen haben die rechskonservativen Strömungen, die genau das jetzt schon fordern, Zukunft. Sie thematisieren das, was auf uns zukommen wird, wollen Homogenität, Sicherheit, etablierte, vor-globalisierte Strukturen zurück – also all das, was meine weltoffene Generation überwiegend eigentlich nicht will. Und trotzdem wird es meine Generation sein, die faktisch die Voraussetzungen dafür schaffen wird.

Darin besteht eine gewisse Tragik: man ist gezwungen, die eigenen Werte zu verraten. Und insofern geht eine Generation verloren, die mit ihrer Humanität und ihrer Offenheit aus der Zeit zu fallen beginnt. Die Zeiten, in denen die Welt noch offen stand, sind jedoch offenkundig vorbei, die Globalisierung weicht der Tribalisierung. Vielleicht wächst dann wenigstens das Verständnis dafür, dass wir in Europa alle in einem, demselben Boot sitzen – und es gar keine Alternative zu einer wie auch immer definierten europäischen Gemeinschaft gibt..

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