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Großbanken sehr viel geringer engagiert Warum Gewerbeimmobilien für US-Regionalbanken ein Risiko darstellen

Gewerbeimmobilien stellen für US-Regionalbanken ein hohes Risiko dar. Ihr Engagement ist dramatisch höher als das von Großbanken.

Büros sind ein großer Bestandteil bei Gewerbeimmobilien in den USA

Warum Gewerbeimmobilien für Banken in den USA, speziell für Regionalbanken ein Risiko darstellen? Nun, zunächst einmal waren diese kleineren Banken in den USA jüngst von massiven Einlagenabflüssen betroffen, nachdem die kleineren Banken Silicon Valley Bank und Signature Bank sehr schnell in eine Schieflage gerieten und pleite gingen. Die Einlagen wurden zwar von der Einlagensicherung komplett garantiert, aber dennoch ist die Angst der Einleger wohl weiter vorhanden, ob ihr Geld bei den Banken sicher ist.

Gewerbeimmobilien können ein Problem für US-Banken werden

Hinzu kommt die große Zinswende der Federal Reserve, die nun seit einem Jahr läuft. Bei der Umschuldung von Immobilienunternehmen, die zum Beispiel Bürogebäude betreiben, werden sich die Zinskosten extrem verteuern. Aber ebenso wichtig oder noch wichtiger sind wohl die steigenden Ausfallrisiken. Vor allem Corona hat die Büroetagen, Einkaufszentren nachhaltig leergefegt, was das Risiko erhöht, dass Eigentümer von Gewerbeimmobilien pleite gehen, weil sie zu wenig Einnahmen haben um Zins und Tilgung an die Regionalbanken zu leisten.

Aber warum soll dieses Problem denn explizit die Regionalbanken in den USA betreffen? Dazu verweisen wir auf eine aktuelle Analyse der Ökonomen der Commerzbank (CoBa). Sie zeigen (auch mit der folgenden Grafik), dass eben diese Regionalbanken in viel größerem Ausmaß bei Krediten für Gewerbeimmobilien engagiert sind als Großbanken wie JPMorgan oder die Bank of America. Laut CoBa haben Banken in den USA Kredite für Gewerbeimmobilien für insgesamt 2,9 Billionen Dollar vergeben. Der Löwenanteil entfällt dabei mit 1,75 Billionen Dollar auf den Nicht-Wohnungsbau, worunter etwa Hotels, Einkaufszentren und der Industriebau fallen. Rund 575 Milliarden Dollar wurden als Kredite an gewerbliche Wohnimmobilienprojekte vergeben.

Regionalbanken dramatisch höher engagiert bei Krediten für Gewerbeimmobilien als Großbanken

Und jetzt wird es interessant: Dominiert wird dieser Markt für Gewerbeimmobilien in den USA von den kleineren Regionalbanken, die mehr als zwei Drittel dieser Kredite in ihren Büchern haben. In den Bilanzen dieser Bankengruppe machen Gewerbeimmobilien 28,5 % der Aktiva aus, bei den Großbanken dagegen sind es nur 6,5 %. Es ist laut CoBa daher kein Wunder, dass bei einem „Gesundheitscheck“ der kleineren Banken hohes Augenmerk auf die Gewerbeimmobilien gelegt wird.

Neue Lage durch neue Zinswelt

Bisher sei dieses starke Engagement der Regionalbanken kein Problem gewesen. Denn die weitaus meisten Kredite für Gewerbeimmobilien in den USA wurden bis zuletzt pünktlich bedient. Ende 2022 waren laut CoBa lediglich knapp 0,7 % dieser Kredite säumig (Zahlungen mindestens 30 Tage überfällig). Dies ist im historischen Vergleich ein recht geringer Wert. Anfang 2010, kurz nach der damaligen schweren Rezession, waren dagegen 9 % dieser Kredite überfällig.

Allerdings wurden diese niedrigen Ausfallraten durch das viele Jahre äußerst niedrige Zinsniveau begünstigt. Darum werden die Risiken im Verlauf dieses Jahres laut CoBa sicherlich zunehmen. Dies gilt umso mehr, als die Preise für Gewerbeimmobilien in den vergangenen Jahren auch wegen der günstigen Finanzierungsbedingungen deutlich gestiegen sind. Seit Herbst 2021 stagnieren die Preise allerdings (letzter Wert aus dem vierten Quartal 2022).

Bei Gewerbeimmobilien in den USA sanken zuletzt vor allem die Preise für Bürogebäude. Hier kommen zu den zyklischen Belastungsfaktoren wie den gestiegenen Zinsen der Trend zum Homeoffice hinzu. Dessen Folgen lassen sich nicht nur an dem etwas gestiegenen Anteil der unvermieteten Flächen ablesen, sondern auch an der geringeren Nutzung der vermieteten Büros. So zeigt das „Kastle Back to Work Barometer“, dass die vorhandenen Büros nur etwa halb so stark gefüllt sind wie vor der Pandemie. Auch bei Appartements droht in den USA ein Überangebot. Denn derzeit ist eine Rekordzahl an Wohnungen im Bau, die in den nächsten Quartalen auf den Markt kommen werden.

Risiken nehmen zu

Der besonders zinssensitive Immobilienmarkt leidet unter der restriktiven Geldpolitik der Federal Reserve. Die von der Commerzbank erwartete Rezession würde diese Probleme noch verschärfen. Es drohen dann höhere Ausfallraten auch bei den Krediten für Gewerbeimmobilien. Damit könnten auf die US-Banken neue Belastungen zukommen. Und da die Regionalbanken weitaus höher engagiert sind als die Großbanken, ist bei ihnen auch das Risiko höher. Es ist laut CoBa daher nicht auszuschließen, dass weitere dieser Banken Schwierigkeiten bekommen.

Kleine Bankpleiten in den USA nichts Ungewöhnliches

Die Commerzbank sagt zu Pleitebanken in den USA als wichtige Erläuterung: In den USA gibt es aktuell rund 4.700 Banken. Angesichts der Vielzahl der meist kleinen Institute sind Bankpleiten für die USA nichts Ungewöhnliches. In den letzten zehn Jahren scheiterten mehr als 70 Banken. Es gibt hier einen erprobten Abwicklungsprozess. Die Einlagesicherung übernimmt die betreffende Bank und wickelt sie ab. Um Beeinträchtigungen möglichst gering zu halten, versucht sie, andere Banken zu einer Übernahme zu bewegen. Alles in allem rechnet die CoBa aber mit einem schrittweisen Abebben der Turbulenzen.



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1 Kommentar

  1. Diese Bombe ist noch lange nicht entschärft. War doch die 08 – er Krise hauptsächlich durch Wohnimmos verursacht. Die Überschuldung der Gewrbeimmos ist viel verletzlicher. Wird auch in der Rezession immer noch gewohnt und es gibt kein Nachfrageproblem so werden bei einer Rezession zur Überschuldung noch ein starker Rückgang der Nachfrage inkl. konkursiter Gewerbebetriebe einhergehen.
    Bessere Chancen hat das horizontale Gewerbe das weniger Immobilien braucht .

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