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Wohnungsmarkt mit Regulierung – Mieter als Verlierer

Redaktion

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Wer erinnern uns nur wenige Tage zurück. Nachdem es zunächst so aussah, als wolle man  für den Berliner Wohnungsmarkt die maximal zulässigen Wohnungsmieten extrem stark herabsetzen unter das aktuelle Niveau, wurde am 26. August beschlossen die maximale Miete bei 7,97 Euro anzusetzen. Vielleicht ist das für große Vermietungskonzerne gerade noch so erträglich. Aber mal ehrlich. Welcher kleine oder mittelgroße Vermieter, geschweige denn Vonovia oder Deutsche Wohnen, hat da noch Lust von nun an neue Mietwohnungen in Berlin hochzuziehen? Wir haben uns in den letzten Monaten schon mehrfach kritisch zu dem Thema geäußert (hier ein nicht nur auf Berlin bezogener Grundsatzartikel vom 30. August mit dem Titel Wohnungsmieten explodieren – Mitverantwortliche beschweren sich am lautesten).

Die linkslastige Berliner Landesregierung hat also beschlossen keine höheren Mieten mehr zuzulassen. Eine eindeutige Beeinflussung des freien Marktes. Das kann man als Vermieter oder Investor weniger gut finden (nett ausgedrückt), und wird dagegen wohl auch durch die Instanzen klagen? Der Berliner Mieter wird natürlich begeistert sein nach dem Motto „Endlich haben wir es diesen Abzock-Vermietern gezeigt“. Aber die entscheidende Frage, die wir schon oft in den letzten Monaten angesprochen haben, lautet: Bringt dieses de facto Einfrieren der Mieten irgendeinen positiven Effekt für die Mieter? Der Bestandsmieter, der jetzt schon in einer Wohnung lebt und vielleicht bislang 9 Euro zahlt, freut sich über eine Mietsenkung von 1,03 Euro. Aber wird dieser Mieter aus seiner Wohnung ausziehen? Wohl kaum. Er wird alles tun um in diesem „paradiesischen“ Zustand zu verbleiben, und wird dauerhaft dort wohnen bleiben wollen.

Daher wird es bei den Bestandswohnungen wohl deutlich weniger Fluktuation geben. Wer also in Berlin eine Wohnung sucht, wird deutlich weniger Chancen haben eine zu finden. Und da über den Mietpreis nichts mehr geht, wird es ein zunehmendes Hauen und Stechen der Wohnungssuchenden geben, das gut situierte Bewerber mit der heimlichen Übergabe eines Umschlags Richtung Makler oder Vermieter für sich entscheiden können. Die Schattenwirtschaft bei der Suche nach Wohnraum dürfte in Berlin drastisch zunehmen. Und ja, die Neubautätigkeit in Sachen Mietwohnungen dürfte deutlich zurückgehen. Die Lage für Wohnungssuchende dürfte sich (so unsere bescheidene Meinung) durch diesen Mietendeckel in Berlin drastisch verschlechtern. Zwar gibt es relativ günstige Mieten – aber was nützt es, wenn man als Suchender keine Wohnung findet? Die Initiatoren der Regulierung am Wohnungsmarkt in Berlin haben wohl direkt und zielgerichtet an den Preis gedacht – sich aber wohl keine Gedanken gemacht, was ihre Aktion letztlich verursacht.

Mieter verlieren bei Regulierung am Wohnungsmarkt

Ja, eigentlich denkt man natürlich: Super Sache! Der Wohnungsmarkt wird staatlich eigeschränkt, die Mieter zahlen geringe Mieten. Wo soll da also das Problem für die Mieter liegen? Wir hatten ja gerade schon die Folgemechanismen beschrieben, die wohl erst mit einigem zeitlichen Abstand besser sichtbar werden dürften. Aktuell hat das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) zu diesem Thema (Regulierung am Wohnungsmarkt) ein Papier veröffentlicht. Und das DIW bestätigt unsere Sichtweise, dass letztlich wohl der Mieter der Verlierer sein wird. Die Ausführungen des DIW sind äußerst lesenswert!

