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US-Gewerbeimmobilien: Crash könnte Probleme im Ausland verstärken

Der Crash bei US-Gewerbeimmobilien kann viele Investoren anlocken, und damit Probleme im Ausland verstärken.

New York
Foto: TravelScape-Freepik.com

Nicht nur in Europa sind die Gewerbeimmobilien ein großes Sorgenkind für den Kapitalmarkt. Kreditausfälle können sich auf Banken auswirken usw. Vor allem in den USA ist der Crash der Branche ein Problem, das voll in Gange ist. Die Coronakrise in Kombination mit hohen Zinsen hat für hohe Leerstände in Kombination mit hohen Finanzierungskosten gesorgt, ein übler Mix für die Branche. Weil US-Gewerbeimmobilien vermeintlich günstiger sind und schon wieder gute Chancen für Profi-Investoren bieten, könnten ausländische Märkte durch diese Investoren deutlich weniger Beachtung finden in Form von Milliarden-Finanzspritzen zum Ablösen von Krediten?

US-Gewerbeimmobilien mit Crash – jetzt gute Einstiegschance?

Investoren sehen eine der besten Gelegenheiten seit einer Generation, problembehaftete US-Immobilien zu kaufen, da der Absturz der Gewerbeimmobilien den Markt weiter in Aufruhr versetzt. Private-Equity-Firmen positionieren sich bereits, um die Vorteile zu nutzen. Etwa 64 % der 400 Milliarden Dollar, die die Branche für Immobilien-Investitionen beiseite gelegt hat, sind für Nordamerika bestimmt – der höchste Anteil seit zwei Jahrzehnten, wie aus den von Preqin zusammengestellten Daten hervorgeht.

Andernorts wird befürchtet, dass eine starke Ausrichtung auf die USA bedeutet, dass andere Teile der Welt nicht die gleiche Nachfrage auf sich ziehen werden, wodurch sich die Abwicklung von notleidenden Krediten und Immobilien dort verzögert.

PE-Firmen wollen von den hohen Preisnachlässen in den USA profitieren, nachdem die Bürowerte im letzten Jahr um fast ein Viertel gefallen sind – mehr als in Europa -, was auf die pandemische Verlagerung der Arbeit von zu Hause aus zurückzuführen ist. Nach Angaben der Mortgage Bankers Association werden in diesem Jahr in den USA fast 1 Billion Dollar an Schulden im Zusammenhang mit Gewerbeimmobilien fällig, und die zunehmenden Zahlungsausfälle von Kreditnehmern, die ihre Schulden nicht zurückzahlen können, werden den Käufern von notleidenden Vermögenswerten mehr Möglichkeiten eröffnen.

„Verglichen mit der Savings & Loans-Krise und 2008 befinden wir uns bei notleidenden Vermögenswerten noch in der ersten oder zweiten Runde“, sagte Rebel Cole, ein Finanzprofessor an der Florida Atlantic University, der auch Oaktree Capital Management berät. „Es kommt ein Tsunami auf uns zu und das Wasser zieht sich vom Strand zurück.

Chart zeigt Entwicklung der Ausfallraten bei Paketen mit US-Gewerbeimmobilien

John Brady, globaler Leiter der Immobilienabteilung bei Oaktree, ist ähnlich unverblümt über das, was uns bevorsteht: „Wir könnten an der Schwelle zu einem der bedeutendsten Zyklen für notleidende Immobilien-Investitionen der letzten 40 Jahre stehen“, schrieb er kürzlich in einer Notiz über die USA. „Es gibt nur wenige Anlageklassen, die so ungeliebt sind wie Gewerbeimmobilien, und daher glauben wir, dass es nur wenige bessere Orte gibt, um außergewöhnliche Schnäppchen zu finden.“

Diese Fokussierung bedeutet, dass in anderen Regionen die „Bottom Feeder“ – so genannt wegen der niedrigen Angebote, die sie in der Regel machen – die Hauptbieter sein könnten. Dadurch besteht die Gefahr, dass die Werte in Europa und Asien weiter sinken oder dass einige Märkte in der Stagnation verharren, weil Verkäufer und Kreditgeber sich weigern, auf extrem niedrige Angebote einzugehen.

Die starke nordamerikanische Wirtschaft, die tieferen Märkte und die Währungsstärke könnten zu einer „verzögerten Markterholung“ außerhalb der Region beitragen, so Omar Eltorai, Forschungsdirektor beim Datenanbieter Altus Group.

Die Gelegenheit in den USA wird durch Kreditgeber vorangetrieben, die sich von Gewerbeimmobilien zurückziehen, nachdem die Kreditkosten gestiegen und die Werte eingebrochen sind. Der Vermögensverwalter PGIM schätzt, dass in diesem Jahr eine Lücke von fast 150 Milliarden Dollar zwischen dem Volumen der fälligen Kredite und der Verfügbarkeit neuer Kredite klafft.

„Wenn man beginnt, in den Zyklus einzusteigen, ist der große Markt der Ort, an dem die Leute die Möglichkeiten finden“, sagte John Graham, Chief Executive Officer des Canada Pension Plan Investment Board, in einem Interview. Für alles, von privatem Beteiligungskapital bis hin zu privaten Krediten und Gewerbeimmobilien, sind die USA der größte und tiefste Markt“.

