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Wohnungsmarkt mit Regulierung – Mieter als Verlierer

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Wer erinnern uns nur wenige Tage zurück. Nachdem es zunächst so aussah, als wolle man  für den Berliner Wohnungsmarkt die maximal zulässigen Wohnungsmieten extrem stark herabsetzen unter das aktuelle Niveau, wurde am 26. August beschlossen die maximale Miete bei 7,97 Euro anzusetzen. Vielleicht ist das für große Vermietungskonzerne gerade noch so erträglich. Aber mal ehrlich. Welcher kleine oder mittelgroße Vermieter, geschweige denn Vonovia oder Deutsche Wohnen, hat da noch Lust von nun an neue Mietwohnungen in Berlin hochzuziehen? Wir haben uns in den letzten Monaten schon mehrfach kritisch zu dem Thema geäußert (hier ein nicht nur auf Berlin bezogener Grundsatzartikel vom 30. August mit dem Titel Wohnungsmieten explodieren – Mitverantwortliche beschweren sich am lautesten).

Die linkslastige Berliner Landesregierung hat also beschlossen keine höheren Mieten mehr zuzulassen. Eine eindeutige Beeinflussung des freien Marktes. Das kann man als Vermieter oder Investor weniger gut finden (nett ausgedrückt), und wird dagegen wohl auch durch die Instanzen klagen? Der Berliner Mieter wird natürlich begeistert sein nach dem Motto „Endlich haben wir es diesen Abzock-Vermietern gezeigt“. Aber die entscheidende Frage, die wir schon oft in den letzten Monaten angesprochen haben, lautet: Bringt dieses de facto Einfrieren der Mieten irgendeinen positiven Effekt für die Mieter? Der Bestandsmieter, der jetzt schon in einer Wohnung lebt und vielleicht bislang 9 Euro zahlt, freut sich über eine Mietsenkung von 1,03 Euro. Aber wird dieser Mieter aus seiner Wohnung ausziehen? Wohl kaum. Er wird alles tun um in diesem „paradiesischen“ Zustand zu verbleiben, und wird dauerhaft dort wohnen bleiben wollen.

Daher wird es bei den Bestandswohnungen wohl deutlich weniger Fluktuation geben. Wer also in Berlin eine Wohnung sucht, wird deutlich weniger Chancen haben eine zu finden. Und da über den Mietpreis nichts mehr geht, wird es ein zunehmendes Hauen und Stechen der Wohnungssuchenden geben, das gut situierte Bewerber mit der heimlichen Übergabe eines Umschlags Richtung Makler oder Vermieter für sich entscheiden können. Die Schattenwirtschaft bei der Suche nach Wohnraum dürfte in Berlin drastisch zunehmen. Und ja, die Neubautätigkeit in Sachen Mietwohnungen dürfte deutlich zurückgehen. Die Lage für Wohnungssuchende dürfte sich (so unsere bescheidene Meinung) durch diesen Mietendeckel in Berlin drastisch verschlechtern. Zwar gibt es relativ günstige Mieten – aber was nützt es, wenn man als Suchender keine Wohnung findet? Die Initiatoren der Regulierung am Wohnungsmarkt in Berlin haben wohl direkt und zielgerichtet an den Preis gedacht – sich aber wohl keine Gedanken gemacht, was ihre Aktion letztlich verursacht.

Mieter verlieren bei Regulierung am Wohnungsmarkt

Ja, eigentlich denkt man natürlich: Super Sache! Der Wohnungsmarkt wird staatlich eigeschränkt, die Mieter zahlen geringe Mieten. Wo soll da also das Problem für die Mieter liegen? Wir hatten ja gerade schon die Folgemechanismen beschrieben, die wohl erst mit einigem zeitlichen Abstand besser sichtbar werden dürften. Aktuell hat das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) zu diesem Thema (Regulierung am Wohnungsmarkt) ein Papier veröffentlicht. Und das DIW bestätigt unsere Sichtweise, dass letztlich wohl der Mieter der Verlierer sein wird. Die Ausführungen des DIW sind äußerst lesenswert!