Wohnungsmarkt mit Regulierung - DIW Grafik

Hier der nach unserer Meinung wichtigste Teil des DIW-Papiers im Wortlaut:

„Zugespitzt könnte man sagen, dass die Maßnahmen, die Mieterinnen und Mieter schützen sollen, auch dazu führen, dass diese immer weniger werden – sie werden gewissermaßen aus dem Markt gedrängt,“ fasst Studienautor Konstantin Kholodilin zusammen. „Diese Erkenntnis muss die Politik bei den aktuellen Diskussionen um Maßnahmen wie einen Mietendeckel selbstverständlich im Blick haben, sonst könnte man unter Umständen das Gegenteil von dem erreichen, was man bezweckt – so wichtig Regulierungen des Wohnmarkts sozialpolitisch auch sind.“

Teilung des Markts in zwei Segmente

Der Zusammenhang zwischen intensiver Mietmarktregulierung und steigender Wohneigentumsquote kann zwei Gründe haben, so Kholodilin und Ko-Autor Sebastian Kohl. Einerseits kann es sein, dass die VermieterInnen der regulierten Wohnungen diese nicht mehr profitabel vermieten können und sie zum Verkauf anbieten, was das Angebot an Mietwohnungen reduziert. Andererseits führt die Regulierung, die nur einen Teil der Wohnungen und Häuser betrifft, zu einem zweigeteilten Markt: auf der einen Seite ein regulierter Markt mit niedrigen Mieten, in dem die MieterInnen ihre Wohnungen nicht aufgeben und in den Wohnungssuchende vergeblich versuchen einzutreten; auf der anderen ein freier Markt mit sehr hohen Mieten, die sich nur wenige leisten können.

„In einer solchen Konstellation müssen sich viele Menschen trotz hoher Kosten Wohneigentum zulegen, sie haben praktisch keine Wahl“, so Kholodilin. „Das ist zum Beispiel in Schweden der Fall, wo die Wohneigentumsquote folglich rund 62 Prozent beträgt“. In den skandinavischen Ländern wurden Mietpreise in der Vergangenheit intensiv reguliert und sind es vergleichsweise immer noch. Auch in Norwegen leben 78 Prozent der Menschen in einer Immobilie im Eigenbesitz.

3 Kommentare

3 Comments

  1. Avatar

    Hesterberg

    18. September 2019 18:10 at 18:10

    Die meisten Politiker verstehen nichts von der Effizienz, der Gerechtigkeit und dem volkswirtschaftlichen Nutzen eines freien Marktes oder sie wollen es nicht verstehen. Vielleicht kommen sie sich auch ein wenig nutzlos und hilflos vor, wenn sie nicht in die Marktkräfte eingreifen dürften und so tun sie es. Leider vergrößern sie den Schaden auf lange Sicht oft nur, was aber auf der Hand liegt, weil ihr ganzes Tun und Denken maximal auf 4 Jahre angelegt ist.

  2. Avatar

    Jan

    18. September 2019 19:47 at 19:47

    @Hesterberg, die meisten Politiker sind auch ihrem Mandat als millionenfach gewählte Volksvertreter verpflichtet, nicht dem von wenigen Millionären, ausländischen Immobilienspekulanten und aktiennotierten Unternehmen.

    Keine Frage, die meisten Politiker verstehen wenig von der Realität und sind alles andere als große Problemlöser. Dennoch gibt es gewisse Felder, in denen politische Regulierungen die gewinnmaximierten Eskapaden der freien Märkte einschränken oder steuern müssen. Nahrung, Wasser, Infrastruktur, Energieversorgung, Wohnen, Umwelt. Ansonsten bleibt es zwar effizient für den freien Markt, aber Gerechtigkeit und volkswirtschaftlicher Nutzen werden zusehends leiden.

