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Wohnungsmarkt mit Regulierung – Mieter als Verlierer

Wer erinnern uns nur wenige Tage zurück. Nachdem es zunächst so aussah, als wolle man  für den Berliner Wohnungsmarkt die maximal zulässigen Wohnungsmieten extrem stark herabsetzen unter das aktuelle Niveau, wurde am 26. August beschlossen die maximale Miete bei 7,97 Euro anzusetzen. Vielleicht ist das für große Vermietungskonzerne gerade noch so erträglich. Aber mal ehrlich. Welcher kleine oder mittelgroße Vermieter, geschweige denn Vonovia oder Deutsche Wohnen, hat da noch Lust von nun an neue Mietwohnungen in Berlin hochzuziehen? Wir haben uns in den letzten Monaten schon mehrfach kritisch zu dem Thema geäußert (hier ein nicht nur auf Berlin bezogener Grundsatzartikel vom 30. August mit dem Titel Wohnungsmieten explodieren – Mitverantwortliche beschweren sich am lautesten).

Die linkslastige Berliner Landesregierung hat also beschlossen keine höheren Mieten mehr zuzulassen. Eine eindeutige Beeinflussung des freien Marktes. Das kann man als Vermieter oder Investor weniger gut finden (nett ausgedrückt), und wird dagegen wohl auch durch die Instanzen klagen? Der Berliner Mieter wird natürlich begeistert sein nach dem Motto „Endlich haben wir es diesen Abzock-Vermietern gezeigt“. Aber die entscheidende Frage, die wir schon oft in den letzten Monaten angesprochen haben, lautet: Bringt dieses de facto Einfrieren der Mieten irgendeinen positiven Effekt für die Mieter? Der Bestandsmieter, der jetzt schon in einer Wohnung lebt und vielleicht bislang 9 Euro zahlt, freut sich über eine Mietsenkung von 1,03 Euro. Aber wird dieser Mieter aus seiner Wohnung ausziehen? Wohl kaum. Er wird alles tun um in diesem „paradiesischen“ Zustand zu verbleiben, und wird dauerhaft dort wohnen bleiben wollen.

Daher wird es bei den Bestandswohnungen wohl deutlich weniger Fluktuation geben. Wer also in Berlin eine Wohnung sucht, wird deutlich weniger Chancen haben eine zu finden. Und da über den Mietpreis nichts mehr geht, wird es ein zunehmendes Hauen und Stechen der Wohnungssuchenden geben, das gut situierte Bewerber mit der heimlichen Übergabe eines Umschlags Richtung Makler oder Vermieter für sich entscheiden können. Die Schattenwirtschaft bei der Suche nach Wohnraum dürfte in Berlin drastisch zunehmen. Und ja, die Neubautätigkeit in Sachen Mietwohnungen dürfte deutlich zurückgehen. Die Lage für Wohnungssuchende dürfte sich (so unsere bescheidene Meinung) durch diesen Mietendeckel in Berlin drastisch verschlechtern. Zwar gibt es relativ günstige Mieten – aber was nützt es, wenn man als Suchender keine Wohnung findet? Die Initiatoren der Regulierung am Wohnungsmarkt in Berlin haben wohl direkt und zielgerichtet an den Preis gedacht – sich aber wohl keine Gedanken gemacht, was ihre Aktion letztlich verursacht.

Mieter verlieren bei Regulierung am Wohnungsmarkt

Ja, eigentlich denkt man natürlich: Super Sache! Der Wohnungsmarkt wird staatlich eigeschränkt, die Mieter zahlen geringe Mieten. Wo soll da also das Problem für die Mieter liegen? Wir hatten ja gerade schon die Folgemechanismen beschrieben, die wohl erst mit einigem zeitlichen Abstand besser sichtbar werden dürften. Aktuell hat das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) zu diesem Thema (Regulierung am Wohnungsmarkt) ein Papier veröffentlicht. Und das DIW bestätigt unsere Sichtweise, dass letztlich wohl der Mieter der Verlierer sein wird. Die Ausführungen des DIW sind äußerst lesenswert!