Wohnungsmarkt mit Regulierung - DIW Grafik

Hier der nach unserer Meinung wichtigste Teil des DIW-Papiers im Wortlaut:

„Zugespitzt könnte man sagen, dass die Maßnahmen, die Mieterinnen und Mieter schützen sollen, auch dazu führen, dass diese immer weniger werden – sie werden gewissermaßen aus dem Markt gedrängt,“ fasst Studienautor Konstantin Kholodilin zusammen. „Diese Erkenntnis muss die Politik bei den aktuellen Diskussionen um Maßnahmen wie einen Mietendeckel selbstverständlich im Blick haben, sonst könnte man unter Umständen das Gegenteil von dem erreichen, was man bezweckt – so wichtig Regulierungen des Wohnmarkts sozialpolitisch auch sind.“

Teilung des Markts in zwei Segmente

Der Zusammenhang zwischen intensiver Mietmarktregulierung und steigender Wohneigentumsquote kann zwei Gründe haben, so Kholodilin und Ko-Autor Sebastian Kohl. Einerseits kann es sein, dass die VermieterInnen der regulierten Wohnungen diese nicht mehr profitabel vermieten können und sie zum Verkauf anbieten, was das Angebot an Mietwohnungen reduziert. Andererseits führt die Regulierung, die nur einen Teil der Wohnungen und Häuser betrifft, zu einem zweigeteilten Markt: auf der einen Seite ein regulierter Markt mit niedrigen Mieten, in dem die MieterInnen ihre Wohnungen nicht aufgeben und in den Wohnungssuchende vergeblich versuchen einzutreten; auf der anderen ein freier Markt mit sehr hohen Mieten, die sich nur wenige leisten können.

„In einer solchen Konstellation müssen sich viele Menschen trotz hoher Kosten Wohneigentum zulegen, sie haben praktisch keine Wahl“, so Kholodilin. „Das ist zum Beispiel in Schweden der Fall, wo die Wohneigentumsquote folglich rund 62 Prozent beträgt“. In den skandinavischen Ländern wurden Mietpreise in der Vergangenheit intensiv reguliert und sind es vergleichsweise immer noch. Auch in Norwegen leben 78 Prozent der Menschen in einer Immobilie im Eigenbesitz.

3 Kommentare

3 Comments

  1. Hesterberg

    18. September 2019 18:10 at 18:10

    Die meisten Politiker verstehen nichts von der Effizienz, der Gerechtigkeit und dem volkswirtschaftlichen Nutzen eines freien Marktes oder sie wollen es nicht verstehen. Vielleicht kommen sie sich auch ein wenig nutzlos und hilflos vor, wenn sie nicht in die Marktkräfte eingreifen dürften und so tun sie es. Leider vergrößern sie den Schaden auf lange Sicht oft nur, was aber auf der Hand liegt, weil ihr ganzes Tun und Denken maximal auf 4 Jahre angelegt ist.

  2. Jan

    18. September 2019 19:47 at 19:47

    @Hesterberg, die meisten Politiker sind auch ihrem Mandat als millionenfach gewählte Volksvertreter verpflichtet, nicht dem von wenigen Millionären, ausländischen Immobilienspekulanten und aktiennotierten Unternehmen.

    Keine Frage, die meisten Politiker verstehen wenig von der Realität und sind alles andere als große Problemlöser. Dennoch gibt es gewisse Felder, in denen politische Regulierungen die gewinnmaximierten Eskapaden der freien Märkte einschränken oder steuern müssen. Nahrung, Wasser, Infrastruktur, Energieversorgung, Wohnen, Umwelt. Ansonsten bleibt es zwar effizient für den freien Markt, aber Gerechtigkeit und volkswirtschaftlicher Nutzen werden zusehends leiden.

    Man sollte volkswirtschaftlich nicht mit betriebswirtschaftlich verwechseln. Wenn Effizienz, Gerechtigkeit und volkswirtschaftlicher Nutzen, wie in München mehrfach geschehen, dazu führen, dass angeblich allzu unbetriebswirtschaftlich denkende Vermieter ihre Kosten und Aufwendungen nicht mehr steuerlich in Abzug bringen dürfen, weil die Mieten zu gering sind, sollten ebenfalls allseits die Alarmglocken schellen.

    • Shong09

      18. September 2019 22:18 at 22:18

      Das ist nicht nur in München so, und es ist auch richtig und notwendig, dass man einem Steuersparmodell-Vermietung einen Riegel vorschiebt (Sonst vermiete ich auch an meine Brüder und setze Zinsen und Abschreibung ab bei 1€ Pauschalmiete). Solange allerdings ein zu versteuernder Gewinn übrig bleibt, sollte es den Staat den Buckel hinunterrutschen, wie hoch die Miete im Vgl. ist.

