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Wohnungsmarkt mit Regulierung – Mieter als Verlierer

Redaktion

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Wer erinnern uns nur wenige Tage zurück. Nachdem es zunächst so aussah, als wolle man  für den Berliner Wohnungsmarkt die maximal zulässigen Wohnungsmieten extrem stark herabsetzen unter das aktuelle Niveau, wurde am 26. August beschlossen die maximale Miete bei 7,97 Euro anzusetzen. Vielleicht ist das für große Vermietungskonzerne gerade noch so erträglich. Aber mal ehrlich. Welcher kleine oder mittelgroße Vermieter, geschweige denn Vonovia oder Deutsche Wohnen, hat da noch Lust von nun an neue Mietwohnungen in Berlin hochzuziehen? Wir haben uns in den letzten Monaten schon mehrfach kritisch zu dem Thema geäußert (hier ein nicht nur auf Berlin bezogener Grundsatzartikel vom 30. August mit dem Titel Wohnungsmieten explodieren – Mitverantwortliche beschweren sich am lautesten).

Die linkslastige Berliner Landesregierung hat also beschlossen keine höheren Mieten mehr zuzulassen. Eine eindeutige Beeinflussung des freien Marktes. Das kann man als Vermieter oder Investor weniger gut finden (nett ausgedrückt), und wird dagegen wohl auch durch die Instanzen klagen? Der Berliner Mieter wird natürlich begeistert sein nach dem Motto „Endlich haben wir es diesen Abzock-Vermietern gezeigt“. Aber die entscheidende Frage, die wir schon oft in den letzten Monaten angesprochen haben, lautet: Bringt dieses de facto Einfrieren der Mieten irgendeinen positiven Effekt für die Mieter? Der Bestandsmieter, der jetzt schon in einer Wohnung lebt und vielleicht bislang 9 Euro zahlt, freut sich über eine Mietsenkung von 1,03 Euro. Aber wird dieser Mieter aus seiner Wohnung ausziehen? Wohl kaum. Er wird alles tun um in diesem „paradiesischen“ Zustand zu verbleiben, und wird dauerhaft dort wohnen bleiben wollen.

Daher wird es bei den Bestandswohnungen wohl deutlich weniger Fluktuation geben. Wer also in Berlin eine Wohnung sucht, wird deutlich weniger Chancen haben eine zu finden. Und da über den Mietpreis nichts mehr geht, wird es ein zunehmendes Hauen und Stechen der Wohnungssuchenden geben, das gut situierte Bewerber mit der heimlichen Übergabe eines Umschlags Richtung Makler oder Vermieter für sich entscheiden können. Die Schattenwirtschaft bei der Suche nach Wohnraum dürfte in Berlin drastisch zunehmen. Und ja, die Neubautätigkeit in Sachen Mietwohnungen dürfte deutlich zurückgehen. Die Lage für Wohnungssuchende dürfte sich (so unsere bescheidene Meinung) durch diesen Mietendeckel in Berlin drastisch verschlechtern. Zwar gibt es relativ günstige Mieten – aber was nützt es, wenn man als Suchender keine Wohnung findet? Die Initiatoren der Regulierung am Wohnungsmarkt in Berlin haben wohl direkt und zielgerichtet an den Preis gedacht – sich aber wohl keine Gedanken gemacht, was ihre Aktion letztlich verursacht.

Mieter verlieren bei Regulierung am Wohnungsmarkt

Ja, eigentlich denkt man natürlich: Super Sache! Der Wohnungsmarkt wird staatlich eigeschränkt, die Mieter zahlen geringe Mieten. Wo soll da also das Problem für die Mieter liegen? Wir hatten ja gerade schon die Folgemechanismen beschrieben, die wohl erst mit einigem zeitlichen Abstand besser sichtbar werden dürften. Aktuell hat das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) zu diesem Thema (Regulierung am Wohnungsmarkt) ein Papier veröffentlicht. Und das DIW bestätigt unsere Sichtweise, dass letztlich wohl der Mieter der Verlierer sein wird. Die Ausführungen des DIW sind äußerst lesenswert!