Wohnungsmarkt mit Regulierung - DIW Grafik

Hier der nach unserer Meinung wichtigste Teil des DIW-Papiers im Wortlaut:

„Zugespitzt könnte man sagen, dass die Maßnahmen, die Mieterinnen und Mieter schützen sollen, auch dazu führen, dass diese immer weniger werden – sie werden gewissermaßen aus dem Markt gedrängt,“ fasst Studienautor Konstantin Kholodilin zusammen. „Diese Erkenntnis muss die Politik bei den aktuellen Diskussionen um Maßnahmen wie einen Mietendeckel selbstverständlich im Blick haben, sonst könnte man unter Umständen das Gegenteil von dem erreichen, was man bezweckt – so wichtig Regulierungen des Wohnmarkts sozialpolitisch auch sind.“

Teilung des Markts in zwei Segmente

Der Zusammenhang zwischen intensiver Mietmarktregulierung und steigender Wohneigentumsquote kann zwei Gründe haben, so Kholodilin und Ko-Autor Sebastian Kohl. Einerseits kann es sein, dass die VermieterInnen der regulierten Wohnungen diese nicht mehr profitabel vermieten können und sie zum Verkauf anbieten, was das Angebot an Mietwohnungen reduziert. Andererseits führt die Regulierung, die nur einen Teil der Wohnungen und Häuser betrifft, zu einem zweigeteilten Markt: auf der einen Seite ein regulierter Markt mit niedrigen Mieten, in dem die MieterInnen ihre Wohnungen nicht aufgeben und in den Wohnungssuchende vergeblich versuchen einzutreten; auf der anderen ein freier Markt mit sehr hohen Mieten, die sich nur wenige leisten können.

„In einer solchen Konstellation müssen sich viele Menschen trotz hoher Kosten Wohneigentum zulegen, sie haben praktisch keine Wahl“, so Kholodilin. „Das ist zum Beispiel in Schweden der Fall, wo die Wohneigentumsquote folglich rund 62 Prozent beträgt“. In den skandinavischen Ländern wurden Mietpreise in der Vergangenheit intensiv reguliert und sind es vergleichsweise immer noch. Auch in Norwegen leben 78 Prozent der Menschen in einer Immobilie im Eigenbesitz.



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3 Kommentare

  1. Die meisten Politiker verstehen nichts von der Effizienz, der Gerechtigkeit und dem volkswirtschaftlichen Nutzen eines freien Marktes oder sie wollen es nicht verstehen. Vielleicht kommen sie sich auch ein wenig nutzlos und hilflos vor, wenn sie nicht in die Marktkräfte eingreifen dürften und so tun sie es. Leider vergrößern sie den Schaden auf lange Sicht oft nur, was aber auf der Hand liegt, weil ihr ganzes Tun und Denken maximal auf 4 Jahre angelegt ist.

  2. @Hesterberg, die meisten Politiker sind auch ihrem Mandat als millionenfach gewählte Volksvertreter verpflichtet, nicht dem von wenigen Millionären, ausländischen Immobilienspekulanten und aktiennotierten Unternehmen.

    Keine Frage, die meisten Politiker verstehen wenig von der Realität und sind alles andere als große Problemlöser. Dennoch gibt es gewisse Felder, in denen politische Regulierungen die gewinnmaximierten Eskapaden der freien Märkte einschränken oder steuern müssen. Nahrung, Wasser, Infrastruktur, Energieversorgung, Wohnen, Umwelt. Ansonsten bleibt es zwar effizient für den freien Markt, aber Gerechtigkeit und volkswirtschaftlicher Nutzen werden zusehends leiden.

    Man sollte volkswirtschaftlich nicht mit betriebswirtschaftlich verwechseln. Wenn Effizienz, Gerechtigkeit und volkswirtschaftlicher Nutzen, wie in München mehrfach geschehen, dazu führen, dass angeblich allzu unbetriebswirtschaftlich denkende Vermieter ihre Kosten und Aufwendungen nicht mehr steuerlich in Abzug bringen dürfen, weil die Mieten zu gering sind, sollten ebenfalls allseits die Alarmglocken schellen.

    1. Das ist nicht nur in München so, und es ist auch richtig und notwendig, dass man einem Steuersparmodell-Vermietung einen Riegel vorschiebt (Sonst vermiete ich auch an meine Brüder und setze Zinsen und Abschreibung ab bei 1€ Pauschalmiete). Solange allerdings ein zu versteuernder Gewinn übrig bleibt, sollte es den Staat den Buckel hinunterrutschen, wie hoch die Miete im Vgl. ist.

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