Bevor wir zur DAK kommen, erstmal ein Blick auf das Gesamtbild. Wie geht das Sprichwort nochmal? Wenn die Ebbe kommt, sieht man, wie viele Fahrräder und E-Bikes die Menschen in den Fluss geworfen haben? Nein, der Spruch geht irgendwie anders. Aber sinngemäß kommt es hin. Übersetzt für den Immobilienmarkt: Solange die EZB den Zins bei Null hielt, und die ganze Branche mit traumhaft günstigen Krediten versorgt wurde, und solange gleichzeitig die Immobilienpreise immer weiter stiegen, lebten alle Beteiligten im Wunder-Märchenland – vielleicht abgesehen von Banken und Wohnungsmietern. Projektentwickler, private Investoren und Häuslebauer kamen günstig an Kredite, man machte gute Gewinne.
Entsprechend konnten auch Immobilienkredite aufgenommen werden, um Projekte voranzutreiben. Aber nun ist das gesamte Zinsniveau schnell gestiegen, Immobilienpreise fallen. Projektentwickler haben massive Probleme. Und bei einigen gibt es Probleme mit der Rückzahlung der Kredite, Bücher müssen bereinigt werden. Und nun wird auch offenbar, dass sogar Krankenkassen wie die DAK und andere Kassen Kredite gaben für Immobilienprojekte, die im Zuge dieser Zinswende als wacklig erkannt werden. Eigentlich denkt der naive und unbedachte Beitragszahler, dass gesetzliche Krankenkassen Rücklagen in Geldmarktfonds oder Staatsanleihen investieren würden – aber Immobilienkredite für einzelne Projektentwickler?
DAK vergab millionenschwere Immobilienkredite
Bloomberg berichtet: Die DAK Gesundheit ist nicht bekannt als Hochrisiko-Investor. Als gesetzliche Krankenversicherung bildet sie Rücklagen im Rahmen enger rechtlicher Vorschriften.Mit einem Kredit über 100 Millionen Euro für ein Berliner Baugrundstück hat sich die DAK nun womöglich mehr Risiko eingehandelt als gewünscht. Das Grundstück, das für 60 Millionen Euro erworben wurde, liegt zwei Jahre später immer noch brach. Besitzer des Grundstücks ist die Aggregate Holdings SA, die gerade ihre Bilanz repariert, nachdem der Wert ihrer Beteiligung am kriselnden Vermieter Adler Group SA eingebrochen ist. Wann gebaut wird, ist unklar.
Das mit 3% verzinste Darlehen ist ein Beispiel für zahlreiche Immobilienkredite, die Nichtbanken wie Versicherungen und Krankenkassen auf ihr Buch genommen haben und die sich angesichts des gewandelten Umfelds plötzlich als überraschend riskant erweisen. Die Fälle Adler und Aggregate, die durch Attacken eines Leerverkäufers ins Rampenlicht gezerrt wurden, zeigen das Problem wie durch ein Vergrößerungsglas.
Die DAK — mit jährlichen Einnahmen von rund 24 Milliarden Euro in der Krankenversicherung — hat den Kredit an Aggregate informell geprüft, erklärt Elke Müller, Compliancebeauftragte der Krankenkasse. Dabei wurden keine Compliance-Probleme festgestellt, die eine formelle Untersuchung rechtfertigen würden. Das Bundesamt für Soziale Sicherung prüfe derzeit die Investition, erklärte eine Sprecherin der Aufsichtsbehörde.
“Die aktuellen, teils kritischen Berichterstattungen über die Aggregate Holdings wie auch über die Adler Group sind uns sehr wohl bewusst und wir beobachten intensiv die eingetretenen Entwicklungen im Markt”, erklärte DAK-Sprecher Jörg Bodanowitz. “Grundbuchgesicherte Schuldscheindarlehen sind nach den zitierten Vorschriften eine gängige Anlageform, die auch von anderen Sozialversicherungsträgern genutzt werden”, ergänzte der Sprecher.
Versorgungsanstalt des Bundes steckte 130 Millionen Euro in Hochzinsanleihe
In der Tat steht die DAK nicht allein mit solchen Investitionen. Die Versorgungsanstalt des Bundes und der Länder (VBL), eine Zusatzversorgungskasse für rund 5 Millionen Beschäftigte des öffentlichen Dienstes, hat laut Manager-Magazin etwa 130 Millionen Euro in eine mit 15% verzinste Anleihe einer Aggregate-Tochter namens German Invest gesteckt. Deren Rückzahlung wurde laut dem Blatt schon zweimal verschoben, zuletzt auf den 30. November. Ob sie inzwischen erfolgt ist, ist unklar. Die VBL wollte sich dazu nicht äußern.