Wohnungsmarkt mit Regulierung - DIW Grafik

Hier der nach unserer Meinung wichtigste Teil des DIW-Papiers im Wortlaut:

„Zugespitzt könnte man sagen, dass die Maßnahmen, die Mieterinnen und Mieter schützen sollen, auch dazu führen, dass diese immer weniger werden – sie werden gewissermaßen aus dem Markt gedrängt,“ fasst Studienautor Konstantin Kholodilin zusammen. „Diese Erkenntnis muss die Politik bei den aktuellen Diskussionen um Maßnahmen wie einen Mietendeckel selbstverständlich im Blick haben, sonst könnte man unter Umständen das Gegenteil von dem erreichen, was man bezweckt – so wichtig Regulierungen des Wohnmarkts sozialpolitisch auch sind.“

Teilung des Markts in zwei Segmente

Der Zusammenhang zwischen intensiver Mietmarktregulierung und steigender Wohneigentumsquote kann zwei Gründe haben, so Kholodilin und Ko-Autor Sebastian Kohl. Einerseits kann es sein, dass die VermieterInnen der regulierten Wohnungen diese nicht mehr profitabel vermieten können und sie zum Verkauf anbieten, was das Angebot an Mietwohnungen reduziert. Andererseits führt die Regulierung, die nur einen Teil der Wohnungen und Häuser betrifft, zu einem zweigeteilten Markt: auf der einen Seite ein regulierter Markt mit niedrigen Mieten, in dem die MieterInnen ihre Wohnungen nicht aufgeben und in den Wohnungssuchende vergeblich versuchen einzutreten; auf der anderen ein freier Markt mit sehr hohen Mieten, die sich nur wenige leisten können.

„In einer solchen Konstellation müssen sich viele Menschen trotz hoher Kosten Wohneigentum zulegen, sie haben praktisch keine Wahl“, so Kholodilin. „Das ist zum Beispiel in Schweden der Fall, wo die Wohneigentumsquote folglich rund 62 Prozent beträgt“. In den skandinavischen Ländern wurden Mietpreise in der Vergangenheit intensiv reguliert und sind es vergleichsweise immer noch. Auch in Norwegen leben 78 Prozent der Menschen in einer Immobilie im Eigenbesitz.

3 Kommentare

3 Comments

  1. Avatar

    Hesterberg

    18. September 2019 18:10 at 18:10

    Die meisten Politiker verstehen nichts von der Effizienz, der Gerechtigkeit und dem volkswirtschaftlichen Nutzen eines freien Marktes oder sie wollen es nicht verstehen. Vielleicht kommen sie sich auch ein wenig nutzlos und hilflos vor, wenn sie nicht in die Marktkräfte eingreifen dürften und so tun sie es. Leider vergrößern sie den Schaden auf lange Sicht oft nur, was aber auf der Hand liegt, weil ihr ganzes Tun und Denken maximal auf 4 Jahre angelegt ist.

  2. Avatar

    Jan

    18. September 2019 19:47 at 19:47

    @Hesterberg, die meisten Politiker sind auch ihrem Mandat als millionenfach gewählte Volksvertreter verpflichtet, nicht dem von wenigen Millionären, ausländischen Immobilienspekulanten und aktiennotierten Unternehmen.

    Keine Frage, die meisten Politiker verstehen wenig von der Realität und sind alles andere als große Problemlöser. Dennoch gibt es gewisse Felder, in denen politische Regulierungen die gewinnmaximierten Eskapaden der freien Märkte einschränken oder steuern müssen. Nahrung, Wasser, Infrastruktur, Energieversorgung, Wohnen, Umwelt. Ansonsten bleibt es zwar effizient für den freien Markt, aber Gerechtigkeit und volkswirtschaftlicher Nutzen werden zusehends leiden.

    Man sollte volkswirtschaftlich nicht mit betriebswirtschaftlich verwechseln. Wenn Effizienz, Gerechtigkeit und volkswirtschaftlicher Nutzen, wie in München mehrfach geschehen, dazu führen, dass angeblich allzu unbetriebswirtschaftlich denkende Vermieter ihre Kosten und Aufwendungen nicht mehr steuerlich in Abzug bringen dürfen, weil die Mieten zu gering sind, sollten ebenfalls allseits die Alarmglocken schellen.

    • Avatar

      Shong09

      18. September 2019 22:18 at 22:18

      Das ist nicht nur in München so, und es ist auch richtig und notwendig, dass man einem Steuersparmodell-Vermietung einen Riegel vorschiebt (Sonst vermiete ich auch an meine Brüder und setze Zinsen und Abschreibung ab bei 1€ Pauschalmiete). Solange allerdings ein zu versteuernder Gewinn übrig bleibt, sollte es den Staat den Buckel hinunterrutschen, wie hoch die Miete im Vgl. ist.