    Man sollte volkswirtschaftlich nicht mit betriebswirtschaftlich verwechseln. Wenn Effizienz, Gerechtigkeit und volkswirtschaftlicher Nutzen, wie in München mehrfach geschehen, dazu führen, dass angeblich allzu unbetriebswirtschaftlich denkende Vermieter ihre Kosten und Aufwendungen nicht mehr steuerlich in Abzug bringen dürfen, weil die Mieten zu gering sind, sollten ebenfalls allseits die Alarmglocken schellen.

    • Avatar

      Shong09

      18. September 2019 22:18 at 22:18

      Das ist nicht nur in München so, und es ist auch richtig und notwendig, dass man einem Steuersparmodell-Vermietung einen Riegel vorschiebt (Sonst vermiete ich auch an meine Brüder und setze Zinsen und Abschreibung ab bei 1€ Pauschalmiete). Solange allerdings ein zu versteuernder Gewinn übrig bleibt, sollte es den Staat den Buckel hinunterrutschen, wie hoch die Miete im Vgl. ist.

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Bundesbank veröffentlicht erschreckende Zahl für deutsche Banken

Claudio Kummerfeld

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Banken in Frankfurt

Die Coronakrise trifft die Wirtschaft und auch die Banken, das ist verständlich. Aber bei der folgenden Zahl möchten wir betonen, dass es um das Gesamtjahr 2019 geht, also die Zeit noch vor dem Ausbruch der Coronakrise. Las man die großen Medienpublikationen, dann lief ja noch in 2019 alles total rosig in der Wirtschaft. Gut, hier und da eine „kleine Delle“ bei den Autoherstellern. Aber es gab doch de facto Vollbeschäftigung, die Steuereinnahmen sprudelten. Alles war doch irgendwie in Ordnung?

Nein, einige Kritiker wie zum Beispiel Markus Krall weisen seit Jahren auf eine schwelende Krise hin, und auch speziell auf den sich immer weiter fortsetzenden Niedergang der Banken. Und dieser Niedergang sei eine sehr, sehr ernste Angelegenheit für die ganze Volkswirtschaft. Denn wenn Banken Verluste machen, schrumpft ihr Eigenkapital. Und je weniger Eigenkapital, desto weniger neue Kredite können Banken vergeben. Denn jeder Kredit muss mit einem gewissen Eigenkapital-Anteil als Sicherheit für Kreditausfälle hinterlegt werden.

Bundesbank präsentiert Jahresverlust für deutsche Banken

Und jetzt sehen wir was? Die Bundesbank schreibt ganz frisch in ihrem heute veröffentlichten Monatsbericht September, dass die deutschen Banken in der Gesamtbetrachtung (im Jahr 2019) 2,2 Milliarden Euro Verlust nach Steuern gemacht haben. Und das nach einem Gewinn in 2018 in Höhe von 12,2 Milliarden Euro. Und wie gesagt, in diesen 2,2 Milliarden Euro Verlust im deutschen Bankensystem war die gesamte Coronakrise ja noch überhaupt nicht berücksichtigt. Die kommt erst im folgenden Jahr 2020 noch oben drauf.

Der Chart im folgenden Tweet der Barkow Consulting zeigt, wie die deutschen Banken also zu Ende letzten Jahres insgesamt ins Defizit gerutscht sind, nach jahrelangen Gewinnen. Zuletzt waren sie im Zuge der Finanzkrise 2008 zwei Jahre im Minus gewesen. Zur Ehrenrettung der Bankenbranche darf man erwähnen, dass die Großbanken diesen Verlust im Jahr 2019 verursacht haben. Die große Bundesbank-Tabelle zeigt Finanzdaten nach Bankensektoren. Nur die Großbanken machten Verlust. Sparkassen, Volksbanken etc lagen in der Gewinnzone. Aber abwarten, wie das Gesamtjahr 2020 aussehen wird! Können die Zahlen möglicherweise optisch deutlich besser ausfallen, als sie es tatsächlich sind? Denn bis Ende September gilt eine Sonderregel, nach der Banken wegen Corona gestundete Kredite nicht als Kreditausfall abschreiben müssen. Wird diese Sonderregel bis Jahresende verlängert, könnten die Jahreszahlen der Banken für 2020 rein optisch weniger katastrophal aussehen.