Grafik zeigt Anzahl angeschlagener Gewerbeimmobilien in den USA nach Stadt

Kleinere Kreditgeber scheinen aufgrund ihres Engagements im Immobilienbereich besonders anfällig zu sein, und in diesem Sektor hat es bereits Turbulenzen gegeben. Die New York Community Bancorp musste zu Beginn dieses Jahres eine Kapitalspritze von mehr als 1 Milliarde Dollar in Anspruch nehmen, nachdem ihre finanziellen Probleme immer größer wurden. Laut Pimco sind weitere Insolvenzen von Regionalbanken aufgrund ihrer Immobilienschulden wahrscheinlich.

Nach einer Analyse von Oaktree würde die Zahl der gefährdeten US-Banken das Niveau der Finanzkrise von 2008 übersteigen, wenn die Gewerbeimmobilien-Werte gegenüber ihrem Höchststand nur um 20 % fallen würden. Nach Angaben des IWF fielen die Bürowerte dort im vergangenen Jahr um 23 %.

Barry Sternlicht, Vorsitzender des Immobilieninvestors Starwood Capital Group, hat ebenfalls angedeutet, dass er weitere Probleme für Kreditgeber voraussieht. Bei den regionalen Banken fragt man sich, was los ist, wie es sein kann, dass sie keine größeren Verluste erleiden, vor allem in ihren Büroportfolios“, sagte er auf einer Bilanzkonferenz im Mai. Auch Starwood ist von den Problemen nicht verschont geblieben. Sein Real Estate Income Trust verschärfte die Beschränkungen für Investoren, Geld aus dem Vehikel abzuziehen, um die Liquidität zu erhalten und den Verkauf von Vermögenswerten zu verhindern.

Schrumpfender Pool

Während die USA für Private-Equity-Käufer attraktiv erscheinen, ist der Gesamtpool an Private Equity-Kapital für Gewerbeimmobilien geschrumpft. Das wirft zum Beispiel für Kreditinvestoren einige Probleme auf. Preqin-Daten zufolge schrumpfte der von den Unternehmen weltweit für Immobilien-Kreditstrategien bereitgestellte Betrag bis Mai um 26 % auf 56,1 Milliarden Dollar im Vergleich zu Ende 2021. Das könnte zum Beispiel das Interesse von Käufern an notleidenden Gewerbeimmobilien-Krediten von Korea bis China einschränken, wenn die Kredite sauer werden.

„Das trockene Pulver nimmt ab“, sagte Charles McGrath, ein Associate Vice President bei Preqin. Höhere Kreditkosten bedeuten, dass Private-Equity-Akteure „einen starken Rückgang bei der Mittelbeschaffung und bei Transaktionen verzeichnen“.

Grafik zeigt Volumen von Private Equity-Geldern, die für Investitionen bei gewerblichen Immobilien in den USA bereitstehen

Eine der wichtigsten Abschreckungen für Investoren in Europa sind Zweifel an der Solidität der Bewertungen von Immobilien und Krediten. Sie „spiegeln möglicherweise nicht immer den wahren Wert der Vermögenswerte wider, insbesondere im Lichte sich ändernder Marktbedingungen“, schrieb die Europäische Aufsichtsbehörde für das Versicherungswesen und die betriebliche Altersversorgung in einem Bericht vom Juni.

Banken in Deutschland beispielsweise aktualisieren die Bewertungen von Gebäuden, die sie finanziert haben, weniger regelmäßig als vergleichbare Institute in den USA, was bedeutet, dass es länger dauert, bis Probleme an die Oberfläche kommen. Die Verzögerung bei den Abschreibungen kommt selbst dann zustande, wenn sich der Betrag der Gewerbeimmobilien-Schulden mit einem Beleihungsauslauf von mehr als 100 % nach Angaben der Bankenaufsicht der Region auf nahezu 160 Milliarden Euro beläuft.

Dies deutet darauf hin, dass eine große Welle von Zahlungsausfällen und Verkäufen von Vermögenswerten in den Bilanzen ansteht, obwohl es aufgrund der Struktur der Schulden Jahre dauern könnte, bis das ganze Ausmaß der Probleme sichtbar wird. Die Situation wird sich wahrscheinlich noch verschlimmern, mit einem weiteren Anstieg der notleidenden Kredite, sagte der Vorsitzende der Europäischen Bankenaufsichtsbehörde Jose Manuel Campa gegenüber Bloomberg TV. „Dies ist ein Trend, der nicht von kurzer Dauer sein wird“.

FMW/Bloomberg



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1 Kommentar

  1. Dr. Sebastian Schaarschmidt

    Bei einer richtigen,tiefen Immobilienkrise hätten wir schon längst auch massive Abschläge bei den Großbanken gesehen…

    Da diese bisher ausblieben ,kann ich keine Krise erkennen….

    Im Gegenteil, die FED pumpt über sogenannte Schnell- Tender weiterhin Liquidität in’s System..

    Sie will, im Auftrage Bidens ,unbedingt ein Platzen der Blase in seiner Rest- Amtszeit verhindern…

    Deshalb wird es auch im September die erste Zinssenkung geben…

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