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Banken halten bei EZB 3,3 Billionen Euro – Daten zu Strafzinsen und Freibeträgen

Claudio Kummerfeld

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Türme von Banken in Frankfurt

Die einfache Sichtweise der „großen“ Experten in den Türmen der Notenbanken lautet: Je tiefer wir die Zinsen setzen, desto weniger attraktiv wird es für die Menschen Geld auf Bank- und Sparkonten zu parken. Sie werden dann immer mehr Geld in den Konsum pumpen. Aber egal wie viel sehr man auch an so einer Theorie festhält – die Realität sieht oft ganz anders aus. Die Bürger (vor allem die Deutschen) wollen gerade in Krisenzeiten offenkundig weiterhin Monat für Monat von ihrem Ersparten anständig was auf die hohe Kante packen – Vorsorgen für die schlechten Zeiten, sozusagen.

Und bei de facto Nullzinsen, die in den letzten Jahren in der Regel (nach Abzug der Inflation) reale Negativzinsen bedeuten, legen die Menschen einfach pro Monat noch mehr Geld auf die hohe Kante, sozusagen als Ausgleich für die fehlenden Zinsen. Und so steigen seit Jahren in der Eurozone die Bankguthaben immer weiter an. Das wird für die Banken immer mehr zu einem dramatischen Problem. Denn die Europäische Zentralbank (EZB) wollte nicht nur, dass der (einfältige?) Bürger endlich sein Geld in den Konsum steckt. Nein, die EZB wollte auch erreichen, dass die (faulen?) Banken endlich mehr Geld als Kredit herausreichen an Privat- und Geschäftskunden, damit die Konjunktur angekurbelt wird – und dadurch letztlich die Inflation ansteigt – die letzten Jahre geschah aber letztlich das Gegenteil.

Banken vor immer größerem Problem

Aber egal wie fleißig die Banken auch sein mögen bei der Kreditvergabe – der Sparfleiß der Bürger ist stärker. Die Guthaben bei den Banken wachsen immer mehr. Und genau deswegen hatte sich die EZB eine Art Strafmechanismus ausgedacht, damit die Banken nun wirklich mal die Einlagen der Kunden vermehrt als Kredit rausreichen. Verrechnet man das von den Bankkunden eingezahlte Guthaben mit den ausgegebenen Krediten, dann haben praktisch alle Banken eine Überschussliquidität, die bei der EZB geparkt wird. Die EZB bestraft die Banken hierfür mit einem Negativzins von derzeit -0,5 Prozent (ab 2014 stufenweise eingeführt, damals noch bei -0,1 Prozent). Je mehr die Kunden sparen und je höher sich die Banken-Überschüsse auf ihren EZB-Konten auftürmten, desto mehr mussten sie als Strafzins an die EZB überweisen.

Dies wurde in den letzten Jahren immer mehr zu einem Problem für die Banken, die sowieso dank Nullzinsen ein ernsthaftes Problem mit ihrem wichtigsten Geschäft hatten, nämlich der Zinsmarge. Die EZB sah dieses Problem, und führte einen Freibetrag ein. Die Banken sollten für zu viel hinterlegte Einlagenüberschüsse also bestraft werden – aber nicht so sehr, dass sie in ernsthafte Schwierigkeiten geraten. Und so gibt es EZB-Strafzinsen für die Banken mit einem Freibetrag an Einlagen, der nicht mit einem Strafzins bedacht wird.

Gigantische Überschüsse, Strafzinsen und Freibetrag

Heute veröffentlichte Daten der Bundesbank zeigen die Dimension der Beträge. Demnach gab es im Dezember 2020 eine Überschussliquidität im Euroraum in Höhe von 3,35 Billionen Euro. Zwischen Einführung des Tiering-Systems (Freibeträge) im Oktober 2019 und Dezember 2020 betrug der Zinsaufwand der Banken im Euroraum für das Halten dieser Überschussliquidität bei der EZB 8,9 Milliarden Euro. Dieser Zinsaufwand (die Strafzinsen) fiel laut Bundesbank um 4,7 Milliarden Euro niedriger aus, als dies unter sonst gleichen Bedingungen ohne ein Tiering-System der Fall gewesen wäre. Gleichzeitig wurde mit zuletzt 2,498 Billionen Euro der größte Teil der Überschussliquidität weiterhin negativ verzinst.

Während die Überschussliquidität der Banken bei der EZB in den letzten Jahren immer weiter stieg (oberer Teil der Grafik), dachte die EZB wohl sie könnte dies verhindern, indem sie den Strafzins immer weiter anhebt. Es brachte aber nichts! Wer arg ins Detail gehen möchte, kann sich beim Klick an dieser Stelle in den Bundesbank-Bericht auf den Seiten 61-72 in das Thema vertiefen. Wer sich für die Rücklagen der Deutschen interessiert, der klicke bitte hier. Im Krisenjahr 2020 wurde von deutschen Haushalten 333,5 Milliarden Euro auf die hohe Kante gelegt, nach 220,3 Milliarden Euro in 2019. Diese Summe steigerte sich in den letzten Jahren immer weiter, obwohl das Zinsniveau für die Sparer immer weiter abrutschte.