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Fed – des einen Glück ist des anderen Leid

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Das Fed-Hauptgebäude

Mit ihren massiven Interventionen am Markt für kurzlaufende US-Staatsanleihen hat die US-Notenbank Fed eine künstliche Versteilerung der Zinsstrukturkurve bewirkt. Die Zinsen am langen Ende steigen nun an. Damit ist ein QE-Programm offizieller Definition noch zwingender geworden.

Fed – die Zinswippe ist am langen Ende schwerer

Aufgeschreckt durch die Erosion der Margen im klassischen Zinsgeschäft der Banken via Fristentransformation sowie durch akute Liquiditätsengpässe am US Repo-Markt tritt die US-Notenbank seit Mitte September als Käufer für kurzlaufende Staatsanleihen auf. Mit über 200 Mrd. US-Dollar Kaufvolumen hat die Fed in einem Monat zehnmal mehr Anleihen erworben, als die EZB dies ab November pro Monat plant. Das Ergebnis ist eine künstliche Versteilerung der Zinsstrukturkurve. Die Zinsen für dreimonatige US-Staatsanleihen, sogenannte T-Bills, sind im Zuge dessen auf 1,65 Prozent p. a. gefallen. Die Zinsen für länger laufende US-Staatsanleihen, sogenannte T-Notes oder T-Bonds, sind hingegen angestiegen. Im Fahrwasser der auf Kurzläufer fokussierten künstlichen Nachfrage durch die Fed haben die Rentenhändler die Langläufer abverkauft, sich an den Interventionszug der Fed angekoppelt und in Kurzläufer umgeschichtet.

Zinsen US-Staatsanleihen

Auf der einen Seite hat die Fed das Problem der schwindenden Zinsmargen der Kreditbanken durch eine Umkehrung der Zinsstrukturkurve etwas gemindert, gleichzeitig hat sie damit die Kreditkosten für Unternehmenskredite, Hypothekendarlehen, Konsumkredite und Kreditkartenschulden tendenziell erhöht. Gesamtwirtschaftlich wiegt die Steigerung des Benchmarkt-Zinses für längerfristige Verbindlichkeiten jedoch für ein so hoch verschuldetes Land wie die USA deutlich schwerer als eine geringfügige Verbesserung der Zinsmargen für die Banken.

Problem nur halb gelöst

Da die steigende Schuldenlast der US-Konsumenten sowie das Auslaufen der Steuerstimuli nun zunehmend den kreditgetriebenen Konsum in den USA belasten, kommen steigende Zinsen am langen Ende der Kurve zur Unzeit.#

Studenten Auto Kreditkarten USA mit Daten der Fed

Wie stark der Rückgang der Konsumdynamik in den nächsten Monaten ausfallen wird, kann man sehr gut anhand des Basiseffektes der Vorjahresperiode erahnen. Getrieben durch höhere Nettoeinkommen und Neuverschuldung stiegen die Konsumausgaben in den großen US-Einzelhandelsketten im vierten Quartal 2018 mit einer Jahresrate von in der Spitze 9,3 Prozent stark an. Da es keinen vergleichbaren Impuls in diesem Jahr gibt, sieht man bereits den Rückgang der Steigerungsraten, die noch nicht um die Teuerungsrate in Höhe von aktuell 1,7 Prozent bereinigt sind.

Umsatzentwicklung US-Einzelhändler

Sowohl die Bedeutung der Langfristzinsen für den US-Immobilienmarkt, als auch für die hoch verschuldeten Unternehmen und erst recht für den US-Konsumenten lassen eine einseitige Fokussierung der Intervention der US-Notenbank auf das kurze Ende der Zinsstrukturkurve dauerhaft nicht zu.

Die EZB hat das Problem in Europa so gelöst, dass man die Zinsen in allen Laufzeitbereichen weiter nach unten geschleust hat, nur am kurzen Ende etwas mehr. So existiert in der Eurozone eine leicht steile Zinsstrukturkurve – unter der Nulllinie. Dass heißt, die Zinsen am kurzen Ende sind tiefer im negativen Terrain als die Zinsen am längeren Ende.