Die Fälle zeigen, wie Bauträger bei Zinssätzen nahe Null Großkredite für hochtrabende Entwicklungsprojekte auf billigem Baugrund aufnehmen konnten, in der Hoffnung, dass diese später im Wert steigen würden. In einigen Fällen wurden die Grundstücke zu immer höheren Preisen an neue Investoren weiterverkauft, ohne dass mit dem Bau begonnen wurde. Das System funktionierte, solange sich die Preise nur in eine Richtung bewegten und Investoren wie DAK und VBL willig einsprangen, als sich die Banken nach der Finanzkrise zurückzogen. Nun zwingen die steigenden Baukosten und die Zinswende die Bauträger dazu, die Bewertungen ihrer Portfolios zu reduzieren.
Grundstück in Berlin
Bei der von der DAK finanzierten Immobilie handelt es sich um ein landwirtschaftlich genutztes Grundstück mit Gewächshäusern und Baumschulen im östlichen Berliner Bezirk Treptow. Es wurde im Jahr 2020 von einem Unternehmen gekauft, zu dem auch der Bauträger ZAR Real Estate gehörte, der dann die Eigentümergesellschaft des Grundstücks an Aggregate weiterverkaufte.
Für das von der DAK finanzierte Grundstück steht die Baugenehmigung noch aus, und es sind Investitionen in die öffentliche Infrastruktur erforderlich, um ein neues Wohnviertel zu errichten. Ein von der ZAR in Auftrag gegebenes Gutachten bezifferte den Wert des Grundstücks in Treptow-Köpenick seinerzeit auf über 200 Millionen Euro, wie eine mit der Angelegenheit vertraute Person berichtet.
Die ZAR begründete die Wertsteigerung im Vergleich zum Kaufpreis mit der Tatsache, dass das Grundstück für eine Bebauung vorgesehen war. Aggregate, das die Liegenschaft im Jahr 2021 gekauft hat, erklärte, dass es “die Bewertung für fair und realistisch erachtet”, schließlich biete das Grundstück Platz für etwa 3.000 Wohnungen. Die Bewertung habe ein externer Gutachter vor dem Kauf durch Aggregate durchgeführt.
Aggregate bewertete die Liegenschaft zuletzt mit 270 Millionen Euro und geht davon aus, dass sie 1,4 Milliarden Euro wert sein wird, sobald die geplanten Wohnungen, Läden und Büros fertiggestellt sind. Treptow-Köpenick wurde vom Berliner Senat als potenzielles strategisches Entwicklungsgebiet ausgewählt, was die Wahrscheinlichkeit erhöht, dass die Baugenehmigung erteilt wird.
Allerdings war Aggregate bereits gezwungen, seinen Zeitplan für das Projekt zu revidieren. Ursprünglich rechnete der Investor mit einer Genehmigung im Jahr 2022 und einem Abschluss der Bauarbeiten im Jahr 2025. In seinem letzten Halbjahresbericht nennt er keinen Fertigstellungstermin mehr. Verzögerungen bei Projekten dieser Größenordnung sind freilich nicht selten.
Aggregate, das mehrheitlich dem österreichischen Unternehmer Günther Walcher gehört und von seinem Landsmann Cevdet Caner geführt wird, und Adler kamen beide ins Visier des Leerverkäufers Viceroy Research. In einem aufsehenerregenden Bericht zweifelte Viceroy letztes Jahr die Bewertungen der Liegenschaften der beiden Firmen an, insbesondere von Entwicklungsprojekten.
Adler hat Viceroys Behauptung pauschal zurückgewiesen und auf seine jüngsten Veräußerungen hingewiesen, welche die Bewertungen stützten. Aggregate hat erklärt, eine selbst veranlasste Studie habe die Behauptungen von Viceroy entkräftet.
Aggregates Verbindlichkeiten bei der DAK laufen bis März, mit der Option sie zu verlängern. Der Zinssatz von 3% wären eine anständige Rendite für ein Darlehen, das durch eine Immobilie mit Mieteinnahmen gesichert ist. Die Finanzierung eines Bauvorhabens, für das keine Genehmigungen vorliegen, ist indes risikoreicher. Und mit den steigenden Zins- und Baukosten steigt auch die Wahrscheinlichkeit, dass einige der ehrgeizigen Pläne, die Bauträger noch vor einem Jahr hatten, nicht verwirklicht werden können. Laut der DAK-Compliancebeauftragten ist die DAK selbst im Falle eines Zahlungsausfalls als Körperschaft des öffentlichen Rechts durch die Insolvenzordnung geschützt.
FMW/Bloomberg
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