Grafik zeigt Bundesbank-Daten zu Strafzinsen und Überschussliquidität

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BlackRock, Wall Street – und China: Kampf der Giganten

Wolfgang Müller

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Wird BlackRock zu mächtig? Während BlackRock immer größer und wichtiger wird, scheinen die USA insgesamt abzusteigen (siehe hierzu das Interview mit der USA-Korrespondentin der „Zeit“, Heike Buchter).

Der Kampf der beiden Supermächte USA und China um die wirtschaftliche und technologische Vorherrschaft elektrisiert viele Marktbeobachter. Klar ist es fast unmöglich Chinas weiteren Aufstieg zu verhindern, schließlich hat China mit seiner riesigen Anzahl an Menschen – Vergleich zu den USA: 1439 Millionen zu 332 Millionen – einen Riesenvorteil. Aber die USA haben neben ihren großen Techfirmen auch noch weitere Riesen, einer davon ist der Finanzdienstleister BlackRock, der letzte Woche gigantische Zahlen abgeliefert hat.

BlackRock: Der schwarze Felsen wird immer größer

Der weltweite Aktienmarkt klettert, wie schon so oft dargestellt, auch infolge der Aktionen der Notenbanken nach oben, auf zuletzt 106 Billionen Dollar. Maßgeblich beteiligt daran ist die Wall Street, deren Aktienmärkte allein schon ein Gewicht von über 40 Billionen Dollar aufweisen. Angesichts des Anteils der USA an der Weltbevölkerung (4,3 Prozent) und der Wirtschaftsleistung (kaufkraftbeteinigt etwa 16 Prozent) eigentlich viel zu groß. Aber ebenso dominant ist der Anteil der Vermögensverwaltung in den USA, wie allein die letzten Donnerstag veröffentlichten Zahlen von BlackRock aufweisen.

BlackRock ist mit 8,68 Billionen US-Dollar an verwaltetem Vermögen (Stand: 31. Dezember 2020) der weltgrößte Vermögensverwalter. Die Kunden sind Privatanleger und Institutionen wie Banken, Pensionskassen, Stiftungen, Versicherer, Staatsfonds und Zentralbanken. So der zutreffende Eintrag bei Wikipedia.

Inmitten der Corona-Krise ist es der Firma von Larry Fink gelungen, einem sehr einflussreichen CEO, was demnächst auch die Regierung von Joe Biden erleben dürfte, das Volumen der verwalteten „Assets“ im Jahr 2020 um 17 Prozent oder 1,2 Billionen Dollar auf 8,68 Billionen Dollar zu steigern.

BlackRock profitierte nicht nur von der aktiven Fondsbranche, auch seine bekannte ETF-Sparte (iShares) ist um 185 Milliarden Dollar gewachsen.

Aus diesen ganzen Zahlen ergab sich ein Gewinn für das Jahr 2020 von 5,2 Milliarden Dollar, ein Anstieg von ebenfalls 17 Prozent. Dass die Fantasie der Investoren auch bei diesem Felsbrocken der Finanzwelt ins Kraut schießt, zeigt die Entwicklung der Aktie, die bis zur Veröffentlichung der Jahresbilanz um 44 Prozent gestiegen ist. Aufgrund der großen Marktmacht von BlackRock spürt der Gigant nicht einmal so sehr die Entwicklung in der Fondsbranche hin zu den kostengünstigen Exchange Traded Funds. Der Gewinn des Finanzdienstleisters war auch im vierten Quartal um 1,6 Milliarden Dollar angewachsen.

Noch ein paar Sätze zum Zweikampf zwischen den USA und China.

Liste der größten Firmen der Welt

Betrachtet man sich die aktuelle Liste der nach Marktkapitalisierung schwersten Unternehmen der Welt, so stellt man fest, dass sich unter den größten 20 Unternehmen allein 13 US-Unternehmen, unter ersten Zehn gleich deren sieben befinden. China ist mit Tencent, Alibaba vertreten.

Apple, Microsoft, Amazon, Alphabet, Tesla, Facebook, Berkshire Hathaway, Visa, Walmart, Johnson &Johnson, JP Morgan, Procter&Gamble, MasterCard, von einem Finanzgiganten BlackRock ist dabei nichts zu sehen, nicht einmal unter den ersten Hundert.