Fazit

Der erneute Einstieg in den Bilanzaufbau der US-Bundesbank Fed durch den Ankauf kurzfristiger T-Bills ist nach offizieller Lesart noch kein QE-Programm. Doch es ist nur der Beginn einer breiteren Marktintervention auch zugunsten der Zinsen am langen Ende der Laufzeit. Die Fed muss schon deshalb so agieren, weil sie sonst dem Rentenmarkt falsche Signale liefert und die Spekulanten zu einem Arbitragegeschäft verleitet, bei dem diese Langfristanleihen verkaufen und Kurzfristanleihen erwerben. Das würde die Zinswippe weiter am langen Ende nach oben bewegen – entgegen der ökonomischen Notwendigkeit, die Zinsen auch dort weiter zu reduzieren, um die Schuldentragfähigkeit von Konsumenten und Unternehmen aufrecht zu erhalten.

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Die Lüge vom sauberen Elektro-Auto

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Sind Elektro-Autos wirklich sauber? Nein, sagt der Professor für Leichtbau an der TH Ingolstadt Jörg Wellnitz. Aber die „Generation Greta“ und der inzwischen grüne Mainstream will einfach ein reines Gewissen haben – und daher wird an den Fakten gerne vorbei gesehen!

Und die Autoindustrie? Die kann sich ihre Öko-Bilanz damit wunderbar „schön rechnen“:

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Eurozone: Diese sinkenden Staatsschulden, die in Wirklichkeit immer weiter steigen

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Ja, ja, das ist schon ne schöne Sache. Die Staatsschulden in Euroland, die sinken aufgrund der jahrelang brummenden Konjunktur, und immer noch guten Steuereinnahmen. Richtig? Falsch. Schaut man auf die aktuelle Headline der offiziellen EU-Statistiker von Eurostat, dann liest man dort wortwörtlich „Rückgang des öffentlichen Schuldenstands im Euroraum auf 86,4% des BIP“. Wow, Rückgang. Da sinkt also etwas, da geht etwas zurück, richtig? Ja, wenn man die Sache nur aus prozentualer Sicht betrachtet.

Staatsschulden steigen weiter an

Schaut man sich die Tabelle in der Statistik-Veröffentlichung aber genauer an, dann sieht man: Die tatsächliche Schuldenlast der Regierungen in der Eurozone ist von Mitte 2018 zu Mitte 2019 gestiegen von 9,94 auf 10,1 Billionen Euro! Die Schuldenquote in Relation zum BIP sank tatsächlich von 87,3% auf 86,4%. Das liegt aber nur daran, dass in diesen zwölf Monaten auch das BIP (Wirtschaftsleistung) angestiegen ist. Also wurde die Bezugsgrößte für die prozentuale Berechnung größer. Somit konnte trotz Schuldenanstieg die Prozentquote sinken.

Auch die Staatsschulden in der Gesamt-EU (also alle EU-Mitglieder, die noch ihre eigene Währung haben) sind gestiegen binnen Jahresfrist von 12,76 auf 12,99 Billionen Euro. Auch hier sinkt die Quote gleichzeitig, nämlich von 81,5% auf 80,5%. Die höchsten Verschuldungsquoten im Verhältnis zum BIP am Ende des zweiten Quartals 2019 wurden laut Eurostat in Griechenland (180,2%), Italien (138,0%), Portugal (121,2%), Zypern (107,2%) und Belgien (104,7%) verzeichnet, und die niedrigsten Quoten in Estland (9,3%), Luxemburg (20,3%) und Bulgarien (20,4%).

Staatsschulden in Europa steigen weiter an

Grafik Schuldenquoten

Immer nur Defizite

Trotz jahrelang brummender Konjunktur in Euroland sind die Staatsschulden immer weiter gestiegen. In der folgenden aktuellen Grafik sieht man zurück bis zum 2. Quartal 2017. Quartal für Quartal immer nur Defizite im Gesamtschnitt der Eurozone und Gesamt-EU. Die Ausgaben der Mitgliedsstaaten lagen also ständig über den Einnahmen. Und das in diesen konjunkturell so guten Zeiten. Wie soll es dann erst werden, wenn die aktuelle Rezession der Industrie die Volkswirtschaften ganz runterziehen sollte? Dann geht der große Kampf um die 3% Hürde aus Maastricht wieder los?

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