Kreis der Nachfrager wächst - Zahl der Wohnungen müsste schneller wachsen Wohnungsmieten mit kräftigem Anstieg im dritten Quartal

Die Wohnungsmieten in Deutschland müssten doch tendenziell eher fallen, da seit einigen Monaten die Immobilienpreise auch fallen? Kauft ein Investor eine Wohnung zu günstigeren Preisen, kann er auch weniger Geld für die Miete verlangen, und dennoch eine Rendite erzielen? Ganz so einfach ist es dann doch nicht. Aktuelle Daten vom ImmoScout24 WohnBarometer für das dritte Quartal 2022 zeigen, dass die Wohnungsmieten in Deutschland kräftig steigen.

Wohnungsmieten steigen deutlich an

Die Angebotspreise für Mietwohnungen sind deutschlandweit im dritten Quartal erneut stark gestiegen. Bestands-Mietwohnungen wurden durchschnittlich 2,9 Prozent teurer als im Vorquartal (Q2: +2,7 Prozent) angeboten. Für Neubau-Mietwohnungen liegt die Preisentwicklung im dritten Quartal bei einem Plus von 2,5 Prozent. Dieser Wert liegt um 1,1 Prozentpunkte unter der Entwicklung im zweiten Quartal, aber dennoch auf einem hohen Niveau. Im Bundesdurchschnitt sind die Wohnungsmieten für Bestands-Mietwohnungen in der Neuvermietung im dritten Quartal für 7,88 Euro pro Quadratmeter im Angebot. Neubauwohnungen wurden im Durchschnitt für einen Mietpreis von 10,85 Euro pro Quadratmeter bei ImmoScout24 inseriert.

Die Logik des Markets

Wie könnte die Logik aussehen? Zwar sinken die Immobilienpreise seit einigen Monaten. Aber sie befinden sich dennoch auf einem extrem hohen Niveau, nachdem es in Deutschland durchgehend mehr als zehn Jahre lang eine gigantische Rally am Immobilienmarkt gab. Die Bauzinsen sind regelrecht explodiert von 1 Prozent zum Jahresanfang auf aktuell 3,69 Prozent, laut Interhyp. Durch diese extrem schnell und stark verteuerte Finanzierung werden neue Projekte für Investoren unrentabel, und man sagt den Neubau wohn Immobilienprojekten lieber ab. Das senkt mittelfristig die Angebotsmenge bei Mietwohnungen. Dieser Effekt dürfte aber erst nach und nach zunehmend seine Wirkung entfalten, was weiter preistreibend auf Wohnungsmieten wirken sollte.

Aktuell sieht man aber eine weiterhin hohe Nachfrage nach Wohnungen. Und man muss auch bedenken: Viele Bürger, die eigentlich ihr Häuschen im Grünen kaufen wollen, nehmen seit Monaten zunehmend von diesem Traum Abstand, da die monatliche Finanzierungsbelastung durch die gestiegenen Bauzinsen nicht mehr tragbar wäre. Und dieser Personenkreis vergrößert derzeit den Kreis der Nachfrager nach Mietwohnungen, was die Wohnungsmieten mutmaßlich weiter nach oben treibt.

Nachfrage nach Mietwohnungen steigt

Dazu sagt ImmoScout24, dass der Druck auf den Mietmarkt steigt. Nachdem sich die Nachfrage im zweiten Quartal erstmalig deutlich von Kauf zu Miete verschoben hat, nimmt die Nachfrage nach Mietwohnungen auch im dritten Quartal weiter zu. Das Angebot an Mietwohnungen sinkt in den sieben Metropolen Deutschlands im dritten Quartal um 7,3 Prozent im Vergleich zum Vorquartal. Im Metropolenvergleich ist die Nachfrage in Berlin mit Abstand am höchsten. Hier erhält eine inserierte Bestands-Mietwohnung im dritten Quartal innerhalb einer Woche durchschnittlich 226 Kontaktanfragen – ein neuer Rekord. Im zweiten Quartal waren es noch 217 Kontaktanfragen pro Woche. FMW-Kommentar: Dass die Wohnungsmieten bei diesen Zahlen weiter ansteigen, ist nur folgerichtig. Der massive Ausbau der Angebotsseite wäre die Lösung des Problems, was aber durch die Zinswende erschwert wird.

