69 Milliarden Dollar Volumen Immobilienfonds von Blackstone stoppt Rückzahlungen an Kunden

Die Krise am Immobilienmarkt weitet sich aus. Dank schnell gestiegener Zinsen gibt es beispielsweise in Europa inzwischen einen regelrechten Käuferstreik, die Preise purzeln. Und wenn zu schnell zu viele Anleger Geld aus einem Immobilienfonds abziehen, kommt es logischerweise zu Problemen. Denn nur ein gewisser Teil der Anlegergelder liegt liquide auf Bankkonten – der Großteil muss nunmal in Immobilien „arbeiten“. Folglich kann ein Fonds nicht unbegrenzt viele Kunden auf Wunsch kurzfristig auszahlen, da Immobilien ja nicht mal eben schnell zu Cash gemacht werden können. Dieses Problem scheint nun auch der Investment-Gigant Blackstone zu haben mit einem sehr großen Fonds.

Gigantischer Immobilienfonds von Blackstone stoppt Rückzahlungen

Bloomberg berichtet heute, dass der Der 69-Milliarden-Dollar schwere Immobilienfonds von Blackstone Inc für vermögende Privatpersonen angekündigt hat, dass er die Rücknahmeanträge begrenzen wird. Dies ist eines der dramatischsten Anzeichen für einen Rückschlag bei einem der wichtigsten Gewinnbringer des Unternehmens und ein abschreckender Indikator für den Immobilienmarkt.

Der Immobilienfonds „Blackstone Real Estate Income Trust Inc“ sieht sich mit Rücknahmeanträgen konfrontiert, die sein vierteljährliches Limit überschreiten, was eine große Bewährungsprobe für eine der ehrgeizigsten Bemühungen des Private-Equity-Unternehmens darstellt, Privatanleger zu erreichen. Die Nachricht in einem Schreiben vom Donnerstag ließ die Blackstone-Aktie um bis zu 10 % fallen – der größte Rückgang seit März.

Leistung des Fonds „grundsolide“

„Unser Geschäft basiert auf Leistung, nicht auf Fondsströmen, und die Leistung ist grundsolide“, sagte ein Blackstone-Sprecher und fügte hinzu, dass BREIT mit seiner Konzentration auf Mietwohnungen und Logistik im Sun Belt gut positioniert sei. In diesem Jahr hat der Immobilienfonds bis November Swap-Kontrakte im Wert von mehr als 20 Milliarden Dollar abgeschlossen, um steigenden Zinsen entgegenzuwirken.

Der Immobilienfonds hat sich seit seinem Start im Jahr 2017 zu einem Giganten in der Immobilienbranche entwickelt, der Wohnungen, Vorstadthäuser und Wohnheime aufkaufte und in einer Ära extrem niedriger Zinssätze schnell wuchs, da Investoren nach Rendite strebten. Nun verändern steigende Kreditkosten und eine sich abkühlende Wirtschaft das Umfeld für den Fonds rapide, was BREIT dazu veranlasst, davor zu warnen, dass es die Rückkaufanträge in Zukunft einschränken oder aussetzen könnte.

Zu viele Auszahlungswünsche in kurzer Zeit – ein Problem für Immobilienfonds

Die Gründung des BREIT durch Blackstone warf ein Schlaglicht auf den Bereich der nicht börsennotierten Immobilien-Investment Trusts. Im Gegensatz zu vielen anderen Immobilienfonds werden die Aktien von BREIT nicht an der Börse gehandelt. Es gibt Schwellenwerte dafür, wie viel Geld die Anleger entnehmen können, um Zwangsverkäufe zu vermeiden. Das bedeutet, dass der Verwaltungsrat des Fonds die Entnahmen beschränken oder die Obergrenzen anheben kann, wenn zu viele Anleger aussteigen wollen. Laut BREIT haben die Anträge die monatliche Grenze von 2 % des Nettoinventarwerts und die vierteljährliche Grenze von 5 % des Nettoinventarwerts überschritten.

„Wenn BREIT im ersten Quartal 2023 erhöhte Rückkaufsanträge erhält, beabsichtigt BREIT, Rückkäufe im Rahmen des monatlichen Limits von 2 % des Nettoinventarwerts und des vierteljährlichen Limits von 5 % des Nettoinventarwerts durchzuführen“, so BREIT in einem Schreiben vom Donnerstag.

Die Führungsspitze von Blackstone hat viel auf den Fonds gesetzt. Bloomberg berichtete letzten Monat, dass Präsident Jon Gray seit Juli weitere 100 Millionen Dollar seines eigenen Geldes in BREIT investiert hat, ebenso wie Chief Executive Officer Steve Schwarzman, wie eine mit der Angelegenheit vertraute Person damals sagte.