Grafik zeigt Finanzdaten deutscher Banken im Jahr 2019

Hier auszugsweise Aussagen der Bundesbank im Wortlaut:

Die Betrachtung der einzelnen Bankengruppen zeigt, dass die Gesamtentwicklung wesentlich durch die Großbanken getrieben wurde. Vor allem aufgrund eines negativen Sondereffekts infolge des strategischen Umbaus bei einem Institut verringerten sich bei den Großbanken der Zins- und Provisionsüberschuss, wodurch die Großbanken einen starken Rückgang ihrer operativen Erträge um 3,1 Mrd € auf 27,6 Mrd € verzeichneten. Die Sparkassen wiesen 2019 mit 29,7 Mrd € um 0,9 Mrd € geringere operative Erträge aus als noch im Jahr zuvor. Die Kreditgenossenschaften konnten hingegen ihre operativen Erträge im Vergleich zum Vorjahr leicht um 0,2 Mrd € auf 22,1 Mrd € steigern. Den mit 1,6 Mrd € größten Anstieg bei den operativen Erträgen auf 20,8 Mrd € im Jahr 2019 verzeichneten die Regional- und sonstigen Kreditbanken.

Auch die Entwicklung der Eigenkapitalrentabilität wurde wesentlich durch den Sondereffekt bei einem Institut aus der Gruppe der Großbanken getrieben. Die Eigenkapitalrentabilität vor Steuern in dieser Bankengruppe brach von 1,14 % im Vorjahr auf – 16,63 % im aktuellen Berichtsjahr ein.

Die Eigenkapitalrentabilität der Sparkassen sank

leicht um 0,33 Prozentpunkte auf 6,86 %. Dagegen steigerten die Kreditgenossenschaften ihre Eigenkapitalrentabilität um 1,04 Prozentpunkte auf 9,23 % und näherten sich damit anders als die Sparkassen ihrem langfristigen Mittel (10,76 %) an.

Chart zeigt Eigenkapitalrentabilität der Banken

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Warum wir technische Innovationen unterschätzen – Werbung

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Lieber Börsianer,

als damals zu Beginn des vergangenen Jahrhunderts die ersten Autos über die Straßen rollten, wollte niemand so richtig an die Zukunft dieser Vehikel glauben. Sie waren schmutzig, laut und nicht besonders zuverlässig. Lediglich besonders wohlhabende Menschen und technikaffine Bastler interessierten sich für diese Entwicklung. Der Verkehrsalltag wurde, auch nach der Erfindung des Automobils von Kutschen und Pferdekarren dominiert. Die meisten Menschen glaubten daran, dass sich das wohl nie ändern würde. Kaiser Wilhelm II soll gesagt haben: „Ich glaube an das Pferd, das Automobil ist eine vorübergehende Erscheinung.“

Diese Geschichte lehrt uns, wie falsch die meisten Menschen die Tragweite von technischer Innovation beurteilen. Innerhalb weniger Jahrzehnte sind Autos und Lastkraftwagen zur Normalität geworden. Das Pferd als Transportmittel ist hingegen zu einem Exoten für Liebhaber geworden.

Die technische Innovation schreitet seit Menschheitsbeginn immer schneller voran und keine Branche ist davor geschützt, plötzlich obsolet zu werden. Die Kunst liegt darin, diese Veränderungen frühzeitig vorherzusehen. Allerdings ist das gar nicht so einfach, denn den meisten Menschen fällt es schwer das Potential neuer Technologien zu erkennen.