Auch die Nachfrage nach Neubau-Mietwohnungen ist in Berlin im Vergleich zu den anderen Metropolen am höchsten, so ImmoScout24. Von 65 Kontaktanfragen pro Woche im zweiten Quartal steigt die Nachfrage für eine Neubau-Mietwohnung in Berlin auf 76 Kontaktanfragen pro Woche im dritten Quartal. München verzeichnet mit 75 Kontaktanfragen pro Woche in diesem Quartal die zweithöchste Nachfrage nach Bestands-Mietwohnungen. Für Neubau-Mietwohnungen klettert die Nachfrage in München von 12 auf 18 Kontaktanfragen pro Woche und liegt damit deutlich hinter Berlin. ImmoScout24 schreibt dazu, Zitat:

„Der Druck auf den Mietmarkt wächst. Die weiterhin steigende Nachfrage übertrifft das Angebot deutlich. Mietsuchende treffen bei der Wohnungssuche auf noch mehr Konkurrenz und weiter steigende Mietpreise.“, kommentiert Dr. Thomas Schroeter, Geschäftsführer von ImmoScout24. „Das Credo der Politik muss lauten: Bauen, bauen, bauen. Die Politik muss Anreize schaffen, um die Bautätigkeit wieder anzukurbeln. Damit Wohnen insbesondere in den Metropolen nicht unbezahlbar wird, brauchen wir mehr Angebot.“

Hier die Detaildaten zu Wohnungsmieten vom ImmoScout24 WohnBarometer, im Wortlaut:

Angebotsmietpreise für Bestandswohnungen ziehen in den Metropolen deutlich an

München verzeichnet im dritten Quartal die höchste Preisdynamik bei Angebotspreisen für Mietwohnungen, die älter als zwei Jahre sind. Die durchschnittliche Angebotsmiete für Bestandswohnungen klettert in München um 4,8 Prozent auf 17,74 Euro pro Quadratmeter und überschreitet so erstmalig die Schwelle von 17 Euro. Hamburg verzeichnet mit einem Plus von 4,5 Prozent die zweitgrößte Entwicklung der Angebotsmieten für Bestandswohnungen. In der Hansestadt liegt der Quadratmeterpreis im dritten Quartal bei 12,77 Euro. Nach einem Zuwachs von 2,6 Prozent liegt die durchschnittliche Angebotsmiete im Bestand in Frankfurt am Main bei 13,15 Euro pro Quadratmeter und steigt damit erstmalig über 13 Euro pro Quadratmeter. Düsseldorf knackt mit einem Anstieg der Angebotsmieten für Bestandswohnungen von 3,9 Prozent und einem Quadratmeterpreis von 11,23 Euro erstmalig die Schwelle von 11 Euro. Damit bleibt Düsseldorf dennoch die günstigste Metropole Deutschlands.

Angebotspreise für Neubauwohnungen

Auch bei den Angebotsmieten für Neubauwohnungen verzeichnet München mit plus 5,6 Prozent den höchsten Preiszuwachs aller Metropolen. Damit liegt die durchschnittliche Angebotsmiete für Neubauwohnungen im dritten Quartal bei 20,74 Euro pro Quadratmeter und überschreitet die Schwelle von 20 Euro. Im Vergleich dazu: In Berlin liegt die durchschnittliche Angebotsmiete für Neubauwohnungen im dritten Quartal bei 15,75 Euro pro Quadratmeter. Damit ist Berlin die zweitteuerste Stadt im Segment der Neubau-Mietwohnungen. Stuttgart folgt auf Platz drei mit einem Angebotsmietpreis von 15,57 Euro pro Quadratmeter. Mit 3,6 Prozent in Köln und 3,5 Prozent in Düsseldorf steigen die Angebotsmieten für Neubauwohnungen hier im Vergleich der sieben Metropolen am zweit- und drittstärksten. In Köln liegt die durchschnittliche Angebotsmiete im dritten Quartal bei 13,34 Euro pro Quadratmeter und damit fast gleichauf mit dem Quadratmeterpreis von 13,35 Euro in Düsseldorf.