Im vergangenen Jahr sind reiche Einzelpersonen, Family Offices und Finanzberater vorsichtiger geworden, wenn es darum geht, Geld in schwer handelbaren und schwer zu bewertenden Vermögenswerten (wie Immobilienfonds) zu binden. Bei der UBS Group AG haben einige Berater ihr Engagement im Zusammenhang mit dem BREIT reduziert. Ein Großteil der Rücknahmen für den Fonds kam in diesem Jahr aus Asien, sagte eine mit der Angelegenheit vertraute Person, die unter Berufung auf private Informationen nicht genannt werden wollte.

„Die BREIT-Abflüsse wirken sich heute Morgen auf die Aktien aus, und wir gehen davon aus, dass dies in den kommenden Quartalen ein Überhang bei den Aktien bleiben wird“, so Michael Brown, Analyst bei Keefe Bruyette & Woods, in einer Notiz vom Donnerstag mit dem Titel „The Gates are Going Up“.

„Das Wachstum des Einzelhandelskanals war in den letzten Jahren ein wichtiger Motor für den Erfolg von BX, und die Wachstumsherausforderungen, denen sich das Unternehmen im Einzelhandel gegenübersieht, könnten die Bewertung von BX weiterhin belasten“, so Brown.

Abkühlung am Immobilienmarkt

Der Schritt von Blackstone ist das jüngste Anzeichen für eine Abkühlung in der Immobilienbranche. Die steigenden Kreditkosten haben dazu geführt, dass viele Vermieter mit der Refinanzierung zu kämpfen haben und die Banken sogar den möglichen Verkauf von US-Bürokrediten prüfen. Auf dem Wohnimmobilienmarkt hat sich die Entwicklung stark verlangsamt.

Höhere Fremdkapitalkosten haben Blackstone dazu gezwungen, die Bewertungen einiger BREIT-Beteiligungen neu zu justieren und schmälern die Rendite des Immobilienfonds. In diesem Jahr bis Oktober erzielte eine Hauptanteilsklasse des Fonds eine Nettorendite von 9,3 %. Im Vergleich dazu betrug die Einjahresrendite 13,3 %.

Dennoch übertrifft die Rendite des BREIT diejenige des S&P 500 Index. Der Fonds ist stark auf städtische Lagerhäuser und Mietwohnungen konzentriert, Bereiche, von denen Blackstone glaubt, dass sie in einem Abschwung starke Cashflows liefern werden. Unabhängig davon gab das Unternehmen am Donnerstag bekannt, dass es seinen Anteil an zwei Hotels in Las Vegas veräußert, um Barmittel für die BREIT freizusetzen.

Das Las Vegas-Geschäft bewertet die Immobilien mit 5,5 Milliarden Dollar und wird den BREIT-Aktionären voraussichtlich einen Gewinn von rund 730 Millionen Dollar einbringen, so eine mit der Angelegenheit vertraute Person, die unter Berufung auf private Informationen nicht genannt werden wollte.

Blackstone-Mitteilung

Hier die Originalmitteilung des Immobilienfonds von Blackstone, ins Deutsche übersetzt:

Seit der Gründung vor fast sechs Jahren hat der Rücknahmeplan der BREIT Rücknahmeplan von bis zu 2 % des Nettoinventarwerts („NAV“) in einem Monat und 5 % des NAV in einem Kalenderquartal erlaubt, vorbehaltlich des weitgehenden Rücknahmerechts des mehrheitlich unabhängigen Verwaltungsrats der BREIT Ermessensspielraum.

Diese Struktur wurde entwickelt, um ein Liquiditätsungleichgewicht zu vermeiden und den langfristigen Shareholder Value zu maximieren. Die BREIT erhielt im Oktober Rücknahmeanträge in Höhe von 2,7 % des Nettoinventarwerts bzw. rund 1,8 Mrd. USD, und erhielt von ihrem mehrheitlich unabhängigen Verwaltungsrat die Genehmigung, 100% der Rücknahmeanträge zu erfüllen. BREIT hat nun Rücknahmeanträge erhalten, die sowohl das monatliche Limit von 2% des NIW und 5 % des NIW übersteigen, was zu einer Aufteilung der verbleibenden 2,3 % des NIW für das Quartal führt. Dementsprechend nahm der BREIT im November etwa 1,3 Mrd. USD zurück, was dem monatlichen Limit von 2 % des NAV und etwa 43% der Rücknahmeanträge der einzelnen Anleger entsprach. Im Dezember werden bis zu bis zu 0,3 % des Nettoinventarwerts für eine Rücknahme in Höhe von insgesamt 5 % des Nettoinventarwerts für das Quartal in Frage kommen. Wenn die BREIT im ersten Quartal 2023 erhöhte Rücknahmeanträge erhält, beabsichtigt BREIT, Rücknahmen im Rahmen der 2 % des NIW monatlich zu erfüllen, vorbehaltlich der vierteljährlichen Obergrenze von 5 % des NIW.

Im Rahmen des Rücknahmeplans werden nicht erfüllte Rücknahmeanträge nicht automatisch übertragen. Die Anleger müssen den nicht erfüllten Teil ihres aktuellen Rücknahmeantrags erneut zur Rücknahme einreichen.

FMW/Bloomberg/Blackstone