Sicher wird es demnächst durch Regulation bei den Monopolfirmen einiges an Korrekturen geben. Auch befinden sich die Kurse einiger Firmen in Höhen, die nicht aufrechterhalten werden können – auch wenn einige glauben, Aktien könnten sich dauerhaft den Fundamentaldaten entziehen.

Was das Vermögen von Kundengeldern angeht, haben die USA noch weit die Nase vorn. Denn neben dem 8-Billionen-Dollar-Koloss BlackRock gibt es noch die Riesen Vanguard Group, State Street Global Advisors und Fidelity Investments, jedes Unternehmen verwaltet mehrere Billionen Dollar.

China hat ein großes Problem in seinem Aufwärtsstreben und das ist sein totalitäres System. Es wird sicherlich nicht das Vertrauen von Investoren steigern, wenn eine Regierung so rigoros an eine Firma wie Alibaba herangeht, kürzlich noch achtwertvollstes Unternehmen der Welt, dessen Gründer Jack Ma schon seit Wochen von der Bildfläche verschwunden ist. Da vertraut die westliche Welt schon eher auf einen ETF der Firma BlackRock, Sparte iShares, wie die jüngsten Zahlen beweisen. Der Produktionsstandort China boomt – aber der Finanzstandort?

BlackRock und die Wall Street

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Wirtschaft kommt laut Bundesbank recht gut durch den Lockdown, aber…

Claudio Kummerfeld

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Lockdown Schriftzug

Die Bundesbank hat vor wenigen Minuten ihren Monatsbericht für Januar veröffentlicht. Demnach kommt die deutsche Wirtschaft recht gut durch den Lockdown. Die Erholung der deutschen Wirtschaft ist laut Bundesbank im letzten Quartal 2020 durch das erhöhte Infektionsgeschehen und die wieder erheblich verschärften Maßnahmen zur Bekämpfung der Corona-Pandemie zwar ausgebremst worden. Aber es habe jedoch keinen größeren Rückschlag gegeben, da sich weniger durch die Maßnahmen betroffene Bereiche der Wirtschaft weiter erholten. Insbesondere die Industrie aber auch die Bauwirtschaft hätten nach den bis November vorliegenden Zahlen kräftig zugelegt.

Die Auftragseingänge in der Industrie hätten im November das Vorkrisenniveau vom Schlussquartal 2019 sogar deutlich überstiegen. Zudem seien die Einzelhandelsumsätze bis November noch erheblich gewachsen. Dies hätte ein Gegengewicht zu den Einbußen gebildet, die aufgrund der im Dezember angeordneten Schließungen im stationären Einzelhandel entstanden sein dürften. Die Unternehmensstimmung hellte sich im Dezember laut ifo Geschäftsklimaindex trotz des Wiederaufflammens der Pandemie auf. Diese ermutigenden Signale lassen laut aktueller Bundesbank-Aussage darauf hoffen, dass auch die zu Beginn des neuen Jahres verlängerten und weiter verschärften Einschränkungen die wirtschaftliche Erholung nicht allzu weit zurückwerfen.

Aber die Bundesbank versieht diese rosigen Aussagen mit einer kleinen Warnung, wie es nicht anders zu erwarten wäre. Bei dieser Krise sind ja „Risiko-Disclaimer“ fast schon unverzichtbar, da niemand eine Glaskugel hat und unzählige Variablen vorhersehen kann. Sollte das Infektionsgeschehen jedoch nicht erheblich nachlassen und die gegenwärtigen Beschränkungen der Wirtschaftstätigkeit länger anhalten oder noch weiter verschärft werden, so könne es gleichwohl noch zu einem spürbaren Rückschlag (für die Wirtschaftsleistung) kommen, so die Bundesbank.

Auch beim Thema Arbeitslosigkeit sieht die Bundesbank offenbar keine ernsthaften Probleme. So blieb der Arbeitsmarkt laut Aussage der Bundesbank trotz der wieder strikteren Maßnahmen zur Pandemiebekämpfung bemerkenswert stabil. Zwar seien im November und Dezember vermehrt Anmeldungen zur Kurzarbeit eingegangen, diese entsprächen jedoch nur einem Bruchteil der Anzeigen aus dem vergangenen Frühjahr. Die aktuellen Anzeigen würden sich vor allem auf den von den angeordneten Schließungen betroffenen Hotel- und Gaststättenbereich sowie Teile des Handels beschränken. Die registrierte Arbeitslosigkeit sei im Dezember wie schon in den beiden Monaten zuvor spürbar zurückgegangen. Die Zahl der Arbeitslosen sei um saisonbereinigt 37.000 gegenüber dem Vormonat gesunken, die entsprechende Arbeitslosenquote läge damit bei 6,1 Prozent.

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