Während sich viele Unternehmen auf eine spezielle Branche fokussieren, kämpfen andere gleich an zahlreichen Fronten. Ein gutes Beispiel ist Apple, das wertvollste Unternehmen der Welt. Kaum ein Konzern hat die Entwicklung moderner PCs so maßgeblich beeinflusst wie das Unternehmen aus Cupertino. Seit der Jahrtausendwände dringt Apple regelmäßig in neue Märkte vor. Mit dem iPod hat Apple die Branche für mobile Mediaplayer quasi erfunden. Mit dem iPhone revolutionierte Apple den Handymarkt und drängte die großen Player wie Nokia und Blackberry in die Bedeutungslosigkeit. Auch das iPad war das erste massentaugliche Gerät seiner Klasse.

Vor fünf Jahren hat das Unternehmen mit der Apple Watch einen neuen Markt betreten. Anfangs wurde die Computeruhr von vielen belächelt. Geringe Akkukapazität, geringe Leistung. Jetzt auch noch die Armbanduhr jede Nacht ans Ladegerät hängen zu müssen, war für viele Menschen, die erst kurz zuvor von den alten Handys mit schier ewiger Akkuleistung auf die energiehungrigen Smartphones umgestiegen sind, eine Horrorvorstellung.

Die meisten dachten wohl, die Apple Watch wird ein Nischenprodukt für Technikfreaks. Niemand rechnete damit, dass Apple eine ernsthafte Konkurrenz für die altehrwürdige Luxusuhren oder für die Hersteller auf dem Massenmarkt werden könnte.

Wer so dachte, unterlag dem gleichen Irrtum wie einst Kaiser Wilhelm II. Innerhalb weniger Jahre stieg die Apple Watch zur meistverkauften Uhr der Welt auf. Im Jahr 2019 verkaufte Apple 31 Millionen Stück seiner…..

Wollen Sie meine komplette Analyse lesen?

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Aktuell: Risk Off treibt US-Dollar – Dax, Goldpreis und Euro fallen

Claudio Kummerfeld

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Da hatten wir gerade erst darüber berichtet, dass man als Gold-Trader genauer auf den US-Dollar schauen sollte, dann bewegt er sich kurz darauf tatsächlich. Nur halt in die falsche Richtung, aus Sicht der Gold-Bullen. Der Dollar-Index (Währungskorb gegen Euro, Pfund, Franken etc) prallte bei 92,80 Indexpunkten zum siebten Mal in zehn Tagen nach oben ab, und steigt die letzten Stunden auf aktuell 93,32 Indexpunkte.

Risk Off beeinflusst US-Dollar

Risk Off nennt man das. Hat der Markt aufgrund bestimmter Umstände plötzlich Angst, flieht man in sichere Häfen. Und heute ist dies der US-Dollar. Euro, Pfund und Franken verlieren heute alle gleichzeitig gegen den US-Dollar. Und wenn er schnell steigt, leidet oft auch der Goldpreis. Manchmal ist beim Risk Off auch Gold als sicherer Hafen der große Gewinner. Aber schon seit Wochen schielt der Goldpreis in erster Linie auf den US-Dollar, und nimmt logischerweise die gegenteilige Positionierung ein. Der Goldpreis verliert daher seit heute früh von 1.954 auf aktuell 1.931 Dollar.

Dax, Euro und Goldpreis fallen gleichzeitig

Der Euro verliert seit heute früh gegen den US-Dollar von 1,1870 auf aktuell 1,1784. Von einem schwächeren Euro profitiert in der Regel der exportlastige Dax. Aber nicht so in einem Corona-Umfeld mit steigenden Infektionen und immer mehr Beschränkungen (ganz aktuell zum Beispiel in Bayern). Sowas macht auch in angelsächsischen Medien die Runde, dass sogar im so „erfolgreichen“ Deutschland nun wieder mehr Corona-Restriktionen um sich greifen! Der Dax verliert im Vergleich zu Freitag Abend gut 450 Punkte. Im Chart sehen wir seit Freitag den heute steigenden US-Dollar gegen den gleichzeitig fallenden Dax und Goldpreis.

Chart zeigt Kursverläufe von US-Dollar, Goldpreis, Dax

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